2011 QCCQ 8900, 2011 QCCQ 8900

Jolicoeur c. Royal Lepage Val-d'Or 2000 inc. 2011 QCCQ 8900 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ABITIBI LOCALITÉ DE VAL-D'OR Chambre civile N° : 615-22-001687-101 DATE : Le 8 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE RENÉE LEMOINE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROGER JOLICOEUR Demandeur c. ROYAL LEPAGE VAL-D'OR 2000 INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I - INTRODUCTION [ 1 ] Le demandeur, monsieur Roger Jolicoeur, intente un recours en dommages et intérêts contre la défenderesse Royal Lepage Val-d'Or 2000 Inc., courtier immobilier ayant reçu le mandat de trouver une propriété au demandeur. [ 2 ] Il allègue que cette propriété était destinée à un usage commercial et que ce n'est qu'une fois la vente complétée qu'il a appris que le règlement municipal prohibait l'usage commercial pour cet immeuble.

Selon lui, les représentations des agents Lily Gagné et Réginald Breton l'ont induit en erreur, concernant la possibilité d'exploiter une clinique de massothérapie et de laserothérapie. [ 3 ] La défenderesse allègue n'avoir commis aucune faute pouvant engager sa responsabilité professionnelle.

La défenderesse estime que le demandeur aurait dû faire lui-même les vérifications auprès des autorités municipales pour connaître les servitudes administratives qui affectent l'immeuble. [ 4 ] De plus, la défenderesse oppose au demandeur une clause du contrat de vente, indiquant ce qui suit : "Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur." II – LES FAITS [ 5 ] Au cours de l'été 2007, le demandeur demandait à madame Lily Gagné, agente immobilière au sein de l'entreprise défenderesse Royal Lepage Val-d'Or 2000 Inc., de lui trouver une résidence à proximité du centre-ville de Val-d'Or. [ 6 ] À cette époque, le demandeur avait visité une résidence pour laquelle il n'avait pas déposé d'offre d'achat, en raison des nombreux travaux à effectuer sur cette propriété. [ 7 ] Au cours de l'été 2008, madame Gagné communiquait avec le demandeur, l'informant qu'elle avait une propriété unifamiliale, près du centre-ville de Val-d'Or. [ 8 ] Le demandeur précisa à madame Gagné qu'il souhaitait une résidence permettant un usage commercial, afin d'y établir un centre de massothérapie et de laserothérapie. [ 9 ] Le 19 juin 2008, madame Gagné faisait visiter l'immeuble sis au [...], à Val-d'Or, au demandeur.

Lors de cette visite, le demandeur indiquait clairement son intention d'effectuer des travaux pour permettre l'installation du commerce au second étage de la propriété. [ 10 ] Le même jour, le demandeur manifestait son intention de déposer une offre d'achat. Avant la signature de l'offre d'achat, le demandeur vérifiait que l'immeuble pouvait avoir une vocation commerciale. Madame Gagné vérifia auprès de l'agent inscripteur, monsieur Réginald Breton, également préposé de la défenderesse, lequel confirma que la 7 e Rue, et ce, jusqu'à la 1 ière Rue, était une zone commerciale.

Monsieur Breton confirmait également la présence de plusieurs commerces dans cette portion de rue.

[ 11 ] Selon madame Gagné, elle aurait demandé au demandeur s'il souhaitait que l'offre soit conditionnelle à une vérification auprès des autorités municipales, concernant les servitudes administratives. Cette offre aurait été déclinée par le demandeur. [ 12 ] Le demandeur et son fils indiquent plutôt que l'information leur a été transmise par l'agent inscripteur, monsieur Breton et que cette information était sans équivoque. La présence de commerces dans le secteur confirmait la vraisemblance de cette information et ne nécessitait pas d'autres vérifications.

III – QUESTIONS EN LITIGE [ 13 ] Le demandeur a-t-il un lien contractuel avec la défenderesse ou doit-il être considéré comme un tiers à son égard ? [ 14 ] La défenderesse a-t-elle commis une faute susceptible d'entraîner sa responsabilité ? [ 15 ] Dans l'affirmative, le contrat d'achat de l'immeuble signé par le demandeur peut-il dégager la défenderesse de sa responsabilité ? [ 16 ] Advenant que le Tribunal conclut à la responsabilité de la défenderesse, y a-t-il lieu d'octroyer des dommages à

titre de réparation et si oui, quel est le montant des dommages ? Le lien contractuel [ 17 ] En principe, lorsqu'un acheteur répond à la sollicitation d'un courtier immobilier et offre d'acheter un immeuble, il sera considéré comme un tiers, puisqu'il n'est pas

partie au contrat de courtage immobilier intervenu entre le vendeur et l'agent immobilier. [1] [ 18 ] Cependant, lorsqu'un acheteur sollicite un agent pour lui donner le mandat de trouver une propriété selon ses exigences, un lien contractuel s'établit entre l'agent et l'acheteur éventuel. [ 19 ] C'est précisément ce qui s'est produit dans la présente affaire, puisque le demandeur, monsieur Roger Jolicoeur, a sollicité madame Lily Gagné, agente immobilière, afin de lui trouver une propriété située près du centre-ville de Val-d'Or. [ 20 ] Au moment où madame Gagné a contacté monsieur Jolicoeur pour l'informer qu'elle avait peut-être des propriétés qui pouvaient l'intéresser, ce dernier l'aurait informée de la vocation commerciale que devait avoir l'immeuble, puisqu'il envisageait que son épouse et sa belle-fille puissent installer une clinique de massothérapie et de laserothérapie dans cet immeuble. [ 21 ] Bien que le contrat ne soit pas intervenu par écrit entre les parties, les services de madame Gagné ont été spécifiquement requis par le demandeur pour lui trouver une propriété.

Il s'agit d'un contrat de service régi par les dispositions du Code civil du Québec , aux articles 2098 et suivants. [ 22 ] L'

article 2100 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit : " 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure." [ 23 ] Les règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [2] prévoient certaines obligations d'informations, de vérifications et de conseils à l'égard des membres. [ 24 ] Il y a lieu de reproduire certaines dispositions : " 11. Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. (…) 22.

Le membre doit exécuter de façon prudente, diligente et compétente les obligations qu'il s'est engagé à remplir. À cette fin, il doit notamment faire preuve d'une disponibilité raisonnable, sinon désigner un autre membre pour le remplacer. 23. Le membre doit fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l'appréciation des services qu'il s'engage à rendre ou qu'il rend. 24. Le membre doit protéger et promouvoir les intérêts de son client tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi. 25.

Le membre doit, lorsque la protection des intérêts de son client ou de l'une des parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi l'exige, recommander à celui-ci d'avoir recours à un expert reconnu par la loi.

26. Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. 27. Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi ou l'objet même de cette transaction. 28.

Le membre doit informer son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. 29. Le membre doit, pour assurer la protection de son client et de toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi, veiller à ce que leurs droits et obligations soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté. [ 25 ] L'obligation de vérifier les renseignements fournis apparaît clairement à l'article 11, des règles de déontologie adoptées en vertu de la

Loi sur le courtage immobilier . [ 26 ] Cette obligation de vérification ne permettait pas au coutier de fournir des renseignements, par l'entremise de ses agents, sans en avoir vérifié l'exactitude. [ 27 ] En fournissant des renseignements erronés, ceux-ci commettaient une faute susceptible d'entraîner leur responsabilité.

Ce renseignement n'était pas anodin et avait beaucoup d'importance, dans la mesure où il avait été précisé à madame Gagné que l'immeuble était voué à une destination commerciale. [ 28 ] Le Tribunal partage l'opinion de l'auteur Jacques Deslauriers, lorsqu'il s'exprime concernant l'étendue de l'obligation du courtier immobilier : "Un courtier immobilier qui reçoit des honoraires importants pour représenter un client dans la négociation d'une vente immobilière ne peut se contenter de faire accomplir la plus grande

partie de son travail par son client, le vendeur ou par l'acheteur. Si ces gens font appel aux services d'un courtier, c'est qu'ils croient que son expertise pourra être utile. L'expertise d'un courtier ne se limite pas à installer une pancarte devant une propriété, à faire publier deux ou trois annonces dans un journal et à faire visiter quelques acheteurs potentiels.

Si c'était là l'unique responsabilité du courtier, il ne serait pas nécessaire pour les vendeurs de recourir à leurs services et de payer une commission importante." [3] [ 29 ] La défenderesse soutient qu'elle n'a pas l'obligation de vérifier et de dénoncer une servitude administrative.

Il y a lieu de préciser que cette affirmation est exacte, lorsqu'il s'agit d'un tiers acheteur, en particulier lorsqu'il n'y a pas eu de demande spécifique à cet effet. [4] [ 30 ] Il en va autrement lorsque les services du courtier ont été requis dans le cadre d'un contrat de service, dans le but spécifique d'acheter une propriété permettant un usage commercial. La responsabilité du courtier a été retenue dans l'affaire Chabot c. Ruel , en raison du fait qu'il n'avait pas vérifié l'exactitude des renseignements transmis.

Dans cette décision, le Tribunal précise que les acheteurs n'avaient pas à se renseigner auprès de la ville, si la réglementation municipale permettait l'utilisation de l'immeuble qu'ils projetaient lors de cette acquisition. Les acheteurs étaient justifiés de croire qu'ils pourraient continuer à opérer une résidence pour personnes âgées, comprenant 11 chambres.

Il s'agissait d'une considération importante de leur achat et le courtier avait l'obligation de vérifier l'exactitude des renseignements. [ 31 ] Le Tribunal conclut, dans la présente affaire, que le défaut du courtier de vérifier l'exactitude des renseignements transmis au demandeur constitue une faute du courtier, dans le cadre du contrat de service.

La clause du contrat de vente [ 32 ] Le courtier peut-il se rabattre sur une clause du contrat de vente, intervenu entre l'acquéreur et le vendeur, pour décliner sa responsabilité ? [ 33 ] Si le recours était dirigé contre le vendeur, cette question ne se poserait pas et il y aurait lieu de donner plein effet à cette clause, tel qu'il fut décidé dans Bouchard c. Demers . [5] [ 34 ] L'information transmise par le courtier immobilier est à l'origine de la signature de l'avant-contrat, signé par le demandeur le 19 juin 2008. Cette signature liait le demandeur dès le moment de son acceptation.

Même si le demandeur avait fait une vérification entre l'acceptation de l'offre d'achat et la signature du contrat de vente notarié, il n'aurait pu se soustraire à ses obligations.

Par conséquent, la faute commise par la défenderesse avait déjà entraîné les dommages. [ 35 ] Au surplus, la déclaration de l'acquéreur, disant qu'il avait vérifié auprès des autorités compétentes, n'exclut pas que cette vérification soit survenue par l'intermédiaire du courtier immobilier, qui a l'obligation déontologique de vérifier l'exactitude des renseignements qu'il transmet au public. [ 36 ] En conséquence, le Tribunal est d'avis que cette clause ne permet pas à la défenderesse de se dégager de sa responsabilité, pour la faute qu'elle a commise en fournissant des informations erronées.

Le montant des dommages [ 37 ] Suite aux amendements permis par le Tribunal, la réclamation du demandeur se détaille comme suit : - un montant de 3 300.00 $ pour perte de revenus de location de 550 $ par mois pour une période de 6 mois; - un montant de 2 500.00 $ pour travaux effectués pour opérer le commerce; - une somme de 6 000.00 $ pour les troubles et inconvénients occasionnés par a situation; - Pour un total de : 11 800.00 $. [ 38 ] Selon la preuve, le demandeur prévoyait installer une clinique de massothérapie et de laserothérapie, administrée par sa belle- fille et sa conjointe.

Cette entreprise est connue sous la raison sociale de Gestion P.F.J. Lors de l'achat, le demandeur prévoyait des travaux mineurs pour donner accès directement au commerce situé à l'étage. L'entreprise Gestion P.F.J. avait un bail qui se terminait à la fin du mois de septembre 2008. [ 39 ] Les travaux ont été entrepris le 10 septembre 2008, afin de rendre le local accessible pour y installer le commerce.

À cette date, le demandeur apprenait que la réglementation municipale ne lui permettait pas d'établir un commerce dans cette résidence. [ 40 ] À ce moment, il ne restait que 15 jours pour le renouvellement du bail du commerce et manifestement, il ne serait pas possible de faire une demande de modification auprès de la Ville dans un si court délai. [ 41 ] Le demandeur s'est donc adressé aux courtiers immobiliers, madame Lily Gagné et monsieur Réginald Breton, pour leur faire part de la situation. Monsieur Breton les a alors informés que l'immeuble ne pouvait servir qu'à des fins résidentielles.

Le demandeur mentionnait que l'immeuble ne répondait pas à ses besoins, sans une vocation commerciale. [ 42 ] Compte tenu des dépenses qu'il avait déjà encourues, soit les frais de notaire, la taxe de mutation, il leur proposait de remettre l'immeuble sur le marché immobilier pour sa revente, sans avoir à débourser la commission au courtier. Monsieur Breton et madame Gagné semblaient ouverts à cette proposition, mais ils devaient obtenir l'autorisation du courtier Royal Lepage.

Cette offre a été déclinée par la défenderesse Royal Lepage. [ 43 ] Le demandeur a donc dû modifier son projet initial et effectuer des travaux majeurs dans l'immeuble, afin de le rendre habitable pour son fils. Les travaux se sont échelonnés de septembre à avril 2008. [ 44 ] Le demandeur réclame une perte de revenus de location pour une période de six mois. Cette perte de revenus est effectivement justifiée, dans la mesure où entre le 1 er octobre 2008 et le mois d'avril 2009 l'immeuble n'a pu être loué, ni habité, compte tenu de la nécessité d'effectuer des travaux majeurs avant d'y aménager.

La perte des revenus de location est une conséquence directe de la faute commise par la défenderesse. [ 45 ] De l'avis du Tribunal, le demandeur a tenté de diminuer ses dommages en proposant de revendre l'immeuble, sans avoir à payer de commission sur la vente. Le demandeur, compte tenu des dépenses déjà encourues, a dû se résoudre à conserver l'immeuble et le rendre habitable pour des fins résidentielles. [ 46 ] En ce qui concerne la réclamation de 2 500.00 $, pour les travaux effectués pour exploiter le commerce, le Tribunal estime ne pas avoir de preuve prépondérante de ces dommages.

La preuve démontre que le demandeur a effectué des travaux pour aménager la résidence, à des fins résidentielles pour son fils et également réaménager le logement du sous-sol. Ces travaux ne peuvent être réclamés à la défenderesse. [ 47 ] D'une part, il ne s'agit pas de dommages directs et d'autre part, ces travaux ont certainement contribué à donner une "plus- value" à l'immeuble. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'octroyer de montant pour les travaux effectués par le demandeur. [ 48 ] Le demandeur réclame un montant de 6 000.00 $ pour troubles et inconvénients.

Le Tribunal reconnaît que la preuve permet de conclure que le demandeur a subi des inconvénients, en achetant un immeuble qui ne répondait pas à ses besoins. Le demandeur a dû réaménager la résidence, alors que son projet initial était d'aménager le local commercial et de prendre possession de la résidence, à des fins résidentielles, beaucoup plus tard. [ 49 ] Par ailleurs, il n'est pas en preuve que le demandeur a subi des pertes financières au-delà de ce que le Tribunal a déjà octroyé pour les pertes de revenus locatifs.

Le Tribunal estime qu'il y a lieu d'octroyer une somme de 1 500.00 $ pour compenser les troubles et inconvénients subis. [ 50 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 51 ] ACCUEILLE la requête introductive d'instance ; [ 52 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 4 800.00 $, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2009; [ 53 ] CONDAMNE la

partie défenderesse aux dépens.

__________________________________ RENÉE LEMOINE, J.C.Q. Me Lucien Cliche Pour le demandeur Me Jean-François Leclerc Pour la défenderesse Date d'audition : 15 avril 2011