2015 QCCQ 8826, 2015 QCCQ 8826

Syndicat des copropriétaires des condos 5501-5519 Place de Jumonville c. Syadro 2015 QCCQ 8826 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-141170-136 DATE : 17 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER ______________________________________________________________________ LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES CONDOS 5501-5519 PLACE DE JUMONVILLE Demanderesse et défenderesse reconventionnelle c.

IRINA SYADRO Défenderesse et demanderesse reconventionnelle et JOHANNE FORTIN et YVON BOULAIS Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires des condos 5501-5519 Place de Jumonville (le Syndicat ) réclame à Irina Syadro 6 748,11 $ représentant le montant de la franchise payée par le Syndicat à son assureur ainsi que des honoraires d’avocats, des frais d’expertise, le remboursement du coût de certains travaux et des frais d’administration qu’il débourse en raison d'un dégât d'eau causé par le gel d’un tuyau d’eau froide alimentant le robinet situé sur la terrasse extérieure (le Tuyau ) de son condominium (le Condominium ). [ 2 ] Mme Syadro nie sa responsabilité malgré le fait que le gel de son Tuyau est à l’origine des dégâts aux condominiums des étages inférieurs au sien. [ 3 ] Elle soutient que le Syndicat tolère depuis 2003 l’installation et l’utilisation d ’ un Tuyau non-conforme aux r è gles de l ’ art par Mme Fortin, l ’ ancienne propri é taire (l’ Ancienne Propriétaire) qui lui vend le Condominium. [ 4 ] Mme Syadro se porte demanderesse reconventionnelle et réclame au Syndicat 4 038,88 $ se détaillant comme suit : • 3 088,88 $ d’honoraires d’avocats encourus pour faire valoir ses droits; • 1 000 $ pour le stress, les troubles, les inconvénients et la perte de temps que lui occasionne le bris du Tuyau. [ 5 ] Mme Syadro appelle en garantie : • L’Ancienne Propriétaire : elle lui reproche d’installer le Tuyau sans demander l’autorisation du Syndicat et sans respecter les règles de l’art et invoque qu’il s’agit d’un vice caché.

L’Ancienne Propriétaire rétorque que le Tuyau est visible et ne constitue pas un vice caché. • M. Yvon Boulais, l'inspecteur en b âtiment (l ’ Inspecteur ) : elle le blâme de ne pas avoir découvert, lors de son inspection la non- conformité du Tuyau. L’Inspecteur soulève l’absence de lien de droit entre lui et Mme Syadro puisque c'est le fils de Mme Syadro, Dennis Bobyk (le Fils ) et sa conjointe (le Couple ) qui retiennent ses services pour l'inspection préachat du Condominium.

Subsidiairement, il plaide que le robinet du Tuyau est sur la terrasse donc à l’extérieur de son mandat, qui se limite à l’inspection des composantes visibles de plomberie à l'intérieur du Condominium. Il ajoute que la laveuse et la sécheuse l’empêchent de voir le Tuyau. Questions en litige [ 6 ]

a) Le Syndicat peut-il exiger de Mme Syadro le remboursement des sommes qu’il débourse en raison du dégât d’eau ?

b) Le Syndicat commet-il une faute dans la gestion des différents intervenants causant ainsi des dommages à Mme Syadro ? Si oui, combien ?

c) Le Tuyau non-conforme constitue t-il un vice caché ?

d) Existe-t-il un lien de droit entre Mme Syadro et l’Inspecteur ? Si oui, l’Inspecteur commet-il une faute lors de l’inspection du Condominium ?

Contexte [ 7 ] Au début du mois de décembre 2012, le Couple présente une promesse d’achat du Condominium à l’Ancienne Propriétaire qu’elle accepte. [ 8 ] Le Condominium est situé dans un immeuble de neuf unités. Il se situe au deuxième et troisième étage et est doté d'une terrasse qui constitue une

partie commune à usage restreint selon la Déclaration de copropriété [1] . [ 9 ] Le Couple signe le contrat de service ( Contrat de service ) de l’Inspecteur pour l’inspection de la

partie privative du Condominium uniquement, ce qui exclu les parties communes à usage restreint et toutes les parties communes auxquelles l’Inspecteur ne pourra avoir librement accès lors de son inspection [2] . [ 10 ] La Norme de pratique de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec [3] (la Norme ) annexée au Contrat de service en fait

partie intégrante. [ 11 ] La Norme prévoit que : • l'inspecteur doit faire un examen visuel de tous les systèmes et de toutes les composantes installées, facilement accessibles [4] . • l'inspecteur n'a pas à déplacer des articles personnels, des meubles, du matériel, des plantes, de la terre, la neige, de la glace ou des débris qui empêchent l'accès ou nuisent à la visibilité [5] . • l'inspecteur ne doit pas faire fonctionner les dispositifs de sûreté et les robinets de contrôle d'arrêt [6] . [ 12 ] Le Contrat de service prévoit également que, le but de l'inspection est de donner à un client les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l'état d'un immeuble convoité, tel que constaté au moment de l'inspection [7] et que bien que le rapport appartienne au client, celui-ci ne pourra en remettre copie qu'aux intervenants impliqués dans la transaction immobilière projetée [8] . [ 13 ] Le 24 décembre 2012, le Couple cède la promesse d'achat à Mme Syadro.

L'Inspecteur n'intervient pas au document de cession et le Fils ne fait aucune démarche auprès de l’Inspecteur pour s’assurer que sa mère bénéficie du Rapport. [ 14 ] Le 27 décembre 2012, Mme Syadro devient propriétaire du Condominium. [ 15 ] Le 18 mars 2013, le Tuyau servant à alimenter en eau la terrasse adjacente gèle et cause une inondation dans les condominiums des étages inférieurs. [ 16 ] La preuve révèle que Mme Fortin fait installer le Tuyau par un plombier en 2003, mais que son installation est non-conforme et aurait nécessité d'être purgé à l'automne.

Analyse et discussion [ 17 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 18 ] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l'

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 19 ] La Déclaration de copropriété prévoit les clauses pertinentes suivantes : 9.2 Entretien et r éparations des unit és d'habitation-parties exclusives par chaque copropri étaire . [ … ] Chaque copropri étaire est responsable des dommages caus és aux parties communes ou à d'autres parties exclusives, lorsque ces dommages se sont produits parce que ce propri étaire n'a pas entretenu ou r éparé convenablement sa

partie exclusive . Le copropriétaire ne sera toutefois pas tenu responsable si ces dommages ont été causés à des parties communes et que le coût des réparations est entièrement assumé par une compagnie d'assurance en vertu d'une police souscrite par les administrateurs, conformément aux dispositions de la présente Déclaration. 9.4 Entretien des parties communes . Les administrateurs doivent entretenir les parties communes, sauf : les balcons et terrasses auxquels seule une ou deux parties exclusives ont acc ès , [ … ]. 9.5 Alt érations, additions ou am éliorations par les propri étaires . Aucun copropri étaire ne peut modifier ou faire modifier la structure de sa

partie exclusive, il peut non plus modifier l'am énagement des parties communes, ni entretenir, d écorer ou r éparer les parties communes (sauf l'entretien de la

partie des parties communes dont ce copropri étaire a l'utilisation ou la jouissance exclusive, conform ément aux dispositions du paragraphe 9.4 qui pr éc èdent) sans avoir pr éalablement obtenu le consentement écrit des administrateurs. Cette modification, si elle est approuvée par les administrateurs, doit être conforme aux dispositions des lois, règlements ou ordonnances des autorités municipales gouvernementales compétentes, elle doit de plus respecter les conditions qui peuvent être établies par les administrateurs dans la relation.

9.6 Entretien et r éparation des circuits électriques et des canalisations d'eau et d' égouts . Chaque copropri étaire est responsable de l'entretien et des r éparations aux circuits électriques et aux canalisations d'eau et d' égouts se trouvant à l'int érieur des bornes de sa

partie exclusive, sauf ceux qui desservent également d'autres parties exclusives ou communes. Chaque copropriétaire est également responsable de l'entretien et des r éparations aux autres circuits, conduits et canalisations desservant exclusivement sa

partie exclusive, la r éparation et l’entretien des conduits principaux de ces syst èmes, desservant plus d'une

partie exclusive, seront une charge commune, sauf le cas où un dommage à ces syst èmes est imputable à un copropriétaire en particulier, en tel cas ce dernier supportera le co ût. (Soulignements du Tribunal) [ 20 ] La preuve révèle que le Tuyau fautif appartient à Mme Syadro, que son installation est non-conforme et que Mme Syadro n'est pas consciente de son existence au moment de l'achat ni de la nécessité de le purger pour l'hiver. [ 21 ] Au moment de l’acquisition du Condominium, elle ne remarque pas non plus que le Tuyau alimente en eau froide la terrasse en raison de l'importante quantité de neige sur celle-ci. [ 22 ] Les parties admettent que le gel du Tuyau cause les dommages et que l'Ancienne Propriétaire installe le Tuyau sans demander la permission au Syndicat. [ 23 ] Le Syndicat rencontre son fardeau de prouver que Mme Syadro est responsable des dommages et qu'elle doit lui rembourser le montant de la franchise payée par le Syndicat à son assureur ainsi que divers frais encourus en raison du dégât d'eau causé par le gel d’un tuyau d’eau froide alimentant le robinet situé sur la terrasse extérieur s'élevant à 6 248,11 $. [ 24 ] La Déclaration de copropriété ne prévoit pas cependant spécifiquement le droit du Syndicat de réclamer à Mme Syadro 500 $, payé à l'une des administratrices du Syndicat en compensation du grand nombre d'heures nécessaires pour gérer la réparation des dommages. [ 25 ] Ce chef de dommages n ’ est donc pas octroy é . [ 26 ] Le Tribunal condamne donc Mme Syadro à payer au Syndicat 6 248,11 $. [ 27 ] Quant à la réclamation de Mme Syadro en remboursement de ses honoraires d'avocats et de ses frais, le Tribunal conclut que Mme Syadro ne fait pas la preuve de la faute du Syndicat dans la gestion du dossier et d'une conduite abusive.

Le Tribunal rejette donc sa demande reconventionnelle. [ 28 ] Mme Syadro reproche à l'Ancienne Propriétaire d'avoir installé un Tuyau sans l'autorisation du Syndicat, ce qu'elle admet mais elle soutient ne jamais avoir eu de problème avec cette installation. [ 29 ] L'Ancienne Propriétaire émet l'hypothèse que le Fils qui occupe le Condominium fait un usage moins important de la laveuse ce qui pourrait peut-être expliquer que le Tuyau gèle. [ 30 ] L’Ancienne Propriétaire admet ne pas savoir si son conjoint aurait fermé la valve et purgé le Tuyau à l’automne sans qu’elle n’en soit consciente. [ 31 ] Le Tribunal conclut que l'Ancienne Propriétaire ne rencontre pas son fardeau de prouver que le gel du Tuyau résulte de la faute de Mme Syadro ou de son Fils. [ 32 ] Mme Syadro rencontre son fardeau de prouver que l'Ancienne Propriétaire commet une faute en installant un Tuyau non- conforme et sans l'autorisation du Syndicat et qu'il constitue un vice caché grave existant au moment de la vente. [ 33 ] L'Ancienne Propriétaire est donc tenue d'indemniser Mme Syadro des sommes qu’elle doit payer au Syndicat, soit 6 248,11 $. [ 34 ] Quant à la responsabilité de l'Inspecteur, il n'y a pas de lien de droit entre Mme Syadro et celui-ci puisque c'est le Couple qui retient ses services. [ 35 ] Ce n'est qu'après l'inspection que Mme Syadro décide d'acheter le Condominium. [ 36 ] Par ailleurs, le mandat de l'Inspecteur se limite à l'inspection des aspects visibles du Condominium sans qu'il n'ait l'obligation de déplacer de meubles. [ 37 ] Or, le Tuyau ne peut se voir à moins de déplacer la laveuse et la sécheuse. [ 38 ] Comme son inspection n'inclut pas la terrasse et que la preuve démontre la présence de neige sur celle-ci au moment de l’inspection, l'Inspecteur ne peut pas se douter de la présence du Tuyau. [ 39 ] Le Tribunal rejette donc son appel en garantie contre l'Inspecteur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande de « Le Syndicat des copropriétaires des condos 5501-5519 Place de Jumonville »; CONDAMNE Irina Syadro à payer à « Le Syndicat des copropriétaires des condos 5501-5519 Place de Jumonville » 6 248,11 $ avec intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 3 septembre 2013 plus les frais judiciaires de 218 $;

REJETTE la demande reconventionnelle d’Irina Syadro avec dépens; ACCUEILLE l’appel en garantie d’Irina Syadro contre Johanne Fortin; CONDAMNE Johanne Fortin à indemniser Irina Syadro de la condamnation qu’elle a à payer au « Le Syndicat des copropriétaires des condos 5501-5519 Place de Jumonville » dans le présent dossier en capital, intérêts, indemnité additionnelle et frais; REJETTE l’appel en garantie d’Irina Syadro contre Yvon Boulais avec dépens. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Date d’audience : 24 août 2015