2011 QCCQ 9270, 2011 QCCQ 9270

Walsh c. Tremblay 2011 QCCQ 9270 JL2654 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-052643-102 DATE : 31 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE ANNE LABERGE, JL2654 ______________________________________________________________________ MICHEL WALSH et NICOLE JOBIN, […], Lévis, Qc, […] Demandeurs c.

MONIQUE TREMBLAY, […], Toronto, […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 7 000$ à la défenderesse, relativement aux vices affectant la propriété qu’elle leur a vendue en 2004. [ 2 ] La défenderesse se porte demanderesse reconventionnelle et réclame 3 875$ aux demandeurs, à savoir 2 000$ pour les troubles et inconvénients subis, outre 1 875$ pour honoraires extrajudiciaires. [ 3 ] Les demandeurs soumettent essentiellement avoir signé le 15 octobre 2004, une promesse d’achat de la propriété de la défenderesse située à Lévis, faisant

partie de plusieurs immeubles en copropriété. [ 4 ] Le 18 octobre 2004, la défenderesse accepte la promesse d’achat (D-1) au prix de 242 500$ et déclare «inspection APCHQ pour affaissement.

Rapport inconnu à ce jour». [ 5 ] La promesse d’achat (D-1) prévoit ceci à la clause 8.1 : «L’acheteur dégage le vendeur de toutes responsabilités concernant le dossier référé à l’APCHQ et ce pour toute la copropriété (affaissement).» [ 6 ] Par ailleurs, la clause B2.5 de l’annexe AB51033 mentionne ce qui suit : «Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’acheteur examine la déclaration de copropriété, incluant le règlement de l’immeuble ainsi que les documents suivants : États de revenus et des dépenses et compte-rendu des dernières assemblées générales.

À cet effet le VENDEUR devra remettre à l’ACHETEUR copie des documents mentionnés ci-dessus dans les 5 jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat. Si l’ACHETEUR n’est pas satisfait de l’examen de ces documents et qu’il veut annuler la présente promesse d’achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR par écrit dans les sept (7) jours suivant la réception des documents. La présent promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR.

Dans le cas ou l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai prévu ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.» [ 7 ] À l’audition, les demandeurs soutiennent que les comptes-rendus ne leur ont pas été remis et reconnaissent ne pas les avoir exigés.

Ils ont reçu, suivant la pièce P-9, la déclaration de copropriété et règlement, certificat de localisation, le rapport de l’assemblée générale annuelle du 22 octobre 2003 et bilan (état des revenus et dépenses). [ 8 ] Le 26 octobre 2004, les demandeurs attestent que les conditions précitées (clause B2.5), sont réalisées (clause M3.1 de D-1). [ 9 ] Les demandeurs précisent avoir requis une inspection du bâtiment par un entrepreneur, monsieur Réjean Nadeau, mais n’ont pas de rapport.

[ 10 ] L’acte de vente est signé le 12 novembre 2004 et les demandeurs affirment que c’est à ce moment-là que la défenderesse leur remet un immense dossier dans lequel se retrouvent le rapport de monsieur Michel Landry, technologue de la firme Investigation Technique de Québec, daté du 4 mars 2004, révélant de nombreux vices de construction (problème structural, fissurations, parement extérieur, étanchéité membranée des balcons avant) ainsi que le rapport de l’APCHQ. [ 11 ] Monsieur Landry émet le commentaire suivant dans son rapport : «L’ensemble des vices de construction et des dommages et désordres qui en découlent, contreviennent aux normes applicables aux bâtiments, notamment le CODE NATIONAL DU BÂTIMENT du Canada.

De plus, ces vices de construc-tion contreviennent aux règles de l’art en matière de construction.» [ 12 ] Après avoir pris connaissance de ces rapports en novembre 2004 , les deman-deurs sont conscients des problèmes affectant leur propriété et interpellent la défenderesse pour la première fois en janvier 2007 , par une première mise en demeure (P-1), la tenant responsable des vices cachés non dévoilés et connus lors de la vente et la sommant de venir constater les problèmes structuraux et d’infiltration non encore réglés. [ 13 ] La défenderesse ne donne pas de suite. [ 14 ] Le 10 novembre 2009 , une deuxième mise en demeure (P-2) est envoyée à la défenderesse par le procureur des demandeurs, lui réclamant 50 000$. [ 15 ] Suite à l’intervention de la procureure de la défenderesse en janvier 2010 (D-6) qui invoque la prescription et rappelle au procureur des demandeurs, que ceux-ci connaissaient l’implication de l’APCHQ dans le dossier dès le départ en 2004 et qu’ils ont reçu des paiements de celle-ci, les demandeurs réduisent en avril 2010, leur réclamation à 20 000$ pour les problèmes concernant la

partie privée. [ 16 ] Les demandeurs intentent par la suite le présent recours, réduit à 7 000$ en vue de l’application du Livre VIII du Code de procédure civile . [ 17 ] Ils soutiennent avoir investi plus de 40 000$ dans ce projet et concluent que s’ils auraient pris connaissance des rapports Landry et de l’APCHQ, ils n’auraient jamais acheté cette propriété. [ 18 ] À l’encontre du recours des demandeurs, la défenderesse argue ne rien leur devoir car elle leur a révélé tout ce qu’elle savait des problèmes de la propriété. [ 19 ] Elle les a informés au départ du dossier référé à l’APCHQ concernant le problème d’affaissement et ceux-ci l’ont dégagée de toute responsabilité à cet égard (clause 8.1 de D-1) sans s’enquérir du problème. [ 20 ] Par ailleurs, lors de la signature de l’acte de vente le 15 novembre 2004 , elle leur a remis le rapport de l’APCHQ qui réfère à des vices de construction et notamment à des infiltrations et fissures décelées dans les parties privatives, ainsi que le rapport Landry. [ 21 ] Or, ils ont attendu jusqu’en juillet 2010 pour intenter leur recours, souligne la défenderesse. [ 22 ] En demande reconventionnelle, elle réclame 2 000$ aux demandeurs pour le stress, troubles et inconvénients qu’elle subit en raison de leur persistance à lui réclamer des dommages pour des vices qu’ils connaissaient, outre 1 875$ pour ses honoraires extrajudiciaires. [ 23 ] Le Tribunal conclut au rejet de la demande principale et de la demande reconventionnelle. [ 24 ] Les demandeurs n’ont pas rempli le fardeau de preuve qui leur incombait en vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec . [ 25 ] Il n’y a pas de prépondérance de preuve permettant de conclure à l’existence de vices cachés, au moment de la vente, au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec qui prévoit ceci : «Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 26 ] Les demandeurs ont été informés au départ d’un problème d’affaissement et du dossier de l’APCHQ en préparation.

Malgré cela, ils ont choisi de ne pas requérir une inspection sérieuse de la propriété et ont même dégagé la défenderesse de toute responsabilité en regard de ce dossier. [ 27 ] À l’évidence, ils n’ont pas agi en acheteurs prudents et diligents tel qu’exigé par l’article précité.

Ils ont manqué à leur obligation de se renseigner [1] . [ 28 ] Par ailleurs, le Tribunal abonde dans le sens de la défenderesse selon lequel si on prend pour acquis que l’immeuble comportait d’autres vices que ceux qu’elle connaissait et qu’elle leur a déclarés, la preuve révèle que les demandeurs sont au courant de ces problèmes depuis au moins février 2007 (P-12). Or, ils ont attendu jusqu’en juillet 2010 pour intenter leur recours, lequel est prescrit suivant l’

article 2926 C.c.Q. [2] .

[ 29 ] Le Tribunal rejette enfin la demande reconventionnelle puisque la preuve ne permet pas de conclure que les demandeurs ont commis un abus de droit au sens de l’arrêt Viel [3] . [ 30 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE la demande principale, avec dépens; [ 32 ] REJETTE la demande reconventionnelle, avec dépens. __________________________________ ANNE LABERGE, J.C.Q. Date d’audience : 22 août 2011