2018 QCCA 235, 2018 QCCA 235

Société immobilière du Massif de Charlevoix inc. c. Collin 2018 QCCA 235 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009207-165 (200-17-020428-140) DATE : 31 JANVIER 2018 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU MASSIF DE CHARLEVOIX INC. APPELANTE – Défenderesse c.

ISABELLE COLLIN ÉRIC DEMEULE INTIMÉS – Demandeurs et BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE CHARLEVOIX II MIS EN CAUSE ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre le jugement de la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Michèle Lacroix), rendue le 7 janvier 2016, qui a annulé l’acte de vente intervenu entre les parties et l’a condamnée au remboursement de 817 518,93 $ et les dépens [1] . [ 2 ] Pour les motifs du juge Levesque auxquels souscrivent les juges Rochette et Ruel, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel pour partie; [ 4 ] MODIFIE les paragraphes 230 et 232 du jugement pour qu’ils soient ainsi rédigés : [230] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 9 146,97 $ représentant les frais d’acquisition de l’immeuble afférents à son annulation avec les intérêts et l’indemnité additionnelle à compter du 22 mai 2014; [232] Avec les frais de justice contre la défenderesse, sans les frais d’expertise. [ 5 ] LE TOUT , chaque

partie assumant ses propres frais de justice en appel. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. Me Ian Gosselin Me Marie-Hélène Caron Norton Rose Fulbright Canada Pour l’appelante Me Stéphane A. Pagé Bouchard, Pagé Pour les intimés

Date d’audience : 16 janvier 2018 MOTIFS DU JUGE LEVESQUE [ 6 ] L’appelante fait valoir que la juge de la Cour supérieure a commis plusieurs erreurs :

A) Elle aurait commis une erreur déterminante et manifeste, une question de fait, en concluant que les intimés ne disposaient pas, au moment de l’introduction de la demande, en juin 2014, d’un « accès skis aux pieds » à leur chalet;

B) Elle a commis une erreur de droit en concluant, au vu de la preuve, que « l’accès skis aux pieds » est une condition essentielle du contrat et que, cette condition n’étant pas remplie, l’annulation de la vente (les articles 1400 et 1407 C.c.Q .) est le remède approprié;

C) Elle a commis une erreur de droit en octroyant aux intimés des frais « encourus pour l’acquisition de l’immeuble » (42 187,32 $) sans avoir déduit une « indemnité de jouissance des lieux »;

D) Elle a commis une erreur mixte de fait et de droit en octroyant les intérêts au taux légal tant sur le prix de vente que sur l’indemnité relative aux frais encourus;

E) Elle a commis une erreur de droit en condamnant l’appelante « aux entiers dépens ». 1. LE CONTEXTE DE L’AFFAIRE [ 7 ] Les parties reconnaissent que les paragraphes 5 à 162 du jugement entrepris représentent fidèlement les faits à l’origine du litige.

En voici les grandes lignes. [ 8 ] Au cours de l’été 2012, les intimés, Isabelle Collin et Éric Demeule, s’intéressent au projet immobilier des « Chalets-forêt » proposé par l’appelante. [ 9 ] Au cours des discussions préalables à l’achat, ceux-ci s’entretiennent avec divers intervenants : Mélanie Gauthier, courtière immobilière responsable de la vente des chalets-forêt; Marco Blais, architecte auprès de ABCP architecture et directeur du projet chalets- forêt; et Jean Morency, président d’Eximm, soit la firme mandatée pour le développement et la gestion du projet immobilier des chalets- forêt du Massif. [ 10 ] Jusqu’à la signature de l’acte de vente, les communications [2] , la publicité consultée [3] et les plans [4] remis aux intimés confirment que l’emplacement du chalet bénéficiera d’un accès « ski-in/ski-out » leur permettant de se rendre aux pistes depuis leur îlot, et ce, « skis aux pieds ». [ 11 ] La preuve révèle qu’un nouveau tracé desservant le secteur des chalets-forêt est élaboré le 23 octobre 2013, mais ce dernier ne sera divulgué aux intimés que le 24 septembre 2014, soit après que les procédures judiciaires eurent été instituées [5] . [ 12 ] Le ou vers le 18 décembre 2013, les intimés signent l’acte de vente et de cession des droits emphytéotiques de leur « chalet- forêt » situé sur le territoire du Massif de Charlevoix, à la Petite-Rivière-Saint-François [6] .

Le 3 janvier 2014, le représentant de l’appelante le signe à son tour et l’acte est formellement conclu [7] . [ 13 ] Durant le temps des Fêtes, les intimés tentent de séjourner dans leur chalet, mais des problèmes d’approvisionnement en eau les empêchent d’en profiter convenablement. Ils communiquent avec Marco Blais qui se charge du problème.

Il ne sera cependant réglé qu’à la fin de l’été 2014, soit après la notification des procédures judiciaires [8] . [ 14 ] Le 8 février 2014, les intimés cessent de faire vie commune [9] . [ 15 ] Le 4 mars 2014, ils envoient une lettre adressée à Claude Choquette, président de la société appelante, et réclament l’annulation de la vente de leur chalet en raison des problèmes d’approvisionnement en eau et de la non-conformité de l’accès « skis aux pieds » [10] . [ 16 ] Le 21 mai 2014, ils signifient une mise en demeure à l’appelante pour les mêmes motifs [11] .

Ils quittent définitivement les lieux à cette époque. [ 17 ] Le 29 mai 2014, le procureur de l’appelante répond à la mise en demeure, en spécifiant entre autres que : En ce qui a trait à l’accès aux pistes de ski, notre cliente nous informe qu’il sera situé à distance de marche raisonnable du Chalet-Forêt G2 .

Notre cliente considère qu’elle aura ainsi rempli ses obligations et s’étonne que vos clients invoquent cette situation pour demander l’annulation de la vente. [12] [Je souligne] [ 18 ] Le 17 juin 2014, les intimés engagent leur recours en justice [13] . [ 19 ] Le 7 janvier 2016, le jugement entrepris est rendu et fait droit à la demande des intimés. L’annulation de la vente est prononcée et la restitution des prestations ordonnée.

[ 20 ] Le 29 janvier 2016, l’appelante fait appel de ce jugement par le dépôt d’une déclaration d’appel [14] . [ 21 ] Le 10 février 2016, les intimés déposent une demande en rejet d’appel et, le 4 avril 2016, une formation de la Cour (Gagnon, Morin, Levesque, jj.c.a.) la rejette sur vue du dossier. 2. LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 22 ] Après avoir exposé les faits d’une manière exhaustive, la juge de première instance résume les prétentions des parties. Selon les intimés, l’acquisition du chalet-forêt a été faite « avec la considération essentielle d’un accès skis aux pieds qu’ils n’ont pas obtenu » [15] .

Ce défaut leur permettrait de requérir l’annulation de la vente.

Selon l’appelante, cette obligation a été remplie, mais « la distance et l’emplacement ne conviennent tout simplement pas aux [intimés] » [16] . [ 23 ] Durant l’instruction, la juge procède à une visite des lieux afin d’apprécier la situation, notamment en ce qui a trait à la localisation du sentier, à sa structure et à la conformité qu’il peut avoir avec les représentations qui ont été faites aux intimés au moment de l’achat [17] . [ 24 ] Après avoir constaté l’état des lieux, elle rappelle l’état du droit en matière d’annulation de la vente et est d’avis que le seul point en litige est de déterminer si le consentement des intimés a été vicié à l’égard d’un élément essentiel de l’acte de vente [18] . [ 25 ] La juge écrit particulièrement ce qui suit : [171 La validité d’un contrat repose sur le consentement libre et éclairé donné par les parties.

Ce consentement peut être vicié par l’erreur sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. [172] La victime, invoquant l’erreur-vice de consentement, a le fardeau de prouver l’erreur et de démontrer qu’elle s’est trompée sur un élément déterminant pour elle-même et connu du cocontractant. [173] Pour justifier l’annulation du contrat, l’erreur doit porter sur une qualité expressément convenue entre les parties. [174] Lorsqu’il est évident que l’objet de la vente doit posséder une qualité substantielle, il n’est pas nécessaire de prouver que la victime de l’erreur a informé son cocontractant qu’elle recherchait cette caractéristique particulière. [175] Le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la victime qui invoque l’erreur-vice de consentement. [176] Les auteurs Lluelles et Moore résument les principes juridiques applicables lorsque la qualité du consentement donné est en jeu. 515.

Il ne suffit pas que deux parties aient donné leur consentement à la formation du contrat. Encore faut-il que ce consentement soit de qualité, c’est-à-dire qu’il représente réellement la volonté de chaque

partie et qu’il respecte leur intelligence. (…) À ce constat d’ordre objectif, il importe d’adjoindre une vérification d’ordre plus subjectif, en se posant la question : ce consentement a-t-il été « libre et éclairé »? C’est ce à quoi nous invite formellement le premier alinéa de l’article 1399. 517. La théorie des vices de consentement, qui a pour effet principal d‘anéantir juridiquement un contrat mal conclu (cf. art. 1407 et 1408) s’attache donc essentiellement à la psychologie des contractants. Mais cette nécessité de respecter la liberté et l’intelligence des parties n’est pas absolue. (…) 519.

Après avoir posé, à son premier alinéa, que le consentement doit être libre et éclairé, l’article 1399 énonce, à son second alinéa, les trois vices possibles de consentement, soit l’erreur, la crainte et la lésion. Ces vices du consentement peuvent mener à la nullité du contrat. ( Art. 1407 ) (…) 520. (…) Le Code distingue entre deux types d’erreur : l’erreur provoquée par un dol (une fraude) et l’erreur simple, respectivement traité par les articles 1401 et 1400 . [177] Comme l’écrit la Cour d’appel dans l’arrêt Lépine c. Khalid : [46] Une

partie peut obtenir l'annulation d'un contrat lorsque, même sans en subir de préjudice économique, elle a été induite à contracter par erreur à cause d'une déclaration mensongère de son cocontractant en l'absence de laquelle elle n'aurait pas contracté. Dol et erreur sont donc deux notions qui, bien que distinctes, opèrent souvent de concert. Aussi est-il utile en abordant le problème posé ici de garder deux sous-questions à l'esprit. L'intimé a-t-il contracté par erreur? Cette erreur est-elle la conséquence du dol des appelants? [178] L’

article 1407 C.c.Q. prévoit que la

partie dont le consentement est vicié à l’égard d’un élément essentiel du contrat, connu du contractant, peut demander la nullité du contrat. [179] Le Tribunal, saisi d’une demande de nullité pour erreur-vice de consentement, n’a pas le choix de la sanction.

Lorsque l’erreur est établie, il doit la sanctionner et il ne peut qu’annuler le contrat. [19] [Renvois omis] [ 26 ] Elle conclut que le sentier permettant d’accéder aux pistes de la montagne « skis aux pieds » constitue un élément essentiel du contrat et que l’erreur quant au consentement est non seulement démontrée de façon déterminante, mais elle est également corroborée par le témoignage de Mélanie Gauthier, soit la responsable des ventes au début du projet [20] . [ 27 ] La juge ne retient pas l’argument de l’appelante selon lequel l’accès « skis aux pieds » n’était pas une considération essentielle de la vente, et que c’est plutôt le divorce des intimés qui constitue la véritable raison de la demande d’annulation de la vente puisque « la dynamique a changé […] l’attrait de la montagne n’y est plus et […] ils ont décidé de vendre maintenant qu’ils n’y vont plus » [21] .

[ 28 ] La juge précise bien sa pensée en écrivant : [182] Il est déraisonnable de penser et de prétendre qu’un éventuel acheteur ou un acheteur sorte ou aurait dû sortir son compas pour analyser le dénivelé d’une pente, d’un chemin, d’un accès, pour vérifier si ce qui lui sera ou a été vendu est effectivement ce qui lui est représenté par les promoteurs et/ou vendeurs. [183] La publicité est attirante, les plans sont indicatifs et supportés par les représentations de Jean Morency et Mélanie Gauthier qui sont rassurantes. [184] Plusieurs plans ont été présentés par la Société à Éric Demeule et Isabelle Collin.

Tous avaient le même but, l’intention par la Société de vendre un chalet-forêt avec l’accès skis aux pieds. Éric Demeule et Isabelle Collin ne s’attendent pas à mettre leurs skis et partir en skis de leur galerie.

Ils s’attendent à obtenir ce pour quoi ils ont acheté suite aux représentations qui leur ont été faites par les représentants de la Société, supportées par un ou des plans qui ne cessent d’être modifiés. [185] Chaque îlot devait être desservi par un sentier qui menait à l’accès pour l’aller et le retour. [186] Je répète, ce n’est pas tant la distance du sentier ou la distance de l’accès pour l’aller et le retour qui comptent ou la durée pour s’y rendre, mais surtout l’existence même du sentier pour se rendre à l’accès. [187] Il n’a jamais été représenté à Éric Demeule ou à Isabelle Collin qu’ils devraient déboiser, défricher, éclaircir la forêt pour avoir accès aux pistes. […] [195] Éric Demeule est clair.

Si on lui avait représenté autres choses, Isabelle Collin et lui n’auraient jamais acheté. […] [197] Nulle part dans la convention d’emphytéose ou le règlement n’est écrit noir sur blanc ou implicitement que le propriétaire d’un espace privatif doit, à ses frais, se tailler un sentier lui-même pour se rendre à l’accès skis. […] [200] La visite des lieux démontre bien l’état du parcours à emprunter pour arriver au G-2.

Ce n’est pas la définition d’un sentier : « chemin étroit dans la nature qui ne laisse passage qu’aux piétons ». [201] Le but de l’achat est d’avoir une résidence haut de gamme offrant vue sur la montagne et accès skis aux pieds, tel que présenté dans la publicité et tel qu’il leur est représenté. […] [210] L'erreur doit être corroborée par celui qui l'invoque à moins que sa crédibilité ne soit supérieure à celle de son adversaire. [211] La corroboration du témoignage d’Éric Demeule s’est faite par les réponses aux questions données par Mélanie Gauthier dans l’interrogatoire après défense tenu le 17 décembre 2014 par les demandeurs. [212] À défaut de corroboration si tant est qu’elle soit nécessaire, ce qui suit étant écrit dans le plus grand respect, la crédibilité d’Éric Demeule est supérieure à celle de Marco Blais en tant que directeur du projet, ne serait-ce que par ses actions ou inactions, à savoir : - la confirmation du G-2 et le forage du puits à 360 pieds sans mention aux demandeurs de la date du forage le 14 décembre 2012; - l’existence d’un rapport de forage le 14 décembre 2012 sans le mentionner aux demandeurs qui se plaignent le 19 décembre 2013 de problème d’alimentation en eau; - l’ignorance de la manifestation du problème d’alimentation en eau le 19 décembre 2013; - le scellement du premier puits : Marco Blais attendait que les demandeurs le réclament, ce qu’ils avaient déjà fait; - la multiplication des plans dont celui élaboré en octobre 2013 présenté aux demandeurs en septembre 2014 après l’institution des procédures; et le plus important : - l’accès skis aux pieds.

Il est l’un des concepteurs du projet qui, pour mousser les ventes, présente et offre le projet comme étant « ski- in/ski-out » et témoigne par la suite que l’acheteur doit tailler son chemin pour atteindre l’accès aux pistes, alors qu’il est interdit pour un propriétaire d’un espace privatif de toucher à quelque arbre que ce soit sans l’autorisation du Massif.

Si l’intention de la Société était que l’acheteur devait se tailler un chemin, il eut été préférable de le publier et de l’exprimer très clairement. [213] Que ce soit par nonchalance, par négligence ou par surcharge de travail, un tel comportement affecte indéniablement la crédibilité. [214] Il n’y a cependant aucune mauvaise foi de la part des représentants de la défenderesse, de l’avis du procureur des demandeurs. [215] L'erreur ne se présume pas. Celui qui l'invoque doit offrir une preuve prépondérante de son existence.

[216] La Société prétend que l’accès skis aux pieds n’était pas une considération essentielle pour les demandeurs , que le problème d’eau étant réglé, ils n’auraient droit si tant est qu’à d’infimes dommages.

La Société prétend que le divorce des demandeurs est la véritable raison de la demande d’annulation, que la dynamique a changé, que l’attrait de la montagne n’y est plus et qu’ils ont décidé de vendre maintenant qu’ils n’y vont plus. […] [224] Les différents plans, tels le plan dans le « Master Plan », modifié par le plan de ABCP, modifié par le plan proposé aux demandeurs en septembre 2014, existant depuis octobre 2013, le parcours tracé par un ou des lièvres puis par messieurs Maltais et Brochu, emprunté lors de la visite des lieux et enregistré sur vidéo, ou celui réalisé durant le délibéré , ne font que démontrer que les représentations de la Société étaient bien celles comprises par les demandeurs, soit l’existence d’un sentier.

Ils ont dû se battre juridiquement pour revendiquer ce qu’ils étaient en droit d’obtenir.

La Société a fait trop peu trop tard. [22] [Je souligne; renvois omis] [ 29 ] La juge conclut que l’annulation de la vente doit être prononcée et condamne l’appelante à rembourser aux intimés le prix de vente ainsi que les frais d’acquisition : [226] Les demandeurs ont, de plus, droit au remboursement des frais encourus pour l’acquisition de l’immeuble totalisant 42 187,32 $ et se détaillant ainsi : - frais de notaire : 2 246,97 $; - frais encourus reliés à l’emprunt hypothécaire (à parfaire, s’il y a lieu) : 26 697,48 $; - pénalité pour remboursement avant terme de l’emprunt hypothécaire (à parfaire, s’il y a lieu) : 2 900 $; - frais d’assurance (à parfaire, s’il y a lieu) : 3 442,87 $; - frais communs : 6 900 $. [23] [Renvoi omis] 3.

LA NORME D’INTERVENTION [ 30 ] Les moyens soulevés par le pourvoi sont de trois ordres. Certains s’attaquent à des inférences strictement factuelles de la juge de première instance, alors que d’autres concernent des conclusions mixtes de fait et de droit, ou encore, de droit uniquement. [ 31 ] S’appuyant sur les enseignements de la Cour suprême dans l’arrêt Housen c. Nikolaisen [24] , notre Cour résume la norme d’intervention applicable à ces trois catégories de questions dans l’arrêt Manac inc./Nortex c.

The Boiler Inspection and Insurance Company of Canada [25] : [30] On peut résumer comme suit les différents volets de la norme d'intervention applicable aux cours d'appel : 1° une cour d'appel ne doit réviser les déterminations factuelles du juge de première instance que si ces déterminations (qui incluent les constats et les inférences de fait) sont substantiellement erronées, c'est-à-dire entachées d'une erreur manifeste et dominante ou, si l'on préfère, d'une erreur évidente et déterminante; 2° par contraste, une cour d'appel doit rectifier, selon la norme de la décision correcte, l'erreur de droit commise par le juge de première instance (ce qui appellera une rectification des conclusions affectées par cette erreur, le cas échéant); 3° lorsqu'il s'agit d'une véritable question mixte de fait et de droit, c'est encore la norme de l’erreur manifeste et dominante qui prévaut, « à moins que le juge de première instance n’ait clairement commis une erreur de principe isolable » en répondant à la question. [Renvoi omis] 4.

L’ANALYSE [ 32 ] Je note que la position de l’appelante a évolué depuis le jugement. Comme l’indique son mémoire, aux paragraphes 53 et suivants, elle ne semble plus contester que « l’accès skis aux pieds » est une condition essentielle du contrat.

Elle est plutôt d’avis que ses efforts, pendant l’instance, pour présenter un sentier acceptable, auraient dû convaincre la juge de ne pas prononcer l’annulation de la vente et, au pire, en prononcer la résolution pure et simple. ― Le moyen A) : La juge a-t-elle commis une erreur déterminante et manifeste, en concluant que les intimés ne disposaient pas, au moment de l’introduction de la demande, en juin 2014, d’un accès « skis aux pieds » à leur chalet. [ 33 ] En ce qui a trait à l’existence d’un accès « skis aux pieds », j’estime que l’appelante ne démontre pas d’erreur déterminante de la juge. [ 34 ] La juge retient qu’eu égard à la publicité, aux représentations et aux plans remis, les intimés sont justifiés d’avoir les attentes suivantes : (1) un accès à la montagne « skis aux pieds » depuis l’îlot G [26] ; (2) l’accès doit avoir un dénivelé négatif, et ce, autant pour l’aller que le retour [27] ; (3) le trajet doit être suffisamment large pour permettre le passage d’une motoneige [28] ; (4) il faut que ce soit sécuritaire [29] ; et (5) il n’est pas de la responsabilité des intimés de déboiser ou d’aménager leur propre sentier [30] . [ 35 ] Je crois utile de reproduire en

annexe les plans apparaissant aux pièces D-15, P-26 et P-27A qui présentent bien la situation. [ 36 ] Le trajet passant à travers l’îlot H a été exposé à la juge de première instance. Il s’agit du trajet de couleur bleue illustré sur la

pièce D-15 [31] de même que celui emprunté par le témoin Henrick Simard dans les vidéos intitulées « GOPR0085 » et « GOPR0086 », disponibles sur la pièce D-8 [32] . La juge de première instance l’a même emprunté lors de sa visite des lieux [33] . [ 37 ] Toutefois, à la lecture du jugement dont appel, il faut conclure qu’elle n’a pas retenu l’existence de ce trajet à

titre d’accès « skis aux pieds ». Il est vrai qu’elle ne se prononce pas explicitement sur ce point, en ne précisant pas ce qu’il faut entendre par « accès skis aux pieds ». Toutefois, la Cour suprême a déjà précisé que « [l]es juges de première instance ne sont pas non plus tenus d'analyser chaque argument ou problème allégué pour arriver à une conclusion en particulier […] » [34] .

À cet effet, l’appelante ne réussit pas à pointer une erreur manifeste permettant de revenir sur cette détermination qui s’infère du jugement. [ 38 ] Au contraire, l’argumentation de l’appelante ne démontre pas en quoi ce trajet est différent ou mieux aménagé que le sentier Maltais, soit celui qui n’a pas été jugé comme un accès valable par la juge de première instance.

Bien que l’accès à la « Pente de ski des chalets-forêt », depuis le chalet des intimés, soit plus court en traversant l’îlot H (environ 230 mètres [35] ) que par le sentier Maltais (environ 306 mètres [36] ), la distance ou la durée d’un tel accès n’a jamais été au cœur du litige. [ 39 ] Ensuite, le visionnement des vidéos « GOPR0085 » et « GOPR0086 » et le témoignage d’Henrick Simard permettent de constater que l’accès « skis aux pieds » entre l’îlot des intimés et la « Pente de ski chalets-forêt » est inexistant ou, au surplus, non garanti.

En effet, lorsque le témoin Simard quitte la « Pente » et entame la traversée de l’îlot H, il se trouve à skier sur la voie de circulation automobile [37] . À l’audience, la juge lui pose la question suivante quant à l’entretien de la route : Q Mais ce n'est pas l'idéal pour des skis, là, avec du sable? R Les chemins, on voit, ils ne sont pas enneigés, les côtes sont enneigées en hiver, les chemins c'est de la glace, là, qui est des fois propre, des fois moins, là.

Personnellement j'utilise mes skis, mais quelqu'un pourrait choisir de les enlever puis de les mettre à l'épaule, effectivement. [38] [ 40 ] Force est de reconnaître que la traversée de l’îlot H est à la merci des conditions d’entretien de la route durant l’hiver et peut présenter certains dangers compte tenu de la circulation automobile qui peut s’y faire. [ 41 ] Le témoignage même de M.

Maltais confirme la constatation de la juge que l’on ne peut voir le « sentier Maltais » comme un accès [39] . [ 42 ] Lors de son contre-interrogatoire, le témoin Maltais explique comment il a découvert « son » sentier : Q Et l'endroit que vous utilisez, vous, est-ce que quelqu'un vous a dit que c'est à cet endroit-là qu'il fallait passer ou est-ce qu'on vous a indiqué des endroits? Comment vous êtes venu à trouver ce sentier-là dans le bois?

R Bien, je suis là assez régulièrement, puis quand on ne fait pas de ski, comme je disais ma femme ne fait pas de ski, ça fait qu'on fait de la raquette, ça fait qu'on marche dans le bois, puis on... mon voisin aussi l'utilise. Ça fait que c'est un peu comme un chemin de... que les lièvres passent, si vous voulez, là, quand les lièvres passent là, là, on passe toute la gang, là! [...] Q Et donc, avec des voisins, vous avez découvert ce sentier-là, mais je comprends que ce n'est pas les gens du Massif qui vous ont dit : on a un endroit pour accéder à la ligne électrique, vous allez passer à tel endroit.

C'est vous qui avez découvert ce petit sentier-là... R Effectivement, oui. Q ... et que vous l'avez utilisé? R C'est ça. [40] [Transcription textuelle] [ 43 ] Enfin, il ne fait pas de doute que l’engagement de l’appelante d’améliorer l’accès entre la « Pente de ski des chalets-forêts » et l’îlot G ne visait que la conclusion en dommages et intérêts subsidiaire à l’annulation de la vente [41] . À cet effet, autant le procès-verbal d’audience [42] que les notes sténographiques vont en ce sens : LA COUR Il y a soit dans les possibilités, là, de ma décision, l'annulation ou la diminution... ou votre subsidiairement.

D'accord? Est-ce que je comprends dans la proposition de la défenderesse que si — cette proposition elle n'est uniquement que s'il y a entente avec les parties ou que je rends jugement, si je n'annule pas il y a une diminution et/ou, ou si je... qu'est-ce que...? Me GOSSELIN, défense Alors, j'y viens. [...] Oui oui, votre question est tout à fait opportune. C'est la raison pour laquelle j'ai demandé à monsieur Simard d'en faire un engagement judiciaire. [...] Si bien que vous avez à en prendre acte et le considérer aux fins de votre décision à être rendue. Donc, cette proposition vaut...

LA COUR Et c'est moi qui décide si elle est exécutée ou pas. S'il y a une annulation elle ne sera pas exécutée . Me GOSSELIN, défense Bien là, non, elle n'aura plus lieu de l'être . LA COUR C'est ça. Me GOSSELIN, défense Et si , pour les raisons que vous aurez à considérer, vous décidez qu'il n'y a pas lieu d'annuler, vous aurez à prendre acte d'un engagement judiciaire de la cliente... LA COUR Bien. Me GOSSELIN, défense ... à faire l'un ou l'autre des aménagements.

LA COUR Alors, nous allons noter au procès-verbal, pour être tous clairs, que l'engagement vaut, bien entendu, aux fins, je vais écrire, du subsidiairement. Me GOSSELIN, défense Voilà . [43] [Transcription textuelle; soulignements ajoutés] [ 44 ] L’appelante a longuement fait valoir, à l’audience tenue devant nous, la qualité des sentiers qui ont été aménagés après que les procédures judiciaires furent engagées.

Elle a fait référence, en les produisant sans opposition, à des vidéos réalisés le 31 décembre 2015 et le 1 er janvier 2016 : ces enregistrements vidéos font voir un skieur traversant le sentier Maltais, tel que réaménagé, de même que l’îlot H.

Cela constitue aux yeux de l’appelante une preuve éloquente de la qualité des sentiers aménagés et, partant, du respect de la condition essentielle de « l’accès skis aux pieds ». [ 45 ] Comme je l’ai mentionné précédemment, l’engagement que prend l’appelante pendant l’instance ne peut valoir que dans le cadre d’un jugement prononçant la résolution de la vente, ce qui n’est pas ici le cas. [ 46 ] Je crois bon d’ajouter que les vidéos qui nous ont été présentés, plutôt que de démontrer l’aspect adéquat et sécuritaire du sentier Maltais et du sentier de l’îlot H, viennent plutôt confirmer les perceptions de la juge de première instance : il est plutôt hasardeux de s’y aventurer et cela ne peut, de toute évidence, donner un accès « skis aux pieds » au chalet acquis par les intimés. [ 47 ] Ce moyen de l’appelante doit donc être rejeté. ― Le moyen B) : La juge a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que l’accès « skis aux pieds » est une condition essentielle du contrat et qu’en son absence il y a ouverture à l’annulation de la vente. [ 48 ] L’appelante soutient maintenant que, si elle n’a pas exécuté son obligation de fournir un accès « skis aux pieds », la seule sanction juridique applicable à son défaut est la résolution de la vente et les conséquences qui s’ensuivent.

Toutefois, puisqu’elle a substantiellement exécuté son obligation pendant l’instance en proposant un accès « skis aux pieds » acceptable à ses yeux, seuls des dommages peuvent lui être imposés. [ 49 ] Cette proposition peut être attrayante, mais elle ne résiste pas à l’épreuve des faits. [ 50 ] Dans la promesse d’achat signée par les intimés le 7 janvier 2013 et acceptée par l’appelante en date du 9 janvier 2013, la clause 3 intitulée « objet du contrat » renvoie au plan joint à l’annexe 1 de la promesse [44] .

Ce plan est identique à celui remis par Jean Morency aux intimés lors de la visite des lieux en octobre 2012 et illustre une arborescence de couleur bleue représentant les allers et retours en ski proposés [45] . [ 51 ] Bien que ce plan ne soit pas reproduit dans l’acte de vente du 3 janvier 2014, ce dernier comporte la clause suivante : 15.

DÉCLARATION RELATIVE À L’AVANT-CONTRAT Les parties conviennent que la présente cession de droits emphytéotiques est faite en exécution de la Promesse d’achat; en cas d’incompatibilité entre les dispositions de la Promesse d’achat et les dispositions des présentes, ces dernières prévaudront. [46] [ 52 ] Par conséquent, le plan annexé à la promesse d’achat signée le 7 janvier 2013 fait

partie intégrante de l’acte de vente et il est vrai d’affirmer que les deux parties s’entendent pour dire qu’il prévoit un accès « skis aux pieds ». [ 53 ] Cependant, dans les faits, le tracé proposé sur le plan n’a jamais été aménagé. L’appelante soutient tout de même avoir rempli ses obligations puisque l’arborescence bleue n’était qu’un tracé proposé par les architectes du projet [47] . Ainsi, que ce soit par le sentier Maltais, le sentier traversant l’îlot H ou par le chemin routier, les intimés avaient un accès « skis aux pieds » tel que prévu par l’acte de vente [48] . [ 54 ] À partir du moment où l’appelante affirme avoir rempli ses obligations, les intimés avaient deux choix :

(1) Prétendre que les accès tels que décrits précédemment ne correspondent pas au plan joint à la promesse d’achat et intégré à l’acte de vente, donc la théorie de l’inexécution contractuelle; ou

(2) Prétendre que ces accès ne représentent pas ce à quoi ils avaient consenti, donc la théorie de l’erreur-vice de consentement. [ 55 ] Les intimés ont choisi la deuxième option. Sans l’exprimer spécifiquement dans ces mots, c’est comme s’ils convenaient que le plan indique effectivement des « tracés proposés ». Cependant, les représentations faites leur ont laissé croire que ce sont ces tracés spécifiques qui seraient aménagés par l’appelante. [ 56 ] Ainsi, on se retrouve en plein cœur de la théorie de l’erreur pour vice de consentement, et non celle de l’inexécution

contractuelle : L’erreur est habituellement définie comme une représentation erronée de la réalité. L’erreur est une fausse représentation que se fait une personne de la réalité contractuelle dans laquelle elle s’est engagée.

Il y a absence de concordance entre les deux consentements . [49] [Je souligne] [ 57 ] En effet, l’appelante a conclu l’acte de vente avec la conviction que les trajets illustrés sur le plan n’étaient que des tracés proposés et que ce sont les acheteurs qui avaient la responsabilité de créer leur propre sentier [50] , alors que les intimés ont conclu le même acte de vente en croyant que l’appelante aménagerait les accès tels qu’illustrés sur le plan [51] , notamment en ayant un dénivelé négatif constant, une largeur permettant à une motoneige de passer, et ce, tout en étant sécuritaires [52] . [ 58 ] La situation serait différente si l’acte de vente avait prévu des modalités précises quant à l’aménagement des accès.

Par exemple, s’il était stipulé que les sentiers devaient avoir une largeur de deux mètres, mais qu’en réalité elle n’était que d’un mètre, le régime de l’inexécution contractuelle s’appliquerait, puisque les deux parties auraient expressément consenti à une largeur de deux mètres.

Or, ce n’est pas ce qui s’est produit en l’espèce puisque la preuve révèle que les deux parties n’ont pas consenti au même accès « skis aux pieds ». [ 59 ] Il vaut de préciser que la juge Lacroix considère fondamentalement que : [186] Je répète, ce n’est pas tant la distance du sentier ou la distance de l’accès pour l’aller et le retour qui comptent ou la durée pour s’y rendre, mais surtout l’existence même du sentier pour se rendre à l’accès. […] [224] Les différents plans, tels le plan dans le « Master Plan », modifié par le plan de ABCP, modifié par le plan proposé aux demandeurs en septembre 2014, existant depuis octobre 2013, le parcours tracé par un ou des lièvres puis par messieurs Maltais et Brochu, emprunté lors de la visite des lieux et enregistré sur vidéo, ou celui réalisé durant le délibéré , ne font que démontrer que les représentations de la Société étaient bien celles comprises par les demandeurs, soit l’existence d’un sentier.

Ils ont dû se battre juridiquement pour revendiquer ce qu’ils étaient en droit d’obtenir. La Société a fait trop peu trop tard. [53] [Je souligne] [ 60 ] La preuve ne permet pas d’établir, de façon prépondérante, ce que l’on doit entendre par l’expression « accès skis aux pieds ». Il faut toutefois convenir que la juge a considéré que devoir parcourir une distance de 306 m à pied ou skis à l’épaule [54] ne peut être vu comme établissant l’existence d’un tel accès. [ 61 ] Voici ce qu’en disait M.

Demeule, lorsqu’il a témoigné à l’audience : Me PAGÉ, demande Alors, quant à la réclamation, maintenant, docteur Demeule, vous demandez au Tribunal, vous, la remise, l’annulation du chalet. En principal, en demande principale, vous réclamez l’annulation du chalet. LA COUR L’annulation de la vente. Me PAGÉ, demande Oui, de la vente. LA COUR De la transaction. Me PAGÉ, demande Q R Pardon, annulation de la transaction. Pour quelle raison? En fait, on a acquis un chalet haut de gamme pour avoir accès au ski et avoir une bonne vue. Le point de la vue n’est pas du tout discuté aujourd’hui. On en est très satisfait.

Pour ce qui est de… d’un chalet avec un skis aux pieds, aujourd’hui je ne pense pas que je peux qualifier que je suis capable de faire du skis aux pieds à la résidence qu’on a livrée. Un skis aux pieds, je m’attends de pouvoir partir en famille, avoir un dénivelé négatif, de pouvoir le faire de façon sécuritaire. Il y a eu plusieurs délais, puis je ne pense pas que même en date d’aujourd’hui, j’ai été capable d’avoir quelque chose qui ressemble à ceci.

Donc, sur les représentations qui m’ont été faites, sur l’achat que j’ai fait, je voulais un chalet skis aux pieds, ça a été dès le début la pensée d’acquisition, sur l’ensemble du processus d’acquisition, vérifié à plusieurs reprises avec des plans, avec des représentants du Massif, avec des professionnels du domaine immobilier, avec des demandes répétées auprès des représentants du Massif eux- mêmes et, non, je ne suis pas capable d’avoir le bien pour lequel j’ai fait l’acquisition, en ayant fait un effort que je crois raisonnable. [ 62 ] Son témoignage n’a pas été contredit et a plutôt été corroboré, comme le retient la juge, par le témoignage de Mme Gauthier. [ 63 ] Ce moyen de l’appelante est donc rejeté. ― Le moyen C) : les dommages pour frais d’acquisition de l’immeuble

[ 64 ] La juge de la Cour supérieure a établi ces frais à 42 187,32 $ : [226] Les demandeurs ont, de plus, droit au remboursement des frais encourus pour l’acquisition de l’immeuble totalisant 42 187,32 $ et se détaillant ainsi : - frais de notaire : 2 246,97 $; - frais encourus reliés à l’emprunt hypothécaire (à parfaire, s’il y a lieu) : 26 697,48 $; - pénalité pour remboursement avant terme de l’emprunt hypothécaire (à parfaire, s’il y a lieu) : 2 900 $; - frais d’assurance (à parfaire, s’il y a lieu) : 3 442,87 $; - frais communs : 6 900 $. [55] [ 65 ] L’appelante fait valoir, sans justifier le fondement de sa prétention, que la juge a commis une erreur en n’arbitrant pas ces éléments des débours au regard d’une indemnité pour jouissance de l’immeuble. [ 66 ] L’appelante a tort de considérer que les intimés ont pu, d’une quelconque façon, bénéficier d’une jouissance paisible des lieux achetés.

Privés d’eau en quantité adéquate dès leur premier séjour en décembre 2013, ils ont été aux prises avec ce problème majeur jusqu’à ce qu’ils quittent définitivement les lieux à la fin du mois de mai 2014. [ 67 ] La sanction prévue en matière d’erreur-vice de consentement est la nullité relative de l’acte de vente ( art. 1407 et 1419 C.c.Q .). L’effet d’une telle nullité est la restitution des prestations ( art. 1422 C.c.Q .). [ 68 ] La restitution des prestations s’effectue de la manière prévue par articles 1699 et suivants C.c.Q .

Je reproduis les articles qui sont pertinents à l’étude de la présente affaire : 1699. La restitution des prestations a lieu chaque fois qu’une personne est, en vertu de la loi, tenue de rendre à une autre des biens qu’elle a reçus sans droit ou par erreur, ou encore en vertu d’un acte juridique qui est subséquemment anéanti de façon rétroactive ou dont les obligations deviennent impossibles à exécuter en raison d’une force majeure.

Le tribunal peut, exceptionnellement, refuser la restitution lorsqu’elle aurait pour effet d’accorder à l’une des parties, débiteur ou créancier, un avantage indu, à moins qu’il ne juge suffisant, dans ce cas, de modifier plutôt l’étendue ou les modalités de la restitution. 1699. Restitution of prestations takes place where a person is bound by law to return to another person the property he has received, either without right or in error, or under a juridical act which is subsequently annulled with retroactive effect or whose obligations become impossible to perform by reason of superior force.

The court may, exceptionally, refuse restitution where it would have the effect of according an undue advantage to one party, whether the debtor or the creditor, unless it considers it sufficient, in that case, to modify the scope or modalities of the restitution instead. 1700. La restitution des prestations se fait en nature, mais si elle ne peut se faire ainsi en raison d’une impossibilité ou d’un inconvénient sérieux, elle se fait par équivalent. L’équivalence s’apprécie au moment où le débiteur a reçu ce qu’il doit restituer. 1700.

Restitution of prestations is made in kind, but, if this is impossible or cannot be done without serious inconvenience, it may be made by equivalence. Equivalence is assessed as at the time when the debtor received what he is liable to restore.

1704. Celui qui a l’obligation de restituer fait siens les fruits et revenus produits par le bien qu’il rend et il supporte les frais qu’il a engagés pour les produire. Il ne doit aucune indemnité pour la jouissance du bien , à moins que cette jouissance n’ait été l’objet principal de la prestation ou que le bien était susceptible de se déprécier rapidement. Cependant, s’il est de mauvaise foi, ou si la cause de la restitution est due à sa faute, il est tenu, après avoir compensé les frais, de rendre ces fruits et revenus et d’indemniser le créancier pour la jouissance qu’a pu lui procurer le bien 1704.

The fruits and revenues of the property being returned belong to the person who is bound to make restitution , and he bears the costs he has incurred to produce them. He owes no indemnity for enjoyment of the property unless that was the primary object of the prestation or unless the property was subject to rapid depreciation.

If the person who is bound to make restitution is in bad faith or if the cause of the restitution is due to his fault, he is bound, after compensating for the costs, to return the fruits and revenues and indemnify the creditor for any enjoyment he has derived from the property. [ Je souligne ] [ 69 ] En l’espèce, l’appelante fait fi des impératifs de l’

article 1704 C.c.Q . Puisqu’il n’y a aucune preuve de mauvaise foi des intimés, que le chalet n’est pas susceptible de se déprécier rapidement et que la jouissance du bien n’est pas l’objet principal du contrat de vente [56] , la juge de première instance n’a pas erré en droit en ne leur imposant pas une indemnité de jouissance du chalet. [ 70 ] Je suis toutefois d’avis que les frais relatifs aux coûts des assurances (3 442,87 $) et ceux liés à l’emprunt hypothécaire et son remboursement (26 697,48 $ + 2 900 $) ne sont pas des frais qui peuvent être réclamés de la venderesse.

Il s’agit en effet, et au mieux, de frais indirects qui ne lui sont pas imputables. C’est d’ailleurs ce que reconnaissait, à bon droit, la juge Johanne April de la Cour supérieure du district de Beauce, dans un jugement récent [57] . [ 71 ] Les frais d’acquisition que devra rembourser l’appelante aux intimés sont donc établis à 9 146,97 $. [ 72 ] Cela règle implicitement le moyen relatif à la double imposition des intérêts invoqué par l’appelante. [ 73 ] Enfin, les parties reconnaissent que ce sont des dispositions du nouveau Code de procédure civile du Québec qui recevaient application à la date du jugement.

Il y a donc lieu de modifier le paragraphe 232 pour qu’il en fasse état. [ 74 ] Je propose donc d’accueillir l’appel pour

partie et de modifier les paragraphes 230 et 232 du jugement pour qu’ils soient désormais rédigés comme suit : [230] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 9 146,97 $ représentant les frais d’acquisition de l’immeuble afférents à son annulation avec les intérêts et l’indemnité additionnelle à compter du 22 mai 2014; [232] Avec les frais de justice contre la défenderesse, sans les frais d’expertise. [ 75 ] Le tout, chaque

partie assumant ses propres frais de justice en appel. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A.

ANNEXE A : Pièce P-26 Représentation du trajet initialement proposé (rose)

Trajet proposé

ANNEXE B : Pièce P-27A Représentation du sentier Maltais (rouge)

ANNEXE C : Pièce D-15 Représentation du sentier traversant l’îlot H (bleu) et du chemin routier (rouge)