2018 QCCQ 8541, 2018 QCCQ 8541

Bessette c. Richard 2018 QCCQ 8541 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU « Chambre civile » N° : 765-22-002625-160 DATE : 22 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J . SÉBASTIEN VAILLANCOURT , J . C . S . ______________________________________________________________________ JONATHAN BESSETTE

Partie demanderesse c. FERNAND RICHARD

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Estimant que la résidence qu’il a achetée du défendeur est affectée de vices cachés, le demandeur lui réclame une diminution du prix de la vente de 40 000 $ correspondant au coût des travaux correctifs ainsi que la somme de 10 000 $ pour dommages moraux. Questions en litige [ 2 ] Le Tribunal est appelé à répondre aux questions en litige suivantes :

a) La résidence est-elle affectée de vices cachés?

b) Dans l’affirmative, à quel montant le demandeur a-t-il droit? Contexte [ 3 ] Le défendeur n’a pas témoigné à l’audience de sorte que le témoignage du demandeur quant aux faits ayant mené à l’introduction de la demande introductive d’instance n’est pas contredit. Le Tribunal retient donc de la preuve ce qui suit. [ 4 ] Le 26 février 2016, le demandeur achète la résidence du défendeur au prix de 65 000 $.

La vente est faite avec la garantie « légale » [2] . [ 5 ] L’immeuble est ainsi décrit par l’expert du demandeur, Guylaine Dion, ingénieure [3] : Il s’agit d’une résidence d’un étage, décrite comme une maison de plein pied par l’agent immobilier. Les murs extérieurs et la couverture sont en tôle. Cette dernière se compose de quatre toits à différents niveaux et pentes dont le principal est à deux versants en pente légère et les autres d’un seul versant. La résidence est assise sur des fondations en béton.

L’ensemble du bâtiment nous apparaît de construction artisanale réalisé en 1985. [ 6 ] Plus précisément encore, il s’agit d’une « maison mobile » à laquelle deux annexes ont été ajoutées. [ 7 ] Le demandeur ne fait pas inspecter l’immeuble avant de l’acheter. [ 8 ] Quelques jours après avoir emménagé dans l’immeuble avec sa conjointe et les deux enfants de celle-ci, un important dégât d’eau survient lorsque la conjointe du demandeur utilise simultanément la laveuse et le bain.

Le demandeur, qui se trouve à ce moment au sous-sol, voit alors une quantité appréciable d’eau s’écouler du plafond. [ 9 ] Le demandeur communique avec le courtier immobilier du défendeur qui le réfère à ce dernier. Le défendeur affirme alors au demandeur qu’un tel dégât d’eau ne s’était jamais produit pendant qu’il était propriétaire de l’immeuble et il l’invite à communiquer avec son homme à tout faire. [ 10 ] Le demandeur est incapable de rejoindre l’homme à tout faire du défendeur de sorte qu’il contacte un plombier.

Le défendeur est informé de cette démarche. [ 11 ] Le plombier se présente sur les lieux et débloque les tuyaux avec un débouche-tuyaux [4] .

[ 12 ] Le plombier et le demandeur procèdent au même moment à l’ouverture de certains murs pour permettre l’inspection de la tuyauterie.

Ils découvrent alors des moisissures ainsi que de la laine minérale et des panneaux de gypse noircis. [ 13 ] Par ailleurs, le déblocage des tuyaux effectué par le plombier améliore la situation mais de façon temporaire seulement puisque les écoulements d’eau reprennent après peu de temps. [ 14 ] Le demandeur communique de nouveau avec le défendeur qui nie toute responsabilité et lui refuse toute collaboration. [ 15 ] Le demandeur, qui est alors âgé de 26 ans et qui possède des moyens financiers limités, sollicite l’aide de son père, qui est entrepreneur en construction. [ 16 ] Le demandeur et son père retirent le revêtement des murs et des plafonds et constatent alors que les moisissures sont très répandues. [ 17 ] Le 29 août 2016, le demandeur dénonce par écrit une série de vices au défendeur [5] : Les vices affectant l’immeuble vendu sont de façon non limitative les suivants : ➢ Cernes d’eau sur le pare-vapeur au niveau du plafond ➢ Moisissure de la laine minérale au niveau du plafond et des murs ➢ Cernes d’eau sur le bois ➢ Taches noires de moisissure sur les membrures de la structure en bois et sur le support de la toiture ➢ Présence de champignons nocifs pour la santé des occupants ➢ Pourriture avancée de certaines membrures de bois et du plancher ➢ Trous dans la tôle de la toiture permettant l’infiltration d’eau ➢ Lumière visible à travers le toit et ce, à plusieurs endroits ➢ Membrures en bois de la toiture non recouvertes de tôle et pourries ➢ Refoulements d’égout ➢ Trou dans le mur de la salle de bain ➢ Fissures dans le mur de fondation en béton L’évaluation approximative du coût des travaux de correction est de 40 000, 00 $.

Par ailleurs et ce, avant d’entreprendre les travaux requis, mon client vous accorde un délai jusqu’au 8 septembre 2016 afin de vous permettre de vous rendre sur les lieux afin de constater les vices existants. [Reproduction telle quelle de ces extraits] [ 18 ] Aucune suite n’est donnée par le défendeur à cette lettre. [ 19 ] Le demandeur entreprend alors des travaux avec l’aide de son père. Celui-ci lui fait acheter les matériaux nécessaires et lui donne un coup de main les soirs ou les fins de semaine.

Le demandeur réalise également certains des travaux avec des amis à qui il donne parfois un peu d’argent et qu’il nourrit à l’occasion pendant les travaux. [ 20 ] Le demandeur réclame en conséquence du défendeur la somme de 40 000 $ correspondant au coût des travaux correctifs.

Il produit à cet égard une série de factures ainsi qu’une soumission de 17 924,60 $ de l’entreprise de son père [6] . [ 21 ] Il déclare qu’il n’a pas payé cette somme à son père et qu’il le fera une fois le jugement rendu, dans la mesure où il a gain de cause. [ 22 ] Le demandeur réclame également des dommages-intérêts de 10 000 $ en compensation du préjudice moral qu’il a subi en raison de la présence de vices cachés. Analyse et décision La résidence est-elle affectée de vices cachés? Principes de droit [ 23 ] La vente de l’immeuble conclue entre les parties est soumise à la garantie de qualité énoncée à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 24 ] La Cour d’appel a par ailleurs rappelé à plusieurs reprises que pour être qualifié de vice caché au sens de la loi, le vice doit être grave, caché et inconnu de l’acheteur et il doit exister au moment de la vente [7] . [ 25 ] Par ailleurs, ce n’est que si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer que l’acheteur a également droit à des dommages-intérêts en réparation de son préjudice [8] . [ 26 ] Lorsqu’une vente est conclue avec la garantie de qualité, l’acheteur doit tout de même agir comme une personne prudente et diligente le ferait dans la même situation. [ 27 ] La Cour d’appel écrit ce qui suit à cet égard [9] : [4] Le débat met en cause l'application de l'

article 1726 C.c.Q. suivant lequel : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [5] La portée de cette disposition fut étudiée dans Lavoie c. Comtois par le juge Rochon, il était alors à la Cour supérieure : Cette disposition écarte la controverse quant à la nécessité d'avoir recours à un expert. Cette obligation n'apparaissant pas aux dispositions du Code civil du Bas-Canada (art. 1522 et ss).

Ce sont les tribunaux qui avaient en matière immobilière défini le vice caché à partir d'un concept objectif : le vice sera caché s'il échappe à l'examen visuel de l'expert sans investigation poussée ou destruction partielle des éléments du bâtiment. L'absence de recours à l'expert n'était pas fatale si la

partie établissait que pareille assistance n'aurait été d'aucune utilité. L'obligation de recourir à un expert était également modulée suivant différents critères dont l'âge du bâtiment. Ceci étant dit comment doit-on interpréter les dispositions du Code civil du Québec à cet égard? L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche.

D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque.

Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994.

Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. [Références omises, le Tribunal souligne] [ 28 ] La Cour d’appel écrit ce qui suit dans un autre arrêt [10] : En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; [Le Tribunal souligne] [ 29 ] Plus récemment, la Cour d’appel se prononcait ainsi quant aux obligations de l’acheteur [11] : [4] En plusieurs occasions, la jurisprudence de notre Cour a traité des obligations de l’acheteur en matière de vices cachés.

Ces obligations se résument ainsi : L’acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble et doit demeurer à l’affût de tout indice pouvant laisser soupçonner un vice; Si l’acheteur soupçonne un problème, il doit prendre les mesures raisonnables pour connaître l’état réel du bâtiment, dont le recours aux services d’un expert; Il doit vérifier ou faire vérifier ce qui est suspect, sans quoi le vice peut être qualifié d’apparent, selon les circonstances de l’affaire; L’acheteur devra être plus vigilant selon la vocation de l’immeuble ; un immeuble à vocation commerciale ou industrielle devra le conduire à un examen plus minutieux qu’un immeuble à vocation résidentielle;

L’acheteur prudent et avisé doit examiner très soigneusement un vieil immeuble ; ne pas examiner les effets de l’âge sur les composantes peut constituer une imprudence. [5] Cette norme de « l’acheteur prudent et diligent » s’apprécie de façon objective, telle que précisée par la Cour suprême dans l’arrêt ABB. c.

Domtar : « […] Dans tous les cas, le test consiste à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente. » [Références omises, le Tribunal souligne] Application de ces principes à la présente affaire [ 30 ] La gravité des vices et leur existence au moment de la vente sont admises par le défendeur. [ 31 ] Demeure donc en litige la question de savoir si les vices sont cachés et s’ils étaient inconnus de l’acheteur au moment de la vente. [ 32 ] Le demandeur fait entendre son père, Mario Bessette, qui explique s’être présenté au domicile de son fils après le dégât d’eau survenu lors de l’utilisation simultanée de la laveuse et du bain par la conjointe de ce dernier. [ 33 ] Il explique avoir alors retiré un panneau du mur situé derrière la laveuse et constaté que la tuyauterie n’était pas normale. [ 34 ] Il témoigne avoir constaté que la laine minérale située derrière les murs et les plafonds était gorgée d’eau et noircie par les moisissures à plusieurs endroits. [ 35 ] Il ajoute que les jonctions de la toiture qui recouvre la

partie originale de la maison et celles qui recouvrent les annexes ne sont pas protégées par des solins mais plutôt par un simple scellant. [ 36 ] Il affirme également avoir constaté l’absence de ventilation sur la toiture. [ 37 ] Le demandeur fait également entendre son expert, Guylaine Dion, ingénieure, qui produit un rapport écrit [12] . [ 38 ] Madame Dion affirme que cet immeuble est une construction artisanale. [ 39 ] Elle explique qu’elle s’est présentée sur les lieux alors que les matériaux avaient été retirés mais qu’elle a tout de même pu les examiner puisqu’ils se trouvaient dans un conteneur à déchets.

Elle a ainsi pu observer que les matériaux étaient affectés d’abondantes moisissures. [ 40 ] Elle a également constaté l’absence de solins à la jonction des toitures et le fait que du scellant avait été appliqué en lieu et place de ces solins.

Ce scellant était par ailleurs vieux et fissuré. [ 41 ] Elle note également l’absence de gouttières en périphérie de l’immeuble, l’absence de soffites permettant la ventilation des combles et la présence de fissures dans la fondation. [ 42 ] Elle est par ailleurs d’avis que l’eau s’infiltrait par la toiture depuis longtemps, soit depuis au moins un an et peut-être même cinq. [ 43 ] Selon elle, l’absence de solins, la présence de trous non colmatés dans la toiture faite de tôle, et l’utilisation d’un scellant pour remplacer les solins et colmater certains trous dans la toiture causent ces infiltrations. [ 44 ] Le défendeur fait quant à lui entendre Jonathan Doucet, dessinateur en bâtiment, à

titre d’expert. Monsieur Doucet produit également un rapport écrit [13] . [ 45 ] Monsieur Doucet se prononce sur le caractère visible ou non de plusieurs désordres qui affectent l’immeuble. Or, il s’agit là de questions de droit et ses constatations à cet égard ne relèvent pas de son domaine d’expertise mais plutôt de l’appréciation de la preuve par le Tribunal. Ses conclusions ne sont en conséquence pas considérées par le Tribunal. [ 46 ] Qu’en est-il? [ 47 ] La

partie originale de l’immeuble est construite en 1985. Elle a donc 31 ans au moment de la vente. [ 48 ] Tel que le souligne madame Dion, il s’agit d’une construction artisanale. Or, le caractère artisanal de la construction était tout à fait apparent.

Un acheteur prudent et diligent aurait, après avoir constaté ce caractère, poussé plus loin ses vérifications et, en l’absence de connaissances dans le domaine, il aurait retenu les services d’un inspecteur. [ 49 ] D’autre part, tel que l’affirme madame Dion, les dommages causés par l’eau ont leur origine sur la toiture. [ 50 ] Le Tribunal retient en effet de la preuve que l’absence de solins, les trous dans la toiture, l’utilisation inadéquate de scellant pour remplacer les solins et colmater quelques trous constituent les causes des infiltrations qui ont causé les dommages à l’immeuble. [ 51 ] La toiture avait, au moment de la vente, largement dépassé sa durée de vie utile, évaluée à une vingtaine d’années par madame Dion. [ 52 ] Or, le demandeur admet n’avoir posé aucune question au défendeur, lorsqu’il a visité l’immeuble ou par la suite, au sujet de la toiture.

[ 53 ] L’absence de ventilation et de soffites ventilés sur la toiture de la

partie originale était par ailleurs apparente malgré la présence de neige au moment de la visite.

De plus, il s’agissait là d’un indice sérieux qu’il pouvait exister des problèmes et cet indice aurait dû, encore une fois, inciter le demandeur à pousser plus loin ses vérifications. [ 54 ] Il ne fait nul doute que si le demandeur avait effectivement poussé plus loin ses vérifications et retenu un spécialiste en toiture pour examiner l’immeuble, à défaut de posséder les compétences pour le faire lui-même, la présence de trous dans la tôle, de trous mal colmatés avec du scellant ainsi que l’absence de solins à la jonction des toitures auraient été décelées. [ 55 ] Le père du demandeur déclare d’ailleurs candidement qu’il était facile de constater qu’il n’y avait aucun ventilateur ni prise d’air sur la toiture de la

partie originale.

Il ajoute d’ailleurs que si un spécialiste avait examiné la toiture, il aurait constaté ces déficiences. [ 56 ] Par ailleurs, l’absence de gouttières, qui peut également causer des infiltrations d’eau puisque l’eau s’écoule le long des murs jusqu’aux fondations au lieu d’être éloignée de l’immeuble, constitue un autre indice visible qui aurait dû inciter le demandeur à pousser plus loin ses vérifications. [ 57 ] Ainsi, les vices étaient apparents et si le demandeur s’était comporté comme un acheteur prudent et diligent, ils auraient été découverts avant la vente. [ 58 ] Le Tribunal souligne qu’il ne doute pas que le demandeur et sa famille aient vécu un cauchemar à la suite de l’acquisition de cette propriété.

Le demandeur témoigne d’ailleurs avoir consacré de très nombreuses heures aux rénovations, avoir eu peur de perdre la garde de sa fille en raison de l’insalubrité des lieux, avoir été mis en arrêt de travail et avoir vécu des difficultés conjugales en raison des problèmes qui affectent la propriété.

Le Tribunal le croit à tous égards. [ 59 ] Cependant, le fait que le demandeur ait dû vivre avec toutes les conséquences des vices ne lui permet pas d’obtenir une diminution du prix de la vente ni des dommages-intérêts si les vices ne sont pas cachés au sens de la loi. [ 60 ] Compte tenu de ce qui précède, la demande est rejetée. Frais de justice [ 61 ] Les frais de justice comprennent notamment les frais d’expertise [14] . [ 62 ] Par ailleurs, les frais de justice sont habituellement dus à la

partie qui a gain de cause sauf décision contraire du Tribunal [15] . [ 63 ] En l’espèce, le Tribunal estime que le défendeur n’a pas droit au remboursement de ses frais d’expert et ce, pour les motifs suivants. [ 64 ] Tout d’abord, et tel que déjà mentionné, monsieur Doucet se prononce sur des questions qui ne relèvent pas de son champ d’expertise lorsqu’il statue sur le caractère visible ou non des vices. Son rapport d’expertise est donc inutile. [ 65 ] De plus, son témoignage n’est pas utile. [ 66 ] En effet, le rapport de l’expert tient lieu de son témoignage [16] et l’expert peut être interrogé par la

partie qui l’a nommé « pour obtenir des précisions sur des points qui font l’objet du rapport ou son avis sur des éléments de preuve nouveaux présentés au moment de l’instruction; elles le peuvent également [interroger l’expert], pour d’autres fins, avec l’autorisation du Tribunal. » [17] [ 67 ] Or, le témoignage de monsieur Doucet n’a rien apporté de plus que ce que contenait son rapport. [ 68 ] Le défendeur n’a pas droit, en conséquence, aux frais de son expert à

titre de frais de justice. [ 69 ] Quant aux autres frais de justice du défendeur, le Tribunal estime qu’il n’est pas approprié de les accorder dans les circonstances de cette affaire. [ 70 ] En effet, le demandeur a acheté du défendeur une maison qui pourrait communément être qualifiée de « citron ». Il a vécu un cauchemar à la suite de cette acquisition et il n’y a pas lieu d’ajouter à son malheur en le condamnant aux frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 71 ] REJETTE la demande; [ 72 ] Chaque

partie payant ses frais de justice. __________________________________ J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.S. Me Jean-Claude Lagacé Lagacé, Léveillé et Mercier Avocat du demandeur Me Marc-Antoine Pitre Bernier Fournier Inc.

Avocat du défendeur Date d’audience : 24 octobre 2018