2011 QCCQ 7155, 2011 QCCQ 7155

Caron c. Gauthier 2011 QCCQ 7155 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE RIMOUSKI « Chambre civile » N° : 100-22-005580-081 DATE : Le 23 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GUY RINGUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNIE CARON Demanderesse c.

MARTIN GAUTHIER Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse saisit le Tribunal d'une demande contre le défendeur représentant la somme de 36 686,97 $. 1) Le litige: [ 2 ] Le litige entre les parties est lié à un contrat de vente d'une maison. [ 3 ] La demanderesse allègue notamment que: "3.

Peu de temps après la prise de possession, la demanderesse s'est retrouvée avec de l'eau absolument inutilisable, puisque grisâtre et chargée de bactéries, tel qu'il le sera plus amplement démontré lors de l'enquête;" [ 4 ] Le défendeur conteste la demande de la demanderesse. Il allègue notamment que: "6. […], l'immeuble vendu n'étant aucunement affecté du prétendu vice caché dont la demanderesse se plaint, la situation dont cette dernière se plaint étant apparente, décelable et visible; 19.

Qui plus est, le défendeur produit, au soutient des présentes, l'expertise de Technologues Conseils MT inc., démontrant que la situation dont se plaint la demanderesse ne constituait d'aucune façon un vice caché, telle expertise étant déposée au soutien des présentes comme pièce D-5;" 2) La preuve:

a) La preuve de la demanderesse: [ 5 ] La preuve de la demanderesse est composée du témoignage des personnes suivantes: → Annie Caron; → Gilles Desrosiers; → Sylvain Lévesque. [ 6 ] La demanderesse produit les pièces suivantes: → L'acte de vente notarié daté du 7 mai 2007; → Un document lié aux modifications et avis de réalisation de conditions; Termes et conditions supplémentaires et contre-proposition à une promesse d'achat; → Mises en demeure datées du 28 février 2008 et du 16 août 2007;

→ Factures datées du 24 septembre 2007, du 26 septembre 2007 et du 23 octobre 2007; → Soumission datée du 21 février 2008; → Factures datées du 7 février 2008, 1 er novembre 2007, 26 septembre 2007; → Rapport de Puribec inc. daté du 5 février 2008; → Rapport de DesRo Enr.; → Certificat d'analyse et → Photographies. [ 7 ] Le 7 mai 2007, monsieur Martin Gauthier vend à madame Annie Caron et monsieur Stéphane Ouellet un immeuble, avec bâtisses dessus construites, situé au […], à Saint-Anaclet. La vente est faite avec la garantie légale.

Elle inclut notamment 21 arpents de terre. [ 8 ] L'acquéreur déclare, dans l'acte de vente notarié, s'obliger à prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction. [ 9 ] Le prix de vente est de 143 000 $. Il existe, dans l'acte de vente, une déclaration relative à l'avant-contrat.

Le Tribunal reproduit cette déclaration: "À moins de dispositions contraires contenues aux présentes, toutes les clauses et conditions contenues dans l'offre de vente sous seing privé, intervenue entre les parties et acceptée le 10 avril 2007, s'appliqueront en plus, et avec celles contenues aux présentes.". [ 10 ] Madame Annie Caron est, depuis 2005, séparée de monsieur Stéphane Ouellet. Madame Annie Caron témoigne qu'elle avait besoin de la signature de monsieur Stéphane Ouellet pour une raison monétaire. Elle témoigne que monsieur Stéphane Ouellet n'a rien payé. Elle soumet qu'il n'a contribué à rien.

Monsieur Stéphane Ouellet n'a pas, avant l'achat, visité la maison. [ 11 ] Madame Annie Caron témoigne qu'avant l'acquisition de cet immeuble, elle a été propriétaire de quatre maisons. [ 12 ] Madame Annie Caron est informée que l'immeuble est offert en vente, avec la fiche descriptive. La fiche descriptive est produite en preuve. Il est inscrit sur la fiche descriptive notamment que: "Fermette de 21 arpents avec un bungalow de 4 chambres. Près de la ville et ayant une vue sur le fleuve. Terrain un peu boisé.

Pour vos projets agricoles, une visite vous plaiera!". [ 13 ] Il est inscrit sur la fiche descriptive que l'alimentation provient d'un puits. [ 14 ] Monsieur Martin Gauthier a confié le contrat de courtage exclusif à l'entreprise Re Max Avant Tout inc. Le contrat de courtage exclusif est produit en preuve. Il est inscrit dans le contrat de courtage exclusif que l'immeuble est desservi par un puits artésien, une fosse septique et un champ d'épuration. [ 15 ] Le 20 mars 2007, monsieur Martin Gauthier complète le document les "Déclarations du vendeur sur l'immeuble".

Madame Annie Caron reçoit, avant la vente, les "Déclarations du vendeur sur l'immeuble". Elle admet le contenu. Les "Déclarations du vendeur sur l'immeuble" sont produites en preuve.

Il est inscrit notamment dans les "Déclarations du vendeur sur l'immeuble" que: → monsieur Martin Gauthier a déjà fait procéder à un test de qualité d'eau; → monsieur Martin Gauthier n'a pas fait procéder à un test de quantité d'eau; → monsieur Martin Gauthier n'a pas eu connaissance de l'assèchement de la source d'alimentation en eau; → l'eau nécessite un traitement pour atténuer l'odeur; → le système actuel demande de remplacer le filtre au charbon régulièrement. [ 16 ] Madame Annie Caron témoigne qu'avant l'achat, elle visite l'immeuble avec sa mère et l'agent immobilier.

Lors de la visite, elle constate la présence du système pour le traitement de l'eau. Une photographie produite en preuve sous la cote D-4 permet de voir le système pour le traitement de l'eau. [ 17 ] Lors de la visite, madame Annie Caron fait couler l'eau du robinet et de la toilette. Elle constate l'odeur de soufre. [ 18 ] Une promesse unilatérale d'achat est produite en preuve. Elle est datée du 7 avril 2007. Il est inscrit à la

section 8.1 que: " Un test d'eau devra être fait aux frais du vendeur par le vendeur dans les 7 jours suivant l'acceptation des présentes , l'acheteuse devra se déclarer satisfaites des installations sanitaires dans un même délai que ci-haut mentionné, ainsi qu'informations à la Ville concernant les chevaux, la cliente devra se déclarer entièrement satisfaite des informations sinon l'offre deviendra nulle et non avenue." [ 19 ] Il est également écrit dans la promesse unilatérale d'achat que madame Annie Caron exige une inspection par un expert en bâtiment choisi par elle. [ 20 ] Le 9 avril 2007, monsieur Martin Gauthier reconnaît avoir reçu la promesse unilatérale d'achat.

Le 9 avril 2007, monsieur Martin Gauthier fait une contre-proposition. Monsieur Martin Gauthier accepte la disposition 8.1 de la promesse unilatérale d'achat. La

contre-proposition est produite en preuve. Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "De plus, le vendeur demandera une lettre de conformité à la Ville concernant la fosse septique et son champ d'épuration. La confirmation de satisfaction de l'acheteur sera dans les 7 jours de l'acceptation de cette offre.". [ 21 ] Le 10 avril 2007, madame Annie Caron accepte la contre-proposition. L'acceptation de la contre-proposition est produite en preuve. [ 22 ] Le 11 avril 2007, madame Annie Caron mandate l'entreprise J.D. Spécialiste de l'habitation pour faire l'inspection de la maison. L'inspection a lieu le 16 avril 2007.

Le 17 avril 2007, un rapport d'inspection est émis. Le rapport d'inspection est produit en preuve. Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "Système de base avec filtre à eau au charbon. Odeur de soufre perceptible pour laquelle nous recommandons une analyse de l'eau potable ainsi que la vérification des alternatives pour améliorer la situation auprès d'un expert en traitement de l'eau.". [ 23 ] La preuve révèle que le 11 avril 2007, monsieur Martin Gauthier débute la condition formulée dans la promesse bilatérale de vente. Il fait un prélèvement d'eau. Il confie le prélèvement à l'entreprise Puribec (1981) inc.

Le 14 avril 2007, le Laboratoire Biologie Aménagement B.S.L. inc. émet un certificat d'analyse bactériologique. Monsieur Martin Gauthier paie la facture. Le certificat d'analyse bactériologique et la facture sont produits en preuve. L'appréciation générale est à l'effet que l'eau est non potable. [ 24 ] Le certificat d'analyse bactériologique est remis à madame Annie Caron. Madame Annie Caron témoigne que: " C'est là qu'on a décidé d'installer un système ultraviolet". [ 25 ] Le 17 avril 2007, à 15h00, madame Annie Caron signe le document: "MODIFICATIONS".

Le Tribunal reproduit l'extrait suivant de la disposition "Autres modifications": "Suite au test d'eau effectué le 14 avril 2007, le vendeur s'engage à installer un système de traitement de l'eau à l'ultra violet et ce à ses frais. Il s'engage à faire la recharge des deux bonbonnes déjà en place dans la maison et il effectuera un 2 ième test d'eau après les travaux afin d'en assurer la fiabilité et ce à ses frais aussi. Les 2 systèmes de traitement de l'eau consistent à éliminer les bactéries présentes, ainsi que l'odeur du soufre.

Les travaux seront faits avant la date de possession.". [ 26 ] Le 18 avril 2007, à 15h30, monsieur Martin Gauthier signe le document: MODIFICATIONS". [ 27 ] Madame Annie Caron témoigne que cette condition liée à l'installation d'un système de traitement de l'eau à l'ultraviolet provient d'elle et de l'agent immobilier. [ 28 ] Le 19 avril 2007, à 15h30, madame Annie Caron signe un document, dont la disposition réalisation de conditions. Ce document est produit en preuve.

Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "Les conditions prévues aux clauses B2.4, toutes clauses 8.1 sont réalisées.". [ 29 ] Madame Annie Caron témoigne que l'entreprise Puribec inc. a installé le système de traitement d'eau à l'ultraviolet. Puribec inc. émet une facture au nom de monsieur Martin Gauthier. La facture est produite en preuve. [ 30 ] La preuve révèle qu'après l'installation du système de traitement d'eau à l'ultraviolet, un prélèvement d'eau est fait. Un certificat d'analyse bactériologique est émis. Le certificat d'analyse bactériologique est produit en preuve. Il est daté du 19 mai 2007.

L'appréciation générale est à l'effet que l'eau est potable. [ 31 ] Madame Annie Caron témoigne qu'avant la signature de l'acte de vente notarié, elle n'a pas rencontré monsieur Martin Gauthier. Madame Annie Caron a présenté une promesse unilatérale d'achat par l'intermédiaire de madame Sylvie Leroux de Re Max St- Hubert inc.

Monsieur Martin Gauthier a confié le contrat de courtage exclusif à Re Max Avant Tout inc., dont l'agent immobilier est monsieur Gilles Parent. [ 32 ] Il est inscrit dans l'acte de vente notarié que l'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble à compter de la signature de l'acte avec possession et occupation immédiates. Madame Annie Caron témoigne que le 15 juin 2007, elle emménage, avec ses trois enfants et sa mère, dans la maison. [ 33 ] Madame Annie Caron témoigne que la piscine, à la mi-juin, est fonctionnelle. L'eau est très belle. Elle est claire.

L'eau provenant du puits est, selon madame Annie Caron, normale et claire. Elle souligne qu'il y a seulement une odeur. Elle témoigne que durant un mois et demi, l'eau est belle et claire. [ 34 ] Madame Annie Caron témoigne qu'à la fin de juillet 2007, lors de l'utilisation de l'eau du puits, l'eau devient grisâtre. Il y a de la terre dans l'eau. Elle produit à cet effet une photographie qui a été prise au mois d'août 2007. Madame Annie Caron témoigne que l'eau est grisâtre, à chaque matin. Il y a également une odeur de soufre. [ 35 ] Madame Annie Caron communique avec l'entreprise Puribec inc.

Le représentant de Puribec inc. recommande une analyse d'eau. Madame Annie Caron communique avec l'entreprise la Goutte d'eau. Il s'agit de spécialistes de traitement d'eau. Elle produit un document complété par un représentant de cette entreprise. Le document est daté du 11 août 2007. Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "Selon les résultats de cette analyse, une analyse plus approfondie par un laboratoire devrait être effectuée.".

[ 36 ] Le 14 août 2007, un certificat d'analyse physico-chimique est complété par le Laboratoire de contrôle des eaux Aqua-Mac. Cette entreprise est située à Montréal. Le certificat d'analyse physico-chimique est produit en preuve. Il est inscrit sur le certificat que: "Les présents résultats ne s'appliquent qu'à l'échantillon soumis.". Quant à la qualité physico-chimique, le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "NON CONFORME: La turbidité est la mesure de la clarté de l'eau. Celle-ci est causée par des solides en suspension et non-dissous.

La boue, les algues et les microorganismes peuvent causer de la turbidité. Le pH est élevé (alcalin), ce qui rend l'eau plus agressive. Les teneurs élevées en fer et manganèse modifient la saveur et l'apparence de l'eau. Une alcalinité élevée donne une saveur salée à l'eau et ce, dû à la présence des carbonates, bicarbonates et ions hydroxyles les contenus dans l'eau. Une teneur élevée en sulfures procure une odeur nauséabonde (œufs pourris)." [ 37 ] Madame Annie Caron témoigne qu'il fallait connaître la quantité d'eau dans le puits.

Elle communique avec l'entreprise DesRo Enr. afin de vérifier la quantité d'eau disponible dans le puits. [ 38 ] Monsieur Gilles Desrosiers de l'entreprise DesRo Enr. rend un témoignage lié au test de pompage du puits. Il est l'auteur de l'écrit produit en preuve. Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "Mme Annie Caron m'a contacté par téléphone durant le mois d'août 2007 afin d'effectuer un test de pompage du puits de sa résidence. Elle avait besoin de vérifier la quantité d'eau disponible dans son puits, et ceci dans le but d'installer des appareils de filtration pour régler son problème d'eau . […].

Le test de pompage a démontré que la quantité d'eau fournie par le puits était de 3 gallons d'eau minute, ce qui est insuffisant si on doit traiter cette eau.". [ 39 ] Monsieur Gilles Desrosiers explique en quoi consiste un test de pompage. Il s'agit de circonscrire la quantité d'eau que le puits peut fournir dans une période de 72 heures. Monsieur Gilles Desrosiers précise que ça prend 7 à 8 gallons d'eau/minute pour traiter l'eau.

Or, le résultat du test de pompage démontre que la quantité d'eau fournie par le puits est de 3 gallons d'eau/minute, ce qui est insuffisant, selon lui, si on doit traiter l'eau. [ 40 ] Monsieur Gilles Desrosiers témoigne que le test de pompage consiste notamment à vider l'eau du puits. Lors du test, l'eau est devenue grisâtre avec une odeur de soufre. [ 41 ] Monsieur Gilles Desrosiers témoigne qu'avant l'achat par monsieur Martin Gauthier de l'immeuble, il s'est déjà rendu sur les lieux. Il relate des faits qui remontent à 30 ans.

Il témoigne qu'en 1994-1995 madame Suzanne Tremblay avait fait creuser un nouveau puits. C'est lui qui a vendu les pompes à eau. [ 42 ] Monsieur Gilles Desrosiers commente, lors de son contre-interrogatoire, le système de traitement d'eau apparaissant sur la photographie produite sous la cote D-4. Il précise que les deux bonbonnes grises est le filtreur à sablier. Il souligne que le filtreur bleu ramasse également les saletés.

Il souligne qu'il n'y a rien dans le système de traitement pour enlever vraiment les odeurs. [ 43 ] Madame Annie Caron témoigne qu'à la fin du mois de juillet 2007, monsieur Denis Giasson, de l'entreprise Puribec inc., s'est rendu sur les lieux. Madame Annie Caron témoigne que monsieur Denis Giasson lui dit que les appareils sont bouchés par la glaise. Madame Annie Caron témoigne que: "on peut plus la boire. Il y a trop de glaise dans l'eau et il y a des bactéries.". [ 44 ] Madame Annie Caron témoigne que l'entreprise Puribec inc. recommande un nouveau système de traitement de l'eau à osmose.

Elle souligne qu'il faut un débit d'eau plus grand. [ 45 ] Monsieur Sylvain Lévesque est à l'emploi de l'entreprise Puribec inc. Monsieur Sylvain Lévesque est conseiller en traitement de l'eau. Il précise que l'entreprise Puribec inc. vend des systèmes de traitement de l'eau. [ 46 ] Monsieur Sylvain Lévesque témoigne qu'au moment où il reçoit au printemps 2007 un appel de monsieur Martin Gauthier, lié au test d'eau, il n'avait pas entendu parler depuis plusieurs années de problème avec le système en place [1] . [ 47 ] Avant le printemps 2007, monsieur Sylvain Lévesque n'a pas rencontré monsieur Martin Gauthier.

Monsieur Sylvain Lévesque précise que depuis 1992, Puribec inc. ne s'était pas rendu sur les lieux. [ 48 ] Monsieur Sylvain Lévesque témoigne qu'au printemps 2007, le problème est lié à la présence de bactéries. Une analyse est faite, après avoir fait couler l'eau durant 15 à 20 minutes. Il souligne que l'eau est claire et limpide. Il ajoute que l'eau est de bonne qualité, sauf le problème de bactéries.

Il souligne que l'eau est de belle qualité pour une application à l'ultraviolet. [ 49 ] Monsieur Sylvain Lévesque témoigne qu'au printemps 2007, le système à l'ultraviolet a corrigé le problème de bactéries. [ 50 ] Monsieur Sylvain Lévesque témoigne que le système en place, au printemps 2007, est un système manuel. Un système manuel exige l'intervention du propriétaire. Ce n'est pas un système qui se gère tout seul.

Au surplus, un entretien est nécessaire. [ 51 ] Madame Annie Caron admet qu'il est précisé dans les déclarations du vendeur que: "Le système actuel demande de remplacer le filtre au charbon régulièrement.". [ 52 ] Monsieur Sylvain Lévesque témoigne que le nombre de personnes qui demeurent dans la maison a une influence directe. Monsieur Gilles Desrosiers rend un témoignage au même effet.

L'eau se détériore quand on sollicite le puits, avec des besoins plus grands. [ 53 ] Monsieur Sylvain Lévesque témoigne qu'à mesure que le temps s'écoule, les dépôts augmentent. [ 54 ] La preuve révèle qu'à l'automne 2007, monsieur Sylvain Lévesque a personnellement constaté que l'eau est grisâtre. Il

témoigne, avec la photographie produite sous la cote P-10, que l'eau grisâtre ne peut être traitée avec l'ultraviolet. Le système ultraviolet, avec la présence d'une eau grisâtre, est inefficace. [ 55 ] Monsieur Sylvain Lévesque témoigne que les particules de glaise ça ne se filtrent pas. Il faut faire coaguler la glaise. Il faut plusieurs réservoirs et des produits appropriés. [ 56 ] Au mois de septembre 2007, madame Annie Caron fait creuser un nouveau puits. Madame précise que les travaux ont débuté à la mi-septembre 2007. Les travaux de forage sont exécutés par l'entreprise Yvan Benjamin Caron inc.

La facture liée à ces travaux de forage est émise le 24 septembre 2007. La facture est produite en preuve. Elle totalise la somme de 4 748,29 $. [ 57 ] L'excavation pour l'entrée d'eau est faite par monsieur Simon Castonguay. La facture liée à ce travail est émise le 26 septembre 2007. La facture est produite en preuve. Elle totalise la somme de 193,71 $. [ 58 ] Le branchement de la pompe et les raccordements de la pompe au puits sont exécutés par l'entreprise DesRo enr. La facture est émise le 23 octobre 2007. La facture est produite en preuve.

Elle totalise la somme de 1 518,95 $. [ 59 ] Madame Annie Caron témoigne que malgré un nouveau puits, l'eau est grisâtre. L'eau a le même problème. La couleur grisâtre est, selon madame Annie Caron, plus accentuée. [ 60 ] L'entreprise Puribec inc. émet une soumission pour un nouveau système de traitement de l'eau. La soumission est émise le 21 février 2008. Elle est produite en preuve. Elle totalise la somme de 15 009,86 $. Il est inscrit sur la soumission que: "la soumission détaillée est la #6723".

Cette soumission détaillée n'est pas produite en preuve. [ 61 ] Quant à la soumission produite, la description est la suivante: "Système de décantation en trois phases, filtration combinée avec macrolite et osmose pour eau de consommation.". [ 62 ] Monsieur Sylvain Lévesque témoigne que ce système de traitement de l'eau a une durée de vie de 15 à 20 ans. Le coût des produits peut être de 300 $ à 700 $ par année. [ 63 ] Madame Annie Caron témoigne qu'elle n'a pas fait installer ce nouveau système de traitement de l'eau. Elle témoigne que sa mère ne demeure plus avec elle.

Madame Annie Caron et ses enfants ne consomment pas l'eau. Ils utilisent des bouteilles d'eau qu'ils remplissent à l'endroit où la mère de madame Annie Caron demeure. [ 64 ] Madame Annie Caron témoigne qu'elle a réservé deux jours au Motel Rimouski pour prendre leur douche. Elle produit un reçu daté du 26 septembre 2007, au montant de 35 $. Le deuxième reçu, au montant de 35 $, n'est pas daté. [ 65 ] Madame Annie Caron témoigne également sur le coût des analyses d'eau. Elle réfère le tribunal à la facture datée du 1 er novembre 2007, au montant de 101,97 $.

Elle réfère également le tribunal à la facture datée du 7 février 2008, au montant de 44,16 $. [ 66 ] Le 16 août 2007, les procureurs de madame Annie Caron adressent à monsieur Martin Gauthier un courrier recommandé.

Le Tribunal reproduit l'extrait suivant de ce courrier recommandé: "Préalablement à cette vente, vous avez, dans le cadre de la déclaration du vendeur présenté suivant l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, déclaré que l'eau de cette résidence nécessitait un traitement afin d'en atténuer l'odeur et que le système actuellement en place demandait le remplacement d'un filtre au charbon et ce, de façon régulière.

Notre cliente a alors accepté cette contrainte, qui à elle seule peut représenter des coûts d'environ 20 $ par mois, étant entendu que par ailleurs, vous preniez les dispositions afin que les bactéries comprises dans cette eau, soit traitée à l'aide d'un système à ultraviolet. Malheureusement, et seulement un mois environ après la prise de possession, notre cliente a eu la mauvaise surprise de constater que le système en place ne pouvait faire le travail sans que des remplacements de bonbonnes, de façon régulière et à des coûts non abordables soient effectués de façon régulière.

Dans le cadre de ces démarches, Mme Caron a plutôt été surprise de constater qu'afin de régler le problème de soufre dont est affecté cette résidence [2] , il faudrait plutôt mettre en place un système plus sophistiqué, qui a lui seul représente un montant de tout près de 6 000 $. Bien que vous ayez vous-même été informé de la nécessité d'un tel système avant la vente, jamais vous n'avez fait part de cette situation à Mme Caron, commentant [3] ainsi un dol au sens des dispositions applicables du Code civil du Québec . […]. Par conséquent, et à

titre de vendeur, vous êtes donc responsable des coûts correctifs à être engendrés. Notre cliente prend actuellement les informations requises afin de minimiser au mieux ceux-ci.

Il va de soi qu'aussitôt que les correctifs nécessaires avec les coûts y rattachés seront connus, ceux-ci vous seront réclamés. […]." [ 67 ] Lors de son contre-interrogatoire, madame Annie Caron ne se souvient plus ce qu'elle visait exactement par un système plus sophistiqué d'environ 6 000 $ pour régler le problème de soufre. [ 68 ] Madame Annie Caron témoigne qu'à la date de ce courrier recommandé, il n'était pas question de quantité d'eau.

Elle témoigne qu'il n'y avait pas eu à ce moment là de quantité d'eau. [ 69 ] Au mois de septembre 2007, madame Annie Caron fait creuser un nouveau puits. [ 70 ] Le 28 février 2008, les procureurs de madame Annie Caron adressent à monsieur Martin Gauthier une demande de paiement de la somme de 21 686,97 $. Les procureurs de madame Annie Caron informent monsieur Martin Gauthier de l'insuffisance au niveau de la quantité d'eau. Ils informent également monsieur Martin Gauthier que madame Annie Caron a fait creuser un nouveau puits "au cours de l'automne 2007" [4] .

L'eau provenant de ce nouveau puits est grisâtre et madame Annie Caron "devra faire procéder à

l'installation d'un système évalué à une somme de 15 009,86 $" [5] . Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "Rappelons que lorsque notre cliente s'est portée acquéreur de cet immeuble, elle acceptait la difficulté que vous lui avez dénoncée, soit la présence de soufre et de streptocoques fécaux dans l'eau, avec les systèmes de filtres au charbon et le système à rayons ultraviolets mis en place par vous. […]. Afin de régler le problème de quantité d'eau, notre cliente a fait creuser un nouveau puits au cours de l'automne 2007.

Depuis, l'eau est présente en bonne quantité, mais demeure grise et affectée de bactéries atypiques. Afin de régler la problématique "d'eau grise" non dévoilée par vous lors de la vente, notre cliente devra faire procéder à l'installation d'un système évalué à une somme de 15 009,86 $, incluant les taxes. En outre, notre cliente a assumé différents déboursés et frais pour l'analyse de l'eau, lesquels totalisent une somme de 216,16 $."

b) La preuve du défendeur: [ 71 ] La preuve du défendeur est composée du témoignage des personnes suivantes: → Martin Gauthier et → Michel Therriault. [ 72 ] Le défendeur produit les pièces suivantes: → Contrat de courtage exclusif; → Fiche descriptive de l'immeuble; → Déclarations du vendeur sur l'immeuble; → Promesse d'achat; → Contre-propositions à une promesse d'achat; → Certificat d'analyse bactériologique daté du 14 avril 2007; → Facture émise par Puribec inc. Elle est datée du 11 avril 2007; → Modifications et avis de réalisation de conditions; → Facture émise par Puribec inc.

Elle est datée du 24 avril 2007; → Certificat d'analyse bactériologique daté du 9 mai 2007; → Certificat d'analyse bactériologique daté du 19 mai 2007; → Rapport d'inspection pré-achat de l'entreprise J.D. Spécialiste de l'habitation; → Rapport de monsieur Michel Therriault; → Un écrit, daté du 23 août 2007, adressé aux procureurs de la demanderesse par monsieur Martin Gauthier. [ 73 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne qu'il a fait l'acquisition de la maison au mois de juin 2000. Il est inscrit dans l'acte de vente produit en preuve que l'origine du droit de propriété est le 16 juin 2000.

Les propriétaires, au moment de la vente le 16 juin 2000, sont monsieur Gilles Guilmet Poirier et madame Claudette Martel. [ 74 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne qu'au moment où il fait l'acquisition de la maison, le système de traitement pour l'eau est sur place. Il conserve ce système et remplace les filtres suivant les besoins. Il précise la fréquence de remplacement des filtres. [ 75 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne que l'unique test d'eau qu'il a fait, à l'exception de ceux liés au présent dossier, c'est au moment où il a fait l'acquisition de la maison.

Il s'agissait d'une exigence pour l'obtention d'un prêt hypothécaire. [ 76 ] Après l'acquisition de la maison, monsieur Martin Gauthier installe un nouveau filtre au charbon. Il précise que la dimension de la bouteille avait changé. Il précise, avec la photographie produite en preuve, les endroits de la bouteille transparente et les trois bouteilles bleues. Cette pièce lui a été vendue par l'entreprise Puribec inc.

Quant aux bonbonnes, monsieur Martin Gauthier témoigne que les bonbonnes en place servent à ramasser les matières dans le sable. [ 77 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne qu'avec le système de traitement pour l'eau sur place, il a toujours eu de l'eau propre. Il précise qu'il ne s'est jamais soucié si l'eau était potable ou non. Il ne consommait pas l'eau.

Il se procurait de l'eau en bouteille. [ 78 ] Monsieur Martin Gauthier souligne la façon dont il faisait l'entretien du système, soit le remplacement des filtres et l'ouverture des valves pour faire circuler l'eau à l'inverse (back wash). [ 79 ] Monsieur Martin Gauthier n'a jamais eu de problème d'alimentation en eau. Il témoigne qu'il n'a pas manqué d'eau. Il n'a pas fait de test de quantité d'eau. Il souligne qu'il savait que l'eau provenait d'un puits. [ 80 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne que lors de l'entretien du système de traitement de l'eau, il constate des dépôts noirs dans

les filtres. Il n'a pas rencontré de problème de glaise dans l'eau. [ 81 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne qu'il vidangeait régulièrement les bonbonnes, lorsque l'eau lui semblait différente. Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "Q. O.K. Est-ce que vous avez déjà connu des problèmes qui amenaient une colmatation des bonbonnes à si courte période pendant que vous étiez propriétaire? R. Mes bonbonnes n'ont jamais colmaté puisque je les vidangeais régulièrem… bien, je les vidangeais lorsque je voyais que l'eau semblait différente de l'habitude. Q.

Ce que vous me dites, c'est que un problème de colmatation au niveau des bonbonnes, vous avez jamais connu ça? R. Les bonbonnes faisaient leur travail.". [ 82 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne qu'avant la vente, il demandait la somme de 146 900 $ pour l'immeuble. Il soumet que madame Annie Caron a confié un mandat à un agent immobilier et il a confié un mandat à un agent immobilier. Il souligne que les deux agents immobiliers sont intervenus dans les négociations liées à la vente de l'immeuble. [ 83 ] Les agents immobiliers sont informés que l'eau, selon monsieur Martin Gauthier, n'est pas conforme.

Madame Annie Caron est avisée avant la vente de l'immeuble que: → L'alimentation en eau provient d'un puits [6] ; → L'immeuble est desservi par un puits artésien, une fosse septique et un champ d'épuration; → L'alimentation en eau a déjà fait l'objet d'un test lié à la qualité de l'eau [7] ; → Monsieur Martin Gauthier n'a pas fait procéder à un test de quantité d'eau [8] ; → L'eau nécessite un traitement pour atténuer l'odeur [9] ; → Le système actuel demande de remplacer le filtre au charbon régulièrement [10] ; → Lors de la visite pré-achat, madame Annie Caron constate la présence du système pour le traitement de l'eau; → Lors de la visite pré-achat, madame Annie Caron fait couler l'eau du robinet et de la toilette.

Elle constate l'odeur de soufre; → Madame Annie Caron demande, dans sa promesse unilatérale d'achat, un test d'eau; → Madame Annie Caron, avant la vente, confie un mandat à un expert en bâtiment. Avant la vente, un rapport d'inspection est remis à madame Annie Caron. Il est précisé dans le rapport d'inspection pré-achat la présence d'un système de traitement pour l'eau avec filtre à eau au charbon.

L'expert en bâtiment recommande à madame Annie Caron une analyse de l'eau et la vérification des alternatives pour améliorer la situation auprès d'un expert en traitement de l'eau; → Un certificat d'analyse bactériologique révèle, le 14 avril 2007, que l'eau est non potable. Madame Annie Caron est avisée avant la vente. Madame Annie Caron témoigne que: "C'est là qu'on a décidé d'installer un système ultraviolet."; → Madame Annie Caron exige dans la promesse bilatérale de vente l'ajout d'un système ultraviolet. Monsieur Martin Gauthier accepte.

Madame Annie Caron signe un document à l'effet que les conditions de la promesse bilatérale de vente sont réalisées [11] . [ 84 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne qu'avec l'installation du système ultraviolet, l'eau est potable. Un certificat d'analyse est produit à cet effet. Le certificat d'analyse est postérieur à la signature de l'acte de vente notarié.

L'acte de vente notarié est daté du 7 mai 2007 et le certificat d'analyse est daté du 19 mai 2007. [ 85 ] Monsieur Martin Gauthier est présent au moment où monsieur Sylvain Lévesque a, avant la vente, fait couler l'eau 15 à 20 minutes afin de vérifier la clarté et la limpidité de l'eau. Monsieur Martin Gauthier témoigne que le niveau de l'eau est demeuré normal. Dans cette période pré-achat, le système de traitement pour l'eau a fait l'objet de rinçage.

La quantité d'eau est demeurée normale. [ 86 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne que lors de la rencontre avec madame Annie Caron au bureau de la notaire pour la signature de l'acte de vente, il fait des recommandations à madame Annie Caron à l'effet qu'un puits ou une fosse septique, ce n'est pas comme en ville.

Il conseille à madame Annie Caron de prendre contact avec l'entreprise Puribec inc. pour se faire expliquer le fonctionnement du système de traitement d'eau. [ 87 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne qu'il a dit à madame Annie Caron qu'il lui laisserait dans la résidence, sur le comptoir, des documents liés à l'utilisation d'un puits et d'une fosse septique. [ 88 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne qu'au début du mois d'août 2007, madame Annie Caron communique avec lui. Elle lui dit que l'eau est grise.

Elle lui demande de payer "aux alentours de 6 000 $" [12] . [ 89 ] Le 16 août 2007, les procureurs de madame Annie Caron adressent à monsieur Martin Gauthier un avis à l'effet que pour régler le problème de soufre, il faut mettre en place "un système plus sophistiqué, qui a lui seul représente un montant de tout près de 6 000 $. [13] " Les procureurs de madame Annie Caron avisent monsieur Martin Gauthier: "qu'aussitôt que les correctifs nécessaires avec les coûts y rattachés seront connus, ceux-ci vous seront réclamés. [14] "

[ 90 ] Dans l'écrit daté du 16 août 2007, les procureurs de madame Annie Caron informe monsieur Martin Gauthier que madame Annie Caron considère que l'entretien du système de façon régulière occasionne des coûts non abordables. [ 91 ] Le 23 août 2007, monsieur Martin Gauthier répond aux procureurs de madame Annie Caron. Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "Ce système était présent avant la vente de la maison. Dans ma déclaration du vendeur, j'indique la présence du système et précise que l'odeur de l'eau est atténuée par un filtre au charbon. […].

Nous n'avons pas discuté Madame Caron et moi si je devais mettre en place un système sans entretien. Le même principe de traitement d'eau qu'auparavant a été conservé, c'est-à-dire qu'il est demeuré un système avec entretien nécessitant le vidange des bonbonnes régulièrement.

Merci de tenir compte de cette précision.". [ 92 ] Madame Annie Caron fait creuser un nouveau puits et demande une soumission pour un nouveau système de traitement de l'eau provenant de ce nouveau puits. [ 93 ] Le 28 février 2008, les procureurs de madame Annie Caron adressent à monsieur Martin Gauthier une demande de paiement de la somme de 21 686,97 $. [ 94 ] Monsieur Martin Gauthier témoigne que la nouvelle installation, ce n'est pas ce qu'il a vendu à madame Annie Caron.

Monsieur Martin Gauthier témoigne que s'il avait dû installer le nouveau système de traitement de l'eau, le prix de vente n'aurait pas été le même. [ 95 ] Les procureurs de madame Annie Caron soulignent dans l'écrit daté du 28 février 2008 que: "Rappelons que lorsque notre cliente s'est portée acquéreur de cet immeuble, elle acceptait la difficulté que vous lui avez dénoncée, soit la présence de soufre et de streptocoques fécaux dans l'eau, avec les systèmes de filtres au charbon et le système à rayons ultraviolets mis en place par vous.". [ 96 ] Le défendeur présente comme témoin monsieur Michel Therriault.

Monsieur Michel Therriault est expert conseil dans le domaine de la construction. Il est technologue en Génie Civil. Il travaille depuis 36 ans dans le domaine de la construction et des sols. Il n'est pas hydrologue. Il n'est pas mécanicien des sols. Il n'est pas géophysicien spécialiste d'hydrologie. [ 97 ] La preuve révèle qu'une quantité d'eau présente dans le sol varie régulièrement au gré des saisons, pluies, fonte des neiges et cheminement de l'eau dans le réseau acquifère souterrain. [ 98 ] Avant la vente, aucune

partie constate la coloration de l'eau. Les représentants des laboratoires n'ont pas fait ce constat. [ 99 ] Le creusage d'un nouveau puits par madame Annie Caron révèle la présence de nappes aquifères qui présentent un problème de coloration grise. [ 100 ] La preuve révèle qu'avant la vente, le puits initial n'avait pas capté cette nappe acquifère qui présente une eau grisâtre. Une sollicitation plus grande du puits d'alimentation en eau ou tout autre cause naturelle a pu causer cette situation. [ 101 ] La nappe phréatique varie de jour en jour et d'un endroit à l'autre. C'est la nappe phréatique qui sert à l'eau de consommation humaine. 3) Représentation des parties:

a) Représentations du procureur de madame Annie Caron: [ 102 ] Le procureur de madame Annie Caron représente au Tribunal que madame Annie Caron accepte de faire l'acquisition de la maison à la condition que le système de traitement à l'ultraviolet soit installé. C'est dans ces conditions qu'elle achète. [ 103 ] Il soumet qu'on ne peut pas reprocher à madame Annie Caron de ne pas avoir vu l'eau grise. Il ajoute qu'on ne peut pas reprocher à madame Annie Caron d'avoir creuser un nouveau puits.

Madame Annie Caron a fait des démarches pour tenter de corriger la situation. [ 104 ] Le procureur de madame Annie Caron représente au Tribunal que le recours de madame Annie Caron est en vertu de la garantie légale de qualité (

Article 1726 C.c.

Q) et pour vice de consentement, soit un dol (

Article 1401 C.c.Q.). [ 105 ] Le procureur de madame Annie Caron soumet que madame Annie Caron a fait la preuve des conditions d'existence de la garantie légale de qualité, soit: → Un vice; → Un vice grave; → Un vice caché; → Un vice antérieur à la vente et → Un vice inconnu de l'acheteur avant la vente.

[106] Le procureur de madame Annie Caron représente au Tribunal que l"eau est un élément essentiel. Il s'agit, selon le procureur demadame Annie Caron, d'un vice grave. [107] Le procureur de madame Annie Caron soumet qu'il s'agit d'un vice, au moment de la vente, latent. Il représente au Tribunal quel'eau grise est, depuis plusieurs années, présente dans le sol. [108] Le procureur de madame Annie Caron représente au Tribunal que madame Annie Caron est victime de manœuvre dolosive. Ilsoumet que monsieur Martin Gauthier a constaté, avant la vente, la présence de dépôts noirs dans les filtres.

Il soumet que monsieurMartin Gauthier a admis que le filtrage au sable, dans les bonbonnes, sert à éliminer les matières dans l'eau, dont la glaise. Il soumet quemonsieur Martin Gauthier connaissait la situation. [109] Le procureur de madame Annie Caron produit les décisions suivantes: → Marquis c. Lachance, C.Q., (QC CQ), 200-22-019738-020, le 26 juin 2003; → Harton c. Leclerc, C.Q., (QC CQ), 350-22-000115-983, le 9 novembre 1999; → Tzeckas c. Smith, C.Q., 700-02-000934-951, le 7 novembre 1996 et → Saulnier c. Rouleau, C.S., (QC CS), 250-05-001013-010, le 24 mars 2003. [110] Dans l'affaire Marquis c.

Lachance[15], le recours des demandeurs se fonde à la fois sur la garantie légale de qualité et sur ledol dont ils auraient été victimes à la suite de fausses représentations quant à l'existence d'un puits artésien, d'une fosse septique et d'unchamp d'épuration. [111] Dans cette affaire, les deux fiches descriptives de l'immeuble contenaient des données différentes sur le puits. L'une énonce quele puits est un puits de surface. L'autre énonce que le puits est un puits artésien.

Quant au système sanitaire, il est conçu d'un simplepuisard muni de deux tuyaux de trop-plein se déversant dans deux fossés différents. [112] L'Honorable Daniel Lavoie considère notamment les connaissances de l'acheteur et conclut à l'absence de faussesreprésentations et de dol. Il précise que les demandeurs n'ont pas établi une intention fautive. Il souligne que les explications dudéfendeur ne montrent aucune mauvaise foi de sa part. [113] L'Honorable Daniel Lavoie conclut, quant à l'absence de fosse septique avec champ d'épuration, qu'il ne s'agit pas d'un vicecaché.

Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "42 L'âge avancé de la maison, les connaissances du demandeur et le caractère fonctionnel du système sanitaire sont autant de faits quiempêchent de conclure qu'il y a vice caché.". [114] Quant à l'incapacité du puits à fournir de l'eau en quantité suffisante, l'Honorable Daniel Lavoie considère le remplacement dela pompe par le défendeur quelques mois auparavant parce qu'il y avait eu manque d'eau. Il conclut à l'existence d'un vice caché,antérieur à la vente.

Le Tribunal reproduit l'extrait suivant, cité par l'Honorable Daniel Lavoie: "L'approvisionnement en eau est un élément fondamental et important pour les occupants d'une maison. C'est pour cette raison que lesdemandeurs ont insisté sur le sujet lors des discussions précédant l'achat de la maison. Ayant été rassurés par les défendeurs qu'il y avaitde l'eau en abondance, il n'était pas nécessaire de faire appel à un expert et de faire des recherches plus poussées.". [115] L'Honorable Daniel Lavoie accorde les frais pour faire creuser un nouveau puits.

Il refuse les coûts liés à l'achat d'un systèmesophistiqué permettant la filtration de l'eau tirée à même le nouveau puits et la réclamation pour troubles, ennuis et inconvénients. LeTribunal reproduit les extraits suivants: "50 Les demandeurs réclament un montant additionnel pour la pose, au coût de 5 367,07 $, d'un système sophistiqué permettant lafiltration de l'eau tirée à même le nouveau puits. 51 Cette

partie de la réclamation est mal fondée. En effet, l'eau en provenance du sous-sol du terrain devait être traitée avant cettenouvelle installation comme le montre la présence d'un adoucisseur d'eau bien en vue au sous-sol. Ce que les demandeurs ne pouvaientignorer. Faire droit à leur demande à ce sujet ajouterait une composante à la propriété achetée qui n'a rien à voir avec une situationcachée. 52 Les demandeurs réclament aussi des dommages et intérêts pour les troubles, ennuis et inconvénients qu'ils ont subis pendant plusieurssemaines et qui sont dus à l'incapacité du puits de fournir l'eau.

Bien que ces dommages soient réels, nous ne pouvons pas les accordervu l'absence de mauvaise foi des vendeurs et étant donné leur ignorance du problème.". [116] Dans l'affaire Harton c. Leclerc[16], la fille des demandeurs habite la maison. Elle constate plusieurs pannes sèches d'eau. L'Honorable Daniel Lavoie conclut, après avoir considéré les quatre expertises, à un vice caché.

Il considère la preuve liée à la cause dela déficience, soit: → La profondeur du puits se trouve en-dessous de la moyenne de 58 puits répertoriés dans la municipalité de Saints-Anges et → Le débit du puits est inférieur à la moyenne des puits répertoriés. [117] Dans cette affaire Harton, le rendement du puits initial est entre 50 et 60 gallons à l'heure. Le nouveau puits fournit 80 gallonsà l'heure.

[ 118 ] Quant à l'évaluation de la sanction, l'Honorable Daniel Lavoie partage l'avis de l'un des experts qui fait reproche au puisatier de ne pas avoir travaillé à partir du puits pour chercher à l'approfondir plutôt que d'entreprendre le forage d'un troisième puits. [ 119 ] Dans l'affaire Tzeckas c. Smith [17] , le recours du demandeur est pour vices cachés et fausses représentations, parce qu'ils n'ont jamais eu suffisamment d'eau du puits, tel que garanti. [ 120 ] Dans cette affaire Tzeckas , les demandeurs se sont faits garantir, avant la vente, "qu'il y avait abondamment d'eau".

Les défendeurs garantissent, avant la vente, un rendement de plus ou moins 25 gallons l'heure. Les défendeurs savaient, qu'en 1987, le rendement est de 18 à 20 gallons l'heure. Il y avait déjà eu des problèmes d'eau avec les puits. Après la vente, des tests démontrent un rendement du puits no. 2 de 6 gallons à l'heure. [ 121 ] Dans l'affaire Tzeckas , l'Honorable André Soumis conclut que contrairement à ce que les défendeurs ont sciemment dit et promis aux demandeurs, les puits no. 1 et no. 2 ne produisaient pas la quantité d'eau garantie à l'acte de vente.

Ils ne produisaient pas une quantité d'eau suffisante à une utilisation minimale normale.

Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "86 Il ne fait aucun doute que les défendeurs ont volontairement caché aux demandeurs qu'ils avaient de grands problèmes en alimentation d'eau et ne pouvaient pas ne pas savoir qu'il y avait une capacité de moins de 25 gallons l'heure.". [ 122 ] L'Honorable André Soumis conclut que: "41 Les demandeurs envoient alors une lettre de mise en demeure aux défendeurs avant de faire effectuer ces travaux de forage; ces derniers nient toute responsabilité.". [ 123 ] Dans cette affaire, le nouveau puits donne un rendement d'au moins 60 gallons à l'heure.

Il y est également question de la méthode appropriée pour connaître la capacité réelle en eau d'un puits. [ 124 ] Dans l'affaire Saulnier c. Rouleau [18] , la demanderesse demande l'annulation de la vente. La demanderesse a délibérément été induite en erreur relativement à la qualité de l'eau. Le défendeur, dans l'affaire Saulnier , savait dès la première visite de la demanderesse qu'il avait un problème avec son eau. Il était parfaitement au courant de la situation.

C'est donc sciemment, dans le but d'amener la demanderesse à contracter, que le défendeur lui a mentionné que c'est parce qu'il venait de désinfecter le puits artésien que l'eau était brouillée. L'Honorable Jean Bouchard conclut notamment que: "C'est donc suite au dol du défendeur que la demanderesse a été induite en erreur sur un élément essentiel ayant déterminé son consentement.". [ 125 ] L'Honorable Jean Bouchard annule la vente de l'immeuble.

b) Représentation du procureur de monsieur Martin Gauthier: [ 126 ] Le procureur de monsieur Martin Gauthier représente au Tribunal que le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la demanderesse. Il demande, dans un premier temps, de considérer les allégations de la requête introductive d'instance. [ 127 ] Le procureur soumet que l'acte de vente, signé le 7 mai 2007, est admis par les parties.

Il souligne que le contenu obligationnel de l'acte de vente doit être considéré à la lumière de la chronologie des relations précontractuelles. [ 128 ] Le procureur souligne que madame Annie Caron n'est pas une personne vulnérable. L'Immeuble faisait l'objet de l'acte de vente est le cinquième achat d'immeuble par madame Annie Caron. [ 129 ] Le procureur souligne que madame Annie Caron est informée, avant l'achat , que l'immeuble est desservi par un puits artésien. Elle est informée que l'eau provenant du puits nécessite un traitement de l'eau. Elle connaît la présence d'un système de traitement de l'eau.

Elle fait inspecter l'immeuble par un expert en bâtiment de son choix. Elle a les déclarations du vendeur. Elle sait qu'il n'y a pas eu de test de quantité d'eau. [ 130 ] Le procureur souligne que madame Annie Caron a exigé, avant la vente , un test sur la qualité de l'eau. Elle sait, avant la vente, que l'eau, sans un traitement approprié, est non potable.

Madame Annie Caron sait, avant la vente, que le certificat d'analyse révèle que l'eau est non potable. [ 131 ] Madame Annie Caron soumet après le 14 avril 2007, date du certificat d'analyse bactériologique, une nouvelle condition, soit l'ajout d'un système de traitement de l'eau à l'ultraviolet. Monsieur Martin Gauthier se conforme à l'exigence de madame Annie Caron. Il fait installer un système de traitement de l'eau à l'ultraviolet. [ 132 ] Le procureur de monsieur Martin Gauthier représente au Tribunal que monsieur Martin Gauthier a respecté les exigences imposées par madame Annie Caron.

Après le respect de ces conditions, madame Annie Caron signe l'acte de vente. Madame Annie Caron accepte l'immeuble, suivant ces conditions qui sont à sa connaissance. [ 133 ] Le procureur de monsieur Martin Gauthier représente au Tribunal que l'écrit de madame Annie Caron, daté du 16 août 2007, est lié au problème de soufre. Or, madame Annie Caron connaissait ce problème, avant la vente. Le 23 août 2007, monsieur Martin Gauthier répond à madame Annie Caron notamment que: "Ce système était présent avant la vente de la maison.

Dans ma déclaration du vendeur, j'indique la présence du système et précise que l'odeur de l'eau est atténuée par un filtre au charbon.". [ 134 ] Le procureur de monsieur Martin Gauthier soumet que l'avis écrit daté du 16 août 2007 ne rencontre pas les conditions liées à la dénonciation écrite et à la demeure. Il représente au Tribunal que madame Annie Caron fait creuser un nouveau puits alors que monsieur Martin Gauthier ne soit en demeure. Il soumet que madame Annie Caron prend sur elle de faire forer un nouveau puits. Le nouveau

puits révèle la même situation. Les travaux de forage n'ont pas été précédés d'une mise en demeure. [135] Le procureur de monsieur Martin Gauthier représente au Tribunal que le nouveau système de traitement de l'eau, dont réclamele paiement madame Annie Caron, est lié au nouveau puits. Monsieur Martin Gauthier n'a pas vendu à madame Annie Caron, le 7 mai2007, le nouveau système faisant l'objet de la soumission, soit un système de décantation en trois phases, filtration combinée avecmacrolite et osmose.

Ce système exige un débit d'eau plus important, pour le traitement de l'eau. [136] Le système de filtration combinée avec macrolite et osmose n'est pas installé. Le procureur de monsieur Martin Gauthiersoumet que c'est la même entreprise qui a recommandé l'ajout du traitement de l'eau à l'ultraviolet et le système de filtrage combiné avecmacrolite et osmose.

Il s'agit de l'entreprise Puribec inc. [137] Le procureur de monsieur Martin Gauthier représente au Tribunal qu'il faut considérer avec beaucoup de réserve le témoignagedu représentant de Puribec inc., monsieur Sylvain Lévesque, et celui de DesRo enr., monsieur Gilles Desrosiers. [138] Le procureur de monsieur Martin Gauthier souligne que l'ajout du système de traitement de l'eau à l'ultraviolet ne vient en rienchanger sur la quantité d'eau. Quant au rapport de monsieur Gilles Desrosiers, sa dernière visite remontait à l'année 1992.

En 1992,monsieur Martin Gauthier n'est pas propriétaire de l'immeuble. [139] Le procureur de monsieur Martin Gauthier représente au Tribunal que madame Annie Caron possédait, avant la vente, tous leséléments appropriés pour prendre une décision. Il considère que monsieur Martin Gauthier n'a pas à assumer les obligations de madameAnnie Caron avant et après la vente.

Il considère que monsieur Martin Gauthier n'a pas à assumer les conséquences des décisions demadame Annie Caron. [140] Au surplus, l'expert en bâtiment de madame Annie Caron recommandait à cette dernière une analyse de l'eau potable, ainsi quela vérification des alternatives pour améliorer la situation auprès d'un expert en traitement de l'eau. [141] Le procureur de monsieur Martin Gauthier représente au Tribunal que dans l'affaire Tzeckas[19], les demandeurs se sont faitgarantir, avant la vente, qu'il y avait abondamment d'eau.

Il soumet que dans le présent cas d'espèce, madame Annie Caron savait qu'iln'y avait pas eu de test de quantité d'eau et monsieur Martin Gauthier n'a pas garanti une quantité d'eau. [142] Le procureur de monsieur Martin Gauthier représente au Tribunal que dans une décision, il a notamment été décidé que 2 000litres d'eau par jour, quant au débit en eau, est une exigence raisonnable[20]. [143] Le procureur de monsieur Martin Gauthier produit les décisions suivantes: → Gilbert c. Lambert, 2010 QCCQ 528, le 11 janvier 2010 et → Vendette c. Parent, 2008 QCCQ 6502, le 18 février 2008. [144] Dans l'affaire Gilbert c.

Lambert, l'Honorable Patrick Théroux souligne notamment que: "[75] Selon les explications fournies par M. Aubin, la performance d'un puits peut être aléatoire. C'est normal puisque c'est la nature quila détermine. Elle peut même varier de temps à autre en fonction de plusieurs facteurs. [76] […]. Bref, la capacité d'un puits est essentiellement tributaire de phénomènes naturels; son approvisionnement en eau dépend desanfractuosités du roc et du comportement de la nappe phréatique. [77] […].

Le Tribunal ne peut conclure que la loi oblige un vendeur à garantir à son acheteur que le puits artésien qui alimente sarésidence fournit avec régularité la même quantité d'eau qu'un système municipal d'aqueduc. C'est nettement exagéré. La garantie légalede qualité ne peut avoir une telle étendue.". [145] L'Honorable Patrick Théroux souligne les conditions impératives liées à la mise en œuvre de la garantie légale de qualité et àl'exécution par équivalent[21].

Le Tribunal reproduit l'extrait suivant: "[45] En règle générale, l'absence de dénonciation écrite en matière de vices cachés, tout comme l'absence de mise en demeure écrite enmatière d'exécution en nature d'une obligation, constituent en soi, une fin de non-recevoir à tout recours judiciaires ultérieur visant ladiminution du prix de vente ou les remboursement des réparations effectuées.". [146] L'Honorable Patrick Théroux considère notamment l'affaire Marcotte c. Levasseur, 2005 CanLII, 35424. Dans l'affaireMarcotte c.

Levasseur, l'Honorable Pierre Labbé réitère que: → Le rendement d'un puits artésien est variable et imprévisible puisqu'il est tributaire d'un ensemble de facteurs naturels et reliés auphénomène de pompage; → Il est normal qu'un immeuble, avec résidence, soit alimenté en eau. Il est difficile de concevoir qu'un phénomène naturel puisse fairel'objet de la garantie de qualité prévue à l'article 1726 C.c.Q.; → Le propriétaire de l'immeuble peut constater la suffisance ou le rendement du puits au fil du temps mais il ne le contrôle pas. [147] L'Honorable Pierre Labbé considère notamment l'affaire Saulnier c.

Rouleau, C.S., (QC CS), 250-05-001013-010, le 24 mars 2003. Dans l'affaire Saulnier, l'Honorable Jean Bouchard souligne que: "[37] La qualité de l'eau provenant d'un puits est toutefois un élément qui, en principe, peut être aisément vérifié au moyen de tests enlaboratoire ou, selon les circonstances, de visu. Aussi, l'acheteur d'une résidence dont l'alimentation en eau potable est assurée par unpuits artésien et qui n'a fait aucune vérification ne saurait être fondé à demander la nullité de la vente si l'eau ne respecte pas les normes

requises . C'est là une erreur inexcusable au sens du second alinéa de l'

article 1400 C.c.Q. ". [ 148 ] L'honorable Pierre Labbé précise, quant à l'affaire Saulnier, que: " [ 21 ] Cette affaire portait sur la qualité de l'eau mais les principes s'appliquent aussi à la quantité de l'eau. [ 22 ] Même si l'insuffisance d'un puits peut être considérée comme un vice, il n'est pas caché au sens de la loi parce qu'il est facilement décelable par des tests qu'exigerait un acheteur prudent et diligent.". [ 149 ] Dans l'affaire Lambert , l'Honorable Patrick Théroux conclut notamment que la situation dénoncée par les demandeurs ne constitue pas un vice caché [22] .

Au surplus, les réparations d'octobre 2007 n'ont pas été précédées de la notification ni de la mise en demeure écrites exigées par la loi. [ 150 ] Dans l'affaire Vendette c. Parent [23] , la preuve révèle qu'au moment de la vente, l'analyse d'eau révèle que l'eau est satisfaisante et conforme. L'acte de vente a lieu le 18 novembre 2003. Les demandeurs prennent possession de la maison au début du mois de mars 2004. Ils emménagent à la fin d'avril 2004.

Ils prétendent que trois jours plus tard, il y a une poudre argileuse dans l'eau provenant du puits artésien rendant inutilisable plusieurs appareils de la résidence. L'Honorable Monique Sylvestre souligne que: " [ 48 ] Le Tribunal souligne que les demandeurs avaient le fardeau de démontrer que le problème résulte bien d'un vice caché et non de l'usure normale du bien, auquel cas le vendeur ne peut être tenu responsable.

L'acheteur doit prendre le bien avec l'usure normale qui y est attachée.". [ 151 ] L'Honorable Monique Sylvestre souligne également qu'à partir du moment où l'analyse de l'eau démontre que l'eau était conforme au moment de la vente, il appartient aux demandeurs de faire la démonstration d'un vice antérieur à la vente. 4) Analyse et conclusion : [ 152 ] Le recours de la demanderesse est en vertu du régime de la responsabilité civile contractuelle. Le Tribunal réitère certains balises juridiques liées au présent cas d'espèce.

Ces balises juridiques sont liées notamment aux règles suivantes: → Au fardeau et au poids de la preuve requise; → Aux conditions d'existence de la garantie légale de qualité; → À l'obligation indivisible; → Aux conditions liées à la mise en œuvre d'un recours en vertu de la garantie légale de qualité; → Aux conditions liées à la mise en œuvre de l'exécution par équivalent; → Aux conditions liées à l'erreur provoquée par le dol.

a) Certaines balises juridiques: [ 153 ] Le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la demanderesse. L'expression "fardeau de la preuve" signifie l'obligation pour une

partie de faire la démonstration du bien-fondé de son droit, de ses prétentions et des faits allégués et d'en convaincre le Tribunal. En principe, un fardeau de la preuve incombe à chacune des parties, selon sa position dans un litige [24] . [ 154 ] La norme de la preuve en matière civile est celle de la prépondérance de la preuve [25] . Dans l'arrêt F.H. c.

McDougall , la Cour suprême du Canada réitère que [26] : "[46] De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités. […].". [ 155 ] L'obligation légale de garantie de qualité imposée à plus d'un vendeur est indivisible [27] . L'indivisabilité constitue une modalité rattachée à l'objet de l'obligation.

Elle permet aux différents créanciers de demander l'exécution pour le tout ou expose les débiteurs à l'exécution pour le tout. [ 156 ] Chacun des débiteurs ou de ses héritiers peut être séparément contraint à l'exécution de l'obligation entière et chacun des créanciers ou de ses héritiers peut, inversement, exiger son exécution intégrale [28] . [ 157 ] L'acheteur doit faire la preuve des conditions d'existence de la garantie légale de qualité [29] . [ 158 ] L'acheteur doit faire la preuve qu'il s'agit d'un vice au sens de la loi [30] . [ 159 ] L'acheteur doit faire la preuve de toutes les conditions suivantes: → Le vice doit être grave .

Le vice doit être tel que si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acheté le bien ou il l'aurait acheté à un moindre prix; → Le vice doit être "caché ", c'est-à-dire que la défectuosité n'ait pas été apparente au moment de la vente. Un vice apparent est celui qui

peut être constaté par un acheteur prudent et diligent; → Le vice doit être antérieur à la vente . Pour cette condition, le législateur évite que le vendeur ne soit tenu responsable d'une défectuosité résultant du mauvais usage ou du mauvais entretien du bien par l'acheteur ou par une autre personne; → Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. [ 160 ] L'acheteur a le fardeau de faire la démonstration que le vice est suffisamment grave pour donner ouverture à la garantie [31] . Dans l'arrêt Dupuy c.

Pageau , la Cour d'appel souligne que [32] : "[12] En réalité, ce que devait démontrer l'intimé, c'est la différence entre le prix payé aux appelants et celui qu'il aurait payé, s'il avait connu la présence de la pyrite dans les immeubles .

Cette différence n'aurait d'ailleurs pas été très grande, s'il en est, considérant l'ensemble de la preuve, dont la déclaration de l'intimée en 2001 au représentant de Bécado que la présence de pyrite ne lui semblait pas grave.". [ 161 ] Pour décider si un vice est assez grave pour donner ouverture à la garantie, les tribunaux ne considèrent pas seulement le coût de sa réparation par rapport à la valeur du bien. Il faut considérer tous les aspects dont notamment la baisse de la valeur marchande du bien, la diminution de son usage normal et les inconvénients du vice pour l'acheteur.

Les attentes légitimes d'un acheteur sont plus grandes pour un bien neuf que pour un bien usagé. [ 162 ] Dans l'affaire Gilbert c. Lambert [33] , l'Honorable Patrik Théroux souligne que: "[77] […]. Le Tribunal ne peut conclure que la loi oblige un vendeur à garantir à son acheteur que le puits artésien qui alimente sa résidence fournit avec régularité la même quantité d'eau qu'un système municipal d'aqueduc. C'est nettement exagéré. La garantie légale de qualité ne peut avoir une telle étendue." [ 163 ] L'acheteur a l'obligation avant l'achat de faire un examen raisonnable, attentif et sérieux de la maison.

Il doit faire une inspection attentive. L'acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'achat. Il a l'obligation de constater le vice apparent et doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant présager un vice [34] . [ 164 ] L'acheteur doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant présager un vice quelconque [35] .

Lorsque des indices d'un vice sont décelables ou lorsque le vendeur en déclare l'existence, un acheteur prudent et diligent se doit de découvrir l'importance du problème [36] . [ 165 ] Un acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vices [37] . [ 166 ] Un défaut n'est pas caché du seul fait que l'acheteur n'a pas su en apprécier la gravité [38] .

On ne saurait toujours considérer comme caché ce qui n'a pas été constaté ou ce qui a été mal compris [39] . [ 167 ] L'acheteur qui a eu recours à un expert, dont l'examen s'avère inadéquat, ne peut prétendre à l'existence d'un vice caché [40] . [ 168 ] En principe, un acheteur prudent et diligent n'a pas besoin de recourir à un expert [41] . Par contre, lorsqu'il existe des indices sérieux de vice potentiel, un acheteur prudent et diligent a l'obligation de s'adjoindre un expert sinon il risque de se voir opposer le caractère apparent du vice. [ 169 ] Dans l'arrêt St-Louis c.

Morin [42] , la Cour d'appel réitère que: "[39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne l'a fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera;". [ 170 ] Dans l'arrêt Rouillard c.

St-Martin [43] , la Cour d'appel souligne que comme les appelants avaient été informés de la présence de fissures, ils auraient été bien avisés de rechercher l'origine des fissures dénoncées par l'intimé.

Elle conclut que la conclusion du juge de première instance selon laquelle les appelants n'ont pas adopté une conduite prudente et diligente prend amplement appui dans la preuve et ne contient aucune erreur révisable. [ 171 ] Plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice affectant ce bien est susceptible d'être considéré apparent [44] . [ 172 ] L'acheteur a le fardeau de prouver que le vice est antérieur à la vente. [ 173 ] Dans le régime de la garantie légale de qualité, l'acheteur doit dénoncer par écrit au vendeur le vice qu'il allègue [45] . [ 174 ] Dans le régime de la garantie légale de qualité, l'acheteur, comme tout créancier, a le choix des sanctions [46] .

Sous l'empire du Code civil du Québec , la garantie contre les vices cachés est sanctionnée par les règles générales du droit des contrats. L'acheteur peut demander notamment la résolution de la vente si le défaut du vendeur est important (particulièrement si l'acheteur n'aurait pas acheté s'il avait connu le vice lors de la vente), ou le maintien du contrat et la réduction du prix. L'acheteur doit mettre le vendeur en demeure d'exécuter son obligation et lui préciser la ou les sanctions en cas de défaut [47] . [ 175 ] La mise en œuvre de la garantie légale de qualité exige une dénonciation, par écrit, du vice.

Cette dénonciation doit respecter les conditions énoncées à l'

article 1739 C.c.Q. Il s'agit d'une condition de fond. Elle est impérative, sauf notamment en matière d'urgence. [ 176 ] Le préavis écrit en vertu de l'

article 1739 C.c.Q. joue un rôle significatif. Les règles de la mise en demeure sont appliquées, au

moins par analogie, au régime de préavis de l'article 1739 C.c.Q. [48] [ 177 ] Dans l'affaire Rousseau c. W. Rourke Ltée [49] , l'Honorable Martin Dallaire rappelle l'historique de l'exigence énoncée à l'

article 1739 C.c.Q. Il souligne que l'arrêt clé en cette matière et qui est antérieur à la réforme du Code civil, est l'arrêt Caron c.

Centre routier inc . [50] [ 178 ] L'auteur Me Pierre-Gabriel Jobin souligne que [51] : "La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur, et elle évitera bien des litiges; elle permettra aussi de déterminer plus facilement si le vice est antérieur à la vente.". [ 179 ] L'auteur Jacques Deslauriers souligne que [52] : "Cependant, si le vendeur n'a pas été avisé et que les correctifs ont été apportés sans lui donner l'occasion de constater les défauts et de les corriger, l'action de l'acheteur pourra être rejetée, […].". [ 180 ] Dans l'arrêt Immeubles de l'Estuaire phase III inc.

C. Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire Condo phase III , la Cour d'appel souligne que [53] : " [159] L'auteur indique dans ce passage que l'acheteur doit donner ce préavis avant d'intenter les procédures mais, vu le but du préavis, tel qu'expliqué plus haut (voir supra, par. [152] , il faut comprendre que l'acheteur doit donner ce préavis avant même de procéder aux réparations: on ne peut pas, autrement, parler de dénonciation.". [ 181 ] La raison d'être de ce préavis, en vertu de l'

article 1739 C.c.Q. , est de permettre au vendeur de: → Constater le vice allégué; → Évaluer les obligations respectives des parties; → Vérifier s'il s'agit d'un vice couvert par la garantie; → Vérifier si le vice est attribuable à une mauvaise utilisation du bien; → Vérifier si le vice est grave, caché, antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur au moment de la vente; → Constater les dommages causés le cas échéant; → Effectuer, s'il y a lieu, les mesures correctives ou le remplacement du bien à un coût inférieur à celui d'un tiers engagé par l'acheteur. [ 182 ] La mise en œuvre du recours d'un demandeur contre un défendeur exige que ce dernier soit en demeure.

La mise en demeure extrajudiciaire consiste généralement en une lettre qu'envoie l'acheteur au vendeur. L'acheteur doit avec cet écrit: → Rappeler au vendeur l'existence et l'objet de son obligation; → Constater son inexécution ou encore les motifs qui rendent son exécution insatisfaisante; → Sommer le vendeur d'exécuter son obligation; → Faire état des sanctions possibles en cas de défaut et → Accorder au vendeur un délai suffisant pour s'exécuter. [ 183 ] Ce n'est qu'à l'expiration du délai que le vendeur est en demeure et que des effets découlant de son inexécution [54] . [ 184 ] Dans l'affaire Garneau c.

Beaudoin [55] , l'Honorable Alain Désy souligne que: "[39] Avant de faire exécuter les travaux de réparation, la demanderesse devait mettre le défendeur en demeure par écrit et formellement en lui accordant un délai raisonnable pour réagir et apporter les correctifs et remèdes requis dans les circonstances, si telles étaient ses intentions. [40] Dans l'arrêt Quintas c.

Gravel [56] , la Cour d'appel rappelle que la mise en demeure est nécessaire pour permettre: "au débiteur de vérifier l'existence, l'étendue et le coût de réparation de ces défauts, ainsi que celui d'exécuter son obligation lui-même ou par autrui, le cas échéant […].". [41] La mise en demeure constitue un impératif, nous enseigne la jurisprudence [57] sous peine de déchéance du droit de celui qui veut poursuivre." [ 185 ] Le créancier qui demande l'exécution par équivalent doit constituer le vendeur en demeure [58] . [ 186 ] Les auteurs Baudouin et Jobin soulignent que [59] : "[…].

Pour ce prévaloir de ce droit, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochés, l'inviter à s'exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s'il fait défaut de s'exécuter dans le délai imparti. La sévérité démontrée par les tribunaux dans l'application de ce recours

s'explique par la volonté de s'assurer que le débiteur soit conscient des frais - souvent considérables – qu'il risque d'encourir par cette sanction extrajudiciaire, s'il n'exécute pas son obligation.". [ 187 ] Un acheteur pourrait demander l'annulation d'une vente s'il a commis une erreur provoquée par le dol du vendeur [60] . Le dol doit être démontré, car la bonne foi se présume toujours [61] . Le dol ne se présume pas. Celui qui l'invoque doit démontrer l'intention de tromper et le fait que le dol émane du cocontractant. [ 188 ] Le dol s'apprécie au moment de la conclusion d'un contrat.

Le dol s'apprécie en fonction de sa finalité, qui est d'induire quelqu'un en erreur dans le but de l'amener à contracter à son désavantage. [ 189 ] Le dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l'esprit d'autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes.

b) La considération de ces balises juridiques avec le présent cas d'espèce: [ 190 ] Le Tribunal conclut, après avoir considéré l'ensemble de la preuve et les dispositions pertinentes de la loi, que la demanderesse n'a pas assumé son fardeau de la preuve. La demanderesse n'a pas fait la démonstration du bien-fondé de son droit. [ 191 ] La demanderesse n'a pas présenté une preuve prépondérante des conditions d'existence de la garantie légale de qualité.

Le recours de la demanderesse contre le défendeur est rejeté. [ 192 ] Au surplus, la demanderesse n'a pas présenté une preuve prépondérante des conditions d'existence nécessaires à la mise en œuvre de la garantie légale de qualité, soit un préavis dont le contenu respecterait la lettre et l'esprit de l'

article 1739 C.c.Q. , avant notamment de faire creuser un nouveau puits. [ 193 ] Au surplus, la demanderesse se devait, avant de faire creuser un nouveau puits, constituer le défendeur en demeure. Or, le défendeur n'est pas en demeure, au sens de la lettre et de l'esprit des articles 1602 et 1595 C.c.Q. , au moment où la demanderesse fait creuser un nouveau puits. [ 194 ] Au surplus, la demanderesse n'a pas présenté une preuve prépondérante, nonobstant le choix de la sanction de la demanderesse, d'une erreur excusable ou d'une erreur provoquée par le dol du défendeur.

Il n'existe aucune preuve d'une représentation ou d'un silence du défendeur dans l'intention de tromper la demanderesse pour amener cette dernière à contracter à son désavantage. La demanderesse n'a pas notamment fait la preuve de ses prétentions alléguées à cet effet dans sa requête introductive d'instance. [ 195 ] La preuve révèle notamment que la demanderesse s'oblige, dans l'acte de vente notarié, à prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction.

L'acte de vente notarié contient la disposition suivante: "À moins de dispositions contraires contenues aux présentes, toutes les clauses et conditions contenues dans l'offre de vente sous seing privé, intervenue entre les parties et acceptée le 10 avril 2007, s'appliqueront en plus, et avec celles contenues aux présentes.". [ 196 ] La preuve révèle que la demanderesse est avisée, avant la vente, que l'eau provient d'un puits artésien. Cette eau contient des matières, des bactéries et dégage une odeur de soufre.

La demanderesse constate, avant la vente, la présence de bonbonnes, de bouteilles et d'un filtre au sous-sol de la maison. Elle constate que ce système sert au traitement de l'eau. [ 197 ] Les bonbonnes servent notamment au traitement des matières dans l'eau et le filtre sert notamment à atténuer l'odeur de soufre. [ 198 ] La demanderesse sait, avant la vente, que malgré l'installation au sous-sol de ce système de traitement de l'eau, l'eau est non potable. La demanderesse exige, comme condition à la promesse bilatérale de vente, l'ajout d'un appareil de traitement de l'eau à l'ultraviolet.

Le défendeur accepte la condition de la demanderesse et fait installer un appareil de traitement de l'eau à l'ultraviolet. [ 199 ] La demanderesse accepte le système de traitement de l'eau qui est installé au sous-sol de la maison et signe l'acte de vente. La demanderesse sait qu'il s'agit d'un système manuel qui exige, au moment approprié, l'intervention du propriétaire. Elle sait que ce système exige l'achat de produit, pour le traitement de l'eau.

Elle sait qu'un entretien régulier du système est nécessaire, dont notamment le remplacement de filtre et le lavage du sable dans les bonbonnes ("Back wash"). [ 200 ] La demanderesse est avisée, avant la vente, qu'il n'y a pas eu de test de quantité d'eau.

Malgré ça, la demanderesse ne demande pas de test de quantité d'eau. [ 201 ] La demanderesse est avisée, avant la vente, par son expert en bâtiment que: "Système de base avec filtre à eau au charbon.

Odeur de soufre perceptible pour laquelle nous recommandons une analyse de l'eau potable ainsi que la vérification des alternatives pour améliorer la situation auprès d'un expert en traitement de l'eau.". [ 202 ] La demanderesse n'a pas demandé à un expert, conformément à la recommandation de son expert en bâtiment, de vérifier les alternatives pour améliorer la situation. [ 203 ] La demanderesse n'a pas demandé à un expert des conseils sur le puits artésien et sur le système de traitement de l'eau en place.

Elle n'a pas suivi la recommandation de son expert en bâtiment. [ 204 ] La demanderesse sait, avant la vente, que l'eau provient d'un puits artésien. Elle sait, ou devrait savoir, que la performance d'un puits peut être aléatoire. C'est la nature qui la détermine. Elle sait, ou devrait savoir, si elle avait suivi le conseil de son expert en bâtiment, que la performance d'un puits peut même varier de temps à autre en fonction de plusieurs facteurs dont notamment la quantité des précipitations de pluies.

Les pluies s'infiltrent et percolent jusqu'à la nappe phréatique. [ 205 ] La demanderesse sait qu'elle allait habiter dans la maison avec ses trois enfants et sa mère. La demanderesse sait qu'à compter

du moment où elle emménage dans la maison, c'est elle qui a le contrôle sur l'utilisation et la sollicitation du puits d'alimentation en eau. [ 206 ] La demanderesse n'a pas présenté une preuve prépondérante d'un vice caché, soit un vice qui ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent. [ 207 ] Au surplus, la preuve prépondérante révèle qu'avant l'installation de l'appareil de traitement de l'eau à l'ultraviolet, l'eau est claire et limpide.

Avant l'installation de l'appareil de traitement de l'eau à l'ultraviolet, monsieur Sylvain Lévesque a fait couler l'eau 15 à 20 minutes et fait le lavage du sable dans les bonbonnes (Back wash). Après l'installation de cet appareil, l'eau est potable. [ 208 ] La preuve révèle que dans la période où le défendeur est en possession de la maison, il n'a pas eu de problème de quantité d'eau.

Il était conscient, comme il le témoigne, que l'alimentation en eau provient d'un puits artésien. [ 209 ] La preuve révèle que dans la période où le défendeur est en possession de la maison, il a obtenu de l'eau claire et limpide. Le défendeur témoigne que dès le moment où il constatait que l'eau semblait différente de l'habitude, il vidangeait les bonbonnes et remplaçait le filtre. [ 210 ] L'acte de vente est signé le 7 mai 2007. Le 15 juin 2007, la demanderesse emménage dans la maison, avec ses trois enfants et sa mère.

La demanderesse témoigne que l'eau est claire et limpide, pour une période d'un mois et demie. Dans la période où le défendeur est en possession de la maison et dans la période du 7 mai 2007 jusqu'au début environ du mois d'août 2007, l'eau demeure claire et limpide. [ 211 ] Dans cette période, il s'agit du même puits artésien et du même système de traitement de l'eau, à l'exception de l'ajout de l'appareil à ultraviolet demandé par la demanderesse.

La demanderesse constate, selon son témoignage, que le système ne peut traiter l'eau grisâtre au moment où le système de traitement de l'eau est sous le contrôle de la demanderesse, après un mois et demi à compter du 15 juin 2007 de sollicitation du puits.

La demanderesse considère que la quantité d'eau dans le puits, considérant les exigences d'un système de traitement de l'eau plus sophistiqué, est insuffisante. [ 212 ] La preuve de la demanderesse ne permet de conclure qu'il existerait un vice caché antérieur à la vente. [ 213 ] La preuve révèle que la demanderesse a fait creuser un nouveau puits, sans donner au défendeur un avis écrit préalable à cet effet et sans que le défendeur ne soit en demeure. La demanderesse témoigne que l'eau provenant du nouveau puits contient beaucoup plus de matières grisâtres.

La soumission liée au nouveau système de traitement de l'eau, un système plus sophistiqué que celui qui est en place, est pour traiter l'eau provenant du nouveau puits. [ 214 ] Le défendeur n'a pas l'obligation d'assumer les frais liés aux décisions unilatérales de la demanderesse et au choix de cette dernière d'un nouveau système de traitement de l'eau. [ 215 ] Quant au système de traitement de l'eau qui est en opération au moment de la vente, la preuve de la demanderesse ne révèle pas les normes du fabricant quant au débit d'eau. Au surplus, le défendeur n'a pas eu de problème de quantité d'eau.

Le système de traitement de l'eau, dans la période où il est sous le contrôle du défendeur, répond au traitement des matières dans l'eau. Il répond également au traitement des matières dans l'eau dans la période du 7 mai 2007 au début environ du mois d'août 2007. [ 216 ] Au surplus, même en considérant le test de quantité d'eau, après la vente, le Tribunal ne peut conclure avec cette preuve à un vice caché antérieur à la vente. Avant la vente, la demanderesse sait qu'il n'y a pas eu de test de quantité d'eau.

Elle sait que son expert en bâtiment lui recommande de consulter un expert afin de vérifier les alternatives pour améliorer la situation. Elle ne demande pas de test de quantité d'eau et ne consulte pas un expert afin de vérifier les alternatives pour améliorer la situation. [ 217 ] Le test de quantité d'eau a lieu au mois d'août 2007, soit trois mois après la vente. Monsieur Gilles Desrosiers témoigne que la quantité d'eau fournie par le puits est de 3 gallons d'eau/minute, suivant la méthode qu'il a décrite.

Il considère que cette quantité d'eau fournie par le puits est insuffisante pour traiter l'eau. [ 218 ] Or, la preuve révèle que dans la période où le défendeur est propriétaire de la maison, la quantité d'eau fournie par le puits est suffisante pour traiter l'eau. [ 219 ] La preuve révèle que dans la période de la promesse bilatérale de vente, un représentant de Puribec inc. a fait couler l'eau 15 à 20 minutes. Il a fait fonctionner le système de traitement d'eau.

L'eau est demeurée claire et limpide. [ 220 ] Le représentant de Puribec inc. témoigne que, avant la vente, le système de traitement d'eau traite l'eau. Le certificat d'analyse bactériologique, daté du 19 mai 2007, révèle notamment que l'eau est potable. [ 221 ] La demanderesse témoigne que le système traite l'eau de façon appropriée dans la période d'environ un mois et demi après le 15 juin 2007. [ 222 ] La preuve de la demanderesse ne permet pas de conclure qu'avant la vente, l'eau provenant du puits n'est pas en quantité suffisante

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