2023 QCCQ 7545, 2023 QCCQ 7545

Martel c. Marin 2023 QCCQ 7545 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : -32-702412-211 DATE : 25 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAROLINE MARTEL Demanderesse c.

VÉRONIQUE MARIN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Caroline Martel procède à l’acquisition, le 23 septembre 2020 [1] , d’un immeuble situé en la Municipalité de Saint- André-Avellin. [ 2 ] Cet immeuble, jusque-là la propriété de la défenderesse, Mme Véronique Marin, lui est vendu muni de la garantie légale de qualité, le tout pour une somme de 172 000$. [ 3 ] L’immeuble est une construction de 1968 [2] . Mme Marin en était elle-même propriétaire depuis 2014.

Elle procède à la réfection de la toiture dans l’année suivant son acquisition. [ 4 ] Comme nous le verrons plus en détail ci-après, Mme Martel découvre l’existence, le 26 février 2021, d’une importante infiltration d’eau provenant de la toiture puis de la baie window. Mme Marin en est rapidement avisée, dès le début du mois de mars 2021, et ce, par l’entremise des courtiers immobiliers ayant été impliqués lors de la vente. [ 5 ] Mme Martel procède à réaliser, par l’entremise de Construction Patrick Durocher, aux travaux visant à corriger diverses problématiques liées à la toiture.

Les travaux de ce dernier débutent le 21 mars suivant. [ 6 ] Ayant découvert une série d’autres éléments à corriger (solidité de la structure, problèmes électriques et ainsi de suite), l’entrepreneur s’affaire aux travaux correctifs dans les semaines suivantes. Il est établi que Mme Marin n’est pas avisée de l’existence de ces vices additionnels qui sont dorénavant reprochés à l’immeuble. [ 7 ] Une fois les travaux complétés, Mme Martel introduit, le 29 juin 2021, une Demande devant la Division des petites créances de la Cour du Québec.

Elle y réclame de Mme Marin la somme, en capital, de 8 200$. [ 8 ] Mme Marin conteste celle-ci, postulant avoir été mise devant le fait accompli quant aux travaux réalisés par l’entrepreneur mandaté par Mme Martel. [ 9 ] Voyons voir ce qu’il en est. ANALYSE - Les principes juridiques applicables [ 10 ] La réclamation de Mme Martel est de nature civile.

Il lui revenait donc d’en établir le bien-fondé, et ce, par l’entremise d’une preuve prépondérante [3] . [ 11 ] Une preuve, afin de se qualifier de prépondérante, doit être claire et convaincante [4] . [ 12 ] La Demande ici formulée par Mme Martel s’articule autour de la garantie légale de qualité, elle-même prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). Cet

article se décline ainsi : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 13 ] Un vice, pour qu’il puisse se qualifier de « caché », ne nécessite pas la preuve qu’il « fut caché » par le vendeur. [ 14 ] En effet, la garantie légale de qualité peut entrainer, en elle-même, la responsabilité d’un vendeur, et ce, même s’il ignorait tout de la réelle condition de son immeuble. [ 15 ] En fait, la connaissance, ou non, de l’existence d’un vice n’a d’impact que relativement au type de préjudice pouvant être réclamé par un acheteur, le tout conformément au libellé de l’

article 1728 C.c.Q. [ 16 ] En l’espèce, soyons clairs : le Tribunal ne doute pas que Mme Marin ignorait, au moment de la revente de son immeuble, l’existence des vices qui sont dorénavant reprochés. [ 17 ] Cependant, ce seul élément est en soi insuffisant afin de conclure au rejet de la Demande de Mme Martel. [ 18 ] L’arrêt de la Cour d’appel du Québec, dans Leroux c. Gravano [5] , réitère en ces termes les critères spécifiquement applicables en la matière : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 19 ] Quant au caractère juridiquement caché ou non d’un vice, le Tribunal doit s’attarder à établir ce qu’un acheteur raisonnablement prudent et diligent de même compétence aurait découvert [6] .

Il s’agit d’un test objectif [7] . [ 20 ] Par ailleurs, il est établi que l’acheteur qui découvre un vice et qui souhaite invoquer l’application de la garantie légale de qualité (communément appelée la garantie contre les vices caché

s) doit en dénoncer l’existence à son vendeur. Cette dénonciation et la mise en demeure conséquente doivent être reçues par le vendeur, et ce, avant la réalisation des travaux correctifs. [ 21 ] Certes, certaines exceptions existent quant à ce principe solidement ancré, mais la règle demeure. [ 22 ] L’

article 1739 C.c.Q. énonce d’ailleurs ce qui suit : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 23 ] Ces principes ainsi exposés, comment ceux-ci s’arriment-ils à la trame factuelle ici pertinente? - L’application des principes aux faits du présent dossier [ 24 ] D’entrée de jeu, le Tribunal précisera que Mme Martel se qualifie, à la lumière de l’ensemble des circonstances, d’acheteuse prudente et diligente. [ 25 ] En effet, celle-ci procède à deux visites. Elle est accompagnée, lors de la première, du courtier immobilier Yves Legault. M.

Legault est le courtier inscripteur de la propriété, étant dûment mandaté par Mme Marin . [ 26 ] Mme Martel produit alors une promesse d’achat [8] , elle-même conditionnelle à la réalisation d’une inspection préachat. Elle mandate l’inspecteur Steve Charbonneau. Ce dernier, tel qu’il appert de son rapport [9] , procède à une inspection d’une durée de deux heures et demie. Mme Martel l’y accompagne. [ 27 ] M. Charbonneau lui remet peu de temps après un rapport s’étalant sur 37 pages. Mme Martel confirme en avoir pris connaissance en temps opportun.

Il lui précise, entre autres choses, qu’il n’a pas perçu quelconque signe d’infiltration d’eau ou de condensation au niveau des plafonds intérieurs [10] . [ 28 ] M. Charbonneau précise également, à même son rapport, que les bardeaux de toiture auraient été installés en 2014. Il y mentionne « qu’aucune anomalie » n’est visualisée quant à ceux-ci [11] . [ 29 ] Le rapport, en page 35, conclut en notant l’existence de quelques problématiques que M. Charbonneau qualifie lui-même de mineures. [ 30 ] La Déclaration du vendeur est également révisée, en temps opportun, par Mme Martel.

Rien de particulièrement inquiétant n’y apparait. [ 31 ] La prise de possession de l’immeuble survient le 23 septembre 2020. [ 32 ] Tout se déroule bien jusqu’au 26 février suivant. Mme Martel y découvre alors une bonne quantité d’eau se retrouvant sur le bois-franc situé dans son salon. Elle constate alors que l’eau pénètre par l’entremise de sa baie window, le tout en provenance de la toiture en pente située non loin.

[ 33 ] Mme Martel ne perd pas de temps. Elle en avise très rapidement la courtière immobilière l’ayant assisté dans le processus d’achat, une dénommée Josée Gosselin. Celle-ci lui mentionne l’importance d’entrer en contact rapidement avec Mme Marin. Elle lui propose de procéder par l’entremise du courtier immobilier de cette dernière, soit donc M. Yves Legault. [ 34 ] Mme Gosselin transmet un courriel à M. Legault. Ce dernier le confirme d’ailleurs au cours de son témoignage rendu devant le Tribunal. Le courriel note clairement la problématique liée à cette importante infiltration d’eau. [ 35 ] M.

Legault confirme avoir transmis diligemment ce courriel à Mme Marin. Il communique d’ailleurs directement avec elle, par voie téléphonique, peu de temps après, et ce, afin de connaitre ses intentions quant à cette problématique dénoncée par Mme Martel. [ 36 ] M. Legault précise que Mme Marin semble être sous le choc. Elle est surprise de cette révélation liée à l’infiltration d’eau. Elle rappelle qu’elle n’a jamais eu de problématique avec la toiture et avec cette baie window. [ 37 ] M.

Legault, on doit le noter, contresigne, le 31 mai 2023, une Déclaration pour valoir témoignage, et ce, à la demande de Mme Martel. Au final, il témoignera, lors du Procès, à la demande de Mme Marin. [ 38 ] Quoi qu’il en soit, la Déclaration pour valoir témoignage qu’il paraphe est particulièrement révélatrice de la nature de la discussion qu’il a, au début du mois de mars 2021, avec sa cliente, Mme Marin. La Déclaration se lit, intégralement, ainsi : Je déclare avoir communiqué avec Mme Marin par téléphone suite à l’appel de Mme Martel pour l’informer de l’incident.

Je lui ai demandé de communiquer avec Mme Martel par téléphone. Mme Marin semblait réticente et ne pas vouloir collaborer pour aider à cette situation. Je n’ai pas donné le numéro de Mme Marin à Mme Martel car je n’avais pas son accord. J’ai recontacté Mme Martel en lui disant que j’avais donné les informations à Mme Marin mais qu’à cette étape je ne pouvais plus aider. [ 39 ] Cela dit, la version offerte par M. Legault lors de son témoignage est passablement différente. [ 40 ] En effet, M. Legault tente de nuancer l’apparente clarté de sa Déclaration pour valoir témoignage. M.

Legault mentionne que Mme Marin ne semblait pas vouloir s’impliquer « tout de suite » considérant qu’elle était surtout « sous le choc ». [ 41 ] M. Legault ajoute qu’il aurait informé Mme Martel de cette apparente ambivalence de la part de sa cliente. Mme Martel nie catégoriquement une telle assertion. [ 42 ] M. Legault précise également que Mme Marin l’aurait recontacté, environ 2 semaines plus tard, afin de l’informer qu’elle souhaitait, au final, s’impliquer dans la solution de la problématique alors connue quant à l’immeuble.

Il ajoute, bien qu’il mentionne ne pas en être certain, qu’il aurait alors recommuniqué avec Mme Martel afin de l’en informer. Mme Martel, encore une fois, précise que cette seconde discussion n’a jamais eu lieu. [ 43 ] En fait, cette version proposée au Procès par M. Legault s’arrime fort mal avec plusieurs autres éléments de preuve. D’ailleurs, M. Legault précise lui-même qu’il n’est pas certain d’avoir eu cette seconde ronde de discussions tant avec Mme Marin qu’avec Mme Martel. [ 44 ] Mme Marin, pour sa part, ne se souvient que d’ une conversation avec M.

Legault qui soit postérieure à la vente. [ 45 ] Par ailleurs, le témoignage de Mme Martel est livré avec aplomb. M. Legault ne l’a pas recontacté, dit-elle, pour lui préciser que Mme Marin – finalement – voulait collaborer à la réparation de la problématique liée à l’infiltration d’eau. [ 46 ] D’ailleurs, il est surprenant que ces importants développements dans la chronologie pertinente n’apparaissent nullement de la Déclaration pour valoir témoignage préparée et signée par M.

Legault. [ 47 ] Mais il y a plus. [ 48 ] Mme Martel précise au cours de son témoignage, ce qui est d’ailleurs spécifiquement confirmé par M. Legault, que ce dernier, lors de leur discussion survenant au début du mois de mars, la réfère à un entrepreneur qu’il connait et qu’elle pourrait mandater afin de réaliser les diagnostics appropriés et les travaux correctifs nécessaires. [ 49 ] Au final, cet entrepreneur ne sera pas retenu par Mme Martel, car celui-ci ne détenait nulle qualification liée à la RBQ. [ 50 ] Quoi qu’il en soit, le fait pour M.

Legault de référer Mme Martel à cet entrepreneur tend à démontrer que le message qu’il livre à cette dernière est que Mme Marin nie responsabilité et qu’elle n’a nullement l’intention de s’impliquer quant à la potentielle solution. [ 51 ] En effet, pourquoi alors recommander à Mme Martel le nom de cet entrepreneur si Mme Marin, au contraire, a laissé la porte ouverte afin d’aller constater la problématique? Poser la question est y répondre. [ 52 ] Ainsi, il apparait peu probable, voire invraisemblable, que M.

Legault ait précisé à Mme Martel que sa cliente était tout simplement sous le choc et qu’il était possible, voire probable, qu’elle souhaite s’impliquer peu de temps après, une fois « le choc passé ». [ 53 ] D’ailleurs, M. Legault confirme ne pas avoir mentionné à Mme Marin qu’il allait (ni qu’il avait) recommander à Mme Martel le nom d’un entrepreneur afin qu’elle puisse procéder elle-même aux correctifs.

[ 54 ] Certes, Mme Marin réfère le Tribunal à cette lettre, apparemment datée du 6 mars 2021 [12] , adressée à Mme Martel, qui précise notamment ce qui suit : Mon mari se propose de venir voir de quoi il retourne et de procéder aux réparations nécessaires, dans la mesure du possible, car il a une entreprise de rénovation, et ce, selon vos disponibilités. Merci de me revenir sur le sujet. [ 55 ] Cela dit, cette lettre ne fut transmise que par courrier ordinaire. Aucune preuve de réception n’est produite.

D’ailleurs, Mme Martel précise n’avoir reçu copie de cette lettre qu’en aval de toute cette situation, et ce, lors des échanges entre les avocats respectifs des parties. [ 56 ] Ce propos de Mme Martel retient l’adhésion du Tribunal. [ 57 ] Le Tribunal ne doute pas que Mme Martel aurait modulé son comportement subséquent si elle avait appris, avant même la réalisation des travaux (qui débutent pour leur

part le 22 mars suivant), que Mme Marin souhaitait faire

partie de la solution. [ 58 ] Surtout, comme nous le verrons, considérant que les travaux débutant le 22 mars 2021 mettent en lumière l’existence de problématiques autres que celles reliées à la toiture et à cette infiltration d’eau. [ 59 ] Considérant l’admission – tant de M.

Legault que de Mme Marin – à l’effet qu’ils ont été informés, en temps opportun, de la problématique liée à l’infiltration d’eau, il revenait à Mme Marin d’entrer en contact valablement avec Mme Martel afin de l’informer de son intention. [ 60 ] Cela n’a tout simplement pas été fait. [ 61 ] Mme Marin, si elle le souhaitait, aurait pu communiquer par voie téléphonique avec Mme Martel, le numéro téléphonique de celle-ci apparaissant spécifiquement de la Promesse d’achat [13] . [ 62 ] À la lumière de l’ensemble des circonstances, le Tribunal retient le témoignage de Mme Martel quant à la chronologie des événements, à savoir : - M.

Legault, lors de sa seule discussion avec elle qui soit postérieure à la vente, lui mentionne que Mme Marin n’offrira pas de collaboration, qu’elle ne peut rien faire, qu’elle n’a plus la facture de l’entrepreneur ayant procédé à la réfection des bardeaux de la toiture et qu’elle ne se souvient plus de l’identité de cet entrepreneur; - M. Legault lui mentionne également que Mme Marin n’entrera pas en contact avec elle, ayant demandé à cette dernière s’il pouvait transmettre son numéro de téléphone à Mme Martel. Mme Marin lui répond par la négative; - Mme Martel propose alors à M.

Legault que celui-ci transmette à Mme Marin son numéro de téléphone. La réponse de M. Legault est claire : « Elle ne vous téléphonera pas ». [ 63 ] Bref, le Tribunal retient de la preuve que M. Legault, agissant clairement ici à

titre de mandataire de Mme Marin , a communiqué l’information qu’il avait reçu à ce moment, à savoir que cette dernière ne souhaitait tout simplement pas s’impliquer quant à cette problématique d’infiltration d’eau. [ 64 ] Dans ces circonstances, Mme Martel pouvait agir de manière conséquente et mandater l’entrepreneur dont elle retient les services. [ 65 ] Cette conclusion s’arrime d’ailleurs avec le témoignage du conjoint de Mme Marin, soit M. Richard Labrosse. En effet, celui-ci mentionne que l’option d’aller visiter « sur place » est « tombée à l’eau ».

« Il n’y a rien qui a été fait », résume-t-il. [ 66 ] Le Tribunal est donc d’opinion, à la lumière de l’ensemble des circonstances, que la problématique liée à l’infiltration d’eau fut valablement dénoncée, et par écrit [14] d’ailleurs [15] , à Mme Marin. [ 67 ] Certes, et comme nous le verrons, les problématiques rencontrées varieront sensiblement dans le temps.

Cela dit, le processus lié à cette dénonciation relative à la structure de la toiture fut valablement réalisé par Mme Martel, bien que par personne interposée. [ 68 ] Qu’en est-il des travaux réalisés? [ 69 ] L’entrepreneur Patrick Durocher, de l’entreprise de construction du même nom, supervise l’ensemble des travaux réalisés dans l’immeuble de Mme Martel. La facturation détaillée de ce dernier est produite au dossier [16] . [ 70 ] M. Durocher produit une Déclaration pour valoir témoignage afin d’expliquer les différents travaux effectués.

Cette Déclaration est ainsi rédigée : J’ai été contacté par Mme Martel suite aux dégâts à réparer et j’ai débuté les travaux dans la semaine du 22 mars 2021. En ouvrant les murs j’ai constaté que l’isolation de la toiture était déficiente et que ceci avait causé l’infiltration d’eau. Il y avait aussi des fourmis. J’ai ainsi ouvert et dû refaire tout le plafond cathédrale ainsi que le mur où l’eau avait pénétré. Au vide sanitaire, j’ai constaté que le plancher du salon devait être solidifié car les planches de 2X8 n’y étaient presque plus appuyées, j’ai donc installé un support préventif. J’ai dû ouvrir une

partie du toit à l’entretoit « non-cathédrale » près du foyer pour constater qu’il n’y avait pas eu d’infiltration d’eau mais que l’isolation ainsi que l’électricité (lumières encastrées) étaient non-réglementaires. J’ai donc contacté un électricien pour remettre des lumières appropriées. Lors de sa visite, celui-ci a constaté plusieurs lacunes électriques qu’il a aussitôt corrigés vu les risques élevés d’incendie. Plinthes et thermostats non-conformes (industriels) à la cuisine, circuits électriques non-conforme dans la

chambre des maitres. Sur la toiture j’ai ajouté des noues qui étaient inexistantes afin de prévenir l’entrée d’eau à cet endroit. [ 71 ] La preuve démontre de manière claire et convaincante que les vices associés à la toiture se qualifient assurément de vices cachés.

Il apparait de la preuve que l’isolation déficiente et l’inexistence de noues au niveau de la toiture ont toutes deux contribué à l’existence de cette importante infiltration d’eau. [ 72 ] Ces éléments, dans les circonstances du présent dossier, ne pouvaient pas être découverts, en amont de la vente, par un acheteur agissant de manière raisonnablement prudente et diligente.

Rien dans le rapport de l’inspecteur Steve Charbonneau ne soulève quelconque indice pouvant laisser transparaitre l’existence d’un tel problème. [ 73 ] Les vices en question associés à la toiture se qualifient de graves et d’antérieurs à la vente. Ceux-ci étaient inconnus, au moment de la vente, de Mme Martel et ils furent valablement dénoncés, en temps opportun, avant la réalisation des correctifs.

Il s’agit ici de vices cachés. [ 74 ] Ceci étant dit, la situation est bel et bien distincte en ce qui concerne les autres problématiques apparaissant de la Déclaration pour valoir témoignage de l’entrepreneur Durocher. [ 75 ] En effet, comme nous l’avons vu, ce dernier découvre une série d’autres problématiques, et ce, une fois les travaux entamés quant à la toiture et quant aux réparations réalisées à l’intérieur de l’immeuble (murs et plafond). [ 76 ] Ces autres problèmes concernent l’électricité, la nécessaire solidification de la structure, le foyer, et ainsi de suite. [ 77 ] Le Tribunal constate que cette autre portion de la réclamation de Mme Martel est passablement plombée par diverses problématiques. [ 78 ] Tout d’abord, il apparait d’une lecture attentive du rapport d’inspection préachat de M.

Charbonneau, que ce dernier réfère à divers éléments – apparents – qui pouvaient mériter une attention particulière. [ 79 ] En effet, le rapport d’inspection préachat réfère d’ailleurs – en lien avec la structure – à un « risque d’affaissement » bien que ce risque soit lui-même qualifié de « très faible [17] ». Ceci dit, Mme Martel reconnait, en toute transparence, que M. Charbonneau lui avait suggéré de faire appel à un ingénieur en structure [18] pour vérifier le tout.

Cette démarche additionnelle n’aura pas été faite. [ 80 ] Par ailleurs, Mme Martel précise, au cours de son témoignage, que tout ce qui concerne le « foyer et les lumières » que « ce n’est pas ça qui causait problème ».

Bref, à sa face même, le critère lié à la nécessaire gravité du vice n’est pas ici rencontré quant à ces deux éléments. [ 81 ] Par ailleurs, et quoi qu’il en soit, il est indéniable ici qu’aucune dénonciation ne fut transmise – de quelconque façon, ni verbalement ni par écrit, ni par personne interposée – concernant l’ensemble des problématiques à l’exception de celles relatives à la toiture. [ 82 ] Or, le principe voulant qu’une dénonciation soit transmise en temps opportun, avant la réalisation des travaux, demeure d’actualité. [ 83 ] Le Professeur Jacques Deslauriers, dans son traité intitulé Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service [19] , le précise d’ailleurs ainsi : 619. (…) Si la dénonciation est incomplète, il faut donc la parfaire pour que le vendeur ait l’opportunité de constater les correctifs nécessaires.

L’acheteur peut toutefois être excusé en cas d’urgence. Si en remédiant au premier défaut, un autre défaut est découvert pour lequel le vendeur doit aussi la garantie, il faudra lui expédier un nouvel avis faisant état du défaut additionnel découvert . [20] [Le Tribunal souligne] [ 84 ] La Cour d’appel, dans l’arrêt fréquemment cité de Bérubé c. Lemay [21] , abonde dans le même sens.

La Cour y rappelle d’ailleurs que le défaut pour un vendeur de se manifester, voire son refus d’obtempérer, et ce, concernant une plainte particulière ne libère le créancier de l’envoi d’une mise en demeure que pour cette plainte [22] . [ 85 ] Bref, il revenait à Mme Martel de s’assurer de dénoncer, en temps opportun, à Mme Marin la découverte de l’ensemble des autres vices qu’elle reproche dorénavant à l’immeuble. [ 86 ] Certes, le Tribunal ne doute pas qu’il pouvait être utile, voire opportun, de procéder aux correctifs, et ce, dès que possible.

Cependant, l’exception liée à l’urgence des travaux exige plus. [ 87 ] La jurisprudence a défini ce qui doit être entendu comme constituant – dans un tel contexte - des travaux d’urgence .

En effet, pour réussir dans une telle démonstration, la preuve doit établir l’existence d’un élément de dangerosité, de risque réel de détérioration ou de perte du bien justifiant ainsi une réparation extrêmement rapide et immédiate [23] . [ 88 ] Afin de démontrer l’existence d’une telle situation d’urgence, Mme Martel devait donc établir, en l’espèce, que la situation était telle – objectivement parlant – qu’elle n’avait aucun autre choix que de procéder très rapidement aux autres travaux correctifs effectués. [ 89 ] Ainsi, Mme Martel devait établir que même le délai normalement requis afin d’aviser valablement Mme Marin aurait pu être problématique vu le risque imminent de détérioration de l’immeuble.

L’existence d’un péril doit être démontrée [24] . [ 90 ] Cette preuve n’est pas ici faite. La preuve soumise ne peut se qualifier de prépondérante quant à l’existence de ce péril immédiat justifiant de passer outre à la nécessité de transmettre une dénonciation à Mme Marin.

[ 91 ] Simplement dit : Mme Martel aurait dû s’assurer de dénoncer de telles découvertes, et ce, en temps opportun. Mme Marin a raison de postuler, du moins en ce qui concerne ces éléments, qu’elle fut placée « devant le fait accompli ». [ 92 ] La preuve ne démontre pas, quant à ces autres items, que Mme Marin se retrouvait en situation de demeure de plein droit [25] .

Le fardeau de démontrer l’une ou l’autre des situations permettant de passer outre à cette exigence de dénonciation reposait sur les épaules de Mme Martel [26] . [ 93 ] Le Tribunal est d’opinion que Mme Martel n’a pas rencontré le fardeau de preuve qui était le sien quant aux divers éléments reprochés, à l’exclusion des vices reprochés à la toiture, à la structure de celle-ci et à son isolation. [ 94 ] Reste donc à établir l’indemnisation précise devant être accordée en lien avec les vices cachés liés à la toiture. - La quantification de l’indemnisation devant être prononcée [ 95 ] La facture totale [27] soumise au soutien de la Demande se chiffre à la somme de 8 193,87$.

La description des travaux réalisés par Construction Patrick Durocher se détaille ainsi : Ajouter noue d’acier à la toiture. Installer mur porteur dans le vide sanitaire. Installer un linteau au-dessus fenêtre salon. Remplacer montants endommagés mur salon remplacer 3 encastrés non-conformes salon. Remplacer plinthe électrique et thermostat cuisine. Modifier circuit électrique chambre des maîtres. Ajouter et corriger isolation entretoit salon pose de gypse, tirage de joint, peinture salon.

Matériaux et main-d’œuvre. [ 96 ] Le Rapport d’activités note que le coût de la main-d’œuvre œuvrant sous la gouverne directe de M. Durocher totalise 3 375$, soit 45 heures à un taux horaire de 75$. [ 97 ] Quant aux fournisseurs et/ou sous-traitants, qui sont au nombre de six, leur facturation est ainsi ventilée : 1. Groupe Yves Gagnon : 924,82$; 2. Toitures VIP : 574,88$; 3. Transport RLS : 318,71$; 4. Jasmin Richer : 862,31$; 5. Électricité Petite-Nation : 808,19$; 6.

PeinturTeck : 517,39$. [ 98 ] Un pourcentage de 15% - pour administration et profit – y est ajouté [28] quant aux fournisseurs. [ 99 ] Analysons la facturation de chacun de ces fournisseurs. 1. Groupe Yves Gagnon (924,82$) [ 100 ] La preuve démontre que la grande majorité des déboursés liés à la présence de ce fournisseur est liée à la réalisation de travaux associés à la toiture ainsi qu’à l’ajout d’isolation.

Les factures détaillées produites en preuve démontrent qu’une somme de 905,22$ est déboursée à cet égard. [ 101 ] En fait, seule une facture de 19,62$ pour des ampoules DEL ne se qualifie pas de travaux liés à la toiture. [ 102 ] La somme de 905,22$ sera donc accordée. 2. Toitures VIP : 574,88$ [ 103 ] La facture en question réfère à la réparation de la vallée (noue) de la toiture. [ 104 ] Cet item sera alloué. 3.

Transport RLS : 318,71$ [ 105 ] La preuve démontre que ce sous-traitant fut mandaté sur les lieux afin de disposer des divers matériaux retirés lors de la réalisation de l’ensemble des travaux correctifs. [ 106 ] Le Tribunal ne doute pas qu’une portion importante de cette facturation concerne les correctifs liés à la toiture. Cela dit, il apparait également indéniable que des matériaux ont dû être disposés également quant à d’autres items. [ 107 ] Étant appelé à arbitrer le tout, le Tribunal accorde la somme de 175$ sous ce chef. 4. Jasmin Richer : 862,31$ [ 108 ] La facture de M. Richer est peu loquace.

On peut y lire les mots suivants : « Entretien, maintenance ».

[ 109 ] Mme Martel, de son côté, confirme que « ce n’est pas évident ce qu’il a fait». [ 110 ] Au final, le Tribunal ignore le détail des travaux réalisés par M. Richer. Ceux-ci concernaient-ils la toiture ou non? Impossible de le savoir. [ 111 ] Dans ces circonstances, le Tribunal rejettera ce chef de réclamation. 5.

Électricité Petite-Nation : 808,20$ [ 112 ] Pour les motifs déjà exposés, le Tribunal ne considère pas que les problématiques liées au système électrique peuvent se qualifier de vices cachés, ceux-ci n’ayant pas, notamment, fait l’objet d’une dénonciation valable à l’endroit de Mme Marin. [ 113 ] Cet item ne peut donc être accordé. 6.

Peinturteck inc : 517,39$ [ 114 ] La facturation de Peinturteck détaille les travaux réalisés. [ 115 ] Il apparait de la preuve que ces travaux de peinture furent nécessaires, à la suite des dommages causés par cette importante infiltration d’eau. [ 116 ] La somme réclamée sera accordée. [ 117 ] Ainsi, la somme allouée quant aux sous-traitants de l’entrepreneur Durocher totalise 2 172,49$.

Conformément à la facturation détaillée soumise en preuve, le coût des travaux liés aux fournisseurs fut lui-même majoré, par l’entrepreneur général Durocher, d’un pourcentage de 15% pour administration et profit. [ 118 ] Le Tribunal ne doute pas que Mme Martel a eu à débourser cette somme. [ 119 ] Une fois qu’elle est ainsi majorée, la somme totale liée aux fournisseurs se chiffre à celle de 2 498,36$. [ 120 ] Ce total représente un pourcentage de 58,9% du coût total lié aux fournisseurs. - La main-d’œuvre de l’entrepreneur général Construction Patrick Durocher : 3 375$ [ 121 ] La preuve démontre que les employés de l’entrepreneur général travaillent certes également quant aux travaux liés à la toiture.

Cependant, les travaux, comme nous l’avons vu, débordent considérablement de ce cadre strict. [ 122 ] Or, le Tribunal conclut que seul le coût des travaux liés à la toiture peut ici être accordé à Mme Martel. [ 123 ] Dans ces circonstances, le Tribunal considère approprié d’appliquer le même pourcentage aux travaux de Construction Patrick Durocher que celui accordé aux travaux réalisés par les fournisseurs. [ 124 ] Ainsi, usant de ce pourcentage de 58,9%, la main-d’œuvre de l’entrepreneur général fera l’objet d’une indemnisation totalisant la somme de 1 987,88$.

Cette somme, une fois majorée des taxes applicables, totalise 2 285.56$. [ 125 ] La Demande de Mme Martel sera donc accueillie partiellement, pour une somme totale, en capital, de 4 783,92$. [ 126 ] Le Tribunal ne voit pas de motif permettant de réduire cette condamnation [29] . Après tout, la problématique liée à la toiture ne concernait pas la qualité des bardeaux. [ 127 ] En effet, rien dans la preuve ne permet de conclure que ces travaux ont apporté une quelconque plus-value à l’immeuble, autrement qu’en réparant ce qui devait l’être afin d’assurer l’étanchéité de la toiture.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la Demande; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 4 783,92$, avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 1 er juin 2021 [30] ; LE TOUT , avec les frais de justice en faveur de la demanderesse [31] .

__________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 28 septembre 2023