2022 QCCQ 9478, 2022 QCCQ 9478

Syndicat de copropriété des Escadrons 5 399 949 c. Desrochers 2022 QCCQ 9478 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-703155-193 DATE : 15 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DES ESCADRONS 5 399 949

Partie demanderesse c. ANNIE-CLAUDE DESROCHERS et GABRIEL DESJARDINS et LYNN WAZZAN Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

partie demanderesse Syndicat de copropriété des Escadrons 5 399 949, représentée à l’audience par monsieur Mathieu Boutin, réclame la somme de 2 235,29 $ pour travaux, honoraires et débours d'un gestionnaire, tel qu’il appert de sa demande datée du 27 mai 2019. [ 2 ] Le défendeur Gabriel Desjardins est absent lors de l’audience tenue le 24 octobre 2022; madame Annie-Claude Desrochers refuse de payer la somme réclamée alléguant que « les travaux ont bien été exécutés avant notre départ », tel qu’il appert de la contestation datée du 20 juin 2019. [ 3 ] La défenderesse Lynn Wazzan, notaire, refuse de payer la somme qui est réclamée au motif qu’elle n’a commis aucune faute professionnelle et a agi en tout temps au cours de son mandat comme une notaire prudente et diligente; elle allègue que la

partie demanderesse a fait défaut de démontrer qu’elle s’était écartée de la conduite d’un notaire prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [ 4 ] De la preuve testimoniale et documentaire (P-1 à P-15 et D-1 à D-5) offerte par les parties, le Tribunal retient ce qui suit comme étant pertinent à la solution du litige les opposant. [ 5 ] Il n’est pas contesté que le ou vers le 20 juin 2017 (P-2), lors d’une assemblée générale spéciale du Syndicat de copropriété, il fut décidé à l’unanimité que quatre copropriétaires d’appartements devaient assumer les coûts pour corriger les problèmes de drainage de leur terrain, et que le choix de l’entrepreneur était laissé à leur discrétion. [ 6 ] Le ou vers le 29 juin 2018 (D-1), les défendeurs Annie-Claude Desrochers et Gabriel Desjardins ont vendu leur unité de condominium (4101) et s’engageaient, par écrit, à faire les travaux de correction de la pente négative du terrain en raison des problèmes de drainage précédemment identifiés. [ 7 ] Il appert que le 9 avril 2018 (P-2) et le 13 juin 2018 (P-2), les défendeurs Desrochers et Desjardins n’avaient toujours pas fait procéder à l’exécution des travaux correcteurs à la pente du terrain. [ 8 ] Lors de la vente intervenue le 29 juin 2018, une retenue de 2 000 $ fut effectuée par la notaire Lynn Wazzan afin de garantir l’exécution des travaux par les vendeurs Desrochers et Desjardins. [ 9 ] La défenderesse Annie-Claude Desrochers a témoigné qu’elle et son conjoint ont déboursé une somme approximative de 800 $ pour procéder aux travaux correcteurs, exécutés par un de leurs amis, soit l’ajout de terre et de tourbe dans le but de corriger la pente

négative du terrain. Les acheteurs de leur unité de condominium se sont déclarés satisfaits des travaux correcteurs exécutés; la notaire Lynn Wazzan a témoigné que la somme de 2 000 $ fut libérée après qu’elle fut informée que l’exécution des travaux était à la satisfaction des acheteurs. [ 10 ] La

partie demanderesse a allégué que les travaux exécutés par les défendeurs étaient inadéquats et à l’encontre des règles de l’art et réclament la somme de 1 638,39 $ pour d’autres travaux exécutés par l’entreprise Terrassement Pilon le ou vers le 3 septembre 2018, soit l’ajustement du terrain, la réparation de gazon, et l’installation de deux drains français pour évacuer l’eau du terrain. [ 11 ] Rappelons qu’en vertu de l’

article 2803 du Code civil du Québec , la

partie demanderesse assume le fardeau de la preuve : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 12 ] Il faut également souligner qu’en vertu de l’

article 2804 du Code civil du Québec , la

partie demanderesse devait offrir une preuve prépondérante au soutien des allégations de sa demande : « 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. » [ 13 ] En l’espèce, le Tribunal doit d’abord décider si la

partie demanderesse a prouvé, par prépondérance de preuve, que les travaux que les défendeurs ont fait exécuter l’ont été à l’encontre des règles de l’art et n’ont pas solutionné le problème de drainage du terrain de leur unité de condominium. [ 14 ] Il appert que le Syndicat a déclaré devant le Tribunal avoir appris au début du mois de septembre 2018 que les travaux exécutés par les défendeurs étaient inadéquats et n’avaient pas solutionné le problème de drainage. [ 15 ] En réponse à une missive transmise le 26 juillet 2018 aux copropriétaires par le gestionnaire alors en poste, soit le lendemain de précipitations de pluie abondante, une certaine dame Isabelle Malouf répond que le terrain est comme une grosse éponge, que c’était mou, et que l’eau s’accumule sur le terrain du côté droit du balcon : le Tribunal ne peut retenir cette déclaration parce que n’ayant été aucunement identifiée et dont les compétences en la matière n’ont pas été établies. [ 16 ] Il en est de même quant à la facture des travaux de l’entreprise Terrassement Pilon (P-7), cette facture établissant uniquement que des travaux ont été exécutés, mais n’établissant nullement en quoi les travaux antérieurement exécutés sous la gouverne des défendeurs n’étaient pas adéquats et/ou contraires aux règles de l’art. [ 17 ] En conséquence, le Tribunal doit conclure que la

partie demanderesse ne s’est pas déchargée de son fardeau de preuve et n’a pas offert de preuve prépondérante utile à retenir que les défendeurs Desjardins et Desrochers n’ont pas assumé leur obligation de faire corriger le drainage de leur terrain comme entendu lors de la vente de leur unité de condominium. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 18 ] REJETTE la demande, [ 19 ] CONDAMNE le Syndicat de copropriété des Escadrons 5 399 949 à rembourser aux défendeurs Annie-Claude Desrochers et Gabriel Desjardins leurs frais de contestation de 103 $, et à la défenderesse Lynn Wazzan ses frais de contestation de 103 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.