2022 QCCQ 8068, 2022 QCCQ 8068

Doveburd c. Langlois 2022 QCCQ 8068 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N : 500-22-257791-197 DATE : 8 novembre 2022 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. _____________________________________________________________________ David doveburd Demandeur c. guillaume langlois Défendeur _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] M. David Doveburd reproche à M.

Guillaume Langlois de lui avoir vendu un immeuble affecté de vices cachés. Il lui réclame à ce sujet la somme de 80 541,84 $, correspondant au coût des réparations qui en résultéraient. M. Langlois conteste cette réclamation en niant l’existence de vices cachés, en soulignant que l’inspection préalable à l’achat alertait M. Doveburg quant à la condition de l’immeuble et en invoquant une dénonciation tardive de la part de celui-ci. CONTEXTE [ 2 ] M. Langlois, charpentier-menuisier et entrepreneur général en construction, acquiert en 2010 un immeuble situé route A à Port- Daniel-Gascons, en Gaspésie.

Construit en 1947, cet immeuble avait alors une destination commerciale. M. Langlois lui donne une destination résidentielle. Il le transforme de telle sorte qu’il comporte désormais trois logements, qu’il loue à des tiers puisqu’il n’habite pas lui-même sur les lieux. En 2015, pour des raisons d’ordre personnel, il met l’immeuble en vente par l’intermédiaire d’un courtier, M. André Lambert. [ 3 ] M. Doveburd est un résident de Montréal qui cherche alors à acquérir, à

titre d’investissement, un immeuble générant des revenus. Il se montre intéressé par l’immeuble appartenant à M. Langlois et le visite le 16 avril 2016 en compagnie de M. Lambert. Par l’entremise de son courtier, M. Cristian Butler, il présente ensuite une première promesse d’achat, le 24 avril 2016. Cette promesse d’achat est acceptée par M. Langlois après une courte période de négociations. [ 4 ] Dans le cadre de ses démarches préalables à l’achat, M. Doveburd n’a aucun contact direct avec M. Langlois. Il prend toutefois connaissance de la déclaration du vendeur, signée par celui-ci le 14 novembre 2015. M.

Langlois y affirme entre autres ce qui suit : • il n’y a pas eu d’infiltrations d’eau au sous-sol ou ailleurs (toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre) [1] ; • à la question demandant d’indiquer s’il y a présence de fissure de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol, il répond « petites » [2] ; • le revêtement de la toiture a été installé en 1996 et il est fait de tôle [3] ; • à la question demandant d’indiquer s’il y a ou s’il y a déjà eu accumulation de glace ou de glaçons en bordure du toit l’hiver, il

répond « non » [4] ; • à la question demandant d’indiquer si certaines pièces sont difficiles à chauffer, il répond « non » [5] ; • à la question demandant d’indiquer si l’immeuble a déjà subi des dommages à la suite d’un ou de plusieurs événements tels que verglas, vent, inondation, incendie ou autre, il répond « couverture en 1996 » et souligne le mot « vent » [6] . [ 5 ] M. Martin Fournier, inspecteur en bâtiment, procède à inspection de l’immeuble le 25 mai 2016 à la demande de M. Doveburd. L’inspection dure environ trois heures.

Daté du lendemain, son rapport d’inspection contient de nombreuses mises en garde adressées à M. Doveburd et fait état de plusieurs déficiences à corriger [7] ainsi que de quelques réparations urgentes à effectuer [8] . La condition générale de l’immeuble y est décrite comme suit : Nous sommes d’avis que, de façon générale, cette propriété est affectée de certaines déficiences qu’il faudrait corriger à moyen terme afin d’augmenter sa longévité et prévenir l’apparition de problèmes plus sérieux. Le bâtiment est âgé et une désuétude physique normale, en raison de son âge, doit lui être attribuée.

Une expertise supplémentaire concernant la fondation dans le coin Sud/Ouest et la lisse d’assise dans le coin Nord/Est serait essentielle afin de compléter notre inspection (voir

section fondation et mur porteur). Nous avons aussi noté certaines réparations à effectuer, certains travaux d’entretien et quelques améliorations à apporter, le tout plus amplement détaillé dans le présent rapport. [ 6 ] Sur la base de ce rapport, M. Doveburd prend la décision d’annuler sa promesse d’achat. Il en informe M. Langlois par avis du 2 juin 2016. Peu après, toutefois, il revient sur sa décision et présente à M. Langlois une seconde promesse d’achat, datée du 15 juin 2016. Il y reconnaît avoir déjà fait inspecter la propriété et se déclare satisfait du rapport d’inspection.

Cette seconde promesse d’achat est acceptée par M. Langlois le même jour. [ 7 ] L’acte d’achat est reçu devant notaire le 2 août 2016. M. Doveburd se porte acquéreur de l’immeuble pour un prix de 142 000 $. L’immeuble est vendu avec la garantie légale. Bien que devenu propriétaire de l’immeuble, M. Doveburd n’y emménage toutefois pas et continue de résider à Montréal. [ 8 ] En février 2017, M. Doveburd est informé par une locataire qu’une infiltration d’eau s’est produite au plafond de l’un des logements. Il en avise M. Langlois par texto, en attribuant la cause de ce problème à la neige [9] .

Habitant à proximité de l’immeuble, M. Langlois se rend gracieusement sur les lieux le lendemain pour vérifier la situation. Il informe M. Doveburd que l’infiltration résulte probablement d’une accumulation de glace sur la toiture [10] . Il le rassure en lui mentionnant que ce n’est ni grave ni difficile à réparer. Le jour suivant, il lui confirme qu’il a cassé la glace [11] . Au cours du même échange de textos, M. Doveburd demande à M. Langlois s’il est nécessaire de déneiger le toit régulièrement [12] . Sans répondre directement à cette question, M.

Langlois l’informe qu’il n’y a pas beaucoup de neige sur la toiture [13] . [ 9 ] En septembre 2017, soit plus d’un an après l’acquisition de l’immeuble, M. Doveburd fait refaire le revêtement du mur sud par M. Tommy Lévesque, charpentier menuisier. Celui-ci l’informe de la présence d’un peu de pourriture dans le bois. Par ailleurs, l’hiver 2018 amène de nouveaux problèmes avec la toiture de l’immeuble. Au cours de conversations avec M. Lévesque, M. Doveburd comprend que la toiture devra être remplacée. Il contacte à nouveau M.

Langlois par texto et reçoit comme information de sa part que la toiture a été refaite à neuf en 1996 [14] . [ 10 ] Par l’intermédiaire d’un avocat, M. Doveburd fait parvenir à M. Langlois une première mise en demeure, datée du 26 février 2018, soit 1 ½ an après l’acquisition de l’immeuble. Il y dénonce des vices à la toiture de l’immeuble, ayant provoqué une infiltration d’eau le 7 février précédent.

La mise en demeure explique que, selon les constatations faites par un entrepreneur, la toiture comporte des dommages significatifs, qui résulteraient du fait qu’elle aurait été arrachée par le vent en 1996 et ensuite replacée. M. Doveburd reproche à M. Langlois de lui avoir caché cet événement dans sa déclaration du vendeur. Selon l’entrepreneur consulté, les travaux correctifs suivants devaient être effectués : remplacer une zone de métal bossée où est localisée la fuite d’eau; remplacer toutes les vis et tous les clous. Le coût des réparations requises est évalué à 2 649 $. M. Doveburd réclame ce montant à M.

Langlois, en plus de ses frais d’avocat. [ 11 ] M. Langlois répond à cette mise en demeure par une courte lettre dans laquelle il affirme, sans fournir de preuve, que la toiture a

été refaite à neuf en 1996 à la suite de dommages causés par le vent. Bien qu’il indique détenir une preuve à ce sujet, elle ne sera jamais communiquée à M. Doveburd, ni produite au procès. [ 12 ] À l’automne 2018, soit plus de deux ans après l’acquisition de l’immeuble, M. Doveburd fait refaire le revêtement d’un autre mur par M. Lévesque : il constate à nouveau la présence de bois pourri. Des réparations à l’intérieur de l’immeuble sont aussi effectuées en mars 2019 en rapport avec l’infiltration d’eau. [ 13 ] Par l’intermédiaire de son avocat, M. Doveburd transmet une deuxième mise en demeure à M.

Langlois, datée du 17 avril 2019, soit près de trois ans après l’acquisition de l’immeuble. Il lui reproche alors certaines déclarations ou omissions contenues dans sa déclaration du vendeur : d’avoir déclaré qu’aucune glace ne se formait sur la toiture et que l’immeuble n’était pas difficile à chauffer; de ne pas avoir déclaré la présence de bois pourri dans toute la structure sous le revêtement, ainsi que l’absence d’isolant. M. Doveburd l’informe qu’il a dû réaliser d’urgence certains travaux : isolation des murs et de la toiture, remplacement de portions endommagées par l’infiltration d’eau.

Il l’avise aussi que la toiture devra être remplacée. Il évalue à 40 000 $ le coût des travaux déjà effectués et de ceux qui restent à faire et lui réclame ce montant, en plus de ses frais d’avocat. [ 14 ] M. Langlois retient alors les services d’un avocat afin d’obtenir certains documents lui permettant de prendre position par rapport à cette mise en demeure, dont l’évaluation des travaux requis. [ 15 ] Par l’intermédiaire de son avocat, M. Doveburd fait parvenir à M. Langlois une troisième – et dernière – mise en demeure, datée du 17 juillet 2019.

Il y fait état de la découverte de bois pourri autour de la porte extérieure, ainsi que de dommages au mur avant de l’immeuble. Il lui reproche de ne pas avoir divulgué, dans sa déclaration du vendeur, qu’une

partie du mur avant avait été refaite. L’évaluation des travaux requis pour corriger l’ensemble des vices découverts s’élève alors à 80 541,84 $, les soumissions et factures totalisant ce montant étant jointes à la mise en demeure. M. Doveburd avise aussi M. Langlois de prendre rendez-vous pour faire inspecter l’immeuble dans un délai de vingt jours. [ 16 ] La demande introductive d’instance est déposée en septembre 2019. M. Doveburd y réclame la somme de 80 541,84 $ mentionnée dans sa mise en demeure du 17 juillet précédent.

Cette somme est composée des montants suivants : • un montant de 30 336,42 $ (c’est une estimation) pour la réparation de la toiture [15] ; • un montant de 23 857,31 $ (c’est une estimation) pour la réparation du mur avant [16] ; • un montant de 1 839,60 $ correspondant au montant payé à M. Lévesque pour des travaux effectués en 2019; • un montant de 9 235,94 $ correspondant aux travaux effectués par M. Lévesque en 2017 [17] ; • un montant de 15 272,57 $ correspondant aux travaux effectués par M. Lévesque en 2018 [18] . [ 17 ] Le revêtement d’un troisième mur est refait à l’automne 2019 [19] .

Par courriel du 11 mai 2020, M. Doveburd informe l’avocate de M. Langlois de son intention de réparer la toiture sous peu. Le 3 juin 2020, soit près d’un an après la troisième mise en demeure, M. Langlois manifeste pour la première fois, par l’intermédiaire d’un courriel de son avocate, sa volonté de se présenter sur les lieux. La toiture de l’immeuble est remplacée au cours de ce mois par M. Gérard Bujold, couvreur, au coût de 29 094,00 $, soit un montant légèrement moins élevé que celui de la soumission préalablement obtenue par M. Doveburd. ANALYSE

A) Le cadre juridique

[ 18 ] M. Doveburd allègue que l’immeuble que lui a vendu M. Langlois était affecté de vices cachés. Sa réclamation est fondée sur l’

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] Quatre conditions sont cumulativement requises pour que l’état d’un bien soit considéré comme un vice caché : 1) le vice doit exister antérieurement à la vente; 2) il doit être suffisamment grave; 3) il doit être caché; et 4) il doit être inconnu de l’acheteur [20] . Dans l’arrêt Thériault c.

Martin [21] , la Cour d’appel définit comme suit la conduite prudente que doit adopter un acheteur pour être en mesure de se prévaloir de la garantie de qualité afférente au bien : [8] Selon l’

article 1726 C.c.Q. , un vice est apparent s’il « peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». [9] La norme de l’acheteur prudent et diligent s’apprécie de façon objective, le test consistant à se demander « si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente ». [10] Dans Paulin c.

Gauthier , la Cour résume les obligations de l’acheteur en la matière : ➢ L’acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble et doit demeurer à l’affût de tout indice pouvant laisser soupçonner un vice ; ➢ Si l’acheteur soupçonne un problème, il doit prendre les mesures raisonnables pour connaître l’état réel du bâtiment, dont le recours aux services d’un expert ; ➢ Il doit vérifier ou faire vérifier ce qui est suspect , sans quoi le vice peut être qualifié d’apparent, selon les circonstances de l’affaire; ➢ L’acheteur devra être plus vigilant selon la vocation de l’immeuble; un immeuble à vocation commerciale ou industrielle devra le conduire à un examen plus minutieux qu’un immeuble à vocation résidentielle; ➢ L’acheteur prudent et avisé doit examiner très soigneusement un vieil immeuble ; ne pas examiner les effets de l’âge sur les composantes peut constituer une imprudence . (Soulignements ajoutés) [ 20 ] Dans l’arrêt Rivard c.

Asselin [22] , la Cour d’appel souligne aussi que l’âge du bien influe sur le degré de diligence requis de la part de l’acheteur : [7] Un acheteur prudent et diligent se doit de faire une inspection de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Cet examen doit être attentif et sérieux. En présence d’un indice de nature à soulever chez l’acheteur un soupçon quant à la présence de vices, il est tenu de pousser l’examen. Il se doit de vérifier de façon satisfaisante ce qui est suspect. Il n’est toutefois pas tenu d’ouvrir les murs et de creuser les fondations ni de faire appel à un expert.

De plus, si le vendeur dénonce des problèmes existants, l’acheteur se doit d’en faire un examen approprié. S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que le bien soit affecté d’un vice, l’acheteur doit obtenir une aide spécialisée. Dans ce cas, s’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent. [8] L’âge du bien doit être tenu en compte. Plus le bien est âgé, plus s’intensifie l’obligation d’effectuer un examen approfondi .

Ainsi, plus un vice se manifeste par des signes précurseurs, plus il doit être qualifié d’apparent. Si son existence n’est révélée que par des travaux exceptionnels, par exemple d’excavation ou de démolition, il s’agit d’un vice caché. (Soulignement ajouté) [ 21 ] L’application de ce cadre juridique en l’instance conduit à la conclusion que la réclamation de M. Doveburd doit être rejetée. Le rapport d’inspection de M. Fournier l’alertait à propos de divers problèmes affectant l’immeuble. M.

Doveburd en était bien conscient, au point même où il a annulé sa première promesse d’achat après avoir pris connaissance de ce rapport. C’est donc en toute connaissance de cause qu’il a ensuite pris la décision d’acquérir néanmoins l’immeuble.

[ 22 ] En outre, M. Doveburd n’a produit aucun rapport d’expert au soutien de sa réclamation pour établir que la condition de l’immeuble n’était pas conforme aux normes de construction applicables en 1947. Il ne ressort pas clairement de la preuve que tous les problèmes dont il se plaint existaient au moment de l’acquisition. C’est en tant que témoins ordinaires que ses témoins ont relaté les constatations faites au cours des travaux qu’ils ont réalisés sur l’immeuble. Par ailleurs, la preuve ne démontre pas de fausses représentations de la part de M. Langlois dans sa déclaration du vendeur.

B) L’état de la toiture [ 23 ] La toiture de l’immeuble acquis par M. Doveburd a une pente faible. En soi, ce facteur est suffisant pour prévenir son propriétaire – de même qu’un éventuel acheteur – de la nécessité de le déneiger adéquatement, particulièrement dans une région comme la Gaspésie où les précipitations sont abondantes. À propos de la condition d’un toit à pente faible, le rapport d’inspection de M. Fournier formule d’ailleurs la recommandation suivante [23] : Aucun calcul de la structure du toit n’est effectué, seulement les anomalies apparentes sont notées au rapport.

Pour tout calcul de la structure, faire appel à un ingénieur qualifié en structure. Il est recommandé de déneiger les toitures à faible pente et les toits plats régulièrement. Certains bâtiments qui sont âgés ou qui n’ont pas été construits selon les règles de calcul des codes de construction en vigueur peuvent subir des dommages importants s’il y a de fortes accumulations de neige en hiver sur la toiture . (Soulignement ajouté) [ 24 ] Cette mise en garde n’est pas équivoque. Elle informe clairement M. Doveburd d’un entretien requis à propos de la toiture.

Il appert de la preuve que celui-ci a fait défaut de mettre en œuvre de manière appropriée cette recommandation. [ 25 ] M. Langlois témoigne qu’il n’a eu aucun problème avec la toiture entre l’achat de l’immeuble en 2010 et sa vente à M. Doveburg en 2016. Il la déneigeait régulièrement. Il est encore en mesure, après la vente, d’apercevoir la couverture de neige se trouvant sur la toiture puisqu’il habite à proximité et qu’il passe fréquemment devant l’immeuble. Il a noté que la toiture n’était pas déneigée souvent et relate avoir constaté que la couverture de neige pouvait atteindre de deux à quatre pieds.

En fait, il a noté un seul déneigement de la toiture. [ 26 ] L’échange de textos intervenu en février 2017 entre M. Doveburd et M. Langlois [24] , au moment où une locataire dénonce une infiltration d’eau, laisse supposer que, au cours du premier hiver suivant l’acquisition de l’immeuble, M. Doveburd n’a pas pris de dispositions pour déneiger la toiture et que de la glace s’y était formée. Celui-ci a produit quelques photographies prises à partir du sol, montrant d’imposants glaçons accrochés au coin de la toiture où aboutit la gouttière.

Prises en 2017 ou 2018, ces photographies permettent aussi de constater la présence d’une couche de neige sur la toiture. [ 27 ] Dans le cadre de son interrogatoire au préalable, M. Doveburd admet qu’à chaque année après l’achat, il y avait beaucoup de glace sur le toit [25] . Au procès, il a fait témoigné M. Alain Bourque, qui atteste être allé déneiger la toiture de l’immeuble une fois, en 2017 ou 2018; celui-ci relate qu’il y avait trois ou quatre pieds de neige et que la neige était lourde. M.

Lévesque a lui aussi constaté la présence de plusieurs pouces de glace sur le toit. [ 28 ] Il appert donc de la preuve que M. Doveburd a été informé par M. Fournier, l’inspecteur dont il avait retenu les services, de la nécessité de déneiger adéquatement la toiture de l’immeuble et qu’il n’a pas mis en œuvre une telle recommandation. À cet égard, les problèmes éprouvés par M. Doveburd quant aux infiltrations d’eau trouvent vraisemblablement leur source dans l’absence de déneigement approprié plutôt que dans la condition intrinsèque de la toiture. [ 29 ] M.

Doveburd remet aussi en cause la conception même de la toiture. Lors de son examen de la toiture en 2020, M. Bujold conclut que celle-ci doit être complètement refaite. Il relève de nombreuses traces de rouille sur la tôle, ce que confirment des photographies et des enregistrements vidéo pris par M. Doveburg en présence de M. Bujold. Au moment où les travaux de réfection de la toiture sont réalisés, M. Bujold constate un espacement anormalement grand entre les pièces de bois qui soutiennent la couverture, ainsi que l’absence de contreplaqué.

En marchant sur la toiture, il note aussi que la tôle s’affaisse légèrement sous son poids à certains endroits se trouvant entre ces pièces de bois. [ 30 ] M. Doveburd n’a présenté aucune preuve d’expert tendant à démontrer que la conception de la toiture était déficiente par

rapport aux normes en vigueur au moment de sa construction. Le tribunal n’est donc pas en mesure de conclure que cette structure de la toiture constitue un vice caché. Par ailleurs, interrogé à l’audience à l’initiative de l’avocate de M. Langlois, M. Fournier a indiqué qu’il était allé sur le toit lors de son inspection de mai 2016 et qu’il a marché sur l’ensemble de la toiture. Il a constaté un peu de rouille et des vis dévissées, mais rien d’alarmant. Il témoigne que la structure du toit ne présentait aucune anomalie et que le recouvrement de la toiture ne présentait pas de faiblesses. [ 31 ] En plus de recommander d’appliquer une peinture antirouille sur le revêtement dans la

partie supérieure de la toiture, le rapport de M. Fournier contient le paragraphe suivant, sous le

titre « Deficiency to correct » [26] : Nous avons noté que le revêtement est quelque peu endommagé à certains endroits nécessitant travaux de réparation. Remplacer les vis manquantes ou endommagées. Vérifier et corriger au besoin le scellement au pourtour des éléments traversant la toiture. Ne pas entreprendre de travaux d’isolation de l’entre-toit et de finition du plafond avant d’avoir éliminé tout risque d’infiltration d’eau. [ 32 ] Lors de son témoignage à l’audience, M. Doveburd admet qu’il n’a pas mis à exécution la recommandation relative à la peinture antirouille.

Les photographies et les enregistrements vidéo pris au moment de la réfection du toit par M. Bujold en 2020 montrent que la rouille s’était alors étendue sur une plus large portion de toiture. [ 33 ] La seule conclusion que le tribunal peut tirer de la preuve faite en l’instance est que la toiture de l’immeuble était en bonne condition au moment de l’inspection de M. Fournier en mai 2016 et que son état s’est par la suite dégradé, probablement en raison de l’absence d’entretien adéquat quant à son déneigement. La preuve ne démontre pas l’existence d’un vice caché à ce sujet.

Par ailleurs, aucune preuve n’a été faite en regard de l’allégation de M. Doveburd selon laquelle la toiture aurait été arrachée par le vent en 1996 et replacée telle quelle par la suite, bien qu’endommagée. M. Langlois n’a pas caché dans sa déclaration du vendeur les dommages causés à la couverture par le vent en 2016 [27] .

C) Les autres vices [ 34 ] Il appert de la preuve qu’au cours des travaux de revêtement des murs de l’immeuble, M. Doveburd a découvert qu’une

partie du bois était pourrie. M. Lévesque témoigne en effet avoir changé une dizaine de planches pourries. En soi, la présence de pourriture derrière le revêtement des murs de l’immeuble pourrait constituer un vice caché. Toutefois, M. Doveburd avait reçu de la part de M. Fournier des indices lui permettant de soupçonner une telle situation. Dans son rapport du 26 mai 2016, celui-ci relève la présence de pourriture à l’égard des murs porteurs. Sous le

titre « Urgent repairs », il indique ainsi ce qui suit à ce sujet [28] : Nous avons constaté que certains éléments de charpente sont atteints par la pourriture . Corriger les infiltrations d’eau et/ou les conditions d’humidité élevée qui sont souvent la cause de la pourriture. Remplacer ou réparer les éléments détériorés. Maintenir un niveau d’humidité acceptable et bien ventiler les espaces pour éviter la réapparition de la pourriture. Consulter un spécialiste en charpente pour effectuer les travaux correctifs requis. (Soulignement ajouté) [ 35 ] La

section de son rapport concernant les murs extérieurs contient aussi plusieurs mises en garde [29] : Nous avons noté que le niveau de la fondation n’est pas adéquat par rapport au niveau du terrain à quelques endroits. Il est recommandé de maintenir un espace d’au moins 6 pouces entre la base du revêtement extérieur et le sol. La proximité du sol risque de maintenir les composantes de la base du mur en contact avec l’humidité du sol et d’accélérer la décomposition de ces dernières .

Nous recommandons d’abaisser le niveau du sol près de la fondation en créant un aménagement paysager adéquat (ex. : bande d’assèchement composée d’une pièce de 6 x 6 en bois traité à environ 16 pouces et aménager un matériel granulaire drainant entre cette pièce et le mur de fondation). (…) Nous avons constaté que le revêtement mural protégé est endommagé ou manquant. La présence et l’intégrité du revêtement extérieur mural protège les murs contre la détérioration causée par l’eau , le vent, la pollution de l’air et le soleil.

Réparer ou compléter le revêtement pour bien protéger les murs extérieurs contre une détérioration hâtive .

(…) Nous avons observé une détérioration importante du revêtement de stuc , celui-ci devra être remplacé au court des prochaines années afin d’éviter les infiltrations d’eau et la détérioration de la structure du bâtiment . Un crépi à base de Stuc/ciment est susceptible de se fissurer puisqu’il ne peut suivre les mouvements de contraction et de dilatation de murs provoqués par les variations de température.

Ces fissures, usuelles sur ce type de revêtement, devraient être réparées afin d’empêcher l’eau de pénétrer et de les aggraver lors des cycles de gel et de dégel. (Soulignements ajoutés) [ 36 ] Lors de son témoignage à l’audience, M. Fournier a indiqué que les fissures qu’il avait constatées dans le stuc recouvrant l’immeuble devaient être scellées sans tarder afin d’éviter des infiltrations d’eau à l’arrière du revêtement. [ 37 ] Ayant reçu de telles mises en garde, M. Doveburd pouvait se douter qu’il trouverait possiblement les murs en mauvais état lorsqu’il procéderait à remplacer leur revêtement.

Rien dans son témoignage ou dans celui des personnes impliquées au moment de l’achat ne laisse entendre qu’il aurait poussé plus loin l’inspection pour vérifier l’état des murs. À cet égard non plus, la preuve ne démontre pas l’existence d’un vice caché. M. Langlois a témoigné qu’il ignorait la présence de pourriture dans les murs. [ 38 ] M. Doveburd fait aussi état de l’absence d’isolation adéquate de l’immeuble. La preuve présentée à ce sujet est très limitée. Par ailleurs, tant M. Lévesque que M. Fournier ont relevé la quasi-inexistence de normes d’isolation à l’époque de la construction de l’immeuble.

Les photographies produites par M. Doveburd à ce sujet ne sont pas concluantes. Ainsi, après avoir témoigné que l’une des photographies que lui exhibait M. Doveburd ne montrait aucun matériau d’isolation dans un mur, M. Bujold a témoigné du contraire lorsqu’une version agrandie de cette photographie lui a été exhibée par l’avocate de M. Langlois. La preuve ne permet pas de conclure que la nature ou le degré d’isolation de l’immeuble constituaient des vices cachés. [ 39 ] L’affirmation de M.

Langlois, dans sa déclaration du vendeur, selon laquelle il n’y avait pas de pièces difficiles à chauffer dans l’immeuble ne constitue pas une fausse représentation de sa part. Il n’a jamais habité l’immeuble et, selon son témoignage à l’audience, n’a pas reçu de plainte à ce sujet de la part de ses locataires. Le simple fait qu’au moment de la vente à M. Doveburd, en 2016, l’immeuble était déjà habité depuis plusieurs années par des locataires tend à démontrer l’absence de gravité du problème de chauffage découlant d’une piètre isolation.

D) La tardiveté de la dénonciation [ 40 ] Selon la règle posée par l’article 1739 du Code civil du Québec , l’acheteur qui découvre un vice dans le bien vendu doit en informer le vendeur avec diligence : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte . Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. (Soulignement ajouté) [ 41 ] En ce qui concerne la toiture, la mise en demeure du 26 février 2018 est contemporaine du moment où M. Lévesque avise M. Doveburd qu’elle devra être remplacée. La dénonciation a donc eu lieu en temps utile. Bien qu’une infiltration d’eau se fût produite l’année précédente, M. Doveburd n’était pas encore informé de l’ampleur des travaux recommandés. Par ailleurs, il avait alors communiqué avec M.

Langlois pour l’informer de la situation. [ 42 ] Par contre, c’est au cours des travaux effectués en septembre 2017 et à l’automne 2018 que M. Doveburd prend connaissance de la présence de bois pourri dans les murs et de l’absence d’isolant. Pourtant, il ne dénonce cette situation qu’en avril 2019, au moyen de sa

deuxième mise en demeure. Aucune explication n’a été fournie pour justifier un tel délai. Il est aussi significatif de noter que dans sa première mise en demeure, datée du 26 février 2018, M. Doveburd ne fait aucune mention de la présence de bois pourri, qu’il avait pourtant constatée l’été précédent. En outre, au moment de sa deuxième mise en demeure, une

partie des travaux couverts par sa réclamation étaient déjà effectués, sans que la preuve ne démontre une urgence telle qu’elle aurait dispensé M. Doveburd de prévenir son vendeur en temps utile. [ 43 ] M. Langlois était ainsi placé devant un fait accompli, l’empêchant de procéder aux vérifications requises pour constater l’état des lieux et de prendre les mesures nécessaires à la protection de ses intérêts. Une telle situation lui cause donc un préjudice réel, ce qui est une condition nécessaire pour que le vendeur puisse se prévaloir de la tardiveté de la dénonciation [30] .

Cette dénonciation n’a donc pas été faite en temps opportun par M. Doveburd, ce qui est fatal à cette portion de son recours [31] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 44 ] REJETTE la demande; [ 45 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q. M. David Doveburd Demandeur (non représenté) Me Marjorie Lepage St-Onge & Assels, avocats Avocate du défendeur Date d’audience : 21, 22 et 23 septembre 2022