2017 QCCQ 8415, 2017 QCCQ 8415

Poitras c. Ménard 2017 QCCQ 8415 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-063550-155 DATE : 19 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANY POITRAS , domicilié et résidant au [...], Lac-Sergent (Québec) […] Demandeur c.

FRANÇOIS MÉNARD , domicilié et résidant au […], Québec (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Invoquant des fausses représentations du défendeur (ci-après « le Vendeur ») et la présence de vices cachés affectant l’immeuble, le demandeur (ci-après « l’Acheteur ») lui réclame 14 829,83 $. [ 2 ] Sa réclamation se détaille ainsi : • travaux correctifs [1] 7 829,83 $ • dommages-intérêts 5 000,00 $ • somme retenue chez le notaire pour travaux à la toiture [2] 2 000,00 $ [ 3 ] Le Vendeur conteste la réclamation.

Il invoque que la dénonciation est tardive. Il allègue également que l’Acheteur a toujours refusé de lui faire parvenir le rapport d’inspection préachat allégué à la demande. [ 4 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation en répondant aux questions suivantes : 4.1. L'immeuble est-il affecté des vices cachés en raison de l'infiltration d'eau et/ou de la présence de fourmis? Si la réponse est positive, à quels montants l'Acheteur a droit dans chaque cas? 4.2. Le vice a-t-il été dénoncé avant les travaux? 4.3.

L'Acheteur a-t-il droit au remboursement du montant déposé chez le notaire pour les travaux de la toiture? LE CONTEXTE [ 5 ] En 2014, le Vendeur annonce son immeuble sur le site duProprio. La maison a été construite en 2011, dans un endroit isolé [3] . [ 6 ] Le 8 février et le 1 er mars 2014, l’Acheteur visite l’immeuble [4] . [ 7 ] Le 21 mars 2014, le Vendeur signe une déclaration dans laquelle il ne fait mention d'aucun problème antérieur [5] . [ 8 ] Le 21 avril 2014, l’Acheteur signe une promesse d’achat conditionnelle, notamment à une inspection de la propriété.

Le Vendeur accepte cette promesse le 26 avril 2014 [6] . [ 9 ] Le 12 mai 2014, l’inspection a lieu. Dans son rapport [7] , l’inspecteur note principalement des travaux correctifs devant être faits à la toiture. [ 10 ] Le 30 mai 2014, l’Acheteur signe le contrat d’achat pour acquérir l’immeuble. Cette vente, de 365 000 $, est faite avec la garantie légale [8] .

Le notaire garde 2 000 $ en fiducie pour les travaux à la toiture. [ 11 ] Le 26 février 2015, le Vendeur reçoit, par poste recommandée [9] une mise en demeure l'enjoignant de payer 1 500 $, plus taxes, pour l’élimination des fourmis, de procéder aux travaux correctifs du système d’évacuation des eaux du puits de rétention et du

drain agricole ainsi que du système d’isolation de la fondation du garage et 10 000 $ en dommages-intérêts [10] . [ 12 ] Le 16 mars 2015, le Vendeur répond à la mise en demeure dans un esprit de règlement et demande les documents pertinents [11] . [ 13 ] Le 25 mars 2015, l’Acheteur se dit ouvert à la négociation et informe le Vendeur qu’une firme viendra inspecter la maison la semaine suivante [12] . [ 14 ] Le 5 avril 2015, l’Acheteur réitère son offre de négociation et transmet la soumission pour le programme d’intervention pour les fourmis charpentières et l’informe de l’urgence d’agir dans les semaines à venir.

Il l’informe également de la venue d’un consultant pour procéder à une expertise technique pour le drainage et l’évacuation des eaux de la fosse de rétention et l’isolation du garage [13] . ANALYSE ET MOTIFS [ 15 ] La relation contractuelle entre les parties n'est pas celle entre un commerçant et un consommateur. Le recours de l'Acheteur est soumis aux dispositions du Code civil du Québec [14] . [ 16 ] La garantie de qualité est codifiée à l'

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 17 ] Le vice caché est une défectuosité ou une déficience du bien, causant un empêchement important à son usage normal. L'analyse de la présence ou non d'un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels qui en déterminent la qualification : • Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien vendu.

Son importance doit être telle qu'on doit en conclure que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation véritable. • Le vice doit être inconnu de l'acheteur. Un vice dénoncé par le vendeur n'est pas caché. La connaissance ou l'ignorance par le vendeur de l'existence du vice n'est pas un facteur pertinent à l'analyse puisque c'est l'état du bien que garantit le vendeur et non son propre fait. • Le vice doit être caché. C'est dire qu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent.

Aucun indice de sa présence n'est perceptible lors de la visite des lieux. En présence d'un indice sérieux, l'acheteur doit pousser plus loin son investigation. Il peut même, en certaines circonstances, être tenu de recourir à l'avis d'un expert. • Le vice doit être antérieur à la vente puisque le vendeur est tenu de garantir l'état du bien au moment de la vente. [ 18 ] L'acheteur, qui prouve que le bien acheté est affecté d'un vice caché, a droit à une diminution du prix de vente. Cette diminution ne correspond pas nécessairement au remboursement intégral du coût des travaux correctifs requis.

Plusieurs autres facteurs doivent être pris en considération pour en établir le montant approprié. L’infiltration d’eau [ 19 ] Le 11 février 2015, la fille de l’Acheteur entend un bruit anormal provenant de la salle mécanique au sous-sol. À son arrivée, vers 18 h 30, l’Acheteur constate que la pompe submersible fonctionne aux dix secondes pour un bref moment. [ 20 ] L'Acheteur appelle un plombier qui se rend sur les lieux.

Constatant une situation anormale de retour d’eau, il suggère des tests plus approfondis et de vérifier régulière-ment le niveau d’eau dans la fosse de rétention afin d’éviter l’aggravation du problème. [ 21 ] Le 12 février 2015, Laboratoire de canalisations souterraines (LCS) inc. confirme que le drain pluvial est obstrué [15] .

Selon l'Acheteur, le 13 février 2013, un expert en fondation lui recommande d’attendre au printemps avant d’excaver et d’effectuer, entre temps, des modifications pour l’évacuation de la pompe directement vers l’extérieur, espérant cette modification suffisante lors de la fonte des neiges. [ 22 ] Le 4 juin 2015 [16] , l’Acheteur obtient un avis technique daté du 29 avril 2015 concernant l’évacuation de la pompe submersible. Une excavation est réalisée avant la visite d’inspection. Dans cet avis technique, il est indiqué [17] :

4. Avis technique L'installation artisanale du tuyau d'évacuation de la pompe submersible est inadéquate est nécessite une correction immédiate. Mis à

part le tuyau présentant une pente inverse, les raccords déficients entre tuyaux de diamètres différents et la protection de ceux-ci contre l'infiltration de sable ou autres pouvant les obstruer, le raccordement de la pompe submersible intérieure avec le tuyau de drain périphérique est contraire aux règles de l'art.

De plus, les risques d'obstruction du conduit et les refoulements subséquents vers le drain périphérique mettent en péril l'intégrité du système de drainage et éventuellement favoriseront la migration de l'eau et l'humidité vers l'intérieur de la propriété. […] [Transcription conforme] [ 23 ] Il recommande la réfection complète du système d’évacuation de la pompe submersible et du raccord du drain périphérique selon les règles et normes en vigueur, travaux qu’il estime à 6 750 $ [18] . [ 24 ] Cette preuve, non contredite, et les photos produites démontrent que le système d'évacuation et le drain sont des vices graves et antérieurs à la vente que l'Acheteur ne pouvait déceler avant l'achat. [ 25 ] Le Tribunal conclut que le problème au système d’évacuation et au drain constitue un vice caché. [ 26 ] Les travaux correctifs s’élèvent à 6 536,37 $ [19] .

En l’absence d’une facture ou de la preuve de paiement, le Tribunal n’accorde pas le montant de 782,50 $ pour l’opérateur de l’excavatrice, la seule indication manuscrite des heures ne suffit pas à prouver cette réclamation [20] . [ 27 ] Selon les déclarations de voisins pour valoir témoignage, le Vendeur aurait, au printemps 2014, fait des travaux d’excavation au même endroit où les travaux correctifs sont nécessaires [21] , ce que le Vendeur ne nie pas. [ 28 ] Le Tribunal accorde donc une diminution du prix de vente de 5 753,87 $ [22] correspondant aux travaux correctifs prouvés, considérant que la maison achetée en 2014 a été construite en 2011 et que les travaux d'excavation ont été faits par le Vendeur en 2014. [ 29 ] Le Vendeur ne pouvait ignorer le problème d’évacuation de la pompe et du drain.

N’ayant fait aucune mention à cet effet dans la déclaration du Vendeur [23] , il a fait de fausses représentations qui donnent ouverture à des dommages-intérêts. Le Tribunal accorde 2 000 $ à l’acheteur à ce chapitre. Les fourmis charpentières [ 30 ] Le 21 août 2014, l’Acheteur écrit un courriel au Vendeur dans lequel il l’informe de la présence de fourmis dans la maison. Il indique [24] : Toutefois, nous avons un réel problème à régler en ce qui a trait aux fourmis charpentières à l’intérieur de la maison. Laissez moi vous expliquer.

Lors de notre visite du 16 mai 2014, lors de l'inspection pour l'évaluation de la maison, nous avions remarqué la présence importante de fourmis charpentières à l'intérieur de la résidence, dans différentes pièces, notamment la cuisine, le salon et la salle de cinéma. Josée ainsi que l'inspecteur pourrait en témoigner. Je n'y pas reporter attention jusqu'à ce que nous amménagions.

J'ai alors compris que l'infestation était plus importante que ce que je croyais à l'origine. [Transcription conforme] [ 31 ] L'Acheteur admettant, lors de la visite préachat, avoir remarqué la présence importante de fourmis charpentières, le Tribunal conclut qu’il s’agit d’un vice apparent. [ 32 ] Le Tribunal ne peut faire droit à la réclamation pour enrayer ce problème. La dénonciation [ 33 ] L’

article 1739 du Code civil du Québec édicte : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 34 ] Selon la chronologie des faits, le Vendeur a été informé des problèmes avant que l’Acheteur procède aux travaux. Le simple fait

que l’Acheteur ait tardé à lui transmettre les documents ne peut avoir pour effet de faire échec à la réclamation.

Le montant retenu par le notaire pour les travaux de la toiture [ 35 ] Le 30 mai 2014, à la suite de l’inspection [25] et à la demande des parties, la notaire retient, sur le montant de la vente, 2 000 $ pour des travaux correctifs à la toiture. [ 36 ] Le 20 août 2014, le Vendeur demande à l’Acheteur d’informer le notaire que les travaux de toiture sont terminés [26] . [ 37 ] Le 21 août 2014, l’Acheteur confirme au Vendeur que les travaux sur la toiture ont été réalisés par un entrepreneur, en ces termes [27] : Bonjour François, effectivement les travaux de toiture ont été effectués.

Je tiens à m'excuser pour le délai suite à l'exécution des travaux. Toutefois, je me dois de vos expliquer la raison de mon retard et la raison de mon embêtement face à cette situation. Lors des travaux sur le toit, nous avons pu constater la présence de clous visibles en marge de plusieurs joints de bardeaux. Évidemment, sur un bardeau bien installé, nous ne devrions pas voir de clous et le temps faisant son œuvre, celui-ci aura probablement à subir un remplacement prématuré sans quelques années.

Il est également à noté que les "Maximum" ont été installé trop bas et que ceux-ci sont déjà ajusté à leur plus haut niveau. Les solutions consistent à repercer le toit pour les monter adéquatement ce qui exigerait évidemment des travaux d'envergure que je voudrait bien éviter. Le fascia quant à lui à été correctement mis en place. François je ne suis pas du genre à vouloir des problèmes croyez-moi, je ne vous dérangerai pas inutilement pour des futilités.

Je suis prêt à courir le risque pour ce qui est des défauts de toiture et je ne vous engagerai pas dans des travaux exceptionnels bien que je serais en droit de le faire. [Transcription conforme] [ 38 ] Le 24 août 2015, le procureur du Vendeur écrit à la notaire pour lui demander de libérer la somme [28] en lui transmettant la facture d’un entrepreneur qui a fait les travaux [29] . [ 39 ] L’Acheteur soutient que les travaux n’ont été réalisés qu’en partie. Dans son courriel confirmant l’exécution des travaux [30] , l’Acheteur n’a émis aucune réserve quant aux travaux inachevés.

Pour d’autres défauts, il a même indiqué être « prêt à courir le risque ». [ 40 ] Le Tribunal conclut que, les travaux ayant été réalisés, l’Acheteur n’a pas droit au remboursement de ce montant. [ 41 ] CONSIDÉRANT QUE l’Acheteur a prouvé le bien-fondé de sa demande pour le montant de 7 753,87 $ [31] ; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 42 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 43 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 7 753,87 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 26 février 2015, soit la date de réception de la mise en demeure, ainsi que les frais judiciaires de 200 $. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 30 mai 2017