2019 QCCQ 8396, 2019 QCCQ 8396

Morin c. Ville de Gatineau 2019 QCCQ 8396 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-701056-183 DATE : 25 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KARINE MORIN [...] Gatineau (Québec) [...] et JEFFREY SPENCER [...] Gatineau (Québec) […] Demandeurs c.

VILLE DE GATINEAU 25, Laurier Gatineau (Québec) J8X 3Y9 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Madame Morin et monsieur Spencer réclament le remboursement de la somme versée à la Ville de Gatineau à

titre de droit de mutation. Ils prétendent pouvoir bénéficier de l’exemption prévue à l’article 20

d) de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières « Loi » [1] traitant des transferts de propriété entre conjoints. [ 2 ] La Ville de Gatineau soutient que la transaction impliquant monsieur Spencer ne peut pas bénéficier de cette exemption, puisque le transfert n’est pas intervenu entre madame Morin et lui (à

titre de conjoint de fait), mais bien entre madame Morin et monsieur Benoît Chaussé à

titre de cédant et madame Morin et monsieur Spencer à

titre de cessionnaire. [ 3 ] Bien que d’autres motifs de refus fussent soulevés dans les procédures, seul ce dernier motif demeure conflictuel après les explications obtenues à l’audition. [ 4 ] En effet, la preuve démontre que monsieur Chaussé et madame Morin respectent les critères d’exemption des droits de mutation en tant qu’ex-époux. [ 5 ] La preuve démontre que madame Morin et monsieur Spencer étaient, au moment de la transaction, conjoints de fait au sens de la loi, pour avoir vécu maritalement pour une période de 12 mois se terminant avant la date du transfert. [ 6 ] Selon les demandeurs, ils respectent les critères d’exonération (transaction entre conjoints de fait), et ce, même si le tout s’est déroulé dans un seul acte notarié plutôt que dans deux actes. [ 7 ] En effet, le litige n’existerait pas si la première transaction avait eu lieu entre monsieur Chaussé et madame Morin.

Et la deuxième transaction entre madame Morin et monsieur Spencer. [ 8 ] L’avantage de procéder comme les parties ont fait dans le présent dossier est évident. Ils pouvaient ainsi diminuer les frais notariés, mais encore plus, satisfaire aux conditions de financement du créancier hypothécaire. [ 9 ] Le Tribunal doit répondre à la question suivante : - Est-ce que madame Morin et monsieur Spencer ont droit au remboursement du montant des frais de droit de mutation qu’ils ont dû payer à la Ville de Gatineau?

ANALYSE [ 10 ] L’article 2 de la Loi consacre l’obligation pour toute municipalité de percevoir un droit de mutation et détermine la façon de le calculer en fonction de la base d’imposition. L’objet de la Loi est de permettre aux municipalités de percevoir un droit sur le transfert des immeubles situés sur leur territoire, sous réserve des exonérations applicables. [ 11 ] En ce qui a trait aux cas d’exonération prévus par la Loi, puisqu’ils constituent une exception au principe général, ils doivent s’interpréter restrictivement.

[ 12 ] Dans un premier temps, il est important de mentionner que la Ville de Gatineau n’a retenu comme base d’imposition que 50 % de la valeur de l’immeuble, reconnaissant ainsi l’exemption de madame Morin à l’égard de sa transaction avec monsieur Chaussé (à

titre d’ex-époux). [ 13 ] La position de la Ville de Gatineau de rejeter la demande d’exemption de madame Morin et monsieur Spencer, est basée sur le fait qu’il est impossible de déterminer quelle portion de l’immeuble est vendue à monsieur Spencer puisque madame Morin et monsieur Chaussé sont propriétaires indivis [2] . [ 14 ] L’

article 1015 du Code civil du Québec énonce que chacun des indivisaires a, relativement à sa part, les droits et obligations d’un propriétaire exclusif, lui permettant ainsi de l’aliéner. [ 15 ] En suivant ce raisonnement, contrairement à la position de la défenderesse, il faut conclure que madame Morin a vendu sa part à monsieur Spencer et monsieur Chaussé à madame Morin. Le Tribunal croit qu’il faut regarder la transaction dans son ensemble.

Bien que tous s’entendent qu’il s’agit d’un immeuble, le Code civil prévoit cette possibilité de ne vendre que sa quote-part. [ 16 ] Même s’il faut interpréter restrictivement les exceptions, dans le présent dossier, il faut tout de même interpréter la clause pour qu’elle ait l’effet escompté par la Loi, soit permettre des transactions entre conjoints et ex-conjoints sans impact au point de vue du droit de mutation. [ 17 ] Comme la Cour suprême [3] l’a mentionné, il faut que les mots permettent d’arriver à une conclusion réalisable et compatible avec les objectifs évidents de la loi en cause, dans ce cas-ci, l’exonération des transactions entre conjoints. [ 18 ] Dans l’affaire Hypothèques Trustco Canada c.

Canada [4] , on peut lire : Qu’en matière d’interprétation des lois « qu’il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s’harmonie avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur ». [ 19 ] Le Tribunal croit qu’il faut dégager l’intention du législateur en tenant compte du libellé, du contexte et de l’objet des dispositions en cause.

Ce principe s’applique autant aux lois fiscales qu’à toute autre mesure législative [5] . [ 20 ] D’ailleurs, la défenderesse reconnaît ce fait en exonérant la transaction à 50 % conformément à l’article 4 de la Loi, reconnaissant de façon implicite que madame Morin a acquis la part de monsieur Chaussé dans l’immeuble. [ 21 ] Mais du même souffle, la défenderesse soutient que puisqu’il s’agit d’un bien indivis, il est impossible de savoir quelle part de l’immeuble est vendue à monsieur Spencer, celle de madame Morin ou celle de monsieur Chaussé. [ 22 ] Avec respect, le Tribunal croit qu’il n’y a aucune ambiguïté.

Madame Morin n’a certainement pas acquis la part qui lui appartenait déjà. Elle a donc acquis la

part indivise de monsieur Chaussé, transmettant par la même transaction sa

part indivise à monsieur Spencer. [ 23 ] Les deux parties sont donc exemptées en vertu de la Loi du paiement des droits de mutation, en conséquence, les demandeurs ont droit au remboursement. [ 24 ] Quant aux frais de justice, le premier aliéna de l’article 340 du Code de procédure civile énonce : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. (…) [ 25 ] En l’espèce, le Tribunal considère se retrouver dans une situation pouvant justifier de s’écarter de la règle habituelle. La Ville de Gatineau, comme organisme public, ni ses employés n’ont l’autorité nécessaire pour renoncer à l’obligation de percevoir un droit de mutation [6] . La question devait être soumise aux tribunaux. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] ACCUEILLE la demande; [ 27 ] CONDAMNE la défenderesse Ville de Gatineau à payer 1 177,02 $ aux demandeurs Karine Morin et Jeffrey Spencer, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du jugement. [ 28 ] Chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Date d’audience : 5 août 2019