2023 QCCQ 7700, 2023 QCCQ 7700

Lalancette c. Chamberland 2023 QCCQ 7700 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-715393-213 DATE : 26 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ SÉBASTIEN LALANCETTE FRÉDÉRIQUE DESMARAIS Demandeurs c. HÉLÈNE CHAMBERLAND Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT [ 1 ] Les demandeurs réclament à la défenderesse la somme de 15 000$ à

titre de dommages, pour vices cachés dans le cadre d’un contrat de vente d’une maison. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation, elle soulève comme moyen d’irrecevabilité que le recours est prescrit. Quant au fond du litige, elle soulève que le prix de vente a été réduit suite au rapport d’inspection préachat. Elle nie que l’immeuble qu’elle a vendu aux demandeurs était affecté de vice caché.

LES FAITS PERTINENTS [ 3 ] Le 3 avril 2017, les demandeurs achètent de la défenderesse un immeuble situé sur l’avenue A à Montréal. [ 4 ] Il s’agit d’une maison unifamiliale en brique dont la construction remonte à 1953. Une inspection préachat est effectuée avant la conclusion de l’achat. [ 5 ] Une réduction au montant de 7 500$ est accordée aux demandeurs pour couvrir les couts des déficiences indiquées dans le rapport d’inspection. [ 6 ] Dans son témoignage, le demandeur M.

Lalancette relate la description détaillée des défauts et présente le récit des défauts constatés, selon la chronologie de leur occurrence. Juillet 2017 : infiltration initiale par le drain de toit. Les quelques coulisses d'eau constatées préalablement sur le tuyau ont été assimilées à des traces de condensation (tuyau exposé, en métal). Il n'y avait aucune dégradation apparente du plafond ou du mur avant cette infiltration. La défenderesse a prétendu que la

section de plafond manquante dans le garage servait à démontrer que le feu ayant eu lieu en 1980 avait été réparé (avant la prise de possession de l'immeuble par la défenderesse, le 8 octobre 1998). Lors des travaux, nous avons plutôt constaté que le feu avait endommagé l'entretoit au 2 e étage (présence de pièces de bois carbonisées et réparation faite avec des montants de métal), alors qu'une

section de la cheminée était toujours en place dans le plafond du garage et qu'il n'y avait aucun dommage apparent. Le plafond de la chambre a été ouvert le 22 août à la suite d'une nouvelle infiltration plus importante et le plancher a été légèrement endommagé par l'eau. Par ailleurs, la défenderesse avait entre-temps été contactée pour savoir si une infiltration était déjà survenue à cet endroit et celle-ci a nié l'existence d'un problème connu. Toutefois, le plafond du garage situé juste au-dessous de la pièce présentait des cernes d'eau sur la portion adjacente à celle qui avait été retirée.

Octobre 2017 : infiltration d'eau dans le cadrage de la fenêtre située en haut des marches menant au 2 e étage, ainsi que sur le mur au coin inférieur droit de celle-ci. Aucun dommage apparent préalablement à cette infiltration. Des accumulations d'eau dans le cadrage de la fenêtre ont été constatées à 2 ou 3 occasions au cours de l'automne lors de pluies importantes. Nous n'avons pas procédé à une

investigation approfondie en raison du temps froid à venir à court terme et de la faible étendue apparente des dommages à ce stade. Novembre 2017 : chauffage non fonctionnel. Lors de la mise en marche du chauffage central (système à eau chaude), la valve de sûreté a fui en raison d'une pression excessive dans le système, car le réservoir d'expansion était défectueux et a dû être remplacé. Nous ne pouvions pas effectuer de test de fonctionnement avant étant donné la prise de possession en juin 2017.

Hiver 2017 : constatation d'écarts de température importants dans la chambre des maîtres par rapport à l'ensemble de la maison (écart allant jusqu'à 6 degrés Celsius) en raison d'une isolation déficiente. Le salon (la pièce adjacente à la chambre) présentait également un écart, quoique légèrement inférieur. Ce fait n'aurait pu être constaté en l'absence de températures extérieures froides. Printemps 2018 : présence de fourmis charpentières. Lors de la période de dégel, nous les avons observées en grand nombre à l'intérieur (principalement dans la cuisine et le salon).

Nous n'étions pas en mesure d'en localiser la source à ce stade. Quelques spécimens avaient été observés l'été précédent, sans être en nombre significatif ou alarmant. Il n'aurait pas été possible de constater leur présence avant, car elles se réfugient et gèlent dans leurs nids, situées dans les murs, au cours de l'hiver et migrent à l'extérieur au cours de l'été.

Le mois de juin (date d'emménagement en 2017) n'est pas propice à leur observation. 24 juin 2018 : démolition du mur (portion intérieure) où l'infiltration a lieu, constatation de la dégradation avancée des matériaux. 25 juin 2018 : démolition du mur (portion extérieure), constatation de la présence importante de fourmis charpentières, de larves et de réseaux de galeries importants.

Nous avons également constaté la dégradation avancée des matériaux, le fait que la fondation était inférieure au niveau du sol et que le toit situé sous le patio n'était pas pourvu d'une membrane d'étanchéité. 3 août 2018 : Signification de la mise en demeure. 24 août 2018 : Expertise par l'expert de la défenderesse. 6 septembre 2018 : Expertise par l'expert des demandeurs.

Septembre 2018 @ août 2020 : travaux [ 7 ] Monsieur Lalancette précise qu’il a demandé un traitement de contrôle par un exterminateur suite au constat de la présence accélérée des fourmis dans la maison au mois de mai 2018. [ 8 ] Il a tenu compte du commentaire de l’exterminateur qui lui a indiqué que la présence de fourmis et d’infiltration d’eau vont de pair et il a procédé au dégarnissage du gypse ce qui lui a permis de constater qu’au-dessus de la fenêtre, le bois est pourri et il y a des cernes d’eau.

Par la suite, il procède au dégarnissage du mur à l’extérieur et après avoir retiré l’isolant, il constate la présence de réseau de galeries important installé par les fourmis charpentières. (photos 15 à 19; 24 à 32) [ 9 ] Les coûts pour les travaux correctifs résultant des dommages causés par les fourmis et les infiltrations d’eau s’élèvent à 24 770,87$. [ 10 ] Les demandeurs produisent une facture au montant de 9 791,42 $ pour travaux de menuiserie causés par les fourmis charpentières et les infiltrations d’eau émis par Rénovations Phillipe Gosselin et plusieurs autres factures. [ 11 ] Les demandeurs plaident que les dommages causés par les fourmis ont un lien direct avec ceux causés par les infiltrations d’eau. [ 12 ] Ils prétendent que l’isolation déficiente du plafond du garage constitue un vice caché, ce que nie la défenderesse qui soulève que l’inspecteur dans le rapport d’inspection préachat, a recommandé que des calorifères doivent être installés dans le garage (Page 46 du rapport). [ 13 ] La défenderesse remet en question le remplacement de la fenêtre en métal et elle souligne que l’infiltration d’eau porte sur le même mur visé par les vices.

ANALYSE ET MOTIFS [ 14 ] Les questions à traiter afin de disposer de ce litige sont les suivantes : • Le recours des demandeurs est-il prescrit? • Le manque d’isolation du plafond du garage constitue-t-il un vice caché? • La présence des fourmis charpentières constitue-t-elle un vice caché? • Les infiltrations d’eau ont-elles été causées en tout ou en

partie par ceux causés par les fourmis charpentières? Dans l’affirmative, quel est le montant à accorder aux demandeurs à

titre de dommages? La Prescription [ 15 ] Il y a lieu de traiter dans un premier temps de la question de la prescription, car si le recours est prescrit, il doit être rejeté. [ 16 ] La défenderesse plaide que le point de départ de la prescription en ce qui concerne les fourmis charpentières se situe au mois d’avril 2018, quand les demandeurs ont constaté la présence d’un nombre significatif de fourmis dans leur cuisine. [ 17 ] Quant aux infiltrations d’eau, elle situe le point de départ de la prescription à l’automne 2017 quand des infiltrations d’eau visibles dans le cadre la fenêtre a causé une sérieuse dégradation du mur en dessous de la fenêtre.

[ 18 ] À première vue, ces prétentions de la défenderesse ne semblent pas être dénuées de fondement. Cependant, après avoir entendu l’ensemble de la preuve, le Tribunal retient que ce n’est qu’après avoir dégarni le 25 juin 2018, l’extérieur du mur et après avoir accédé à l’isolant que les demandeurs ont pu constater l’ampleur du réseau de galeries important des fourmis charpentières et des dommages causés par les fourmis et les infiltrations d’eau. [ 19 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence [1] , la prescription commence à courir lorsque l’acheteur peut identifier la source, la cause du préjudice.

En effet jusqu’au moment où les demandeurs dégarnissent la couverture à l’extérieur du mur ils ne pouvaient pas découvrir la source des infiltrations d’eau et les installations des fourmis charpentières à l’intérieur des murs qui remontent bien avant la vente, c’est ce qui ressort des rapports d’expertise des demandeurs et de la défenderesse. [ 20 ] Le Tribunal conclut comme point de départ de la prescription le 25 juin 2018, en conséquence le recours introduit par les demandeurs le 23 août 2021 n’est pas prescrit. [ 21 ] Ce recours en est un pour vices cachés, couvert par les dispositions de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui énonce : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [2] [ 22 ] Dans l’affaire Harry c. Vesalin , l’état du droit sur l’application de la garantie légale codifiée à l'

article 1726 C.c.Q. , relative aux vices cachés est résumé en ces termes : […] 64 L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui les rendent impropres à l'usage auquel on les destine ou qui diminuent tellement leur utilité que l'acheteur ne les aurait pas achetés ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il les avait connus. 65 Il n'est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent.

Est apparent, le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 66 Selon les critères dégagés par la jurisprudence et la doctrine, quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur. 67 Les conditions d'exercice du recours, quant à l'existence d'un vice caché, s'apprécient selon une norme objective en évaluant la conduite de l'acheteur en fonction de celle qu'aurait eue un acheteur prudent placé dans les mêmes circonstances. 68 Un acheteur ne fait pas preuve de prudence et de diligence lorsqu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice.” (Référence de bas de pages omises) (Soulignements ajoutés) […] [3] [ 23 ] C’est en appliquant ces principes aux faits dans la présente cause que le Tribunal doit déterminer des questions portant sur les vices cachés.

Le manque d’isolation du plafond du garage constitue-t-il un vice caché? [ 24 ] La réponse à cette question est négative, ce pour les raisons qui suivent. [ 25 ] En regard de la preuve qui révèle l’existence d’indice qui aurait dû attirer l’attention des demandeurs sur la nécessité de pousser plus loin en regard de l’âge de l’immeuble et d’absence de chauffage dans le garage et aussi de la recommandation de l’inspecteur, les demandeurs auraient dû pousser plus loin leur investigation sur cette question, comme l’aurait fait un acheteur prudent et diligent.

Dans un tel contexte, les critères ne sont pas rencontrés pour qualifier de vices cachés l’isolation insuffisante du plafond de garage. Par ailleurs, la preuve n’est pas concluante pour établir l’existence de déficit d’usage. La présence des fourmis charpentières constitue-t-elle un vice caché? [ 26 ] La réponse à cette question est positive, ce pour les raisons suivantes. [ 27 ] Dans le jugement rendu dans la cause Robitaille c.

Jolanta-Balko-Morlec [4] , la Cour du Québec traite de la présence de fourmis charpentières sous l’angle de vices cachés : [19] À l’instar d’une jurisprudence abondante, le Tribunal estime que la présence de fourmis charpentières dans une résidence à l’insu de l’acheteur peut être un vice caché affectant l’usage de la propriété. Ce vice constitue un défaut qui rend impropre l’usage auquel on destine la résidence. Il est grave, car il y a prolifération si aucun traitement n’est appliqué. [ 28 ] Il ressort de la preuve que les nids de fourmis se trouvaient à l’intérieur des murs.

Il a fallu ouvrir les murs pour découvrir leur présence et l’ampleur des dommages.

[ 29 ] La présence des fourmis charpentières remonte à plusieurs années, c’est ce que le Tribunal retient des photos, des rapports produits en preuve. [ 30 ] Il s’agit d’un vice qui est caché et qui est suffisamment grave, c’est ce que révèlent les photos produites en preuve qui laissent voir l’état de dégradation avancée du bois résultant des dégâts importants causés par les fourmis charpentières. [ 31 ] Le Tribunal estime fondée la prétention des demandeurs voulant qu’il existe une relation entre les dommages causés par les infiltrations d’eau et la présence des fourmis charpentières à l’intérieur des murs, car elle trouve assise dans la preuve. [ 32 ] Nous sommes bien devant une situation où les critères sont rencontrés pour qualifier de vices cachés la dégradation des matériaux à l’intérieur du mur en question. [ 33 ] Quant à l’argument de la défenderesse voulant que le prix de vente ait été réduit de 7 500$, le Tribunal retient que la réduction n’a aucune incidence sur les travaux qui résultent de la découverte des vices cachés traités ici. [ 34 ] En regard de la preuve présentée qui permet d’établir que les coûts pour corriger les dommages causés par les fourmis et les infiltrations dépassent largement le montant de 15 000$, la demande doit être accueillie pour 15 000$, soit le plafond admissible aux petites créances.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande ; CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue par l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 23 juin 2021; CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs les frais de justice de 211$. _________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’instruction : 23 octobre 2023