2015 QCCA 228, 2015 QCCA 228

Immeubles HTH inc. c. Plaza Chevrolet Buick GMC Cadillac inc. 2015 QCCA 228 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-023197-122 (500-17-047478-089) (500-17-062177-103) DATE : 6 FÉVRIER 2015 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. N° : 500-17-047478-089 LES IMMEUBLES H.T.H. INC. APPELANTE – Défenderesse / Demanderesse reconventionnelle c. PLAZA CHEVROLET BUICK GMC CADILLAC INC. INTIMÉE – Demanderesse / défenderesse reconventionnelle N° : 500-17-062177-103 LES IMMEUBLES H.T.H. INC.

APPELANTE – Demanderesse / Défenderesse reconventionnelle c. PLAZA CHEVROLET BUICK GMC CADILLAC INC. INTIMÉE – Défenderesse / Demanderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] L’appelante, Les Immeubles H.T.H. inc. « H.T.H », se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure du district de Montréal (l’honorable Pierre Jasmin) rendu le 29 novembre 2012 [1] . [ 2 ] Par ce jugement, le juge rejette la requête de H.T.H en résiliation d’un bail commercial et accueille la demande reconventionnelle du locataire, l’intimée Plaza Chevrolet Buick GMC Cadillac inc. « Plaza » (dossier 500-17-062177-103).

En ce dernier cas, il condamne H.T.H. à payer à Plaza des dommages moraux de 50 000 $, des dommages punitifs de 75 000 $ ainsi qu’une indemnité de 31 370,44 $ pour compenser une

partie des honoraires extrajudiciaires encourus par cette dernière. [ 3 ] Toujours en vertu de ce même jugement, le juge fait partiellement droit à la demande en répétition de l’indu de Plaza (dossier 500-17-047478-089). Il condamne H.T.H. à verser 423 341,75 $ à Plaza, cette somme représentant le loyer versé en trop en raison d’une indexation non conforme aux stipulations contenues dans le bail liant les parties. De plus, il fixe le loyer mensuel payable à H.T.H. en vertu de ce bail à 39 648,38 $, et ce, jusqu’à l’échéance du 30 juin 2013. [ 4 ] Voici,

sommairement résumé, le contexte de l’affaire. [ 5 ] H.T.H est propriétaire d’un immeuble commercial situé dans l’arrondissement Ville St-Laurent, à Montréal. Elle loue une

partie de cet immeuble à sa société sœur Parkway Pontiac Buick inc. qui y exploite une concession automobile General Motors « GM » et une autre

partie à Plaza, laquelle y exploite elle aussi une concession automobile GM.

Ainsi, deux concessions automobiles GM sont exploitées sur l’immeuble appartenant à H.T.H., dont l’une, Parkway, est contrôlée par les actionnaires de H.T.H. [ 6 ] Deux différends opposent les parties. [ 7 ] L’élément déclencheur de ces deux litiges est le même : la restructuration du fabricant General Motors, laquelle a eu pour effet de réduire le nombre de concessionnaires dans l’Ouest de Montréal à un seul. [ 8 ] Pour en saisir les subtilités, un bref historique s’impose. [ 9 ] Le 2 juillet 1983, un bail commercial intervient entre H.T.H. et Plaza. Initialement, ce bail a une durée de 10 ans.

Toutefois, à la suite de deux amendements successifs, l’un apporté le 15 décembre 1992, l’autre le 9 mai 2003, les parties conviennent de renouveler

ce bail. Le dernier amendement intervenu en mai 2003 prolonge le bail jusqu’au 1 er juillet 2013. Il permet également à Plaza de louer une portion additionnelle de terrain. [ 10 ] Lors du premier amendement de décembre 1992, en raison des conditions économiques difficiles, les parties ont convenu de diminuer le loyer. Elles ont fixé ce loyer à 360 000 $ par année, soit 30 000 $ par mois à compter du 1 er juillet 1993.

Elles ont également convenu que le loyer continuerait d’être indexé tous les cinq ans, sur la base de l’augmentation du sous-index des loyers de l’Indice des prix à la consommation (IPC) pour la région de Montréal publié par Statistiques Canada, tel que prévu au bail. [ 11 ] Pour l’ajustement du loyer payable à compter du 2 juillet 1998, malgré ce qui avait été convenu en décembre 1992, les parties n’ont pas ajusté le loyer sur la base du sous-index des loyers pour la région de Montréal. La raison en était fort simple. Ce sous-index n’était plus disponible.

À l’initiative de Plaza, mais avec l’accord explicite de H.T.H., les parties ont plutôt convenu d’ajuster le loyer en fonction de l’IPC pour la région de Montréal. [ 12 ] Pour l’ajustement du loyer payable à compter du 2 juillet 2003, H.T.H. a pris l’initiative de l’ajuster sur la base de l’IPC pour l’ensemble du Canada plutôt qu’en fonction de l’IPC pour la région de Montréal. Pour ce faire, elle a transmis à Plaza un avis de renouvellement qu’elle lui a demandé de signer.

Cet avis énonçait que le loyer avait été ajusté en tenant compte de l’IPC pour l’ensemble du Canada, sans préciser qu’il s’agissait là d’un changement par rapport à 1998. [ 13 ] En 2008, en raison des sérieuses difficultés financières qu’elle éprouve, la société GM se voit contrainte de rationaliser ses opérations. Elle prend notamment la décision de réduire son réseau de concessionnaires.

Cette décision a une incidence directe sur les relations qu’entretiennent les parties puisque GM entend éliminer une concession automobile dans l’Ouest de Montréal pour concentrer la vente de tous ses modèles dans une seule concession. [ 14 ] En juin 2008, par l’intermédiaire de leurs dirigeants respectifs, Plaza et Parkway entament des pourparlers concernant un achat éventuel de Plaza par Parkway. GM souhaite en effet que les deux concessionnaires en arrivent à une entente négociée qui soit avantageuse pour les deux parties.

Malheureusement, les parties sont incapables de s’entendre, les dirigeants de Plaza jugeant les propositions de Parkway nettement insatisfaisantes, voire insultantes. [ 15 ] À la suite de cet échec, les dirigeants de Parkway et de H.T.H. posent plusieurs gestes déloyaux dans le but de nuire à Plaza.

Comme le mentionne le juge de première instance, ils tentent de miner la crédibilité et la réputation de Plaza auprès de la société GM — cette conclusion de fait, il faut le signaler, n’est nullement remise en question dans le cadre de l’appel — afin que GM retienne Parkway en tant que seul concessionnaire GM dans l’Ouest de Montréal et, bien entendu, sur les lieux loués. [ 16 ] En raison de ce contentieux, Plaza, qui jusque-là était conseillée par les mêmes avocats que H.T.H et Parkway, prend la décision de retenir les services de nouveaux conseillers juridiques. [ 17 ] À l’automne 2008, Plaza est informée par ses nouveaux conseillers juridiques que depuis 2003, le loyer payable à H.T.H. a été ajusté sur la base de l’IPC pour l’ensemble du Canada plutôt qu’en fonction de l’IPC pour la région de Montréal, comme ce fut le cas en 1998 ou encore, du sous-index des loyers de l’Indice des prix à la consommation (IPC) pour la région de Montréal prévu au bail, de sorte que le loyer qu’elle verse s’avère sensiblement plus important qu’il ne devait l’être aux termes du bail. [ 18 ] Après avoir fait procéder à une analyse comparative, Plaza constate avoir payé plus de 400 000 $ en trop depuis juillet 2003. [ 19 ] Le 29 décembre 2008, elle intente donc un recours en répétition de l’indu contre H.T.H.

Elle lui réclame un remboursement de 423 341,75 $ — 14 229,60 $ pour la période antérieure au 2 juillet 2003 et 409 112,15 $ pour la période postérieure à cette date — cette somme représentant la différence entre le loyer qu’elle a réellement versé depuis 1998 et celui qu’elle était tenue de verser en vertu du bail, i.e. un loyer indexé sur la base du sous-index des loyers de l’IPC pour la région de Montréal. [ 20 ] À la suite de l’institution de ce recours, l’on s’en doute, les relations entre les parties demeurent acrimonieuses.

De fait, les dirigeants de Parkway et H.T.H accentuent leur campagne de dénigrement auprès de GM. Ils vont même jusqu’à tenter de piéger Plaza, pour appuyer leur prétention selon laquelle elle vend, sur son site, des produits d’autres fabricants que GM. Ils posent également plusieurs gestes en vue de nuire aux opérations de Plaza. [ 21 ] Le contentieux s’aggrave lorsque le 22 novembre 2010, H.T.H. intente à son tour un recours contre Plaza. Il s’agit de l’action en résiliation de bail.

Se fondant sur le piège qu’elle a tendu à Plaza, elle fait valoir que cette dernière a omis de respecter ses obligations en vendant des véhicules de marque Honda à sa concession, alors qu’un tel fait ne la concerne en rien. Elle lui reproche également d’avoir omis de respecter les lois et règlements en matière environnementale. [ 22 ] Dans le cadre de ce recours, Plaza oppose une demande reconventionnelle.

Elle demande au Tribunal de condamner H.T.H à lui verser des dommages punitifs de 200 000 $ ainsi que des dommages moraux de 250 000 $ pour les atteintes à sa réputation auprès de la société GM. [ 23 ] Le recours en répétition de l’indu et celui en résiliation sont par la suite réunis. [ 24 ] Le procès est quant à lui fixé pour le mois d’octobre 2012. [ 25 ] Quelques jours avant que ne débute le procès, H.T.H. amende sa requête en résiliation de bail.

Elle renonce à faire valoir son moyen fondé sur le non-respect des lois et règlements en matière d’environnement de sorte que les manquements justifiant la résiliation du bail se limitent à bien peu de choses. À la suite de cet amendement, Plaza amende à son tour sa demande reconventionnelle. Elle demande que le recours soit déclaré abusif et réclame les honoraires extrajudiciaires qu’elle a encourus pour répondre aux reproches fondés sur le non-respect des lois et règlements en matière d’environnement. [ 26 ] Le 29 novembre, le juge rend un seul jugement pour disposer des demandes.

[ 27 ] Dans ce jugement, il fait droit en totalité à la demande en répétition de l’indu de Plaza. Il estime qu’en signant l’avis d’augmentation du 15 novembre 2003, le représentant de Plaza n’a pas consenti à modifier le bail liant les parties.

Il retient que ce dernier n’a tout simplement pas réalisé que l’IPC pour l’ensemble du Canada avait été substitué au sous-index des loyers de l’Indice des prix à la consommation (IPC) pour la région de Montréal. [ 28 ] Sur la base des conclusions de l’expert évaluateur de Plaza qui a établi l’augmentation du loyer en appliquant un indice équivalent au sous-index des loyers de l’Indice des prix à la consommation (IPC) pour la région de Montréal, il condamne H.T.H. à rembourser à Plaza le loyer perçu en trop depuis 1998, soit un montant de 423 341,75 $ — 14 229,60 $ pour la période antérieure au 2 juillet 2003 et 409 112,15 $ pour la période postérieure.

Il ajuste également le loyer payable pour l’avenir. [ 29 ] Par ailleurs, il rejette la demande en résiliation de bail de H.T.H. et fait partiellement droit à la demande reconventionnelle de Plaza. Sa conclusion est sévère, pour ne pas dire brutale : il estime que le recours de H.T.H. est non seulement mal fondé en faits et en droit, mais qu’il a été intenté « dans le seul but de miner la crédibilité et la réputation de Plaza aux yeux de la société GM pour que Parkway puisse l’éliminer à

titre de compétiteur et devenir par la suite le concessionnaire de tous les modèles GM vendus par Plaza ». [ 30 ] En appel, en ce qui a trait à l’action en répétition de l’indu (dossier 500-17-047478-089) H.T.H. fait valoir que Plaza a consenti à ce que l’IPC soit substitué au sous-index des loyers pour la région de Montréal, l’index prévu dans le bail.

Elle fonde sa position sur l’avis d’augmentation du 15 novembre 2003 signé par un représentant de Plaza, lequel avis fait expressément référence à l’IPC canadien plutôt qu’au sous-index des loyers pour la région de Montréal. [ 31 ] Elle oppose également un moyen fondé sur la prescription, argument qui n’a pas été plaidé en première instance. [ 32 ] Dans le cas de l’action en résiliation du bail (dossier 500-17-062177-103), H.T.H. ne remet aucunement en question la conclusion de fait du juge de première instance selon laquelle elle a agi et intenté un recours en résiliation dans le seul but de miner la crédibilité et la réputation de Plaza aux yeux de la société GM, pour l’éliminer du marché et ainsi permettre à sa société sœur, Parkway, de devenir le seul concessionnaire GM sur les lieux loués. [ 33 ] Elle s’en prend plutôt aux trois condamnations en dommages prononcées contre elle. [ 34 ] Relativement à l’indemnité de 31 370,44 $ pour compenser une

partie des honoraires extrajudiciaires de Plaza, elle fait valoir que son moyen fondé sur le non-respect des normes environnementales n’avait rien d’abusif, malgré le fait qu’elle ait renoncé à ce moyen quelques jours avant le procès. Elle avance que son « désistement » est dû au manque de collaboration de Plaza, qui lui aurait interdit d’avoir accès aux lieux loués pour lui permettre de faire des tests environnementaux. [ 35 ] En ce qui a trait à la condamnation de 50 000 $ pour dommages moraux, elle retient qu’ils n’ont pas été accordés au bénéfice de Plaza, mais plutôt pour ses actionnaires qui ne sont pas

partie aux procédures. Elle ajoute que, à l’exception des situations où il y a atteinte à la réputation, une personne morale ne peut se voir octroyer des dommages moraux. Or, selon elle, les dommages moraux ne visaient pas à indemniser Plaza pour des gestes ayant porté atteinte à sa réputation. [ 36 ] Enfin, pour ce qui est des dommages punitifs de 75 000 $, elle plaide ne pas avoir porté atteinte de façon illicite et intentionnelle à un droit reconnu par la Charte des droits et libertés de la personne . Elle soutient que le juge dresse un portrait exagéré de la situation.

Dans un litige opposant un locateur à un locataire, il est normal, avance-t-elle, qu’une demande en résiliation puisse froisser le locataire. Il s’agirait, en quelque sorte, d’inconvénients normaux. [ 37 ] À l’exception de l’ajustement du loyer pour la période antérieure au 2 juillet 2003, la Cour est d’avis que ces moyens d’appel sont sans fondement. [ 38 ] D’abord, H.T.H. ne soulève aucune erreur de fait déterminante pouvant remettre en question la justesse de la conclusion du juge selon laquelle les paiements de loyers effectués après le 15 novembre 2003 résultent d’une erreur commise de bonne foi.

S’il est vrai que l’avis d’augmentation du 15 novembre 2003 faisant référence à l’IPC du Canada a été signé par un représentant de Plaza, il demeure que l’utilisation de cet index constituait une dérogation importante aux dispositions du bail. [ 39 ] Partant, ce changement aurait dû faire l’objet d’une dénonciation formelle afin que les représentants de Plaza puissent en connaître la portée. À cet égard, nous faisons nôtres les commentaires suivants du juge : [87] M.

Hoy n’a jamais démontré qu’il avait discuté avec soit Alain ou Pierre Cloutier de l’indice utilisé et qu’il n’utiliserait plus l’IPC pour la région de Montréal, avec le sous-index des loyers. Pierre Cloutier a pour sa part déclaré que lorsqu’il a reçu le document préparé par Richard Hoy et sur lequel il a manifesté son accord, il n’avait pas réalisé que le sous-index des loyers pour la région de Montréal était remplacé par l’indice général pour l’ensemble du Canada.

Alain Cloutier n’a jamais donné son accord à une telle substitution, du moins de façon claire et sans équivoque. [ 40 ] Quant au moyen fondé sur la prescription, lequel n’a pas été soulevé en première instance, il s’avère tardif et irrecevable.

Permettre qu’il soit plaidé à ce stade-ci priverait Plaza de faire une preuve additionnelle pour, par exemple, démontrer que son erreur a été provoquée par la réticence de H.T.H., preuve qui aurait pu lui permettre de plaider la suspension du délai de la prescription jusqu’au moment où elle a découvert qu’elle avait été induite en erreur [2] . [ 41 ] Or comme le moyen fondé sur la prescription n’a pas été soulevé en première instance, Plaza se trouve maintenant privée de faire une preuve plus étayée de la faute de H.T.H. [ 42 ] Par contre, le juge ne pouvait faire droit à la demande d’ajustement du loyer pour la période antérieure au 2 juillet 2003.

En ce cas, la preuve révèle que l’ajustement a été fait selon l’Indice des prix à la consommation (IPC) pour la région de Montréal, à l’initiative de Plaza, avec l’accord de H.T.H. Celle-ci ne pouvait donc pas faire valoir qu’elle a payé par erreur le loyer exigible entre le 2 juillet 1998 et le 2 juillet 2003. Il y a donc lieu de réduire le remboursement à 409 112,15 $.

[ 43 ] Par ailleurs, il ressort nettement du paragraphe [54] des motifs du juge, et de l’ensemble du jugement, que les dommages moraux sont accordés en raison de l’atteinte intentionnelle à la réputation de Plaza. [ 44 ] Reste la question du quantum. [ 45 ] Nul n’ignore que l’évaluation de tels dommages relève de l'appréciation souveraine du juge de première instance. À moins d'une erreur manifeste et déterminante de sa part, cette Cour ne saurait intervenir. Or, en l’espèce, aucune telle erreur n’est soulevée.

De plus, la Cour estime que les dommages accordés paraissent justifiés eu égard aux circonstances particulières de l’affaire, lesquelles font état de la commission de gestes hautement répréhensibles. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 46 ] ACCUEILLE l’appel à la seule fin de réduire la condamnation prononcée contre l’appelante dans le dossier 500-17-047478- 089 en substituant au montant de 423 341,75 $ qui figure au paragraphe [128] du jugement de première instance le montant suivant : 409 112,15 $ ; [ 47 ] Avec dépens contre l’appelante. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.

JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. Me Olivier J. Brault ALLALI BRAULT Pour l’appelante Me Jeannine Tchakmakian Me Sylvie Champagne ZAURRINI AVOCATS Pour l’intimée Date d’audience : 4 février 2015