2012 QCCA 979, 2012 QCCA 979

Laval (Ville de) c. Bastien 2012 QCCA 979 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021259-106 (540-17-002365-079) DATE : 30 mai 2012 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. VILLE DE LAVAL APPELANTE – Défenderesse - Demanderesse reconventionnelle c.

MARYLÈNE BASTIEN et DENIS TREMBLAY INTIMÉS – Demandeurs – Défendeurs reconventionnels ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Laval, rendu le 28 octobre 2010 (l'honorable Marie-Christine Laberge) qui fait droit à une contestation par l'intimée Bastien de la déclaration de propriété par l'appelante de trois lots en vertu de l' art. 422

Loi sur les cités et villes , L.R.Q., c.

C-19 (LCV), et à une reconnaissance de propriété par l'intimé Tremblay d'un autre lot dont l'appelante se considérait la propriétaire. [ 2 ] Pour les motifs du juge Dalphond, auxquels souscrivent les juges Bich et Fournier; [ 3 ] LA COUR : [ 4 ] ACCUEILLE l'appel, sans frais, contre Mme Bastien; [ 5 ] INFIRME le jugement de la Cour supérieure quant aux lots 1 854 466, 1 854 467 et 1 854 495 et, prononçant le jugement qui aurait dû être rendu, REJETTE , sans frais, la contestation de Mme Bastien à l'égard des lots 1 854 466, 1 854 467 et 1 854 495 et DÉCLARE la ville propriétaire desdits lots; [ 6 ] REJETTE l'appel, avec dépens limités aux frais, contre M.

Tremblay; [ 7 ] DÉCLARE que les conclusions suivantes du jugement de la Cour supérieure doivent être satisfaites : ORDONNE à Ville de Laval de mandater un arpenteur-géomètre afin de préparer une description technique de la

partie pavée du lot 1 854 494 comportant un nouveau numéro de cadastre pour la

partie pavée et un autre numéro de cadastre pour la

partie non-pavée reconnue comme étant la propriété de Denis Tremblay et de procéder aux inscriptions nécessaires dans un délai de six (6) mois. ORDONNE à Ville de Laval, aussitôt que les subdivisions auront été complétées, d'inscrire Denis Tremblay à

titre de propriétaire de la subdivision correspondant à la

partie non pavée du lot 1 854 494 du cadastre du Québec, au rôle d'évaluation foncière de Ville de Laval. [ 8 ] DÉCLARE que les lots 1 854 466 et 1 854 494 sont grevés d'une servitude de passage en faveur du lot 1 854 483. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A.

Me Francine Payette Allaire et associés Pour l’appelante Monsieur Tremblay Personnellement intimé Madame Bastien Personnellement (Absente) Intimée Date d’audience : 17 avril 2012 MOTIFS DU JUGE DALPHOND [ 9 ] L'appelante, Ville de Laval, se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, qui fait droit à une contestation par l'intimée Bastien de sa déclaration de propriété de trois lots en vertu de l' art. 422

Loi sur les cités et villes , L.R.Q., c. C-19 (LCV), et à une reconnaissance de propriété par l'intimé Tremblay d'un autre lot dont l'appelante se considérait la propriétaire. Pour les motifs qui suivent, je propose d'accueillir l'appel en partie. LES DISPOSITIONS PERTINENTES [ 10 ] L' art. 422 LCV maintenant abrogé, mais pleinement applicable au présent pourvoi [1] , est ainsi rédigé : 422. Les rues ou ruelles ouvertes au public depuis au moins 10 ans deviennent propriété de la municipalité dès que sont accomplies les formalités suivantes : 1° Le conseil approuve par résolution une description de toutes rues ou ruelles ou de toute

partie de celles-ci, pour lesquelles la municipalité entend se prévaloir du présent article; 2° Cette description doit être faite d'après un plan cadastral et un livre de renvoi faits et déposés conformément à la

Loi sur le cadastre (chapitre C-1 ); 3° Une copie de cette description, vidimée par un arpenteur-géomètre, doit être déposée au bureau du greffier de la municipalité et au bureau de la publicité des droits; 4° Le greffier de la municipalité fait publier deux fois dans la Gazette officielle du Québec et dans un journal quotidien circulant sur le territoire de la municipalité, avec un intervalle d'au moins trois mois et d'au plus quatre mois entre chaque publication, un avis contenant :

a) le texte intégral du présent article;

b) une description

sommaire des rues ou ruelles concernées;

c) une déclaration à l'effet que les formalités prévues aux paragraphes 1° et 2° ont été accomplies. Tout droit auquel des tiers pourraient prétendre à la propriété du fonds des dites rues ou ruelles est prescrit s'il n'est pas exercé par action devant le tribunal compétent dans l'année suivant la dernière publication dans la Gazette officielle du Québec. La municipalité ne peut se prévaloir du présent

article à l'égard de rues ou ruelles sur lesquelles elle a prélevé une taxe au cours des 10 années précédentes. [Je souligne] [ 11 ] Il a été remplacé par l' art. 72 de la

Loi sur les compétences municipales , L.R.Q., c. C- 47.1 (LCM) [2] , qui était à l'époque ainsi rédigée : 72. Toute voie privée ouverte à la circulation publique depuis au moins 10 ans devient propriété de la municipalité locale dès que sont accomplies les formalités suivantes : 1° la municipalité approuve par résolution une description de la voie privée, faite d'après le cadastre en vigueur, pour laquelle elle entend se prévaloir du présent article; 2° une copie de cette description, vidimée par un arpenteur-géomètre, est déposée au bureau de la municipalité;

3° la municipalité fait publier à la Gazette officielle du Québec et dans un quotidien circulant sur le territoire de la municipalité deux fois, avec un intervalle d'au moins trois mois et d'au plus quatre mois entre chaque publication, un avis contenant:

a) le texte intégral du présent article;

b) une description

sommaire de la voie privée concernée;

c) une déclaration précisant que les formalités prévues aux paragraphes 1° et 2° ont été accomplies. La municipalité soumet, au ministre responsable du cadastre, un plan cadastral montrant la voie privée devenue sa propriété par l'effet du présent article. Elle doit, en outre, s'il s'agit d'un plan comportant une nouvelle numérotation, notifier ce dépôt à toute personne qui a fait inscrire son adresse, mais le consentement des créanciers et du bénéficiaire d'une déclaration de résidence familiale n'est pas requis pour l'obtention de la nouvelle numérotation cadastrale.

Tout droit relatif à la propriété du fonds de la voie privée visée auquel un tiers pourrait prétendre est prescrit si le recours approprié n'est pas exercé devant le tribunal compétent dans l'année suivant la dernière publication à la Gazette officielle du Québec . La municipalité ne peut se prévaloir du présent

article à l'égard d'une voie privée sur laquelle elle a prélevé une taxe au cours des dix années précédentes. [Je souligne] LA PORTÉE DU POUVOIR CONFÉRÉ [ 12 ] Comme on peut le constater, la nouvelle disposition est au même effet que l'ancienne.

La modification des mots introductifs, soulignée plus haut, fait ressortir encore plus clairement que la déclaration par la municipalité se fait à l'encontre d'un immeuble dont la propriété apparente est celle d'un tiers et non la sienne. [ 13 ] On pourrait y voir une forme d'expropriation ou d'appropriation, sans compensation, et ce, à l'égard d'un immeuble d'utilité publique.

Lors des débats entourant l'adoption de l' art. 72 LCM , on justifie ce pouvoir exceptionnel en précisant qu'il constitue une codification du principe de l'acquisition par dédicace dérivé de la common law et reconnu au Québec par la jurisprudence (Assemblée nationale, Commission permanente de l'aménagement du territoire, « Étude détaillée du projet de loi n o 62,

Loi sur les compétences municipales » dans Journal des débats de la Commission permanente de l'aménagement du territoire , vol. 38, n o 54 (19 avril 2005), p. 17).

Il s'agit d'un mode d'acquisition par une municipalité des voies publiques dans cette dernière et de description de leur assiette (Jacques L'Heureux, Droit municipal québécois , t. 2, Montréal, Wilson & Lafleur, 1984, n o 647, p. 344-345; Jean Hétu et Yvon Duplessis avec la collaboration de Lise Vézina, Droit municipal : principes généraux et contentieux , 2 e éd., vol. 1, édition sur feuilles mobiles, Brossard, Publications CCH Ltée, 2011, n o 7.42, p. 7 081). [ 14 ] L'exercice de ce pouvoir est possible uniquement lorsque certaines conditions sont satisfaites, qu'il faut d'ailleurs considérer comme impératives : - présence d'une voie de circulation, qui peut être une rue, ruelle, etc., sur l'immeuble décrit; - ouverte à la circulation publique depuis au moins 10 ans; - absence de prélèvement d'une taxe au cours des dix années précédentes à l'égard de cet immeuble; - respect des formalités prévues (description technique, résolution, avis, etc.).

LE CONTEXTE [ 15 ] En décembre 2005 et avril 2006, la Ville fait publier des avis concernant 1 575 lots du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval, connus et désignés par leurs numéros, afin d'en devenir la propriétaire. [ 16 ] Quelques-uns sont en relation avec une voie de circulation en boucle connue sous le nom de rue Terrasse Coutu, débutant au boulevard des Mille-Îles et permettant l'accès à 12 propriétés toutes situées sur une

partie d'une ancienne terre agricole (lot 12) s'étendant de ce boulevard vers le nord jusqu'à la rivière des Mille-Îles. [ 17 ] Les parties intimées sont des propriétaires riverains de cette rue. Mme Bastien réside au 1 Terrasse Coutu et est propriétaire selon les titres publiés de trois des lots visés par les avis publiés par la Ville (n os 1 854 466, 1 854 467 et 1 854 495). M. Tremblay réside au 12 Terrasse Coutu et est propriétaire selon les titres publiés du lot n o 1 854 494, lequel n'est pas décrit dans les avis donnés en vertu de l' art. 422 LCV .

LE LITIGE [ 18 ] Il n'est pas contesté que toutes les formalités en matière d’avis requis par l' art. 422 LCV ont été respectées et que la requête introductive en contestation a été initiée dans le délai de déchéance d'un an prévu à cette disposition. [ 19 ] Il n'est pas non plus contesté que la Ville de Laval n'a perçu ou réclamé quelque prélèvement d'une taxe au cours des dix années précédentes à l'égard des quatre lots en litige et que sur ceux-ci on trouve une voie de circulation, la rue Terrasse Coutu. [ 20 ] La contestation des parties intimées en première instance s'articulait autour de deux arguments distincts, l'un propre à chacune. [ 21 ] Dans le cas de Mme Bastien, tout en reconnaissant que sur les trois lots immatriculés en son nom il y a présence d'une rue, celle-ci faisait valoir que la description proposée excédait l'assiette de la rue actuelle.

Dans la requête en contestation, au par. 12, elle soutient que la Ville ne peut se prévaloir de son pouvoir d'exception « que pour la portion du terrain occupée par la rue » et non de celle qu'elle-même a fait gazonner en plus d'être clôturée à certains endroits. [ 22 ] Dans le cas de M. Tremblay, le litige porte sur le lot 1 854 494, un terrain rectangulaire, mesurant 10 pieds de largeur et environ 150 pieds de longueur, situé en façade du lot où est située sa résidence.

Ce terrain est, à l'époque du jugement, clôturé à partir d'un point situé environ à la moitié de sa longueur frontale de manière à faire corps avec le lot de cette résidence, sans que puisse y passer un véhicule ou des personnes à pied [3] . Son autre partie, sise au sud du rectangle est asphaltée et fait corps avec la

partie de la rue Terrasse Coutu sise au sud; à son extrémité nord, elle se termine à la hauteur d'une barrière qui va du lot de Mme Bastien à celui de M. Tremblay, formant ainsi un cul-de-sac [4] . Selon M. Tremblay, ce lot 1 854 494 lui appartient puisque immatriculé au bureau de la publicité des droits à son nom; c'est par erreur qu'il a été porté au rôle d'évaluation sous le nom de la Ville. Il demande que le rôle soit corrigé. [ 23 ] En réalité, un code apparaissant au rôle en marge du nom de la Ville indique que cette dernière détient le lot comme « occupante » et non à

titre de « propriétaire ». En défense et demande reconventionnelle, la Ville demande à la Cour supérieure de la déclarer propriétaire véritable du lot. L'ANALYSE [ 24 ] Il ressort des procédures de Mme Bastien, notamment les paragraphes 74 et 75 de sa réplique, qu'elle reconnaît la présence d'une rue desservant sa maison, c'est-à-dire une voie de circulation. Elle ne prétend nullement que celle-ci n'est pas ouverte au public depuis au moins dix ans, fardeau qui incombe au contestant sous l' art. 422 LCV , et non à la Ville qui a fait publier les avis.

Elle ne nie pas n'avoir payé aucune taxe foncière à l'égard de ces lots. [ 25 ] Il ressort aussi de la preuve qu'il ne s'agit pas d'une rue privée, mais d'une rue municipalisée depuis longtemps comme en témoignent le pavage, l'entretien et le déneigement par la Ville, la desserte en eau potable et la collecte des déchets domestiques, et le mobilier urbain (lampadaires, bornes d’incendie, panneaux d'interdiction de stationnement, de bornes d'incendie, de nom de la rue, de mise en garde de faire attention aux enfants, etc.). [ 26 ] D'ailleurs, si nous étions en présence d'une rue privée et non d'une rue publique, la construction en 1974 de la résidence, aujourd'hui propriété de Mme Bastien, aurait été faite en violation de la réglementation municipale qui exigeait d'avoir « front sur une voie publique » pour chaque lot à bâtir [5] . [ 27 ] La juge de première instance commet une erreur manifeste et déterminante sur les conclusions de son jugement quant à Mme Bastien en concluant que la rue Terrasse Coutu constituait une rue privée, ce qui n'était pas allégué ou plaidé par les parties intimées. [ 28 ] Le débat se situait en réalité à un autre niveau, soit celui de la description appropriée de l'assiette de la rue dont la Ville voulait devenir propriétaire en vertu de l' art. 422 LCV . [ 29 ] Considérant le caractère exceptionnel du pouvoir conféré, la détermination de cette assiette ne peut être laissée à la discrétion de la Ville en fonction de ses besoins.

Elle doit plutôt correspondre à des éléments objectifs qui précisent les contours de l'assiette abandonnée par le propriétaire, comme l'emplacement de la chaussée, des traces de la circulation usuelle, des fossés, des empierrements, des revêtements, du mobilier urbain accessoire, etc. Peut aussi être pertinent à l'analyse, le comportement des parties.

Dans tous les cas, la procédure sous l' art. 422 LCV ou l' art. 72 LCM ne peut avoir pour but que d'officialiser une situation de fait. [ 30 ] Outre les éléments matériels exécutés par la Ville sur les lots 1 854 466 et 1 854 467, comme le pavage, les panneaux, le réseau d'aqueduc et les bornes incendies, il faut ajouter que l'occupation de ceux-ci s'est faite après 1974, à la suite de la décision de l'auteur de Mme Bastien, alors qu'il sollicitait un permis de construire la résidence aujourd'hui sa propriété [6] , de céder à la Ville les lots 1 854 466 et 1 854 467 pour 1 $ afin d'élargir la rue existante.

Cette « donation » a été acceptée par une résolution de la Ville qui, au fil des ans, a aménagé une chaussée sur ces lots et y a installé divers équipements urbains. On peut, vraisemblablement, parler ici de dédicace et peut-être même de prescription acquisitive débutant en 1974 et se terminant bien avant la procédure de Mme Bastien, introduite en 2007. [ 31 ] Le fait que la Ville n'a choisi de paver qu'une

partie des lots identifiés par l'auteur de Mme Bastien comme donnés ou abandonnés en sa faveur ne fait pas en sorte que la description proposée pour l'assiette de la rue, soit les lots 1 854 466 et 1 854 467, devienne, dans les circonstances, excessive, injustifiée ou sans assise légitime. Faut-il le rappeler, l'assiette d'un chemin ne se limite pas à la

partie carrossable ou pavée (Bernard Tremblay, Le statut des chemins au Québec : historique et législation, doctrine et jurisprudence , Sainte-Foy, Les publications du Québec, 1995, p. 145-146; Martel c. Corporation du canton de Chicoutimi , (1921) 31 B.R. 93 ;

Municipalité du Lac-Simon c. Blais , C.S. Hull, n o 550-05-00196-801, 11 août 1980, juge Frenette; Melbourne (Municipalité du canton de) c. Fournier , J.E. 2010-49, 2009 QCCS 5426 ). [ 32 ] Il n'en va pas autrement du lot 1 854 495, qui est la simple prolongation du lot 1 854 467. [ 33 ] La contestation de Mme Bastien doit être rejetée et la Ville déclarée propriétaire en vertu de l' art. 422 LCV des lots 1 854 466, 1 854 467 et 1 854 495. [ 34 ] Quant à M. Tremblay, le lot 1 854 494 a été clôturé dans sa

partie nord, et ce, de 2002 jusqu’à tout récemment et la preuve indique qu'auparavant on n'y trouvait pas une rue ou ruelle. Cela fait en sorte que la Ville ne peut prétendre qu'il constitue en totalité l'assiette d'une voie publique. Il ne fut d'ailleurs pas inclus dans les avis sous l' art. 422 LCV . [ 35 ] Il demeure que la

partie sud de ce lot fait

partie de la rue Terrasse Coutu et que rien dans la preuve ne permet de conclure que M. Tremblay a démontré que cette

partie de la rue devrait être considérée comme une voie privée. La juge l'a bien compris en ordonnant à M. Tremblay de consentir

titre à la Ville pour cette partie, conclusion que ce dernier ne conteste pas. [ 36 ] Quant à la

partie nord, la preuve ne permet pas de conclure par preuve prépondérante, dont le fardeau incombait à la Ville, que celle-ci l'a acquise par dédicace, abandon ou prescription comme elle le plaide. Dans ces circonstances, la juge a eu raison de reconnaître que le

titre de M. Tremblay, publié quant à ce lot, devait prévaloir pour la

partie nord dudit lot. [ 37 ] Il y a lieu d'ajouter que la

partie nord du lot 1 854 494 est grevée d'une servitude de passage en faveur d'autres lots, dont celui acquis par la Ville en 1996 portant le n o 1 854 483. On ne peut donc y ériger une clôture ou autre ouvrage qui nuirait à l'exercice de ce droit de passage. La clôture installée par Mme Bastien et M. Tremblay, à la limite de la

partie asphaltée du segment de la rue qui se trouvait devant la résidence de M. Tremblay, rendait impossible l'exercice de ce droit de passage. C'est à bon droit que la juge de première instance en a ordonné l'enlèvement, même si cela peut rendre moins sécuritaires les lieux, ce qui a été fait. [ 38 ] Quant à la clôture érigée en 2007 perpendiculairement à la rivière par M. Tremblay à l'extrémité ouest de la

partie nord du lot 1 854 494, elle empêche l'exercice de la servitude qui la grève. Depuis le jugement attaqué, elle a été enlevée et il n'y a donc pas lieu d'en ordonner l'enlèvement. LE DISPOSITIF [ 39 ] Pour ces motifs, je propose d'accueillir l'appel, sans frais, contre Mme Bastien, d'infirmer le jugement de la Cour supérieure quant aux lots 1 854 466, 1 854 467 et 1 854 495 et, de prononcer le jugement qui aurait dû être rendu, soit le rejet, sans frais, de la contestation de Mme Bastien à l'égard des lots 1 854 466, 1 854 467 et 1 854 495. Quant à l'appel contre M.

Tremblay, je propose de le rejeter, avec dépens limités aux frais, et de confirmer les ordonnances accessoires rendues par la Cour supérieure quant à la clarification des titres. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A.