2019 QCCA 1599, 2019 QCCA 1599

9080-9013 Québec inc. c. Westboro Mortgage Investment 2019 QCCA 1599 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-027291-186 ( 550-17-009405-166 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 12 septembre 2019 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT 9080-9013 QUÉBEC INC. Me STÉPHANE HARVEY ( Stéphane Harvey Avocats Inc. )

PARTIE INTIMÉE AVOCAT WESTBORO MORTGAGE INVESTMENT LIMITED PARTNERSHIP Me PIERRE LEDUC ( Leduc Isabelle ) PARTIES MISES EN CAUSE RAYMONDE CHARTRAND JEAN-PIERRE MILLER NON-REPRÉSENTÉS (Présents) En appel d’un jugement rendu le 4 janvier 2018 par l’honorable Marie-Josée Bédard de la Cour supérieure , district de Gatineau .

NATURE DE L’APPEL : Contrats et obligations - Prêt hypothécaire - Contrat d'adhésion - Lésion - Prise en paiement Greffière-audiencière : Amanda Kaneza Salle : Antonio-Lamer AUDITION 10 h 27 Début de l’audition. Commentaires introductifs par la Cour. 10 h 28 Argumentation de Me Harvey. 10 h 29 Échanges entre la Cour et Me Harvey. 10 h 36 Suite de l’argumentation de Me Harvey. 10 h 37 Échanges entre la Cour et Me Harvey. 10 h 53 Suspension de l’audition. 10 h 56 Reprise de l’audition. PAR LA COUR : Arrêt unanime – voir page 3. Fin de l’audition.

Amanda Kaneza, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement du 4 janvier 2018 de l’honorable Marie-Josée Bédard de la Cour supérieure, district de Gatineau ( 2018 QCCS 1 ), lui ordonnant de délaisser les biens immeubles et meubles qu’elle avait hypothéqués et déclarant l’intimée propriétaire de ces biens. Il s’agit d’un prêt commercial contracté devant notaire le 28 novembre 2013 au montant de 525 000 $, à un taux annuel de 9 % et venant à échéance dans les deux ans. L’appelante n’a pas honoré ce prêt. Presque tout le capital emprunté, de même qu’une large

partie des intérêts sont toujours en souffrance. [ 2 ] L’appelante soutient que le taux d’intérêt annuel de 9 % et les frais d’emprunt de 10 500 $ prévus au contrat seraient lésionnaires et abusifs, lui permettant ainsi d’invoquer l’

article 2332 C.c.Q. afin d’en réduire les obligations et d’en réviser les modalités. Elle invoque aussi à ces fins les articles 1407 et 1437 C.c.Q. Elle demande donc une modification des termes du prêt, soit une réduction du taux d’intérêt à 4 % et une prolongation du terme à dix ans. La juge de première instance a rejeté cette demande se fondant sur l’insuffisance de preuve [1] :

[23] Le prêt prévoit un taux d’intérêt de 9% par année calculé semi annuellement et non à l’avance. Un montant de 10 500 $ de frais au prêteur a aussi été payé à Westboro lors du déboursé. [24] La Société n’a pas établi que ce taux est un taux d’intérêt exagéré pour le type de prêt consenti. Il ne faut pas oublier que Westboro est un prêteur privé qui se spécialise dans les prêts qui présentent un certain risque et qui s’adressent à des emprunteurs qui n’ont pas été en mesure d’obtenir un prêt auprès d’une institution financière.

En l’espèce, il s’agit d’un prêt consenti dans un contexte commercial et la Société s’est adressée à Westboro parce qu’elle ne réussissait pas à obtenir le financement requis pour construire la laiterie/fromagerie auprès d’une institution financière. [25] La Société a déposé en preuve un document qui énonce les taux d’intérêt exigés de la Banque Nationale en date du 12 mars 2017 pour des prêts hypothécaires. [26] Cette preuve est insuffisante et ne respecte pas les exigences développées par la jurisprudence.

Ce document, qui date du mois de mars 2017, ne mentionne pas le type de prêts auxquels les taux d’intérêt mentionnés s’appliquent ni les conditions qui s’y rattachent. Il ne permet aucunement de faire une comparaison relativement aux taux offerts pour un prêt commercial comportant certains risques au moment où le prêt a été consenti, soit en décembre 2013.

Il n’y a aucune preuve des conditions du marché relativement à un prêt qui aurait été consenti dans des conditions similaires à celles prévues au prêt intervenu entre la Société et Westboro. [27] La Société n’a donc pas établi qu’un taux de 9% et des frais d’emprunt de 10 500 $ constituent, en l’espèce, un taux disproportionné qui excède les conditions du marché pour ce type de prêts à risque. [ 3 ] L’appelante ne démontre aucune erreur manifeste et dominante de la juge dans l’appréciation de la preuve et l’analyse de cette dernière est conforme aux enseignements de cette Cour dans Gosselin c.

Carruthers [2] et 136327 Canada inc. c. Canadian Asset Based Lending Enterprise (Cable) inc. [3] . [ 4 ] L’appelante ajoute que puisqu’il s’agit d’un contrat d’adhésion, l’article 55 de la Charte de la langue française trouverait application. Cet

article prévoit que les contrats d’adhésion sont rédigés en français, alors que le contrat de prêt est ici rédigé en anglais. La juge de première instance a conclu que l’article ne s’appliquait pas puisqu’il ne s’agissait pas d’un contrat d’adhésion [4] . Quoi qu’il en soit, l’article invoqué ajoute que le contrat d’adhésion peut être rédigé en anglais si telle est la volonté expresse des parties. Or, le contrat en cause ici contient une clause à cet effet. Il s’agit d’un contrat notarié qui n’a pas fait l’objet d’une inscription en faux.

La clause constate donc la volonté des parties et le contrat est conséquemment conforme à l’article 55 de la Charte de la langue française même s’il s’agissait d’un contrat d’adhésion. [ 5 ] En somme, l’appelante ne parvient pas à nous convaincre que la juge a commis une erreur révisable dans son analyse des faits et du droit qui permettrait à la Cour d’intervenir. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 6 ] REJETTE l’appel, mais sans frais de justice vu que l’intimée n’a pas produit de mémoire en appel. GUY GAGNON, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A.