2020 QCCQ 797, 2020 QCCQ 797

Gestion Frédérick Beaulieu c. Fecteau 2020 QCCQ 797 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-702697-185 DATE : 13 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIC ROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION FRÉDÉRICK BEAULIEU 1333, chemin Craig, Lévis (Québec) G7A 1A4 Demandeur c.

RICHARD FECTEAU [...], Lévis (Québec) [...] Et DAVE BLONDEAU [...], Saint-Rédempteur (Québec) [...] Et STEVE BLONDEAU [...], Lévis (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Gestion Frédérick Beaulieu, une entreprise de gestion immobilière, demande au tribunal de condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 9 659,50 $ avec intérêts débutant le 1 er juin 2011 au taux annuel convenu de 24%. [ 2 ] L’entente verbale survenue avec Richard Fecteau prévoyait la location d’une parcelle de terrain d’une superficie de 100 pieds carrés (environ 30 mètres carré

s) située à l’arrière de l’entreprise opérée par Gestion Frédérick Beaulieu. Cet espace permettait à M. Fecteau d’y entreposer des biens, notamment des pneus usagers et autres débris pour son commerce ou à d’autres fins. La location se faisait sur une base mensuelle. Le loyer était fixé à 125 $ mensuellement, payable le premier du mois en argent comptant. [ 3 ] La réclamation de Gestion Frédérick Beaulieu correspond au montant du loyer impayé par les défendeurs pour la période comprise entre le 1 er juin 2011 et le 1 er août 2017.

Il est également demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail intervenu entre les parties. [ 4 ] À l’audience, Gestion Frédérick Beaulieu réduit sa réclamation pour tenir compte des sommes déjà acquittées par M. Fecteau, mais en y ajoutant le montant du loyer impayé pour les années 2018 et 2019, soit un montant total de 7 543,33 $, plus intérêts (P-43). [ 5 ] Gestion Frédérick Beaulieu justifie cet ajout en alléguant que M.

Fecteau continue de jouir de la parcelle de terrain, puisqu’il y a laissé des pneus usagés ainsi que des palettes de bois, et ce, malgré l’entente de départ qu’ils avaient prise en juillet 2017. [ 6 ] En défense, M. Fecteau affirme avoir rempli toutes ses obligations, alors que Dave et Steve Blondeau prétendent n’avoir conclu aucun contrat avec le demandeur.

ANALYSE ET MOTIFS 1) La modification de la demande à l’audience [ 7 ] Même si les défendeurs n’avaient pas été avisés de la modification de la demande avant l’audience, le Tribunal juge qu’elle doit être autorisée en vertu de l’article 206 du Code de procédure civile (C.p.c.). Il est en effet acquis que le « droit de modifier un acte de procédure est la règle et non l'exception » et que ce droit « doit recevoir une interprétation large et libérale » [1] .

En l’espèce, la modification de la demande ne retarde pas le déroulement de l’instance, n’est pas contraire aux intérêts de la justice et ne constitue pas une demande entièrement nouvelle sans rapport avec la demande initiale [2] . 2) La responsabilité de Richard Fecteau [ 8 ] Gestion Frédérick Beaulieu et M. Fecteau ont reconnu l’existence du bail [3] .

Ils ont également reconnu que : - ce bail avait été conclu verbalement; - la location avait débuté le ou vers le 1er juin 2011; - le bail était renouvelable chaque mois; - le prix du loyer était fixé à 125 $ mensuellement; - le loyer était payable le 1 er du mois en argent comptant; - Gestion Frédérick Beaulieu ne remettait pas de reçu attestant le paiement du loyer. [ 9 ] Le 14 février 2017, Gestion Frédérick Beaulieu a mis en demeure M. Fecteau de lui payer la somme de 2 625 $ à

titre de loyer impayé au cours des vingt et un (21) mois précédents et de libérer l’espace loué dans les dix (10) jours. [ 10 ] Par la suite, cependant, Gestion Frédérick Beaulieu et M. Fecteau se sont entendus pour que ce dernier libère la parcelle de terrain d’ici le 31 juillet 2017. Ils ont par ailleurs reconnu qu’en vertu du bail, M. Fecteau avait bénéficié de la jouissance de l’espace loué du 1 er juin 2011 au 31 juillet 2017. [ 11 ] Gestion Frédérick Beaulieu prétend que M. Fecteau lui doit une somme de 7 543,33 $ à

titre de loyer impayé, plus intérêts. Pour accommoder ce dernier, Gestion Frédérick Beaulieu aurait régulièrement accepté de reporter le versement du loyer mensuel, sans pour autant le libérer de sa dette. M. Fecteau affirme, quant à lui, qu’il a payé en totalité le loyer dû à Gestion Frédérick Beaulieu. [ 12 ] Voici les règles de preuve qui régissent les parties, énoncées aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 13 ] En l’espèce, il revenait à M. Fecteau de prouver, par son témoignage [4] , ou tout autre moyen de preuve [5] , selon la balance des probabilités, qu’il a payé la totalité du loyer conformément aux termes du bail [6] . Or, le témoignage de M. Fecteau n’a pas convaincu le Tribunal sur ce point. M.

Fecteau ne s’est donc pas déchargé de son fardeau. [ 14 ] Toutefois l’

article 2925 C.c.Q. fixe à trois ans le délai de prescription de l’action qui tend à faire valoir un droit personnel. En présence d’un contrat à exécution successive, comme en l’espèce, l’article 2931 du Code énonce que « la prescription des paiements dus a lieu quoique les parties continuent d’exécuter l’une ou l’autre des obligations du contrat ».

La demande en justice ayant été introduite le 8 août 2018, il s’ensuit que la portion de la réclamation du demandeur visant le loyer impayé en date du 8 août 2015 est prescrite et qu’il y a lieu de la rejeter. [ 15 ] Par ailleurs, le Tribunal retient des témoignages et de la preuve documentaire (P-44) que des biens appartenant à M. Fecteau se trouvent toujours sur le terrain de Gestion Frédérick Beaulieu. De ce fait, selon cette dernière, en date de l’audience, M.

Fecteau bénéficiait toujours de la jouissance de la parcelle de terrain louée. [ 16 ] Il est vrai que le bail d’un immeuble à durée fixe « est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d’occuper les lieux plus de 10 jours après l’expiration du bail » [7] . Par contre, en l’espèce, le Tribunal ne peut conclure à une tacite reconduction du bail, puisque Gestion Frédérick Beaulieu et M. Fectreau ont reconnu leur intention commune de mettre fin au bail en date du 31 juillet 2017 [8] .

Pour ces motifs, le Tribunal rejette la portion de la réclamation de Gestion Frédérick Beaulieu visant le loyer impayé depuis le 1 er août 2017. [ 17 ] En définitive, le Tribunal conclut que Gestion Frédérick Beaulieu est en droit de réclamer de M.

Fecteau la somme de 2 750 $ correspondant au loyer impayé pour la période comprise entre le 1 er septembre 2015 et le 31 juillet 2017 (125 $ x 23 mois). [ 18 ] Dans la mesure où les parties n’avaient pas convenu de taux pour le calcul des intérêts en cas de retard du paiement du loyer, il y a lieu d’appliquer seulement le taux légal [9] . 3) La responsabilité de Dave Blondeau et Steve Blondeau

[ 19 ] Le 14 février 2017, Gestion Frédérick Beaulieu a mis en demeure Dave et Steve Blondeau de lui payer la somme de 8 125 $ à

titre de loyer impayé depuis 2011. [ 20 ] Dave Blondeau a entreposé un véhicule sur la parcelle de terrain louée par M. Fecteau après avoir pris entente avec ce dernier. Cependant, la preuve n’établit pas l’existence d’un bail ou de baux entre Gestion Frédérick Beaulieu et les défendeurs Dave et Steve Blondeau, ni d’une quelconque sous-location qui impliquerait les parties ou certaines d’entre elles [10] . [ 21 ] La réclamation contre Dave Blondeau et Steve Blondeau est donc rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; DÉCLARE que le bail entre le demandeur Gestion Frédérick Beaulieu et le défendeur Richard Fecteau est résilié en date du 31 juillet 2017 ; CONDAMNE le défendeur Richard Fecteau à payer au demandeur Gestion Frédérick Beaulieu la somme de 2 750 $ avec intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 8 août 2018 ; LE TOUT avec frais de justice de la demande fixés à 252 $. __________________________________ DOMINIC ROUX, J.C.Q. Date d’audience : 16 décembre 2019