2013 QCCQ 6993, 2013 QCCQ 6993

Dawson c. Pinchiaroli 2013 QCCQ 6993 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-32-123031-108 DATE : Le 9 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNE-MARIE DAWSON et MICHEL GAULIN […] Montréal (Québec) […] Demandeurs c.

ANGELO PINCHIAROLI […] Montréal (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Anne-Marie Dawson et Michel Gaulin, les demandeurs, réclament des dommages-intérêts totalisant 7 000$ au défendeur Angelo Pinchiaroli, notaire, en alléguant que ce dernier a commis diverses fautes professionnelles et qu'il leur a facturé des honoraires professionnels et frais excessifs lors de la vente de leur copropriété divise ("l'unité de condominium"). [ 2 ] Le défendeur conteste la réclamation.

En bref, il plaide qu'il a respecté les obligations et devoirs professionnels auxquels il était tenu et que ses prestations ont été exécutées à la connaissance des demandeurs ou avec l'accord de leurs mandataires. [ 3 ] De plus, il soutient que ses honoraires professionnels sont raisonnables et que, de toute façon, les demandeurs les ont acceptés ou savaient qu'ils devaient les acquitter pour que l'acte de vente de leur unité de condominium soit instrumenté. LE CONTEXTE [ 4 ] En 2010, les demandeurs sont propriétaires d'une unité de condominium se trouvant à l'étage supérieur d'un duplex.

Ils n'y résident pas et ne l'ont d'ailleurs jamais habité. Le demandeur Gaulin y a effectué plusieurs travaux de rénovations d'une certaine importance depuis son achat. Ils veulent le mettre en vente en vue d'acquérir une autre propriété immobilière en Ontario. [ 5 ] Les demandeurs retiennent les services de madame Lucie Duguay ("Mme Duguay") pour agir en tant que courtier immobilier. Elle œuvre au sein de l'entreprise Re/Max Westmount inc. et elle est une amie du demandeur Gaulin depuis plusieurs années. [ 6 ] Mme Duguay entreprend aussitôt ses prestations professionnelles.

Peu après, son fils, Mathieu Robillard, se montre intéressé à acheter l'unité de condominium avec sa conjointe, Jennifer Angiboust. De la preuve, il ressort que Mathieu Robillard travaille avec sa mère chez Re/Max Westmount inc. [ 7 ] Le 16 janvier 2010, Mathieu Robillard et Jennifer Angiboust promettent d'acheter l'unité de condominium pour le prix de 178 000$. Les demandeurs s'engagent à fournir un bon

titre de propriété, en particulier libre de charge ou autre limitation de droit privé, et un certificat de localisation. [ 8 ] La promesse d'achat, après certaines discussions et délais, est finalement acceptée par les demandeurs le 18 février 2010. [ 9 ] Au cours du même mois, Mathieu Robillard et Jennifer Angiboust mandatent le défendeur aux fins de préparer, recevoir et exécuter l'acte de vente. [ 10 ] Le défendeur témoigne que, dans le contexte de son examen des titres, il a consulté l'index aux immeubles, certains actes qui y

étaient inscrits, ainsi qu'un certificat de localisation que l'arpenteur-géomètre Réjean Archambault avait préparé le 20 juin 2008. [ 11 ] Du certificat de localisation, des irrégularités se révèlent au sujet du

titre de propriété de l'unité de condominium vendu par les demandeurs. Le Tribunal les décrit

sommairement en deux volets : (

a) des empiètements, exercés par l'immeuble des demandeurs sur l'immeuble voisin, existent en ce qui concerne la galerie, le balcon et la fondation du mur nord-ouest ; (

b) une déclaration de transmission, reçue et exécutée devant Me Marie Farley, notaire, le 11 août 2003, et publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal le 4 septembre 2003, est incomplète, en ce qu'il est impossible d'établir sous quel régime matrimonial était marié le défunt. [ 12 ] Le 19 février 2010, le défendeur, par écrit, dénonce les irrégularités constatées aux acheteurs, à l'agent immobilier représentant les demandeurs (Mme Duguay), ainsi qu'à Me Gail Cimon, la notaire qui avait instrumenté l'acte d'achat par les demandeurs de l'unité de condominium. [ 13 ] Cette dernière, au nom des demandeurs, lui fait savoir qu'elle accepte de préparer un acte de servitude de tolérance pour les empiètements.

La preuve révèle qu'elle avait d'ailleurs déjà préparé un projet pour une transaction antérieure. L'acte projeté n'avait cependant jamais été complété. [ 14 ] Les demandeurs sont informés de ces développements par Mme Duguay. [ 15 ] Le 25 février 2010, le défendeur rencontre le propriétaire du lot voisin, monsieur Rocco Anzovino ("M. Anzovino"). Il discute avec lui des empiètements exercés sur son immeuble et de la possibilité qu'il consente à un acte de servitude de tolérance. [ 16 ] Le 26 février 2010, comme suite à cette rencontre, M.

Anzovino fait savoir au défendeur qu'il consent à signer un acte de servitude de tolérance des empiètements, mais à deux conditions : le défendeur doit procéder à une étude ou révision complète de l'acte devant être préparé par Me Cimon et les services professionnels qu'il doit rendre à cet égard doivent l'être sans frais pour lui. [ 17 ] Le même jour, explique le défendeur, il informe Mme Duguay de l'accord de M. Anzovino (et de son épouse) et aussi de leurs conditions ou exigences. Il lui souligne que l'examen de l'acte de servitude doit être effectué aux frais des demandeurs.

Il ajoute lui avoir alors mentionné quel était son taux horaire pour qu'elle puisse en aviser les demandeurs. [ 18 ] Le défendeur témoigne qu'il a aussi communiqué directement avec la demanderesse en vue d'obtenir de sa part (et de son conjoint) une confirmation qu'ils acceptaient d'assumer ses frais en totalité. [ 19 ] La demanderesse Dawson nie avoir reçu cet appel du défendeur. Elle témoigne qu'elle a clairement mentionné à son courtier immobilier, Mme Duguay, que son conjoint et elle ne voulaient pas supporter les honoraires et frais professionnels du défendeur.

Cette dernière leur aurait simplement répondu qu'ils avaient l'obligation de fournir un

titre clair de propriété. [ 20 ] Le défendeur témoigne que madame Duguay l'a contacté le ou vers le 1 er mars 2010 et informé alors que les demandeurs consentaient à ce qu'il procède à l'étude de l'acte de servitude de tolérance projeté et qu'ils étaient d'accord pour en assumer les frais. [ 21 ] Le 2 mars 2010, le défendeur rencontre une autre fois M. Anzovino. Il procède à l'étude, l'examen et la correction d'un premier projet d'acte de servitude de tolérance, projet préparé par l'étude de Me Gail Cimon.

Dans les faits, le travail professionnel est effectué par Me Fannie-Claude Gagné-Lefebvre, une notaire associée au cabinet de Me Cimon. [ 22 ] Le même jour, le défendeur fait parvenir à Mes Cimon et Gagné-Lefebvre ses recommandations écrites à l'égard de certaines modifications qui, selon lui, doivent être apportées à l'acte de servitude. [ 23 ] Deux semaines plus tard, après avoir reçu un projet amendé, le défendeur transmet une autre lettre à Mes Cimon et Gagné- Lefebvre pour leur recommander d'autres modifications au nouveau projet. [ 24 ] Le 17 mars 2010, il rencontre pour une dernière fois M. Anzovino.

Ils révisent le troisième et dernier projet d'acte de servitude de tolérance d'empiètements. Le même jour, il confirme à Me Gagné-Lefebvre que ce troisième projet était satisfaisant. [ 25 ] Le lendemain, l'acte de servitude est reçu et exécuté par Me Gagné-Lefebvre. Le défendeur est présent lors de la signature de l'acte par M. Anzovino et son épouse.

L'acte de servitude de tolérance d'empiètements est publié le jour suivant. [ 26 ] Dans un autre ordre d'idées, au sujet de la déclaration de transmission, le défendeur explique que ni Me Farley, la notaire ayant instrumenté cet acte, ni Mes Cimon ou Gagné-Lefebvre n'étaient en mesure de fournir le jugement de divorce pour établir le régime matrimonial du défunt (monsieur Nick Dimitrie Tibouleak). [ 27 ] Partant, suivant ses explications, il n'existait aucune certitude que cette personne décédée n'avait pas été mariée sous le régime de la communauté universelle de biens (

article 1412 C.c.Q. ). Pour éviter une réclamation potentielle que l'ancienne épouse du défunt aurait peut-être pu faire valoir au sujet de l'unité de condominium, le défendeur témoigne qu'il a conseillé aux parties d'obtenir une assurance-titre pour les protéger contre cette irrégularité. [ 28 ] Il ajoute que les parties, après avoir reçu les explications et informations pertinentes quant aux conséquences possibles de cette irrégularité, ont finalement consenti à ce qu'une assurance-titre soit obtenue.

Cette démarche devait également être faite aux frais des demandeurs. [ 29 ] Le 23 mars 2010, après que les irrégularités constatées sur l'immeuble des demandeurs eurent été corrigées (par la publication de l'acte de servitude de tolérance d'empiètements et par la souscription d'une assurance-titre), le défendeur procède à la signature de

l'acte de vente entre les demandeurs et Mathieu Robillard et sa conjointe, Jennifer Angiboust. [ 30 ] Pendant la clôture de la transaction, un relevé ou état des "déboursements" résultant de la vente de l'unité de condominium est remis aux demandeurs. Ces derniers le signent.

Ils sont alors informés que les honoraires professionnels et les débours du défendeur totalisent 1 491, 56$. [ 31 ] Les demandeurs se plaignent des services rendus par le défendeur et des honoraires et frais qu'il leur a réclamés. [ 32 ] Ils soutiennent que les services professionnels rendus par le défendeur l'ont été sans qu'ils ne le demandent. Ces services, disent- ils, étaient inutiles, ils ont eu pour effet de retarder d'une manière importante la date de signature de l'acte de vente et, dans les faits, ils ne servaient que les intérêts des acheteurs.

Enfin, ils plaident qu'ils n'ont jamais accepté de supporter ces honoraires et frais et ajoutent avoir clairement exposé (à leur courtier immobilier) qu'ils ne voulaient pas en être responsables. [ 33 ] Les demandeurs recherchent d'abord le remboursement des sommes versées au défendeur (1 491,55$), acquittées à même le produit de la vente de leur unité de condominium.

Outre les honoraires et frais du défendeur (1 128,75$), la réclamation concerne aussi les frais associés à l'ouverture d'un dossier (199,31$) et les frais pour l'achat de l'assurance-titre (163,50$). [ 34 ] En deuxième lieu, ils réclament une indemnité de 5 500$ pour les ennuis, inconvénients et périodes de stress qu'ils allèguent avoir subis en raison du retard subi avant que l'acte de vente ne soit finalement instrumenté par le défendeur.

Le montant correspond à des dommages-intérêts qu'ils évaluent à 1 100$ par semaine, et ce, pendant cinq semaines. [ 35 ] Le défendeur, de son côté, plaide avoir agi en tout temps comme un notaire prudent et diligent et qu'il a correctement exercé ses devoirs et obligations, notamment en s'assurant d'obtenir le consentement des demandeurs (ou de leurs mandataires) avant d'exécuter ses prestations. [ 36 ] Il ajoute avoir agi de bonne foi et avec diligence pour permettre aux parties de procéder à la signature de l'acte de vente le plus rapidement possible.

De fait, aussitôt que l'acte de servitude de tolérance a été dûment signé et publié au bureau de la publicité des droits. Par suite de cette publication et de l'obtention de l'assurance-titre, les demandeurs, dit-il, pouvaient respecter l'obligation qui incombe au vendeur, soit celle de délivrer un

titre clair aux acheteurs. [ 37 ] Finalement, il plaide que les demandeurs ont reçu toutes les explications et informations nécessaires avant la signature de l'acte de vente. Pour lui, c'est en toute connaissance qu'ils ont consenti aux débours engagés et aux honoraires professionnels facturés. ANALYSE ET MOTIFS [ 38 ] L'

article 2803 C.c.Q. énonce ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 39 ] Les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée [1] expliquent ainsi la portée de cet

article : 156 - Fondement – Le principe énoncé à l'

article 2803 C.c.Q. a son fondement dans l'existence de deux grandes présomptions expérimentales, soit celle de la normalité des actes et des choses et celle de la conservation des droits. Il n'est pas conforme à l'état habituel des choses qu'une personne soit la débitrice d'une autre. Celui qui allègue ce fait doit le prouver. Il doit établir le contrat, la faute ou tout autre fait qui a créé son droit. D'autre part, si le demandeur a prouvé les faits générateurs de son droit, le fardeau de démontrer sa modification ou son extinction incombe au défendeur.

En effet, toute personne est présumée avoir conservé son droit. Ainsi, lorsqu'un prêteur a établi son contrat, il appartient alors à l'emprunteur de démontrer la nullité, la modification ou l'extinction de son obligation. […] 190 - Généralités – La

partie qui a le fardeau de persuasion perd son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. Ainsi, l'action du demandeur sera rejetée si celui-ci n'établit pas les actes ou les faits générateurs de son droit.

D'autre part, le défendeur sera condamné à exécuter sa prestation s'il ne prouve pas son extinction. [ 40 ] En l'espèce, eu égard à la preuve faite par chacune des parties, le Tribunal doit conclure que, sauf pour les frais associés à l'ouverture du dossier (199,31$), les demandeurs n'ont pas satisfait à leur fardeau de prouver et de convaincre que les plaintes qu'ils formulent envers le défendeur sont bien fondées. [ 41 ] D'abord, au sujet de la nature des services professionnels rendus, la preuve qu'ils ont offerte est loin d'être suffisante pour démontrer que les prestations exécutées ou recommandées par le défendeur étaient inutiles ou, autrement, déraisonnables ou exécutées d'une telle manière qu'elles ont seulement eu pour effet de retarder la passation de l'acte de vente de l'unité de condominium. [ 42 ] Nous sommes en matière de responsabilité civile professionnelle. [ 43 ] Les demandeurs devaient établir qu'un notaire raisonnablement prudent et diligent, placé devant les mêmes circonstances, n'aurait pas commis ou recommandé les mêmes actes professionnels ou, autrement, agi de la manière expliquée par le défendeur. [ 44 ] Cette preuve n'a pas été faite en l'instance.

Les demandeurs concèdent d'ailleurs que les opinions diffèrent d'un notaire à l'autre quant aux actes professionnels qui devaient être posés (ou non) dans leur dossier en fonction des difficultés reliées aux empiètements. [ 45 ] Le Tribunal constate que, sauf pour une déclaration écrite de Me Cimon, les demandeurs n'ont présenté aucune preuve ou témoignage d'un notaire ou autre expert indépendant établissant ou démontrant que le défendeur a commis une faute professionnelle en

demandant ou recommandant la préparation d'un acte de servitude de tolérance, les corrections subséquentes ou l'achat d'une assurance- titre. [ 46 ] Le témoignage écrit de Me Cimon, qui expose pour l'essentiel les interventions professionnelles de son cabinet dans le dossier, n'est pas plus convaincant que les explications fournies séance tenante par le défendeur. [ 47 ] D'une part, en aucun moment, du moins par écrit, le cabinet de Me Cimon n'a-t-il fait savoir au défendeur que ses demandes ou recommandations étaient mal fondées ou inutiles.

Plutôt, il ressort de la preuve que les corrections requises ont toutes été exécutées, sans aucune objection formelle. [ 48 ] D'autre part, au sujet de la prescription acquisitive, que ce soit le délai de 30 ans ou de 10 ans, il faut savoir que la propriété de la

partie de l'immeuble (voisin) faisant l'objet d'un empiétement ne s'acquiert que s'il y a une demande en justice en ce sens ( art. 2918 C.c.Q. ). [ 49 ] La Cour du Québec, encore moins lorsqu'elle siège en Division des petites créances, n'a pas compétence en cette matière. Les empiètements sur l'immeuble de M. Anzovino, en l'absence d'un jugement reconnaissant un droit de propriété acquis par prescription, faisaient donc en sorte que le

titre de propriété des demandeurs était toujours précaire. Partant, la recommandation ou demande du défendeur pour qu'un acte de servitude de tolérance soit signé était loin d'être déraisonnable dans de telles circonstances. [ 50 ] En somme, aucun professionnel ou expert indépendant n'est venu témoigner devant le Tribunal pour identifier une faute professionnelle précise suivant les règles applicables en cette matière.

Les demandeurs ne pouvaient satisfaire à leur fardeau de preuve en soulevant seulement des "impressions", aussi nombreuses soient-elles, qu'ils ont exposées à travers le témoignage de la demanderesse Dawson. [ 51 ] Par ailleurs, en ce qui concerne la réclamation des demandeurs pour les ennuis, inconvénients et périodes de stress (5 500$), il faut souligner que cette demande est nettement démesurée et exagérée. [ 52 ] Elle ne respecte pas du tout les règles applicables, d'autant moins que la preuve ne révèle aucune perte pécuniaire découlant d'un retard qui, de toute façon, eu égard à la problématique posée par les empiètements et l'état matrimonial de la personne décédée, était loin d'être inacceptable ou déraisonnable. [ 53 ] Dans un autre ordre d'idées, en ce qui concerne les honoraires et frais du défendeur, les demandeurs, sauf pour les frais associés à l'ouverture d'un dossier, ne sont pas fondés à remettre maintenant en question ce qu'ils ont accepté de payer lors de la clôture de l'acte de vente. [ 54 ] Leur affirmation suivant laquelle ils se sont sentis pressés ou contraints de signer l'état ou le relevé "des déboursements", en particulier parce qu'ils voulaient en finir avec la vente qui traînait depuis trop longtemps, n'est pas bien fondée en droit civil.

Par leur signature, sans aucune réserve, de l'état ou du relevé "des déboursements" préparé par le défendeur, les demandeurs ont confirmé ou ratifié le fait qu'ils acceptaient de les acquitter. [ 55 ] En d'autres termes, s'ils n'étaient pas d'accord pour les payer, les demandeurs devaient le faire savoir pendant la clôture de la transaction et tenter d'obtenir une nouvelle entente à cet égard. Leur inaction à ce moment confirme que leur signature exprimait réellement leur volonté de signer l'acte de vente suivant les conditions formulées par M. Anzovino.

Une fois obtenue ce qu'ils recherchaient (la vente de leur unité de condominium), ils ne peuvent plus maintenant s'extraire de leur engagement. [ 56 ] Le Tribunal estime utile d'ajouter deux commentaires. [ 57 ] Premièrement, les demandeurs ont fait témoigner une ancienne cliente du défendeur. Elle s'est déclarée fort insatisfaite des honoraires et frais que le défendeur lui a facturés lors de la vente d'un immeuble.

Ils étaient, selon ce qu'elle relate, nettement supérieurs à l'évaluation verbale qui lui été avait présentée avant que le défendeur rende ses services professionnels. [ 58 ] Cette preuve est irrecevable et non pertinente en l'instance. [ 59 ] Elle est irrecevable parce qu'elle n'a pas fait l'objet d'une allégation spécifique dans leur demande judiciaire.

S'ils voulaient établir une conduite ou un acte similaire de la part du défendeur, ils devaient l'alléguer dans leur procédure judiciaire, notamment pour permettre à ce dernier d'en prendre connaissance avant le procès et pouvoir ainsi y répondre, sans surprise, pendant l'administration de sa preuve. [ 60 ] Elle est aussi non pertinente, car les faits discutés par ce témoin sont trop distincts par rapport à la trame factuelle exposée dans la présente affaire. [ 61 ] Deuxièmement, les demandeurs, d'une façon ou d'une autre, se sont plaints d'un manque ou d'une absence d'informations sur certains aspects de leur dossier.

En particulier, ils insistent sur l'objection qu'ils ont exprimée dès le départ au sujet du paiement des honoraires et frais professionnels du défendeur. [ 62 ] Or, les demandeurs étaient représentés par Mme Duguay, leur courtier immobilier. Le Tribunal ne peut donc pas écarter le témoignage du défendeur selon lequel, avant qu'il n'exécute ses prestations, Mme Duguay lui avait mentionné que les demandeurs étaient informés de l'évolution de leur dossier et qu'ils acceptaient de passer l'acte de vente suivant les conditions imposées par M.

Anzovino. [ 63 ] Ceci étant dit, au sujet de la réclamation pour les frais associés à une ouverture de dossier (199,31$), le Tribunal, comme déjà annoncé, considère que les demandeurs ont raison de s'en plaindre. [ 64 ] En réalité, les frais ne se limitent pas à l'ouverture d'un dossier. Ils concernent tous les actes professionnels posés par le

défendeur en relation avec son compte en fidéicommis. Entre autres, l'ouverture d'une carte client, le dépôt et la préparation des chèques, la comptabilisation des factures et la préparation et signature du rapport du vérificateur. [ 65 ] En l'absence d'une entente spécifique à cet égard, ces honoraires et frais ne pouvaient pas être facturés aux demandeurs.

Il n'existe aucune disposition législative ou déontologique précise qui autorisait le défendeur à le faire et les services rendus dans cette perspective n'étaient pas reliés directement aux irrégularités qui avaient été découvertes et à la préparation consécutive d'un acte de servitude de tolérance. [ 66 ] Ces honoraires et frais auraient dû être facturés à Mathieu Robillard et Jennifer Angiboust, les acheteurs.

Ces derniers étaient les clients qui avaient initialement mandaté le défendeur pour qu'il prépare et instrumente l'acte de vente de l'unité de condominium. [ 67 ] En définitive, de tout ce qui précède, le Tribunal arrive à la conclusion que la réclamation des demandeurs doit être accueillie seulement en

partie et que, dans les circonstances, vu le résultat modique de la demande judiciaire, chaque

partie devra assumer ses propres frais judiciaires. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la réclamation des demandeurs ; CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 199, 31$, avec les intérêts au taux de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter de la demeure, le 27 mars 2010, mais chaque

partie payant ses frais judiciaires. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Dates d'audience : 27 novembre 2012 et 4 juin 2013