2016 QCCQ 9121, 2016 QCCQ 9121

Roy c. Guillemette (Succession de) 2016 QCCQ 9121 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY LOCALITÉ DE MONTMAGNY N ° : 300-32-000144-151 D ATE : 23 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q., [JC2399] ______________________________________________________________________ ULDÉRIC ROY […] St-Paul-de-Montminy (Québec) […] Demandeur c.

SUCCESSION DE FEU MONSIEUR GUSTAVE GUILLEMETTE, représentée par madame Nancy Guillemette, […] St-Damien de Buckland (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, monsieur Uldéric Roy (monsieur Roy), réclame à la succession de feu monsieur Gustave Guillemette, ce dernier étant décédé le 2 juillet 2016, maintenant représenté, à la suite d’un avis de reprise d’instance, par sa fille, Nancy Guillemette, qui agit à

titre de représentant de la succession, 15 000 $ en raison de vices cachés qui affecteraient la maison acquise par monsieur Roy de feu monsieur Guillemette en 2015. LES FAITS [ 2 ] De 1977 jusqu’au 2 juillet 2015, feu monsieur Gustave Guillemette, est propriétaire d’une maison située au […] à St-Paul-de- Montminy. Celle-ci a été construite en 1956. Le sous-sol comporte une

partie finie sur une surface importante de celui-ci. [ 3 ] Au moment de la transaction entre les parties, le 2 juillet 2015, une déclaration du vendeur est complétée et feu monsieur Gustave Guillemette affirme qu’il y a déjà eu une infiltration d’eau au sous-sol. Il précise dans le document qu’il complète avec son courtier immobilier, monsieur Vital Morin, la

section D14 où il écrit qu’il y a eu une « légère infiltration (sous-sol) côté nord-ouest aucune accumulation d’eau (pompe est installee) » [Reproduction intégrale]. [ 4 ] Quoique la promesse d’achat comporte à son

article 8.1 la possibilité de faire une inspection de la maison par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans les dix jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat, il n’y a eu aucune inspection requise par monsieur Roy. Il affirme que c’est sa première maison qu’il acquiert. Il a, en 2015, 70 ans. [ 5 ] Peu de temps après l’acquisition, soit vers le 25 juillet 2015, monsieur Roy s’aperçoit en enlevant des biens qui n’avaient pas encore été retirés du sous-sol par monsieur Guillemette, qu’il y avait de la pourriture au bas des murs.

Après avoir enlevé ceux-ci et le plancher, il a constaté qu’il y avait de l’eau qui s’était infiltrée. [ 6 ] Monsieur Roy requiert la présence de feu monsieur Guillemette vers la fin juillet et ce dernier se rend sur les lieux. Aucune entente n’est prise entre les parties. [ 7 ] C’est dans ce contexte que le 17 août 2015, monsieur Roy transmet une lettre à feu monsieur Guillemette qu’il intitule « Avis de dénonciation ». Dans celle-ci, il écrit, entre autres :

[…] Je vous dénonce donc les vices suivants : 1. Pourriture du plancher au sous-sol 2. Pourriture des 2X3 »" (colombage) 4’ à la base des murs du sous-sol. 3. Cernes visibles sur les murs tout le tour du sous-sol.. 4. L’eau s’infiltre quand il pleut, à la base du solage dans les coins et ce problème est probablement dû à l’absence ou le bris du drain agricole de la maison. [ 8 ] Le 28 août 2015, par l’entremise de ses avocats, feu monsieur Guillemette répond à monsieur Roy.

Son avocate, M e Karine Rodrigue, écrit entre autres : […] Notre client a donc toujours agi de façon honnête et transparente à votre égard en vous dénonçant les problèmes antérieurs dont il avait eu connaissance relativement à la propriété qu’il vous a vendue. À la lumière de ce qui précède et selon les informations collectées à l’occasion de la visite effectuée par le représentant de notre client, M.

Guylain Chamberland, le 3 août dernier, les vices dénoncés à l’intérieur de votre avis de dénonciation étaient manifestement apparents . [ 9 ] Ainsi, il y a négation des vices cachés dénoncés par monsieur Roy. [ 10 ] Au mois d’octobre 2015, monsieur Roy requiert les services de monsieur Yoland Therrien qui est spécialiste en excavation et pose de drains agricoles. Celui-ci fait le travail requis au pourtour de la fondation et pose un drain agricole alors qu’il n’y en avait aucun auparavant. Il facture 6 585,17 $.

Les travaux ont également été complétés par Excavation Denis Rémillard inc. qui a facture, le 6 octobre 2015, 872,66 $ à monsieur Roy. Enfin, des matériaux ont été acquis chez Dynaco Rénovation au prix de 1 686 $. Selon la demande, le total de ces travaux a été de 9 431,26 $. [ 11 ] Monsieur Roy a également requis des soumissions pour refaire les murs et les planchers au sous-sol. Il réclame 5 568,74 $ quoique la soumission qu’il a obtenue est plus élevée, soit de 10 375,23 $.

Cette réduction est faite afin de respecter la somme totale pouvant être réclamée à la Division des petites créances, soit 15 000 $. [ 12 ] Celle-ci est réclamée par une mise en demeure transmise à feu monsieur Guillemette le 10 novembre 2015, par monsieur Roy. Aucune entente n’est intervenue entre les parties d’où le présent litige. LA QUESTION EN LITIGE La maison acquise par monsieur Roy de feu monsieur Guillemette, le 2 juillet 2015, comporte-t-elle des vices cachés et si oui, à quelle somme monsieur Roy a-t-il droit ? ANALYSE [ 13 ] La vente réalisée entre les parties a été faite avec la garantie légale.

Celle-ci comporte les conditions d’application décrites aux articles suivants du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 14 ] Tel qu’il appert des faits au dossier, monsieur Roy a dûment dénoncé ce qu’il considère être des vices cachés à la maison à feu monsieur Guillemette avant d’entreprendre toute réparation. [ 15 ] Le débat porte à savoir si les vices sont cachés ou apparents. [ 16 ] Lors de l’audition tenue le 15 août 2016, madame Nancy Guillemette ainsi que monsieur Guylain Chamberland, le neveu de feu monsieur Gustave Guillemette, témoignent, avec des photos à l’appui, qu’il y avait des cernes qui pouvaient être vus au sous-sol.

Or, il appert que ce sous-sol n’avait pas été entièrement vidé par feu monsieur Guillemette au moment de la prise de possession par monsieur Roy et qu’il n’était pas possible de voir ceux-ci à ce moment. Ce n’est qu’après avoir vidé le sous-sol de son contenu que les cernes sont

devenus apparents ainsi que la pourriture aux murs et aux planchers. [ 17 ] À la suite de la preuve présentée par chacune des parties, le Tribunal conclut qu’il retient le témoignage de monsieur Uldéric Roy et de madame Diane Roy qui ont souligné tous les deux l’état du sous-sol tant avant la vente qu’au moment où il y a eu prise de possession de la maison.

Le sous-sol étant plein d’objets encore propriété de feu monsieur Guillemette dans des endroits où il pouvait y avoir des cernes, monsieur Roy n’était pas en mesure de voir ceux-ci. [ 18 ] De plus, il a constaté la pourriture dans le coin nord-est du bâtiment, alors que la dénonciation faite par feu monsieur Guillemette dans sa déclaration du vendeur, énonce une infiltration d’eau dans la

partie nord-ouest. Il s’agit donc de deux endroits différents. [ 19 ] Monsieur Roy réclame 15 000 $, cette somme comprenant l’ensemble des travaux relatifs à la pose du drain agricole et à l’étanchéisation de la fondation. Ce montant inclut aussi une estimation des travaux à faire pour refaire le plancher et les murs au sous- sol. [ 20 ] Comme il est mentionné plus haut, le bâtiment érigé en 1956 ne comporte pas, même en 2015, de drain agricole. Monsieur Therrien qui a fait les travaux de pose de celui-ci affirme que l’eau s’infiltrait à l’intérieur du bâtiment depuis un certain temps, donc avant la vente.

Il semble que feu monsieur Guillemette ou sa fille, madame Nancy Guillemette qui ne vivait plus là depuis vingt ans, ne s’en sont pas aperçus. [ 21 ] Monsieur Therrien souligne que s’il y avait eu un drain agricole fonctionnel, il n’y aurait pas eu d’infiltration. [ 22 ] Par ailleurs, monsieur Gaétan Poitras, dont l’épouse est la cousine de la conjointe de monsieur Roy, a été présent au moment des excavations et il précise qu’il y avait aussi des trous dans le solage par lesquels on pouvait même passer une branche d’arbre compte tenu de la grosseur qu’ils avaient.

Il affirme que l’eau pouvait aussi s’infiltrer par ces endroits. Monsieur Therrien a bouché ces trous et des fissures qui ont été constatées autour du solage. Depuis ces réparations et la pose d’un drain agricole, il n’y a eu aucune infiltration d’eau. [ 23 ] Les travaux réalisés par monsieur Therrien ont donné une plus-value à la résidence, celle-ci n’ayant pas auparavant de drain agricole. D’autre part, s’il y en avait eu un, et que la fondation de la maison avait été réparée adéquatement, il n’y aurait pas eu d’infiltration d’eau.

Donc, des travaux étaient requis à cet égard. [ 24 ] Monsieur Roy réclame un total de 15 000 $, somme comprenant également une

partie de la soumission pour la réparation du sous-sol. [ 25 ] Tenant compte de l’ensemble des circonstances au dossier et de la plus-value donnée au bâtiment par le nouveau drain agricole, le Tribunal arbitre la somme réclamée à 8 000 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE la défenderesse, la succession de feu monsieur Gustave Guillemette, à payer au demandeur, monsieur Uldéric Roy, 8 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la date de la mise en demeure, soit le 10 novembre 2015, le tout avec les frais de justice de la demande de 200 $. PIERRE CODERRE Date d’audience : 15 août 2016