2021 QCCA 92, 2021 QCCA 92

Syndicat de la copropriété de l'Île Bellevue Phase I c. Propriétés Belcourt inc. 2021 QCCA 92 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028090-199 (760-17-004166-156) DATE : 21 janvier 2021 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE L’ÎLE BELLEVUE PHASE I SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE L’ÎLE BELLEVUE PHASE II APPELANTS – défendeurs c. LES PROPRIÉTÉS BELCOURT INC.

INTIMÉE – demanderesse et SHAWN LAMOTHE PAUL BOWDEN NICOLE LÉVESQUE JOAN KELLY HENRY WHITE PAUL BREITENBACH RICHARD THIBAULT AARIF ASHRAFI DAVID RAYMOND DAVID CRAIG NANCY GERAGHTY RICHARD WATT JENNIFER CAMPODONICO KENNETH MAYER CLAUDE GAUTHIER MASSINISSA MEDJKANE TAOUS BABACI KAITLIN-LUISE DUFFY CHRISTOPHER VIEIRA IKE GOCOGLU SERGE DAGENAIS FRANCES EVANS JEAN BERGEVIN ARMANDO HERNANDEZ HOLAMATSH CRISTINA MERCEDES JENNIFER PAGE TORBJORN DAHL GERARD PARISIEN MARY SORT DENISE GODBOUT PIERRE-YVES L’HEUREUX HEDVIG HORVATH LINDA DAWLEY MARIO PARZIALE NANCY ARMENIO LORENZO GRIMAUDO ARIANNE CHARBONNEAU MICHAEL BUNCE JONATHAN SHOWERS YASSA VIVIAN ZAKI 9156-3072 QUÉBEC INC.

PATRICIA DIANE LEMIEUX JAMES LEMIEUX JOAN ARBOUR DEBORAH GOODWIN LYNN ZIENKA DAVID GENTILE CHARLES SZPIRO SANDRA ALEXANDRE MELOCHE DAVID MORTON MARY HUNT ANDRÉ ALAIN JOSÉE LALONDE SYLVIE VERRIER MOURAD BELHOUT PAUL JONES GILLES BRISEBOIS STEVEN SMITH SUSAN DE LA FOSSE DANIELLE PEDICELOY PETER FIALKOWSKI REBOLLEDO MARIA ROSARIO HIGGS STUART WALTER JEANNIE MERRIS ROUSSEAU SHIRLEY DORRINGTON NATA F.

BARTOLONE VOLODIA GAVRILOV JOSEPH FEDORKO LISETTE NADEAU CHRISTOPHER ROCHE CLYDE VINCENT ORR III JEAN-PAUL McGRAIL ROCCO DEL DUCA ULRICH OTT DENIS LABROSSE PIERRE CAMPEAU CHRISTIAN SHINK MARGARET CROMBIE RICHARD LEMIRE MOSES WENDY DRUCILLA JULIE SMITH PIETRO CONTARINI NADIA FORMICHELLI MUGUETTE LÉVESQUE SYLVAIN HOOPER ANNIE POULIN WILLIAM C.

CLARK NATHALIE SAHYOUNI GUY BOURGAULT ALAN METCALF SHERRY WISNEY AMANDA VIEIRA PAUL MacDONALD ALEJANDRO ROLDAN LUCY LORENZON DENIS DUBRULE ROMY GLOWACKI JASON ST-GERMAIN JEANETTE THOMAS BENOIT MILMORE CATHERINE CÔTÉ ADAM ST-LOUIS KHAM LYNE THONG URSULA NOIRCENT PINEDA NUNEZ ROBERTO CARLOS VANESSA LAWRENCE LINDA McINTOSH PATRICIA MARVIN SARA KATZ DENIS BOULANGER NATALIE CLERICI PAUL-PHILIPPE GOHIER

ALAN MARTIN MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 17 décembre 2018 par la Cour supérieure, district de Beauharnois (l’honorable Gary D.D. Morrison), lequel accueille la demande en injonction permanente de l’intimée et ordonne aux appelants de payer solidairement les honoraires extrajudiciaires de l’intimée, soit 122 835,60 $, avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle payable à compter de la date à laquelle est rendu le jugement entrepris. [ 2 ] Pour les motifs du juge Hamilton, auxquels souscrivent les juges Dufresne et Vauclair, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE en

partie l’appel; [ 4 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance; [ 5 ] MODIFIE comme suit la troisième conclusion du jugement de première instance : ORDONNE aux défendeurs de payer solidairement le montant de 65 128,78 $ avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, payable à compter de la date du présent jugement; [ 6 ] Le tout, sans les frais de justice en appel, vu le sort mitigé du pourvoi. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. Me Marc Laperrière GILBERT SIMARD TREMBLAY Pour les appelants Me Mélissa Rivest Me Noémie Pharand LAPOINTE ROSENSTEIN MARCHAND MELANÇON Pour l’intimée Date d’audience : 21 octobre 2020 MOTIFS DU JUGE HAMILTON [ 7 ] Le pourvoi porte sur la condamnation des appelants à payer solidairement les honoraires extrajudiciaires de l’intimée, soit 122 835,60 $.

CONTEXTE [ 8 ] La condamnation est prononcée dans le cadre d’un jugement qui accueille la demande en injonction permanente de l’intimée [1] . Même si le pourvoi se limite aux honoraires extrajudiciaires, il convient de dresser un portrait du litige ayant opposé au départ les appelants et l’intimée. [ 9 ] Le litige a pour scène l’Île Bellevue, une île de petite dimension située sur le territoire de la Ville de L’Île-Perrot (la Ville), entre Sainte-Anne-de-Bellevue et l’Île-Perrot.

L’Île Bellevue est traversée par le pont Galipeault sur lequel se situe l’autoroute 20 et est accessible principalement par voiture via un petit pont. [ 10 ] En 2003, l’intimée devient propriétaire de plusieurs lots sur l’Île Bellevue dans le but de développer un projet immobilier de condominiums. Les projets seront développés sur la

partie sud de l’île, la

partie nord ayant été vendue par l’intimée à la Ville. L’intimée développe d’abord la phase I, puis la phase II. La phase III demeure en suspens.

[ 11 ] Vers les années 2003-2004 débute la construction de la phase I, composée de 4 bâtiments et 81 condominiums, et dont la première vente a lieu en octobre 2004. L’intimée publie la Déclaration de copropriété pour la phase I en 2004 et le Syndicat pour la phase I, soit l’un des appelants dans le présent dossier, est constitué [2] . La construction de la phase II débute en 2007 pour être livrée en 2008. L’intimée publie alors la Déclaration de copropriété pour la phase II [3] et le Syndicat pour la phase II, c’est-à-dire le deuxième appelant dans le présent dossier, est constitué.

Cette phase comporte un bâtiment de 22 condominiums. Les mis en cause dans le présent dossier sont les copropriétaires des condominiums des phases I et II. [ 12 ] Un troisième lot, identifié comme « Belcourt Property » (le lot 4 243 669), appartient toujours à l’intimée (le « Lot »). Alors que l’intimée prévoit à l’époque y effectuer le développement d’une troisième phase, elle modifie par la suite ses plans et souhaite aujourd’hui le vendre. [ 13 ] Le litige découle d’un problème de stationnement sur l’île.

La petite superficie de l’île limite les endroits où les copropriétaires et leurs visiteurs peuvent se stationner. Au fil du développement, l’intimée construit environ 1,50 case de stationnement privé intérieur ou extérieur par unité de copropriété, lesquelles ont été depuis toutes vendues aux copropriétaires. De plus, le stationnement dans la rue est interdit par le département des incendies de la Ville [4] .

Un terrain sous le pont Galipeault est désigné dans le plan initial afin de servir de stationnement pour visiteurs, mais son développement dépend d’une entente avec le ministère des Transports du Québec (MTQ), lequel est propriétaire du terrain. Une entente est d’ailleurs négociée par l’intimée avec le MTQ, mais les appelants refusent de la signer. Pendant plusieurs années, en attendant l’achèvement de certaines phases de construction du développement immobilier, ou encore, en attendant la signature de l’entente avec le MTQ, l’intimée permet le stationnement à

titre temporaire sur un espace recouvert de gravier situé sur le Lot. Le litige est intenté par l’intimée pour mettre fin à l’utilisation par les copropriétaires et leurs visiteurs du Lot, alors que les appelants et les mis en cause considèrent maintenant le Lot comme un stationnement pour visiteurs. [ 14 ] Une bonne

partie du procès en première instance a porté sur ladite entente avec le MTQ, qui prend la forme d’une permission de voirie – d’abord négociée entre l’intimée et le MTQ, puis entre les appelants, l’intimée et le MTQ – et qui permettrait donc l’établissement d’un stationnement pour visiteurs sous le pont. La permission de voirie proposée serait renouvelable tous les cinq ans et contient certaines clauses de résiliation, dont la portée pratique a été sujet de désaccord en première instance entre les appelants et l’intimée, les appelants alléguant sa précarité.

PROCÉDURES [ 15 ] Le 17 avril 2014, l’intimée fait parvenir de son propre chef une lettre aux appelants pour les informer que le stationnement sur le Lot ne sera plus toléré [5] . Un peu plus d’un an plus tard, le 7 décembre 2015, l’intimée demande alors à son avocate de faire parvenir une mise en demeure à tous les mis en cause ainsi qu’aux appelants afin de les informer que le stationnement de véhicules sur son terrain est interdit et exigeant que les mis en cause prennent toutes les mesures nécessaires afin que leurs véhicules et ceux de leurs visiteurs ne se situent plus sur sa propriété [6] .

Le 17 décembre 2015, l’intimée introduit une demande introductive d’instance pour le prononcé d’injonctions interlocutoire et permanente à

titre de propriétaire du terrain, ordonnant aux appelants et mis en cause de cesser de se stationner sur sa propriété et d’informer de même leurs visiteurs [7] . [ 16 ] Le 17 juin 2016, les appelants déposent leur défense orale à la requête en injonction interlocutoire, où ils allèguent un droit clair au stationnement puisqu’il fait, selon eux, l’objet d’une servitude par destination du propriétaire. La défense est rejetée le 6 juillet 2016 parce que les appelants avaient renoncé à leur droit de déposer une défense orale.

Les déclarations sous serment déposées par les appelants avancent cet argument ainsi qu’un argument de prescription acquisitive. [ 17 ] La juge Florence Lucas de la Cour supérieure entend les parties sur la demande d’injonction interlocutoire le 9 septembre 2016. En début d’audience, l’avocat des appelants retire son argument sur la prescription acquisitive [8] .

La juge rejette l’argument de servitude par destination, conclut que le droit de l’intimée est clair et rend une injonction interlocutoire pour valoir jusqu’au prononcé du jugement sur l’injonction permanente [9] . [ 18 ] Quant au fond, l’intimée amende sa demande introductive d’instance le 4 juillet 2016 afin de réclamer les dommages subis « as a direct result of the Defendants’ flagrant, repeated and intentional violations of the former’s right of ownership in relation to the Belcourt Property ».

Ces dommages incluent les honoraires extrajudiciaires de ses avocats, pour un montant d’environ 50 000 $, à parfaire, plus 25 000 $ pour troubles et inconvénients et 100 000 $ comme dommages punitifs [10] . [ 19 ] Les appelants déposent le 13 juillet 2016 leurs moyens de défense à la requête en injonction permanente ainsi qu’une demande reconventionnelle où ils demandent à être déclarés propriétaires du Lot [11] . Ils avancent que l’intimée, par ses représentations, a créé une obligation de délivrance d’un tel stationnement.

À tout le moins, il existerait une servitude par destination du propriétaire au bénéfice des appelants. [ 20 ] Le matin du début du procès portant sur l’injonction permanente, l’avocat des appelants indique au juge de première instance qu’il abandonne l’argument portant sur la servitude par destination du propriétaire, argument qu’ils avaient plaidé sans succès au stade de l’injonction interlocutoire [12] . Pendant le procès, l’intimée amende sa demande pour l’octroi d’une injonction permanente afin d’ajuster les montants demandés pour les honoraires extrajudiciaires [13] .

Elle l’amende de nouveau deux jours plus tard, toujours pendant le procès, pour préciser que les honoraires extrajudiciaires de l’intimée sont demandés en raison de la position et de la conduite abusives des appelants pendant les procédures [14] . [ 21 ] Après la conclusion de la plaidoirie de l’avocate de l’intimée, l’avocat des appelants demande un amendement verbal. Il désire ajouter à

titre subsidiaire une conclusion demandant l’octroi d’une servitude sur le Lot [15] . Le juge autorise l’amendement [16] .

JUGEMENT ENTREPRIS [ 22 ] Sur le fond du litige, le juge de première instance précise d’abord qu’il n’est pas contesté par les appelants que l’intimée est le propriétaire du Lot [17] et que la permission d’y stationner a été accordée de façon temporaire aux appelants [18] . Il note de plus que la prépondérance de la preuve indique que l’intimée a toujours informé les acheteurs que le stationnement pour visiteurs serait situé en dessous du pont Galipeault [19] .

Les appelants allèguent la précarité de l’entente négociée avec le MTQ pour le stationnement en dessous du pont et plaident que l’intimée doit en conséquence fournir un stationnement ailleurs. Le juge qualifie l’argument de précarité comme étant « exagéré ».

Il conclut à l’inexistence d’une obligation de délivrance d’un stationnement pour visiteurs permanent de la part de l’intimée [20] ou encore d’une « servitude judiciaire » à cet effet [21] et, en conséquence, octroie l’injonction permanente demandée par l’intimée [22] . [ 23 ] En ce qui a trait aux honoraires extrajudiciaires, le juge prend soin d’expliquer que la réclamation de l’intimée est d’une nature hybride – elle est liée en

partie à un prétendu abus de procédure, mais également à un comportement fautif antérieur aux procédures, soit de stationner sur le terrain de l’intimée [23] . Mentionnant les articles 51 et 54 C.p.c. de même que l’arrêt Viel [24] , le juge rappelle que seul l’abus de procédure peut donner lieu à une réclamation d’honoraires extrajudiciaires des avocats, à distinguer de l’abus de droit sur le fond du litige [25] . Pour l’abus de procédure, le juge distingue « le comportement inacceptable d’agir de mauvaise foi devant les tribunaux de manière à nuire à une autre

partie » du fait d’agir « avec témérité pour faire avancer une cause manifestement mal fondée, frivole ou dilatoire » [26] . Il estime que les deux sont présents en l’espèce. [ 24 ] Il se penche d’abord sur la prétendue précarité du stationnement situé en dessous du pont [27] . Il souligne que les appelants n’ont jamais contesté les modalités de la permission pendant environ six ans, de 2008 à 2014 [28] , et il conclut que la précarité de la permission est exagérée [29] .

Pour lui, la vraie raison pour laquelle les copropriétaires soulèvent maintenant la précarité du stationnement en dessous du pont est que, même avec ce stationnement, il manque des places pour plusieurs des nouveaux copropriétaires « qui possèdent plus d’automobiles que de places de stationnement privé » [30] . Ces copropriétaires n’ont pas acheté leur unité auprès de l’intimée, souligne-t- il, mais plutôt par l’entremise d’autres copropriétaires antérieurs [31] .

Les appelants cherchent à obtenir le droit de stationner sur le Lot pour pallier ce manque de places de stationnement. [ 25 ] Le juge s’appuie notamment sur un courriel envoyé en décembre 2014 par un copropriétaire au MTQ [32] de même que sur des lettres [33] transmises en décembre 2014 et en janvier 2015 par les appelants à la Ville et à l’intimée afin de s’opposer à des dérogations demandées par cette dernière dans l’optique de la construction de nouveaux bâtiments sur le Lot, dans lesquelles ils expriment leur problème de pénurie de stationnement personnel [34] .

Toutefois, le juge indique que ces agissements et cette stratégie cherchant à bloquer le développement de la propriété de l’intimée ont été pratiqués avant l’institution des procédures et constituent donc un abus sur le fond du litige et non un abus de procédure. Il ajoute qu’il n’y a aucun lien de causalité entre cet abus et les dommages recherchés [35] . [ 26 ] Le juge soulève que les appelants ont également contesté la demande en injonction et ont demandé à devenir propriétaires du Lot, ou d’être bénéficiaires d’une servitude sur ce terrain.

Il explique que les appelants ont agi devant le Tribunal tout en sachant que l’intimée veut soit faire construire sur ledit terrain ou le vendre, mais qu’une telle vente est impossible selon l’intimée tant et aussi longtemps que les appelants cherchent à devenir propriétaires ou à obtenir une charge sur ledit terrain [36] .

Il conclut que ces procédures étaient sans fondement factuel ou juridique et qu’elles ont été montées « en toute probabilité […] dans le seul et unique but de nuire à Belcourt, vraisemblablement comme tentative de geler la vente du terrain à un tiers et pour la forcer à renégocier avec eux » [37] . [ 27 ] De plus, l’évolution constante de la défense des appelants démontre de l’avis du juge l’incertitude et la témérité avec lesquelles le dossier a été abordé, malgré un droit clair de l’intimée [38] .

La défense et la demande reconventionnelle ayant été plaidées avec témérité et dans le but de nuire, le juge accorde par conséquent à l’intimée la réclamation des honoraires extrajudiciaires de ses procureurs pour un total de 122 835,60 $ [39] . [ 28 ] Finalement, le juge rejette la demande en dommages-intérêts à

titre de troubles et inconvénients pour un montant de 25 000 $ en lien avec la vente de sa propriété à un tiers qui n’aurait pas eu lieu [40] , de même que la demande de condamnation à des dommages- intérêts punitifs [41] . QUESTIONS EN LITIGE [ 29 ] Les appelants se pourvoient uniquement contre la condamnation à payer à l’intimée les honoraires extrajudiciaires de ses procureurs.

Ils présentent deux moyens d’appel : Le juge de première instance a erré en concluant à la mauvaise foi des appelants et à leur intention de nuire Le juge de première instance a erré en concluant à la témérité du recours des appelants [ 30 ] De plus, si une faute est retenue contre les appelants, il conviendra de traiter du lien de causalité entre cette faute et les honoraires extrajudiciaires de l’intimée. Dans ce contexte, il conviendra également de traiter de la demande de l’intimée à notre Cour afin que lui soit réservé le droit de demander les honoraires extrajudiciaires du présent appel.

ANALYSE [ 31 ] En ce qui a trait à la norme d’intervention, la Cour doit faire preuve de déférence quant à la conclusion du juge de première

instance sur l’abus d’ester en justice. Le juge de première instance bénéficie d’une large discrétion dans l’appréciation de la conduite de la

partie concernée [42] . 1. La faute des appelants [ 32 ] Le juge de première instance conclut que la défense et la demande reconventionnelle des appelants sont « sans fondement factuel ou juridique », « manifestement mal fondées » et « plaidées avec témérité ». [ 33 ] De plus, il conclut qu’elles ont été « en toute probabilité » montées dans le seul et unique but de nuire à l’intimée, « vraisemblablement » comme tentative de geler la vente du terrain à un tiers et pour la forcer à renégocier avec eux [43] .

Il mentionne à deux autres reprises que les appelants ont cherché à nuire à l’intimée par le biais de leur défense et de leur demande reconventionnelle [44] . [ 34 ] L’intention de nuire ou la mauvaise foi ne sont pas des éléments essentiels de l’abus de procédure. Le deuxième paragraphe de l’article 51 C.p.c. précise que : L’abus peut résulter, sans égard à l’intention , d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. Regardless of intent , the abuse of procedure may consist in a judicial application or pleading that is clearly unfounded, frivolous or intended to delay or in conduct that is vexatious or quarrelsome.

It may also consist in a use of procedure that is excessive or unreasonable or that causes prejudice to another person, or attempts to defeat the ends of justice, particularly if it operates to restrict another person’s freedom of expression in public debate [Soulignement ajouté] [Emphasis added] [ 35 ] La première phrase, tout au moins, décrit des comportements qui sont abusifs « sans égard à l’intention ». Il s’agit d’une norme objective, qui ne nécessite pas d’indices de mauvaise foi ou d’intention de nuire [45] . À

titre d’exemple, dans El-Hachem c. Décary , la Cour décrit comme étant un « comportement blâmable » le fait de « même sans mauvaise foi ou intention de nuire, faire preuve de témérité, par exemple en formulant des allégations qui ne résistent pas à une analyse attentive et qui dénotent une propension à une surenchère hors de toute proportion avec le litige réel entre les parties » [46] . [ 36 ] Il est clair que l’abus peut aussi résulter de la mauvaise foi ou d’une intention de nuire [47] .

Celles-ci sont des éléments suffisants, mais pas essentiels de l’abus de procédure. [ 37 ] Le juge conclut que la conduite des appelants répond aux deux définitions de l’abus de procédure. Les appelants s’attaquent aux deux conclusions. *** [ 38 ] Examinons d’abord la conclusion du juge selon laquelle la défense et la demande reconventionnelle des appelants sont sans fondement factuel ou juridique, manifestement mal fondées et téméraires. [ 39 ] En premier lieu, il importe de souligner que la position des appelants a été rejetée par le juge.

Cette conclusion ne fait d’ailleurs pas l’objet du pourvoi et n’est pas remise en question.

Toutefois, il doit y avoir plus pour conclure à abus. [ 40 ] L’argument principal des appelants est que l’intimée a l’obligation de délivrer un stationnement pour visiteurs et que le stationnement en dessous du pont ne satisfait pas à cette obligation en raison de sa précarité, ce qui leur donne le droit d’exiger que l’intimée leur transfère le Lot. [ 41 ] Le juge conclut que cet argument échoue pour plusieurs raisons. [ 42 ] D’abord, le juge n’est pas convaincu que l’intimée a l’obligation de délivrer un stationnement pour visiteurs.

Le plan initial montre un stationnement pour visiteurs en dessous du pont, mais ce stationnement ne semble pas être une condition essentielle pour les copropriétaires – les actes de vente des copropriétaires n’en font aucune mention, ni la Déclaration de copropriété pour la phase I. [ 43 ] De plus, s’il y a obligation de délivrer un stationnement pour visiteurs, il s’agit d’un stationnement en dessous du pont, tel qu’indiqué sur le plan initial et dans la Déclaration de copropriété pour la phase II. [ 44 ] Dans la mesure où il y a obligation de délivrer un stationnement en dessous du pont, le juge est d’avis qu’elle est satisfaite par l’entente avec le MTQ, l’argument de précarité étant, à son avis, exagéré. [ 45 ] De toute façon, il est clair pour le juge qu’il n’y a aucun fondement à une obligation de délivrance d’un stationnement pour visiteurs sur le Lot – l’intimée n’a jamais fait part aux copropriétaires d’une quelconque intention de céder sa propriété à des fins de stationnement pour visiteurs et ne leur a jamais laissé croire que le stationnement pour visiteurs serait ailleurs qu’en dessous du pont.

Le plan initial prévoyait l’érection de bâtisses de la phase III sur le Lot. [ 46 ] Le juge qualifie la demande subsidiaire de servitude comme une demande de créer une servitude basée sur le principe d’équité aux fins de rectifier une situation injuste. Il conclut qu’une telle « servitude judiciaire » n’existe pas en droit québécois.

[ 47 ] Ses constatations l’amènent à la conclusion que la défense et la demande reconventionnelle des appelants sont sans fondement factuel ou juridique, manifestement mal fondées et téméraires. [ 48 ] À l’appui de cette conclusion, il souligne « l’évolution constante » dans la position des appelants : [124] En outre, le dossier de cour fait état de l’évolution constante de la défense des Syndicats qui démontre l’incertitude et la témérité avec lesquelles cette affaire a été abordée, présentée et plaidée, et qui met en lumière une obstination certaine à contester le droit clair de Belcourt, sans se soucier du fondement réel de ces arguments, en faits et en droit .

En effet, les Syndicats annonçaient d’abord une défense basée sur la prescription acquisitive, abandonnée à l’interlocutoire pour se concentrer sur l’existence d’une servitude par destination, irréaliste dans les circonstances de cette affaire. La servitude, mise de côté en début de procès, redeviendra une question soumise au moment de la plaidoirie, sous la forme d’une servitude abstraite, difficile à qualifier et dépourvue de toute assise juridique.

À cela s’ajoute enfin un argument fondé sur une prétendue obligation de délivrance d’un stationnement de visiteurs, que l’analyse qui précède rejette et surtout, révèle laborieux. [Soulignement ajouté] [ 49 ] Les appelants soutiennent qu’il n’y a rien de répréhensible dans le fait qu’une

partie modifie ses actes de procédure [48] . Ils ont raison. Toutefois, lorsque la

partie semble avoir de la difficulté à cerner le fondement de son recours et se ravise à plus d’une reprise, cela peut indiquer qu’elle tente désespérément de lui trouver une assise juridique au lieu de se rendre à l’évidence qu’elle n’a aucun droit.

Le juge conclut qu’il est en présence d’un tel cas : les appelants plaident au moins quatre arguments différents, dont certains sont abandonnés, d’autres sont rejetés, soit au stade interlocutoire ou au stade final, mais aucun n’est bien fondé. [ 50 ] Les appelants plaident que la jurisprudence et la doctrine tracent une ligne entre le moyen qui est « fragile » [49] ou « faible » [50] ou « précaire » [51] et le moyen qui est abusif.

Le juge est bien conscient de cette ligne : [95] Dans les cas de réclamation pour abus de procédure, le défi des tribunaux est de faire la distinction entre l’exercice légitime du droit fondamental d’agir en justice pour faire valoir ses droits et le comportement inacceptable d’agir de mauvaise foi devant les tribunaux de manière à nuire à une autre

partie ou avec témérité pour faire avancer une cause manifestement mal fondée, frivole ou dilatoire. [ 51 ] Le juge conclut que les appelants ont agi avec témérité. Les appelants ne démontrent aucune erreur manifeste et déterminante dans l’analyse du juge. *** [ 52 ] Il n’est donc en principe pas nécessaire d’examiner la conclusion du juge que les appelants avaient l’intention de nuire à l’intimée. Cette conclusion n’était pas nécessaire pour conclure à l’abus.

Toutefois, je poursuis mon analyse parce que je suis d’avis que le juge ne fait aucune erreur manifeste et déterminante sur ce deuxième aspect et que ce deuxième aspect vient renforcer la conclusion du juge sur le premier. [ 53 ] Les appelants soutiennent que le juge de première instance ne pouvait pas conclure à leur mauvaise foi de même qu’à leur intention de nuire sur la seule foi d’indices.

La bonne foi se présume, soumettent-ils, et la preuve de mauvaise foi doit être sans équivoque [52] . [ 54 ] Certes, les appelants ont raison de dire que la bonne foi se présume, mais cette présomption n’est pas absolue [53] . [ 55 ] Il est difficile de faire une preuve directe de mauvaise foi ou d’une intention de nuire, à moins d’avoir des aveux de la partie. Sans cette preuve, la

partie qui allègue la mauvaise foi ou une intention de nuire devra faire une preuve circonstancielle et le tribunal devra décider si cette preuve lui permet de tirer une inférence de mauvaise foi ou d’une intention de nuire [54] . [ 56 ] C’est ce que le juge fait dans la présente instance.

Il recherche la véritable intention des appelants à partir de la preuve circonstancielle. [ 57 ] Il retient de la preuve les éléments suivants : • Il y a une pénurie de places de stationnement sur l’île, pour les visiteurs et pour les nouveaux copropriétaires; • Le stationnement en dessous du pont est une possibilité pour les visiteurs, mais il n’ajoute pas assez de places pour satisfaire la demande chez les copropriétaires; • Le Lot est le dernier lot vacant sur la

partie sud de l’île; • Les appelants savent que l’intimée essaie de développer le Lot ou de le vendre à un tiers qui le développera et qu’elle ne peut le faire en raison des droits que les appelants prétendent avoir. [ 58 ] Dans ces circonstances, les appelants, qui avaient approuvé l’entente avec le MTQ pour le stationnement en dessous du pont à de nombreuses reprises entre 2008 et 2014 [55] , soulèvent la précarité de l’entente et demandent que le Lot leur soit transféré. [ 59 ] Le juge déduit qu’il y a un lien entre cette position et le manque de places de stationnement pour les nouveaux copropriétaires.

Il se fonde sur les faits suivants : • Un courriel adressé par un des copropriétaires au MTQ en décembre 2014 mentionne que les appelants veulent poursuivre l’intimée parce que « plusieurs nouveaux propriétaires qui n’ont pas acheté de Belcourt et qui ont deux voitures mais un seul

stationnement pensaient pouvoir stationner sur le terrain Belcourt » [56] ; • Également au début de décembre 2014 et en janvier 2015, les procureurs des appelants ont transmis des lettres [57] à la Ville de L’Île-Perrot et à l’intimée, aux fins de contester les dérogations demandées par cette dernière dans le cadre de la construction d’un bâtiment sur le terrain de stationnement temporaire « à moins que ces dérogations soient accompagnées de mesures concrètes visant à régler le problème de pénurie de cases de stationnement qui accable les propriétaires et occupants des phases I et II » [58] .

Il n’est aucunement question d’un stationnement réservé aux visiteurs.

L’accent est sur le nombre d’espaces de stationnement pour les copropriétaires mêmes. [ 60 ] Donc, le juge conclut que les appelants contestent le recours de l’intimée et demandent le transfert du Lot, sachant que leur contestation est mal fondée, afin d’empêcher la vente du Lot à un tiers dans le but de forcer l’intimée à leur donner plus de stationnements pour les copropriétaires : [121] Pour les raisons exprimées ci-dessus, le Tribunal est d’avis que la défense et la demande reconventionnelle des Syndicats I et II sont manifestement mal fondées et que, en toute probabilité, elles ont été montées dans le seul et unique but de nuire à Belcourt, vraisemblablement comme tentative de geler la vente du terrain à un tiers et pour la forcer à renégocier avec eux . [Soulignement ajouté] [ 61 ] Le juge qualifie le but de la contestation comme étant de nuire à l’intimée.

Il aurait pu le qualifier comme étant d’obtenir quelque chose à laquelle les appelants n’avaient aucun droit, ce qui constitue également une forme d’abus de procédure. [ 62 ] Les appelants ne sont pas d’accord avec cette conclusion, mais ne démontrent aucune erreur manifeste et déterminante dans les déterminations factuelles du juge. Contrairement à ce que les appelants soutiennent, il n’est pas nécessaire de faire une preuve directe de l’intention des appelants. Le juge peut tirer des inférences d’intention des faits prouvés [59] .

Dans ce cas, les inférences qu’il tire sont conformes à la preuve et sont logiques. Certes, les appelants avaient le droit de s’opposer aux dérogations mineures demandées par l’intimée, mais le juge pouvait tirer l’inférence qu’ils le faisaient dans le but d’empêcher la vente et de forcer l’intimée à leur trouver du stationnement ailleurs. Même si cette conduite se situe avant l’institution des procédures, le juge pouvait inférer que la contestation des procédures avait le même but. Je n’y vois aucune erreur que justifierait notre intervention. [ 63 ] Je propose de rejeter ce moyen d’appel. 2.

Les dommages [ 64 ] Une fois que le juge conclut au comportement abusif des appelants, il conclut sans analyse que les appelants doivent payer les honoraires extrajudiciaires des procureurs de l’intimée pour une somme totale de 122 835,60 $ : [127] En l’espèce, le Tribunal est d’avis que la réclamation de Belcourt pour les honoraires extrajudiciaires de ses procureurs, au montant total de 122 835,60 $, est bien fondée.

Il s’agit d’une mesure prévue à l’article 54 C.P.C. en cas d’abus de procédure. [ 65 ] L’article 54 C.p.c. permet au tribunal qui déclare qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif de condamner une

partie à payer les dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et les débours que celle-ci a engagés : 54. Le tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure, incluant celui présenté sous la présente section, ordonner, le cas échéant, le remboursement de la provision versée pour les frais de l’instance, condamner une

partie à payer, outre les frais de justice, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et les débours que celle-ci a engagés ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs. 54.

On ruling on whether a judicial application or pleading, including one presented under this division, is abusive, the court may order a provision for costs to be reimbursed , order a party to pay, in addition to legal costs, damages for any injury suffered by another party, including to cover the professional fees and disbursements incurred by that other party , or award punitive damages if warranted by the circumstances. Si le montant des dommages-intérêts n’est pas admis ou ne peut être établi aisément au moment de la déclaration d’abus, le tribunal peut en décider

sommairement dans le délai et aux conditions qu’il détermine ou, s’agissant de la Cour d’appel, celle-ci peut alors renvoyer l’affaire au tribunal de première instance qui en était saisi pour qu’il en décide. If the amount of the damages is not admitted or cannot be easily calculated at the time the application or pleading is declared abusive, the court may summarily determine the amount within the time and subject to the conditions it specifies or, in the case of the Court of Appeal, refer the matter back to the court of first instance for a decision. [Soulignement ajouté] [Emphasis added] [ 66 ] Le juge se fonde sur cet

article pour condamner les appelants à rembourser le plein montant des honoraires et des débours réclamés par l’intimée. Mais l’article 54 C.p.c. ne donne pas un droit automatique au remboursement du plein montant des honoraires et

débours engagés par l’autre partie. Il est clair que ce montant doit représenter des dommages : il est payable en raison d’un abus de procédures et il est « en réparation du préjudice subi par une autre

partie ». [ 67 ] En conséquence, il doit y avoir un lien de causalité entre la faute et les dommages [60] . Le juge reconnaît ce principe lorsqu’il dit qu’il n’y a aucun lien de causalité entre l’abus de fond et les dommages réclamés. [ 68 ] L’intimée réclame une série de factures de ses procureurs, la première en date du 31 décembre 2015 et la dernière en date du 31 mars 2017.

Le montant réclamé sur la première facture inclut de toute évidence la préparation et la notification des mises en demeure datées du 7 décembre 2015 et de la requête introductive d’instance déposée le 15 décembre 2015. [ 69 ] Par contre, l’abus de procédure reproché aux appelants est qu’ils ont déposé et par la suite plaidé la défense et la demande reconventionnelle avec témérité et dans l’intention de nuire. Cette faute ne peut commencer que lors du dépôt par les appelants de leurs moyens de défense à la requête en injonction permanente ainsi que de leur demande reconventionnelle le 13 juillet 2016 [61] .

J’enlèverais donc les factures datées du 31 décembre 2015 (remplacée le 27 janvier 2016), du 15 mars 2016, du 31 mai 2016 et du 14 juillet 2016 (corrigée le 16 juillet 2016), ce qui laisse un montant de 65 128,78 $. [ 70 ] Je propose d’accueillir l’appel en

partie à la seule fin de réduire les dommages payables par les appelants à 65 128,78 $, sans les frais de justice en appel vu le sort mitigé du pourvoi, et les appelants demeurant responsables des frais de justice en première instance. [ 71 ] De plus, vu le succès partiel des appelants sur l’appel, je considère que l’intimée n’a aucun droit de demander les honoraires extrajudiciaires du présent appel et je propose de ne pas lui réserver ses droits à cet égard. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.