2014 QCCA 59, 2014 QCCA 59

9222-9863 Québec inc. c. Groupe 4M inc. 2014 QCCA 59 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No: 500-09-024147-142 (700-17-010370-137) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: Le 15 janvier 2014 L'HONORABLE MARIE ST-PIERRE, J.C.A.

PARTIE REQUÉRANTE AVOCAT 9222-9863 QUÉBEC INC. Me Raymond Hébert DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR S.E.N.C.R.L. (absent)

PARTIE INTIMÉE AVOCATS SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LYNDALEX INC. Me Isabelle Leblanc GILBERT SIMARD TREMBLAY Me Pierre-Stéphane Poitras GILBERT SIMARD TREMBLAY (absent)

PARTIE MISE-EN-CAUSE AVOCAT GROUPE 4M INC. Me Marc-André McCann SÉBASTIEN CLAUDE, AVOCATS (absent)

REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D'UN JUGEMENT RENDU LE 5 DÉCEMBRE 2013 PAR L'HONORABLE STÉPHANE SANSFAÇON DE LA COUR SUPÉRIEURE DANS LE DISTRICT DE TERREBONNE (Art. 29, 494 et 511 Code de procédure civile ) Greffière : Asma Berrak Salle: RC.18 AUDITION 9 h 30 : Début de l'audition 9 h 30 : Jugement rendu par la juge – page 3 9 h 30 : Fin de l'audition Asma Berrak Greffière JUGEMENT [ 1 ] Aux termes des articles 29 et 511 C.p.c ., je suis saisie d'une requête pour permission d'appeler d'un jugement rendu le par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l'honorable Stéphane Sanfaçon) qui accueille une demande d'ordonnance de sauvegarde présentée par l'intimée.

Les principales conclusions de ce jugement sont ainsi rédigées : ACCUEILLE la demande d'ordonnance de sauvegarde pour valoir jusqu'au 4 avril 2014 à 17 heures ; ORDONNE à la défenderesse 9222-9863 Québec inc., ses représentants, dirigeants, mandataires, administrateurs, préposés, employés, ayants droit, de ne pas vendre, céder, transférer, donner ou autrement aliéner tous droits de propriété détenus dans les lots ci-après mentionnés : (Liste de lots non reproduite) ORDONNE à 9222-9863 Québec inc. de remettre toute offre d'achat reçue ou à recevoir concernant les lots ci-haut mentionnés à la demanderesse Société immobilière Lyndalex inc. dans les dix (10) jours du présent jugement ou de leur réception par 9222-9863 Québec inc.; ORDONNE à la demanderesse de fournir un cautionnement de 250 000,00 $ à être déposé dans un compte en fidéicommis ouvert conjointement au nom des procureurs de la demanderesse et de la défenderesse au plus tard le 11 décembre 2013; ORDONNE l'exécution du présent jugement nonobstant appel; [ 2 ] Je suis également saisie d'une demande de suspension d'exécution de cette ordonnance (article 550 C.p.c .). [ 3 ] Il n'y a pas lieu de faire droit à ces demandes. [ 4 ] Voici pourquoi. [ 5 ] La requérante peut soutenir que l'ordonnance d'interdiction de vendre, céder, transférer, donner ou autrement aliéner tous droits de propriété détenus pendant une certaine période (ici, jusqu'au 4 avril 2014) est une ordonnance à laquelle le jugement final ne pourra remédier qui se qualifie aux termes de l'article 29 C.p.c .

J'en conviens. [ 6 ] Cela dit, il n'est pas suffisant que le jugement entrepris soit de ceux que vise l'article 29 C.p.c ., encore faut-il que les fins de la justice requièrent que la permission soit accordée.

[ 7 ] Dans les circonstances de l'espèce, j'estime que les fins de la justice ne requièrent pas que la permission d'appel soit accordée. [ 8 ] Les faits mis en preuve étant énoncés dans les déclarations assermentées contradictoires à plusieurs égards signées par des personnes qui, au moment du jugement entrepris, n'avaient pas encore subi l'épreuve du contre-interrogatoire, la requérante ne réussit pas à me convaincre que l'analyse qu'en fait le juge soit entachée d'erreurs susceptibles de justifier une intervention de cette Cour. [ 9 ] Un appel ne pourrait être entendu et décidé avant le 4 avril 2014, date à laquelle l'ordonnance émise prendra fin.

Il serait donc théorique, la Cour ne pouvant faire œuvre utile. [ 10 ] Vaut mieux inciter les parties à investir leurs énergies et leurs ressources en première instance, là où elles ont intérêt à déployer des efforts pour faire progresser les choses et à explorer toutes les avenues, dont celles de résoudre à l'amiable tout ce qui peut l'être, doit l'être ou devrait l'être. [ 11 ] Participer activement à la saine gestion du déroulement de l'affaire et faire preuve de collaboration indéfectible maximise les possibilités que l'affaire soit entendue rapidement, malgré les ressources judiciaires disponibles limitées et l'important volume d'affaires traitées. [ 12 ] Si, malgré ces efforts, le dossier ne pouvait être en état pour audition au fond avant la date butoir du 4 avril 2014, les parties auront au moins ajouté au dossier des données factuelles pertinentes à l'examen de toute demande de renouvellement de l'ordonnance de sauvegarde.

L'éclairage dont jouira le juge du renouvellement, le cas échéant, pourrait être différent de celui sous le prisme duquel le juge Sanfaçon a rendu sa décision. [ 13 ] À cet égard, je crois utile de rappeler que le juge Sanfaçon parle d'apparence de droit, non pas de droit clair, et qu'il souligne la difficulté que le dossier présentait, tel que constitué, soit celle de ne pas permettre de partager le vrai du faux. Aux paragraphes 9 à 17 de ses motifs, il écrit : [9] Puis Lyndalex est informée que 4M s'apprête à déposer une offre d'achat. Elle participe même à la rédaction de la confection de cette offre d'achat .

La preuve n'établit toutefois pas qu'elle ait été informée de sa présentation formelle avant septembre 2013.

Lyndalex soumet à cet égard qu'elle s'est fait représenter par 9222 qu'elle serait avisée aussitôt que cette offre, comme toute autre offre, serait présentée, et qu'elle pourrait alors soit exercer son droit de préemption, soit y renoncer. [10] De son côté, 9222 soumet que Lyndalex a renoncé à son droit de préemption et qu'elle aurait de mauvaise foi changé d'idée seulement après avoir été avisée ou informée que les projets de construction des tiers, dont 4M, entreraient en compétition directe avec les siens par le type d'habitation devant être construit sur les lieux. [11] À cette étape de l'injonction provisoire ou de l'ordonnance de sauvegarde, il est évidemment très difficile de partager le vrai du faux , puisqu'il n'est pas alors possible d'apprécier la crédibilité des témoins, chose qui est normalement faite à une étape ultérieure tel lors de l'injonction interlocutoire ou au mérite. [12] Selon certains affidavits, la demanderesse aurait renoncé verbalement à plusieurs occasions à son droit de préemption.

La preuve ne révèle toutefois pas qu'elle y aurait renoncé de façon expresse par écrit.

Aussi, selon certains affidavits, elle aurait été informée de l'existence de l'offre d'achat – bien que cela ne soit pas clair —, mais selon la position présentée par la défenderesse et l'intervenante, elle aurait été informée de l'existence de l'offre d'achat présentée par 4M dès les premiers jours en 2012. [13] Or, la preuve ne révèle pas qu'elle a été avisée ou même informée formellement avant l'automne 2013 que l'offre d'achat aurait bien été signée et présentée à 9222, ni informellement ni officiellement. [ 14 ] Est-ce que la demanderesse a renoncé à cette clause comme la défenderesse le soumet? [ 15 ] Pour l'instant , la preuve ne permet pas d'arriver à cette conclusion vu, possiblement, les limitations intrinsèques liées au mode de preuve à cette étape du dossier . [ 16 ] Par ailleurs, la preuve a aussi démontré que dans plusieurs cas, la venderesse ou la défenderesse a dès la réception d'une offre reçue d'un tiers, présenté à la demanderesse une copie de cette offre permettant ainsi à cette dernière d'y répondre.

Tel n'a pas été le cas en l'espèce. [ 17 ] Par conséquent, puisque la demanderesse bénéficie d'un droit de préemption et que la preuve ne permet pas de conclure que la demanderesse y a renoncé ni qu'elle a été avisée en temps utile de la présentation de l'offre, le Tribunal conclut qu'il y a bien apparence de droit en faveur de la demanderesse. (Je souligne) [14] Des interrogatoires et contre-interrogatoires effectués pourraient offrir un meilleur éclairage sur l'affaire et aplanir cette difficulté.

Il pourrait en être de même en raison de faits nouveaux, survenus ou autrement introduits au dossier depuis le jugement entrepris (autres pièces déposées, communication d'offres reçues, écoulement du délai de 30 jours, exercice ou non-exercice du droit de préemption, etc.). [15] En Cour supérieure, tous ces éléments pourraient être mis en preuve et plaidés, ce qui ne serait pas le cas devant nous dans le contexte d'un appel du jugement entrepris, et malgré le passage du temps, si la permission d'appel était accordée. [16] Le projet concerne un développement immobilier important où ce seul passage du temps peut entrainer de sérieuses conséquences pour les divers intervenants.

Le juge de première instance en était conscient et d'ailleurs cela le préoccupait : • Les procureurs devant moi l'ont reconnu.

• La décision du juge d'imposer un cautionnement au montant de 250 000 $ en est une illustration claire alors qu'il écrit, au paragraphe 30 de ses motifs, « [D]ans un tel cas, il est vraisemblable que l'ordonnance de sauvegarde leur aura causé des dommages importants.

Les affidavits indiquent que des sommes substantielles peuvent être perdues tels les dépôts, plus d'un million de dollars a déjà été déposé par une des parties, non remboursables en grande partie, ainsi que d'importants frais de financement, sans compter les autres dommages qui découlent normalement du fait que l'on ne peut développer.» . • Il a d'ailleurs consacré temps et énergie à une gestion serrée de l'affaire souhaitant que le tout progresse rondement. [17] Cela sera certainement pris en compte en première instance pour la suite des choses.

POUR CES MOTIFS, LA SOUSSIGNÉE : [ 18 ] REJETTE la requête pour permission d'appeler, avec dépens. MARIE ST-PIERRE, J.C.A.