2017 QCCQ 9140, 2017 QCCQ 9140

Immeubles de Varennes ltée c. 9284-2806 Québec inc. 2017 QCCQ 9140 COUR DU QUÉBEC (Chambre civile) C A N A D A PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N o : 500-22-231904-163 Le 10 août 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE LA GREFFIÈRE SPÉCIALE M e Vanessa O'Connell-Chrétien IMMEUBLES DE VARENNES LTÉE. demanderesse c. 9284-2806 québec inc. CLAUDIA-SOLÉDAD PRIMEAU défenderesses JUGEMENT [ 1 ] La demanderesse recherche les conclusions suivantes à l’égard des défenderesses : «CONDAMNER Les Défenderesses conjointement et solidairement à payer à la Demanderesse la somme de 22,396.28$, à parfaire, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à la loi, à compter de la date d’assignation;

RÉSILIER sans autre délai le bail signé le 29 juillet 2013 entre les parties; PERMETTRE à la Demanderesse de reprendre possession des lieux loués, soit le local 6 de l’immeuble sis au 1420, Legendre Est, en les ville et district de Montréal, province de Québec, H2M 1H5; ORDONNER aux Défenderesses et à tout autre occupant de délaisser en faveur de la Demanderesse, dans les cinq (5) jours de la signification du jugement à intervenir en l’instance, l’immeuble suivant en faveur de la Demanderesse : "DÉSIGNATION Le lot numéro DEUX MILLION QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT-HUIT (2 497 288) AU Cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

Avec bâtisse y érigée portant le numéro 1420, Legendre Est, en les ville et district de Montréal H2M 1H5. A DÉFAUT par les Défenderesses de délaisser l’immeuble ci-avant décrit dans ledit délai, ORDONNER l’expulsion des lieux des Défenderesses et/ou de tout autre occupant; LE TOUT AVEC frais de justice et honoraires d’avocats à 5,000.00$, à parfaire.» [ 2 ] La défenderesse Claudia-Solédad Primeau n’a jamais répondu à l’assignation. La défenderesse 9284-2806 Québec inc. («la défenderesse») a, quant à elle, répondu à l’assignation, mais son avocat a ensuite cessé d’occuper.

Une mise en demeure de se constituer un nouvel avocat lui a été notifié, mais aucune suite n’a été donnée. Une société par actions a l’obligation d’être représentée par avocat. Une demande d’inscription a donc été déposée pour obtenir jugement par défaut. [ 3 ] Accompagnant cette demande d’inscription une déclaration sous serment est déposée laquelle mérite d’être retranscrite : «Je, soussigné, Denis Messier, déclare que : 1- Je suis la

partie demanderesse, c’est-à-dire son représentant. 2- ​ Le montant réclamé est dû. ou √ Depuis le dépôt de la demande, j’ai reçu des paiements partiels depuis janvier 2017, mais 3- En effet, avec les montants de loyers échus depuis l’assignation et les intérêts, le montant dû excède celui réclamé (voir état de compte en date du 1 er mars 2017); 4- La demanderesse accepte à ce stade-ci de limiter sa réclamation au montant initial de sa réclamation détaillée à la demande judiciaire (22,396.28$); 5- Tous les faits allégués dans la demande introductive d’instance sont vrais.»

[ 4 ] Denis Messier, a fait ce serment le 9 mars 2017. Sous sa signature il est indiqué qu’il est président de la demanderesse. [ 5 ] Il importe d’emblée de spécifier qu’une procédure peut être modifiée à tout moment avant que jugement soit rendu.

La procédure de modification qui est prévue au Code de procédure civile [1] est la seule permise en ce sens que ce n’est pas parce qu’une demande n’est pas contestée qu’il est permis , par le dépôt d’un projet de jugement, d’une déclaration sous serment ou autre procédure tout aussi créative, d’augmenter ou de modifier la réclamation formulée dans la procédure introductive d’instance sans procéder selon les règles prévues. [ 6 ] Dans le dossier sous analyse, la condamnation recherchée était à l’origine pour 22 396,28$ et comme il n’y a pas eu modification, l’inscription est également en fonction de cette somme. [ 7 ] En requérant qu’une déclaration sous serment soit jointe avec la demande d’inscription le législateur vise à s’assurer qu’au moment de rendre jugement l’objet recherché par l’institution de la cause soit toujours existant.

Quand par exemple, il s’agit d’une action en réclamation de deniers, le tribunal, qui ne rend jugement que lorsqu’il y a nécessité pour se faire [2] , doit s’assurer que la somme recherchée à l’ouverture du dossier est toujours due. Si des paiements ont été reçus, le tribunal doit être informé des dates de paiement et des sommes versées en plus de la somme prétendument toujours exigible du défendeur.

Quel est l’intérêt pour un tribunal de prononcer une condamnation si la somme a déjà été remboursée? [ 8 ] Quand l’action est pour plus qu’une simple réclamation monétaire, l’exigibilité de toutes les conclusions recherchées doit apparaître à la déclaration assermentée à être jointe à la demande d’inscription. En effet, par exemple, dans le dossier sous analyse, la résiliation du bail, la reprise des lieux loués, une condamnation monétaire ainsi que des frais de justice sont réclamés.

On devrait donc trouver à la déclaration sous serment plus que ce qui s’y trouve actuellement. [ 9 ] Une déclaration sous serment additionnelle a été déposée afin de clarifier certains aspects du présent dossier suite à l’envoi d’un avis de dossier incomplet. [ 10 ] Dans cette déclaration additionnelle, on apprend notamment que la défenderesse est toujours en opération dans les locaux de la demanderesse concernés.

Analysons donc chacune des conclusions réclamées par la demanderesse à commencer par la condamnation monétaire. [ 11 ] La demanderesse réclame 22 396,28$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation. L’assignation est en date du 15 juillet 2016. La

partie pertinente de l’état de compte quant à la dette peut être reproduite ainsi : Date Facture Montant Paiement 2014-12-30 CH.NSF 25 2015-01-01 Balance loy. 24.22 2015-01-07 CH.NSF 25 2015-02-01 Balance loy. 21.18 2015-03-01 18412 LOY 2 381,18 2015-04-01 18472 LOY 2 381,18 2015-04-01 13 Intérêt 35.50 2015-05-01 18524 LOY 2 381,18 2015-05-01 14 Intérêt 35.19 2015-06-01 18597 LOY 2381,18 2015-06-01 15 Intérêt 36.49 2015-06-09 Paiement 2 080 2015-07-01 18644 LOY 2381,18 2015-07-01 Intérêt 36.79 2015-08-01 18713 LOY 2381,18 2015-08-01 17 Intérêt 50.15 2015-08-10 Paiement 2 000

2015-09-01 18777 LOY 2381,18 2015-09-01 18 Intérêt 38,70 2015-09-08 Paiement 2 000 2015-09-21 18846 AUG.

LOY 24,81 2015-09-22 Paiement 700 2015-10-01 18838 LOY 2 405,99 2015-10-01 19 Intérêt 43,19 2015-10-09 Paiement 800 2015-11-01 18896 LOY 2 405,99 2015-11-01 20 Intérêt 47,18 2015-11-16 Paiement 400 2015-11-23 Paiement 800 2015-11-30 Paiement 700 2015-12-01 18944 LOY 2 405,99 2015-12-01 21 Intérêt 46.09 2015-12-16 Paiement 1550 2015-12-22 Paiement 800 2016-01-01 18998 LOY 2 405,99 2016-01-01 22 Intéret 59,28 2016-02-01 19071 LOY 2 405,99 2016-02-01 23 Intérêt 70,93 2016-03-01 19170 DÉP 2015 769,88 2016-03-01 19175 LOY 2 405,99 2016-03-01 24 Intérêt 77,22 2016-03-02 Paiement 4 700 2016-04-01 19213 LOY 2 405,99 2016-04-01 25 Intérêt 75,51 2016-04-14 Paiement 2 400 2016-05-01 19267 LOY 2 405,99 2016-05-31 26 Intérêt 73,39 2016-06-01 Paiement 1 100 2016-06-01 19319 LOY 2 405,99 2016-07-01 27 Intérêt 82,42 2016-07-01 19365 LOY 2 405,99 2016-07-01 28 Intérêt 91,00 Total : 42 517,28$ 20 030$ [ 12 ] Des paiements ont été faits depuis l’institution de l’instance.

L’état de compte déposé sous P-4 démontre que depuis l’assignation les sommes suivantes ont été reçues par la demanderesse : -20 octobre 2016 1 216$ -4 novembre 2016 1 216$ -1 er décembre 2016 1 750$ -1 janvier 2017 1 750$ -11 janvier 2017 8 000$ -1 er février 2017 1 750$ -1 er mars 2017 1 750$ Total : 17 432$ [ 13 ] Ces paiements doivent être appliqués sur la dette et ses intérêts à moins d’une entente autre entre les parties [3] . Aucune telle

entente n’a été mise en preuve et le bail ne prévoit rien sur le sujet. [ 14 ] Pour obtenir la condamnation recherchée, le fardeau de la preuve repose sur la demanderesse [4] . Le bail prévoit que les lieux loués sont d’une superficie de 1058 pieds carrés [5] , ce qui représente 6,037% de l’immeuble de la demanderesse [6] et que le loyer de base est de 12 696$ par an, soit 1 058$ par mois pour la période du 1 er septembre 2013 au 31 août 2014.

Le bail prévoit la clause suivante en regard des loyers subséquents au 31 août 2014 : «Puis, le loyer annuel fixé pour chacune des années subséquentes de ce bail et ce, à compter du premier septembre 2014 (1 er septembre 2014) sera déterminé en ajoutant au loyer annuel de l’année précédente une somme équivalente au pourcentage d’augmentation de l’indice des prix à la consommation, selon STATISTIQUE CANADA, Indice Logement, Région de Montréal, ayant comme minimum 2%, en prenant pour point de repère les douze mois de l’année précédente soit du premier septembre deux mille treize (1 er septembre 2013) au trente-et-un août deux mille quatorze (31 août 2014).

Ce calcul se fera le premier septembre de chaque année pour l’année à venir et le locataire devra payer chaque mois, le premier jour de chaque mois, un douzième (1/12) de ce loyer nouvellement calculé.

Il en sera ainsi pour chacune des années subséquentes, à savoir que le loyer sera déterminé en ajoutant au loyer de l’année précédente la somme équivalente au pourcentage d’augmentation de l’indice des prix à la consommation, tel que ci-dessus prévu. » [ 15 ] Suivant cette clause du contrat, si les loyers réclamés au dossier sous analyse sont pour une période postérieure au 31 août 2014, l’assise du calcul permettant de déterminer le loyer payable pour la période réclamée aurait dû être mise en preuve.

En effet, à moins d’exiger le 2% d’augmentation minimum, l’indice logement de Statistique Canada aurait dû être mis en preuve justifiant le loyer requis par la demanderesse. Ce n’est pas ce qui a été fait par la demanderesse. [ 16 ] Les loyers réclamés sont de 2 381,18$ par mois jusqu’au premier septembre 2015, après quoi les loyers subséquents sont augmentés à 2405,99$ par mois. [ 17 ] Ces loyers n’incluent pas que le loyer de base. En effet, le bail en étant un de type «net net» [7] , la défenderesse est responsable de payer sa quote-part des frais d’opération de l’immeuble à

titre de loyer additionnel. Selon ce qui est prévu au bail, ces frais sont facturés par la demanderesse à la défenderesse additionnés de frais d’administration de 15% [8] . Aussi, à

titre de garantie du paiement de ces frais, le bail prévoit que le : «LOCATAIRE s’engage expressément, par les présentes, à verser tous les mois, d’avance, en sus du loyer de base précité la somme de NEUF CENT QUATRE-VINGT-ONZE DOLLARS ET QUATRE-VINGT-HUIT CENTS (991,88$) par mois […] lesquels versements seront ainsi crédités sur l’état de compte ainsi établi à la fin de chaque année.

Cette provision pourra être révisée par le LOCATEUR, une (1) fois l’an et ce durant chaque année du présent bail, à sa discrétion, pour tenir compte de l’augmentation ou de la diminution des coûts qui composent ce loyer additionnel.» [ 18 ] À la lumière de cette clause du bail, on devrait donc avoir en preuve les frais additionnels payés par la demanderesse concernant le local loué par la défenderesse lesquels sont additionnés de 15% de frais d’administration et facturés mensuellement en plus du loyer de base. Quel est le montant de ces frais additionnels? Un avis de dossier incomplet a été requis pour le savoir.

En réponse à celui-ci a été produit par la demanderesse un document émanant d’elle-même qui comporte essentiellement deux sections (1) Taxes et 2) Dépenses) et deux colonnes (2014 et 2015 pour la première feuille et 2015 et 2016 pour la seconde feuille) et trois factures (la facture no 19571, pour le 1 er octobre 2016, la facture no 19487 pour le 1 er septembre 2016 et la facture no 18777 pour le 1 er septembre 2015). [ 19 ] Pour un loyer total réclamé de 2 381,18$ c’est 1079,16$ de loyer de base et 991,88$ de loyer additionnel qui est facturé additionnés des taxes.

C’est donc dire que seule une augmentation de 2% est intervenue entre le loyer de base prévu au bail pour la période précédant le 31 août et le loyer de base suivant cette date. Les factures payées par la demanderesse au soutien de ce loyer additionnel réclamé n’ont toutefois jamais été déposées et donc mises en preuve. [ 20 ] Je l’ai dit précédemment, le tribunal n’est pas saisi de réclamation pour des loyers postérieurs à l’introduction de l’action parce qu’au moment de l’assignation ceux-ci n’étaient pas réclamés et qu’il n’y a pas eu modification.

Les factures pour les mois de septembre et octobre 2016 ne peuvent donc être considérées que pour démontrer quels sont le loyer de base et le loyer additionnel facturés par la demanderesse à la défenderesse.

[ 21 ] Pour les loyers suivants le 31 août 2015, en appliquant un 2% d’augmentation, le loyer de base est augmenté à 1 100,74$. C’est ce que la demanderesse réclame à la défenderesse. Quant aux loyers additionnels pour les mois postérieurs au 31 août 2015, encore une fois, aucune facture démontrant les frais assumés par la demanderesse n’est déposée. [ 22 ] Par ailleurs, à l’état de compte détaillant les sommes réclamées, il faut constater que des intérêts sont réclamés mensuellement sur les sommes prétendument en impayées. L’

article 1620 du Code civil prévoit la règle que les intérêts ne génèrent pas d’intérêts à moins d’une convention à cet effet. Le bail prévoit à l’

article 12 une clause intitulée «Intérêts sur arrérages» : «Tous les loyers, sommes, redevances et autres dettes dus au LOCATEUR par le LOCATAIRE que ce soit en vertu des articles 7.8, 8.1.5, 11.1.1 et 11.1.2 du présent bail ou que ce soit en vertu de toutes autres dispositions du présent bail porteront intérêts à compter de leurs échéances respectives au taux préférentiel de la BANQUE NATIONALE DU CANADA plus TROIS POUR CENT (3%) et ce à compter de telle échéance jusqu’au jour de paiement, et ces intérêts seront payables en même temps que le principal.» [ 23 ] Toujours sur la question des intérêts, l’

article 1618 du Code civil prévoit que les intérêts sont au taux convenu ou à défaut au taux légal. Dans le dossier sous analyse, un tel taux d’intérêt a été convenu. La demanderesse réclame néanmoins, aux conclusions de sa demande, le taux légal et ne met pas en preuve le taux préférentiel de la Banque Nationale du Canada pertinent au bail. Le tribunal n’a pas connaissance d’office d’un tel taux préférentiel. Il ne peut non plus accorder plus que ce qui est réclamé aux conclusions de la demande [9] .

Le tribunal ne peut non plus, suivant le libellé de l’article 1618 C.c.Q. accorder l’intérêt légal puisqu’il y a eu convention entre les parties sur un taux déterminé. Aucun intérêt ne peut donc être accordé. [ 24 ] Relativement à la clause 12 du bail, citée au paragraphe 22 du présent jugement, une clause similaire a été analysée dans le jugement rendu dans 9114-6704 Québec inc. c. Graphiscan info-média inc . [10] . Dans ce jugement, le juge avait alors décidé qu’il n’y avait pas eu entente à l'effet que les intérêts généreraient eux-mêmes des intérêts. La conclusion doit être la même dans le présent dossier.

En effet, la clause 12 du bail ne fait que prévoir des intérêts sur chaque loyer à échéance. Il n’y a pas capitalisation prévue de ces intérêts. [ 25 ] En ce qui a trait aux frais pour chèques dont les fonds étaient insuffisants, le bail ne prévoit aucunement l’imposition de tels frais. La demanderesse pouvait néanmoins les réclamer à

titre de dommages et intérêts, mais en l’absence de preuve au soutien de cette réclamation, ces frais ne peuvent être accordés. [ 26 ] J’ai mentionné précédemment que les loyers additionnels devaient être mis en preuve par le détail des frais payés par la demanderesse au bénéfice des lieux loués par la défenderesse. Également, vu la provision prévue au bail, à la clause 11.1.2 iii), clause reproduite au paragraphe 17 du présent jugement, la demanderesse aurait dû alléguer ce qu’il est advenu de la somme retenue à

titre de provision. [ 27 ]

Malgré tout, même en tenant pour acquis les loyers additionnels réclamés, les montants payés par la défenderesse sont supérieurs à ceux auxquels a droit la demanderesse. En effet, puisque la demanderesse n’a pas démontré son droit aux intérêts sur les intérêts les frais d’intérêts inclus à son état de compte doivent être retranchés.

Également, suivant la notion que les paiements effectués doivent toujours servir à acquitter la facture la plus ancienne voici le calcul auquel en arrive le tribunal : Date Facture Montant Paiement 2015-01-01 Balance loy. 24.22 2015-02-01 Balance loy. 21.18 2015-03-01 18412 LOY 2 381,18 2015-04-01 18472 LOY 2 381,18 2015-05-01 18524 LOY 2 381,18 2015-06-01 18597 LOY 2381,18 2015-06-09 Paiement 2 080 2015-07-01 18644 LOY 2381,18 2015-08-01 18713 LOY 2381,18 2015-08-10 Paiement 2 000 2015-09-08 Paiement 2 000 2015-09-21 18846 AUG. LOY 24,81

2015-09-22 Paiement 700 2015-10-01 18838 LOY 2 405,99 2015-10-09 Paiement 800 2015-11-01 18896 LOY 2 405,99 2015-11-16 Paiement 400 2015-11-23 Paiement 800 2015-11-30 Paiement 700 2015-12-01 18944 LOY 2 405,99 2015-12-16 Paiement 1550 2015-12-22 Paiement 800 2016-01-01 18998 LOY 2 405,99 2016-02-01 19071 LOY 2 405,99 2016-03-01 19170 DÉP 2015 769,88 2016-03-01 19175 LOY 2 405,99 2016-03-02 Paiement 4 700 2016-04-01 19213 LOY 2 405,99 2016-04-14 Paiement 2 400 2016-05-01 19267 LOY 2 405,99 2016-06-01 Paiement 1 100 2016-06-01 19319 LOY 2 405,99 2016-07-01 19365 LOY 2 405,99 2016-10-20 Paiement 1216 2016-11-04 Paiement 1216 2016-12-01 Paiement 1750 2017-01-01 Paiement 1750 2017-01-11 Paiement 8000 2017-02-01 Paiement 1750 2017-03-01 1750 Total : 33 580,40 37 462$ [ 28 ] Il n’y a donc pas assise à prononcer la condamnation monétaire recherchée par la demanderesse.

Qu’en est-il des autres conclusions recherchées? [ 29 ] La demanderesse réclame la résiliation judiciaire du bail par le tribunal. Au moment de l’institution de l’instance, en juillet, la défenderesse aurait pu être considérée en défaut si l’on se fie au calcul précité. Toutefois, ce calcul tient pour acquis que le loyer additionnel mentionné à l’état de compte a été mis en preuve, ce qui n’est pas le cas, je le répète. [ 30 ] La résiliation judiciaire d’un bail est prévue à l’

article 1883 du Code civil . La résiliation de plein droit est néanmoins possible si elle est expressément convenue au bail [11] . Dans le dossier sous analyse, la clause est expressément prévue au bail. Il est également mentionné au second paragraphe de la clause 9.1.9 que «Le LOCATAIRE renonce par les présentes à l’application de l’article 1883 du Code civil du Québec» lequel

article prévoit : « Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé . » [ 31 ] Le bail, à sa clause 9.1.9, prévoit qu’un avis de 5 jours doit être reçu pour permettre de remédier au défaut monétaire et qu’à défaut de ce faire, un nouvel avis de 10 jours pour la résiliation de plein droit doit être reçu. Le premier avis en question a été reçu le 29 janvier 2016 par la défenderesse. La lettre du 3 février 2016 envoyée par la demanderesse à la défenderesse fait état que la somme réclamée dans la lettre reçue le 29 janvier 2016 n’a pas été reçue.

Cette deuxième lettre, qui constitue un avis de résiliation de 10 jours au sens du bail, a été livrée le 5 février 2016 donnant jusqu’au 15 février pour remédier à la situation. Au 16 février 2017, le bail devait se résilier de plein droit.

[32] Néanmoins, la demanderesse a attendu en juillet 2016 pour s’adresser au tribunal et comme dans l’arrêt 9051-5909 Québec inc. c.90667-8665 Québec inc. et als., elle demande que celui-ci prononce la résiliation du bail plutôt que de constater la résiliation dubail[12]. [33] Suivant le libellé de l’article 1883 C.c.Q. pour qu’il y ait résiliation du bail, un défaut doit être mis en preuve ce qui n’est pas fait.Quant à la constatation que le bail est résilié de plein droit, le tribunal ne peut prononcer d’office une telle conclusion et la demanderessene l’ayant pas prévu à ses conclusions, une telle chose ne peut être ordonnée. [34] Cela dispose donc du recours entrepris par la demanderesse. [35] PAR CES MOTIFS : [36] REJETTE la demande introductive d’instance de la demanderesse; [37] Le tout sans frais de justice.

Me Vanessa O'Connell-Chrétien VOCC/ greffière spéciale JO 0333 [10] (QC CQ). [12] 9051-5909 Québec inc. c. 9067-8665 Québec inc., (QC CA), par. 28 et s.