2019 QCCQ 8095, 2019 QCCQ 8095

Van Den Abeele c. Veilleux 2019 QCCQ 8095 JD 2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-701730-187 DATE : 13 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PHILIPPE VAN DEN ABEELE ET MICHELINE ROBERT Demandeurs c.

BENOIT VEILLEUX ET JOHANNE CORBEIL Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En février 2018, Philippe Van Den Abeele et Micheline Robert vendent à Benoit Veilleux et à Johanne Corbeil leur maison mobile située en Floride. [ 2 ] Ils leur réclament le loyer que ces derniers ont perçu sans droit d’un locataire alors que la convention de vente stipulait que ce loyer leur appartient. [ 3 ] Veilleux [1] et Corbeil admettent que ce loyer appartient à Van Den Abeele et Robert mais prétendent que ces derniers leur doivent un loyer pour leur occupation de la maison mobile après la vente et des dommages en raison de vices cachés qui l’affectent.

Questions en litige [ 4 ] Vu l’admission de Veilleux et de Corbeil qu’ils doivent le montant réclamé à Van Den Abeele et Robert, le Tribunal doit déterminer si la demande reconventionnelle est bien fondée, à savoir si les parties ont convenu d’un loyer d’occupation et si la maison mobile est affectée de vices cachés.

Le contexte [ 5 ] Par contrat du 2 février 2018, Van Den Abeele et Robert vendent à Veilleux et à Corbeil leur maison mobile de Floride, pour la somme de 193 187,50 $ CDN. [ 6 ] Ces derniers la visitent au moins deux fois avant la vente et y passent même quelques heures en compagnie des vendeurs, mais ils ne font pas d’inspection préachat formelle. [ 7 ] Au moment de la vente, Van Den Abeele et Robert avaient déjà signé des contrats de location pour la période du 17 février au 10 mars et du 10 mars au 14 avril 2018.

Ils en informent Veilleux et Corbeil. [ 8 ] Ceux-ci ne comptent pas occuper la maison mobile avant le mois d’avril. Ils acceptent de respecter les baux et conviennent que Van Den Abeele et Robert pourront garder les loyers convenus avec leurs locataires. C’est d’ailleurs ce qui apparait à la convention de vente [2] : Il est convenu que M.

Van Den Abeele s’occupera des locations jusqu’au 14 avril 2018 et remettra toutes les sommes supplémentaires découlant de ses locations si il y a lieu. [ 9 ] Van Den Abeele et Robert continuent d’habiter la maison mobile après le 2 février et quittent le 16 février, la veille de l’arrivée des premiers locataires. [ 10 ] À cette date, ils ont perçu le loyer pour cette première location et un premier versement du second bail convenu avec Monique et Richard Rosevear soit 1 550,00 $ USD. [ 11 ] Quand ils arrivent à Montréal, ils leur demandent le deuxième versement.

Ils ont la désagréable surprise d’apprendre que Veilleux et Corbeil ont perçu ce montant sans les en avertir. [ 12 ] Le 5 mars 2018, ils leur adressent une mise en demeure et réclament le montant perçu sans droit dans les sept jours suivant la lettre. [ 13 ] N’ayant rien reçu, ils intentent la présente action le 12 avril 2018 et réclament 2 062,50 $ CDN, le montant du loyer de 1 550,00 $ converti en dollars canadien.

Analyse et décision [ 14 ] Lorsqu’il y a un caractère international à un litige, comme c’est le cas ici, le Tribunal doit déterminer quelle loi s’applique, celle de l’état de la Floride ou celle du Québec. [ 15 ] Le Code civil du Québec prévoit que la vente de meubles corporels est régie par la loi de l’état où le vendeur a sa résidence alors que dans le cas d’un immeuble, c’est la loi de l’état où il est situé qui s’applique [3] . [ 16 ] Dans le jugement Carrier c.

Frigon [4] , la Cour du Québec détermine qu’une maison mobile située sur un terrain en Floride déclarée « Real Property » par ses propriétaires, doit être considérée comme un immeuble et que par conséquent, le contrat de vente est régi par la loi de l’état américain où il est situé. [ 17 ] En l’instance, vu la description que les parties font de la propriété vendue, le Tribunal conclut qu’il s’agit d’un immeuble et que c’est la loi de la Floride qui s’appliquerait. [ 18 ] Cependant, comme personne n’a allégué la loi de cet état et n’en a fait la preuve, le Tribunal applique le droit en vigueur au Québec, comme le lui permet le Code civil [5] .

Demande principale [ 19 ] Puisque Veilleux et Corbeil admettent devoir le montant réclamé de 2 062,50 $ perçu de Monique et Richard Rosevear, le Tribunal accueille la demande principale à ce chapitre. [ 20 ] Il accorde les intérêts et l’indemnité additionnelle calculés à partir du 13 mars, soit à l’expiration du délai de sept jours accordé par la mise en demeure du 5 mars 2018. Demande reconventionnelle [ 21 ] Il appartient à Veilleux et à Corbeil de démontrer par preuve prépondérante le montant convenu de 1 500,00 $ à

titre de loyer d’occupation après la vente [6] . [ 22 ] La preuve présentée à la Division des petites créances doit répondre aux règles habituelles de preuve. Ainsi, la

partie à qui incombe la charge de la preuve doit l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. La règle de la prépondérance de la preuve exige que celui à qui elle incombe démontre que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. Il ne s'agit pas de démontrer par une certitude absolue ces faits. En l'absence de prépondérance de preuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause.

[ 23 ] Dans le contrat du 2 février 2018, les parties conviennent que tous les ajustements (électricité, taxes et autres) se font en date du 17 février 2018. Par contre, il n’y a rien qui concerne un loyer payable par les vendeurs après le contrat de vente. [ 24 ] À la lumière de la preuve, le Tribunal conclut qu’il n’y a jamais eu d’accord entre les parties à ce sujet. Voici pourquoi. [ 25 ] Veilleux admet que lorsqu’elle signe le contrat le 2 février 2018, il n’y a pas d’entente de loyer d’occupation.

Personne ne sait jusqu’à quand Van Den Abeele et Robert vont demeurer dans la maison mobile. [ 26 ] Il prétend quand même avoir droit à un loyer parce que les vendeurs occupent la maison mobile pour deux semaines jusqu’au 16 février, alors que sa conjointe Corbeil et lui-même en sont propriétaires. [ 27 ] Les acheteurs Veilleux et Corbeil ne peuvent ainsi imposer à leurs vendeurs ce loyer, d’autant plus que Van Den Abeele et Robert témoignent qu’ils n’ont jamais voulu vendre la maison le 2 février, ils étaient certains de vouloir l’habiter jusqu’au 16 février, la veille de l’arrivée de leurs premiers locataires. [ 28 ] Ils ont accepté de signer le contrat le 2 février pour accommoder Veilleux et Corbeil : ceux-ci étaient en Floride pour quelques jours seulement, ils ne revenaient pas avant plusieurs mois puisque la maison mobile était déjà louée et qu’au surplus, Veilleux opère un commerce saisonnier d’horticulture dont les activités débutent en avril. [ 29 ] Il y a donc absence totale de contrat entre les parties pour le loyer réclamé, il n’a jamais été de l’intention des parties d’en convenir.

Cette

partie de la demande reconventionnelle est donc rejetée. La maison mobile est-elle affectée de vices cachés au sens de l’

article 1726 C.c.Q. ? Droit applicable [ 30 ] Le Code civil impose au vendeur l’obligation de garantir à son acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé le prix s’il les avait connus [7] . [ 31 ] Pour conclure à la présence d’un vice caché au sens de cet article, quatre critères doivent être remplis : 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l’intensité de cette gravité est définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité » de cet article; 2. Le vice doit être antérieur à la vente ; 3. Le vice doit être caché , qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; 4.

Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 32 ] Selon la jurisprudence, le législateur n’impose pas à l’acheteur de prendre des mesures exceptionnelles dans sa recherche de vices cachés potentiels : il n'a pas à défaire les cloisons, soulever des lattes de plancher, creuser [8] . [ 33 ] Cette vérification par l'acheteur s'apprécie selon une norme objective, en évaluant l'examen fait par ce dernier en fonction de ce qu'aurait fait un acheteur prudent, diligent de même compétence [9] . L'

article 1726 C.c.Q. écarte spécifiquement l'obligation de l'acheteur d'avoir recours à un expert. [ 34 ] Cependant, certains indices peuvent suggérer au promettant-acheteur qu'il y a des problèmes dans l'immeuble qu'il compte acheter : il ne peut rester passif, il doit se renseigner sur la cause des problèmes. Il en va de même pour l'expert dont il a retenu les services pour l'inspection préachat. [ 35 ] L'

article 1739 C.c.Q. oblige l'acheteur qui constate que le bien acheté est affecté d'un tel vice à le dénoncer par écrit à son vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Le Tribunal jouit d'un large pouvoir d'appréciation pour décider, dans chaque cas, ce qui constitue un délai raisonnable [10] . [ 36 ] Enfin, les articles 1590 et 1594 C.c.Q. imposent à l’acheteur l’envoi d’une mise en demeure au vendeur avant de faire les travaux correctifs, pour pouvoir ensuite les réclamer. [ 37 ] La dénonciation du vice est la mise en demeure ont des objectifs différents.

La dénonciation vise à prévenir l’insécurité contractuelle de la vente due à la protection conférée par la garantie. La mise en demeure sert à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d’y remédier. Analyse et décision [ 38 ] Dans leur procédure écrite, Veilleux et Corbeil détaillent ainsi les vices cachés reprochés : - Panneau électrique non conforme (compte d’électricité élevé anormalement); - Compresseur de thermopompe brisé (réparation temporaire 475,00 $); - Frigidaire brisé; - Refroidisseur à vin brisé;

- Réservoir à eau chaude passé date. [ 39 ] Le premier critère permettant de déterminer s’il y a vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. est que le désordre cause un inconvénient sérieux à l’usage du bien acheté. [ 40 ] Le bris du réfrigérateur et du refroidisseur à vin ne répondent aucunement à ce critère.

Ces appareils ne sont aucunement essentiels à l’usage de la maison. [ 41 ] Par ailleurs, l’usure normale d’un élément de la maison mobile ne peut constituer un vice caché au sens de cet article. [ 42 ] C’est le cas par exemple du réservoir à eau chaude qui, comme Veilleux et Corbeil l’écrivent eux-mêmes, est passé date , puisque mis en service depuis au moins 15 ans. [ 43 ] Le problème affectant le compresseur de la thermopompe, s’il était prouvé, entrerait également dans cette catégorie, compte tenu de sa date d’installation. [ 44 ] Veilleux et Corbeil se plaignent de la non-conformité du panneau électrique, mais ne font entendre aucun expert ou technicien en la matière. [ 45 ] Le témoignage de Veilleux qui rapporte les propos de l’inspecteur mandaté par l’assureur n’est pas une preuve recevable, puisqu’il s’agit ici de ouï-dire.

De toute façon, il semble que l’inspecteur ait constaté le problème par un seul examen visuel, ce qui enlève le caractère caché à ce désordre, s’il était prouvé. [ 46 ] Par ailleurs, Veilleux et Corbeil n’ont pas démontré que le compte d’électricité était anormalement élevé : Van Den Abeele produit les factures d’électricité des années précédentes, démontrant ainsi que le compte reçu par Veilleux et Corbeil est conforme à ceux reçus pour les années passées. [ 47 ] Même si le Tribunal avait conclu à la présence d’un ou plusieurs vices cachés au sens de l’

article 1726 C.c.Q. , il ne pourrait indemniser les acheteurs puisqu’ils ne les ont pas dénoncés par écrit à leurs vendeurs, avant de faire les travaux correctifs, le cas échéant. [ 48 ] L’

article 1739 C.c.Q. auquel le Tribunal réfère plus haut, a pour but de permettre aux vendeurs de constater le problème et d’y remédier, le cas échéant. Vu l’absence de toute preuve quant à l’urgence de procéder aux réparations le cas échéant, l’absence de cette mise en demeure aurait été fatale au recours de Veilleux et Corbeil. [ 49 ] Le Tribunal ne leur accorde donc aucun montant à ce chapitre. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 2 062,50 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 13 mars 2018; [ 51 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs les droits de greffe de 101,00 $; [ 52 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. [10] Pierre-Gabriel JOBIN, La vente , 3e éd., Cowansville, Yvon Blais, 2007 à la p. 226; Di Lella c. Laforce , 2009 QCCS 116 ; Weiss c. Raschella , 2009 QCCA 2186 et Aviva cie d'assurance c. Nissan Canada inc. , 2010 QCCA 1639 .