2015 QCCQ 8073, 2015 QCCQ 8073

Alamyalagha c. Retter 2015 QCCQ 8073 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-139414-132 DATE : 8 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Roxane Alamyalagha Demanderesse c.

Clare Retter -et- Mona Sheres Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Roxane Alamyalagha réclame 6 839 $ à Clare Retter, de qui elle a acheté en 2011 un appartement en copropriété divise, et à Mona Sheres, le courtier immobilier de cette dernière.

Elle leur reproche de ne pas l’avoir avisée avant la vente d’un projet de rénovation des balcons du complexe immobilier pour lequel on lui a réclamé en 2013 une contribution spéciale aux charges communes équivalente à ce montant. [ 2 ] Les défenderesses soutiennent qu’elles ignoraient que ces rénovations seraient entreprises et qu’elles nécessiteraient une contribution spéciale des copropriétaires. Elles ajoutent que la demanderesse avait elle-même accès à l’information relative aux projets envisagés dans le complexe et qu’elle ne s’est pas renseignée adéquatement.

CONTEXTE FACTUEL [ 3 ] En mai 2011, la demanderesse est propriétaire de deux appartements en copropriété divise dans un complexe immobilier (le « Complexe »), l’un acquis en 2006 et l’autre en 2010. Elle considère également acheter un troisième appartement, soit celui de Mme Retter, qui est à vendre. [ 4 ] Elle effectue deux visites et apprend que Mme Retter est membre du conseil d’administration du Syndicat des copropriétaires du Complexe (le « Syndicat »). [ 5 ] Le 1 er juin 2011, elle dépose une promesse d’achat [1] préparée par Mme Sheres, courtier immobilier et amie de Mme Retter.

La demanderesse y déclare avoir examiné la déclaration de copropriété et en être satisfaite et elle renonce à son droit de procéder à une inspection préachat de l’appartement et du Complexe [2] . [ 6 ] À sa demande, Mme Sheres ajoute à la promesse d’achat une représentation du vendeur à l’effet « qu’il n’y aura aucun frais, frais spéciaux, arriérages [sic], ou autres dûs [sic] sur le condominium à la signature de l’acte de vente » [3] . [ 7 ] Mme Retter accepte la promesse d’achat le jour même.

Ce faisant, elle déclare n’avoir connaissance d’aucun facteur susceptible de diminuer la valeur de l’appartement ou d’en augmenter les dépenses [4] .

Aucune mention n’est faite quant à une rénovation possible des balcons du Complexe. [ 8 ] L’acte de vente est signé le 24 août 2011 [5] . [ 9 ] Presque deux ans plus tard, en juin 2013, la demanderesse apprend qu’elle devra verser une contribution spéciale de 6 839 $ pour l’appartement acquis de Mme Retter afin de couvrir les coûts du remplacement des rampes et panneaux de vitre et de la réparation du béton des balcons [6] . [ 10 ] Elle vérifie alors les procès-verbaux des réunions du conseil d’administration du Syndicat et constate que la possibilité de rénovation des balcons y a été discutée en 2009, 2010 et 2011 [7] .

Le 10 juillet 2013, elle met Mme Retter et Mme Sheres en demeure de lui payer la somme de 6 839 $ au plus tard le 20 juillet 2013 [8] . ANALYSE

a) Mme Retter a-t-elle manqué à son obligation d’information envers la demanderesse ? [ 11 ] La demanderesse soutient que Mme Retter savait au moment de la vente que des rénovations majeures seraient effectuées aux

balcons du Complexe et qu’en ne l’avisant pas avant la vente, Mme Retter a manqué à son devoir d’information envers elle. [ 12 ] Mme Retter admet que la rénovation des balcons du Complexe a été discutée au conseil d’administration du Syndicat en 2009, 2010 et 2011, comme bien d’autres projets potentiels de réparations ou d’améliorations.

Elle affirme toutefois qu’elle ignorait lors de la vente que de tels travaux seraient effectivement exécutés et qu’ils nécessiteraient une cotisation spéciale des copropriétaires. [ 13 ] Un vendeur doit divulguer à son acheteur les informations susceptibles d’influencer sa prise de décision et la non-divulgation de telles informations peut engager la responsabilité du vendeur [9] .

Pour que le vendeur soit tenu responsable, il faut toutefois prouver la connaissance par le vendeur de l’information qu’on lui reproche de ne pas avoir divulguée [10] . [ 14 ] Ici, le Tribunal est d’avis que la demanderesse ne s’est pas acquittée de son fardeau de prouver [11] , selon la balance des probabilités [12] , que Mme Retter savait que des rénovations majeures seraient effectuées aux balcons du Complexe et qu’une cotisation spéciale serait exigée des copropriétaires en conséquence. [ 15 ] Les procès-verbaux des réunions du conseil d’administration du Syndicat démontrent que nombreux projets et travaux potentiels ont été discutés en 2009, 2010 et 2011 [13] .

Quant aux balcons, il est tantôt question de réparer quelques balcons endommagés et tantôt de possibles améliorations majeures, qui demeurent incertaines. [ 16 ] D’ailleurs, les travaux de rénovation se sont concrétisés en 2013, plus de quatre ans après les premières discussions au sein du Syndicat, ce qui tend à démontrer qu’il ne s’agissait pas de travaux définitifs et imminents. [ 17 ] Ces éléments de preuve ne permettent pas au Tribunal d’écarter le témoignage de Mme Retter à l’effet qu’elle n’avait pas connaissance de travaux définitifs, de leur coût ou de la nécessité d’une cotisation spéciale. [ 18 ] Le Tribunal conclut donc, à la lumière de la preuve prépondérante, que Mme Retter n’avait pas connaissance de travaux de rénovation certains et imminents et qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information envers la demanderesse. [ 19 ] Au demeurant, l’information relative aux projets envisagés par le Syndicat était facilement accessible pour la demanderesse en tant que copropriétaire.

Le Tribunal est d’avis que cette dernière n’a pas été suffisamment diligente dans ses vérifications à cet égard, ce qui constitue un obstacle additionnel à sa réclamation contre Mme Retter, qui doit être rejetée.

b) Mme Sheres a-t-elle commis une faute envers la demanderesse ? [ 20 ] Bien que la demanderesse et Mme Sheres ne soient pas liées par contrat, la responsabilité de cette dernière peut être engagée en cas de violation de ses obligations professionnelles, qui visent non seulement le client mais aussi les tiers [14] . [ 21 ] La demanderesse reproche à Mme Sheres de ne pas avoir transmis au Syndicat un formulaire dans lequel le Syndicat devait indiquer s’il avait connaissance de facteurs se rapportant à l’immeuble susceptibles de façon significative d’en diminuer la valeur ou d’en augmenter les dépenses. [ 22 ] Or, la demanderesse n’a pas établi en quoi les obligations professionnelles de Mme Sheres exigent l’envoi d’un tel formulaire au Syndicat, surtout dans un contexte où un appartement en copropriété est vendu à un acheteur qui est déjà propriétaire d’un autre appartement dans le même complexe. [ 23 ] Par ailleurs, aucune preuve n’a été faite que Mme Sheres avait connaissance du projet de réfection éventuel des balcons. [ 24 ] Le Tribunal ne peut donc conclure à la faute de Mme Sheres envers la demanderesse.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action; LE TOUT, AVEC FRAIS au montant de 156 $ en faveur de chacune des défenderesses, cette somme représentant le timbre judiciaire sur chacune des contestations. __________________________________ DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. Date d’audience : 25 mai 2015