2023 QCCA 1258, 2023 QCCA 1258

Tassoni c. Ville de Laval 2023 QCCA 1258 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-030174-221 ( 540-17-014073-208 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 6 octobre 2023 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCATS GIUSEPPE TASSONI ROSIE TASSONI DOMENICO TASSONI 2532-7149 QUÉBEC INC. 127202 CANADA INC. Me SYLVAIN BÉLAIR Me EVE CHABOT ( De Grandpré Chait ) Absents

PARTIE INTIMÉE AVOCATS VILLE DE LAVAL Me ALEXANDRE THÉRIAULT-MAROIS Me CÉLESTINE CHARTIER ( Ville de Laval – Lesaj, avocats et notaires ) Absents En appel d’un jugement rendu le 20 juillet 2022 par l’honorable Christian J. Brossard de la Cour supérieure , district de Laval . NATURE DE L’APPEL : Contrats spéciaux – Municipal – Transaction – Homologation – Mandat apparent – Absence de résolution du conseil municipal – Expectative légitime – Théorie de la préclusion promissoire.

Greffière-audiencière : Chloé Côté-Sauvageau Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 27 Continuation de l'audience du 4 octobre 2023. Les avocats ont été dispensés d’être présents à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – Voir page 4. Fin de l’audience.

Chloé Côté-Sauvageau, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Le jugement de la Cour supérieure rejette une demande en homologation d’une transaction qui serait intervenue entre les parties au cours des procédures en expropriation intentées par l’intimée, Ville de Laval (« Ville ») [1] . *** [ 2 ] Les appelants sont propriétaires d’un terrain vacant situé sur le territoire de la Ville. En 2016, la Ville communique avec eux pour leur proposer un échange de terrains aux fins de l’agrandissement d’un boisé.

Les discussions se poursuivent entre les parties au cours des années 2017 et 2018. [ 3 ] En décembre 2018, à la demande des appelants, la Ville leur signifie trois avis d’expropriation. D’un point de vue fiscal, il était avantageux pour eux de procéder à l’échange dans un contexte d’expropriation. [ 4 ] S’ensuivent des échanges de courriels entre les avocats des parties. Le 19 juin 2019, la Ville dépose son offre détaillée en vertu de l’ art. 46 de la

Loi sur l’expropriation [2] . Cette offre consiste en un terrain substitut pour tenir lieu d’indemnité d’expropriation. [ 5 ] Le 29 octobre 2019, l’avocate de la Ville envoie à l’avocat des appelants un projet d’acte d’échange. Après une rencontre qui a lieu en janvier 2020, ce dernier l’informe de la décision de ses clients d’aller de l’avant avec l’échange proposé.

Le 12 février 2020, il lui écrit que le projet d’acte d’échange lui paraît acceptable, sous réserve de quelques commentaires. [ 6 ] Le 2 mars 2020, les appelants déposent leur réclamation détaillée qui consiste en une acceptation de l’offre détaillée de la Ville. [ 7 ] Un mois plus tard, la Ville modifie son offre détaillée pour offrir une indemnité monétaire plutôt qu’un terrain substitut. *** [ 8 ] Le juge de la Cour supérieure rejette tous les arguments des appelants.

En appel, ces derniers formulent deux questions : • Une transaction d’échange de terrains est-elle intervenue entre les parties? • Les faits de l’espèce donnent-ils ouverture à l’application des théories de l’expectative légitime ou de la préclusion promissoire? [ 9 ] De son côté, la Ville soutient que l’appel est irrégulièrement formé puisque, s’agissant d’un jugement rendu en matière d’exécution, une permission d’appeler était requise (art. 30, al. 1 paragr. 8 C.p.c. ). [ 10 ] Qu’en est-il?

Le droit d’appel [ 11 ] La demande d’homologation des appelants vise à démontrer l’existence d’une transaction et non simplement à garantir son exécution. En pareille situation, la Cour a déjà statué que l’appel est de plein droit [3] .

L’existence d’une transaction d’échange de terrains [ 12 ] Les appelants appuient leur position sur l’offre détaillée du 19 juin 2019 déposée par la Ville dans le dossier d’expropriation et sur leur réclamation détaillée / acceptation du 2 mars 2020. Ils estiment que la Ville ne pouvait modifier son offre après qu’ils l’eurent acceptée. C’est l’essence de la conclusion d’homologation qui figure dans leur déclaration d’appel.

Ils demandent également à la Cour d’ordonner aux parties de signer l’acte d’échange préparé par la notaire de la Ville, « en tenant compte des commentaires formulés par [leur avocat] dans son courriel du 12 février 2020 ». [ 13 ] De l’avis de la Cour, l’offre détaillée et son acceptation par les appelants n’ont pas fait naître une transaction au sens de l’ art. 2631 C.c.Q . La conduite des parties depuis le début des négociations démontre plutôt qu’elles s’attendaient à signer un acte d’échange notarié.

Le 2 mars 2020, l’avocat des appelants a annoncé qu’il déposerait sa réclamation détaillée « afin de régulariser les dossiers du tribunal » et, dans le même courriel, il a demandé à l’avocate de la Ville de lui revenir sur ses commentaires concernant le projet d’acte d’échange. Il était donc conscient que l’entente entre les parties demeurait sujette à la finalisation de l’acte et à son approbation par la Ville.

Le courriel de l’avocate de la Ville envoyé le 4 mars 2020 au juge coordonnateur du tribunal est sans équivoque : Seule une entente totale entre les parties peut soustraire le dossier à la compétence du Tribunal. Nous tenons également à souligner que cette entente doit être dûment approuvée par les autorités compétentes de chaque

partie ». [4] [Soulignement dans l’original] [ 14 ] Quant au projet d’acte d’échange transmis à l’avocat des appelants le 29 octobre 2019, l’avocate de la Ville a pris soin d’indiquer qu’il devrait « faire l’objet des approbations municipales requises ».

D’ailleurs, chacun des projets antérieurs prévoyait expressément qu’une résolution des autorités compétentes de la Ville était requise. [ 15 ] La conclusion suivante du juge trouve donc appui dans la preuve : [74] Donc, pour qu’il y ait rencontre de volonté entre les parties pouvant donner lieu à transaction, il doit y avoir un échange de consentements, non seulement sur l’échange de terrains, – ce qui, sous réserve de l’absence de résolution, se serait concrétisé par la réclamation/acceptation d’indemnité des Tassoni en réponse à l’offre d’indemnité de juin 2019 de la Ville, – mais également sur le projet d'acte P-15, à tout le moins sur ses éléments essentiels. [5] [ 16 ] D’autre part, il est bien établi qu’une municipalité ne peut être liée contractuellement que si une résolution ou un règlement le prévoit [6] .

Une résolution de la Ville était donc requise pour conclure l’échange de terrains. Or, la seule résolution du conseil municipal qui existait à la date où l’offre détaillée a été faite est celle du 2 octobre 2018. Cette résolution mandate le Service des affaires juridiques pour entreprendre les procédures en expropriation et pour offrir des indemnités monétaires. L’offre détaillée d’un terrain substitut n’aurait peut-être pas dû être déposée vu l’absence de résolution, mais cela ne change rien au fait que le projet d’acte d’échange n’a jamais été approuvé et que l’avocat des appelants connaissait cette exigence.

La situation s’apparente ici à celle qui existait dans l’arrêt Perez c. Dollard-des-Ormeaux (Ville de) , où la Cour écrit : [16]

Malgré la lettre de son directeur général, qui n’aurait pas dû être transmise vu l’absence de résolution de la Ville, les appelants connaissaient la nécessité d’une approbation finale du conseil municipal avant que la vente ne puisse être finalisée. Ils devaient donc envisager la possibilité raisonnable que cette approbation ne puisse jamais venir […]. [7] [ 17 ] Ce moyen d’appel n’est donc pas fondé.

L’application des théories de l’expectative légitime ou de la préclusion provisoire [ 18 ] Ce moyen d’appel se heurte à la conclusion factuelle du juge selon laquelle les appelants n’ont pas « été induits à croire qu’une entente ou une transaction pouvait intervenir […] sans une approbation finale de la Ville par résolution conforme aux exigences de la loi » [8] . Les conditions d’ouverture de la préclusion promissoire ne sont donc pas remplies : la Ville n’a fait aucune promesse claire et non équivoque aux appelants et, de toute façon, ces derniers n’ont pas agi en fonction d’une telle promesse.

Ils conservent d’ailleurs leur recours en contestation du droit d’exproprier et en contrôle judiciaire, lequel a été suspendu jusqu’au jugement sur la demande en homologation [9] . [ 19 ] Ce moyen d’appel doit donc également échouer. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 20 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. MARK SCHRAGER, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.

BENOÎT MOORE, J.C.A.