2024 QCCS 82, 2024 QCCS 82

2949-7344 Québec inc. c. Cuisines Multi Design inc. 2024 QCCS 82 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU N° : 550-17-013213-234 DATE : Le 10 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNE-FRANCE GAGNON, J.C.S. ______________________________________________________________________ 2949-7344 QUÉBEC INC. 9351-1749 québec inc. Demanderesses c. CUISINES MULTI DESIGN INC.

MICHEL DUPRAS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT (INJONCTION INTERLOCUTOIRE) ______________________________________________________________________ [ 1 ] CONSIDÉRANT la demande introductive d’instance pour l’obtention d’une injonction interlocutoire; [ 2 ] CONSIDÉRANT que les défendeurs ont été dûment signifiés; [ 3 ] CONSIDÉRANT que la défenderesse, Cuisines Multi Design Inc ., n’a pas produit d’acte de représentation par avocat; [ 4 ] CONSIDÉRANT que le défendeur, Michel Dupras, est présent lors de la première audience tenue le 11 décembre 2023 et informe alors le Tribunal qu’il ne désire pas être représenté par avocat; [ 5 ] CONSIDÉRANT que, lors de l’audience du 11 décembre 2023, les demanderesses et le défendeur, Michel Dupras, ont convenu de suspendre le délibéré afin de tenter de régler le litige; [ 6 ] CONSIDÉRANT qu’aucune entente n’est intervenue entre les parties; [ 7 ] CONSIDÉRANT le jugement en injonction provisoire rendu le 21 décembre 2023, lequel rejette la demande d’injonction provisoire et reporte le dossier au 4 janvier 2024 quant à la demande en injonction interlocutoire; [ 8 ] CONSIDÉRANT que le défendeur, Michel Dupras, a reçu copie dudit jugement; [ 9 ] CONSIDÉRANT que les défendeurs, bien que dûment appelés, sont absents lors de l’audience du 4 janvier 2024; [ 10 ] CONSIDÉRANT les allégations des demanderesses, soit : - La demanderesse, 2949-7344 Québec Inc. (« 7344 »), est propriétaire d’un immeuble situé au 705, boulevard de la Carrière à Gatineau; - La demanderesse, 9351-1749 Québec Inc. (« 1749 ») est propriétaire d’un immeuble situé au 141, rue Jean-Proulx à Gatineau; - Les immeubles des demanderesses sont des locaux commerciaux et industriels; - La défenderesse, Cuisines Multi Design Inc., loue, des demanderesses, des locaux situés dans les immeubles des demanderesses, à savoir au 705, boulevard de la Carrière (locaux B, C et

D) à Gatineau et au 141, rue Jean-Proulx à Gatineau; - Le 29 juin 2017, la défenderesse, Cuisines Multi Design Inc., conclut un bail avec la demanderesse, 7344, quant aux locaux C et D situés au 705, boulevard de la Carrière [1] . Le défendeur, Michel Dupras, signe le bail à

titre de caution. Ledit bail se terminant le 31 août 2022, il fut renouvelé et se termine le 31 août 2027 [2] ; - Le 14 mai 2018, la défenderesse, Cuisines Multi Design Inc., conclut un bail avec la demanderesse, 7344, quant au local B situé au

705, boulevard de la Carrière [3] . Le défendeur, Michel Dupras, signe le bail à

titre de caution. Ledit bail se terminant le 31 août 2022, il fut renouvelé et se termine le 31 août 2027 [4] ; - Le 5 avril 2023, la défenderesse, Cuisines Multi Design Inc., conclut un bail avec la demanderesse, 1749, quant aux locaux situés au 141, rue Jean-Proulx. Le défendeur, Michel Dupras, signe le bail à

titre de caution.

Ledit bail se termine le 31 mai 2028 [5] ; - La défenderesse, Cuisines Multi Design Inc., est en défaut d’acquitter ses loyers de septembre à décembre 2023, lesquels représentent des arrérages de loyers de plus de 95 000 $ [6] ; - Le défendeur, Michel Dupras, a cautionné, de façon solidaire, toutes les obligations contractées par la défenderesse, Cuisines Multi Design Inc., dont notamment le paiement des loyers; - Les baux prévoient la résiliation extrajudiciaire de plein droit en cas de défaut et suivant un avis de cinq (5) jours aux défendeurs; - Le 23 novembre 2023, les demanderesses transmettent une mise en demeure aux défendeurs les enjoignant d’acquitter les arrérages de loyers exigibles et, qu’à défaut, les baux seraient résiliés de plein droit [7] ; [ 11 ] CONSIDÉRANT que les demanderesses sollicitent une ordonnance en injonction interlocutoire confirmant la résiliation de plein droit des baux, autorisant les demanderesses à prendre possession et contrôle des locaux loués et ordonnant aux défendeurs de cesser d’utiliser et d’occuper lesdits locaux; [ 12 ] CONSIDÉRANT que le défendeur, Michel Dupras , admet, lors de l’audience du 11 décembre 2023, les arrérages de loyers, mais indique que la somme due serait légèrement moindre que celle alléguée; [ 13 ] CONSIDÉRANT que le défendeur, Michel Dupras , indique que la défenderesse, Cuisines Multi Design Inc., est dans une situation financière difficile et qu’elle ne peut acquitter les arrérages de loyers dus; [ 14 ] CONSIDÉRANT que les défendeurs ont des arrérages de loyers importants; [ 15 ] CONSIDÉRANT les critères bien connus pour l’émission d’une injonction interlocutoire à savoir, lesquels peuvent se résumer ainsi [8] : - L’injonction interlocutoire est rendue en cours d’instance et elle est normalement exécutoire jusqu’au procès ou jusqu’au règlement du litige.

De telles injonctions visent essentiellement à permettre qu’une réparation efficace soit possible lorsque l’affaire sera finalement jugée au mérite [9] . - La personne qui requiert une injonction interlocutoire doit démontrer : • qu’il existe une question sérieuse à juger. Ce critère est généralement peu exigeant. Le Code de procédure civile « C.p.c . » prévoit que l’ordonnance peut être accordée lorsque celui qui la demande « paraît y avoir droit ». Il suffit donc que la demande ne soit ni frivole ni vexatoire. Un long examen du bien-fondé de la demande n’est souvent ni nécessaire ni souhaitable [10] .

Néanmoins, quoiqu’ « un long examen du bien-fondé de la demande n'est souvent ni nécessaire ni souhaitable, sauf circonstances exceptionnelles – comme lorsque l’injonction interlocutoire équivaut pratiquement à une disposition définitive du litige » [11] ; • que sans l’émission d’une injonction, le requérant subira un préjudice sérieux ou irréparable.

Quant au préjudice, l’article 511 C.p.c . prévoit que l’injonction interlocutoire peut être accordée « si elle est jugée nécessaire pour empêcher qu’un préjudice sérieux ou irréparable ne lui soit causé ou qu’un état de fait ou de droit de nature à rendre le jugement au fond inefficace ne soit créé ». Ainsi, une injonction interlocutoire peut être émise si celui qui la demande établit un préjudice « sérieux », même si le préjudice n’est pas nécessairement « irréparable » en ce qu’il pourrait être compensé au moyen de dommages-intérêts [12] ; et • que la balance des inconvénients joue en sa faveur.

Sauf exception, même lorsque le requérant réussit à établir une forte apparence de droit et un préjudice sérieux, le juge devrait néanmoins procéder à l’évaluation comparative des inconvénients et ne devrait émettre l’injonction interlocutoire que si celui qui la requiert satisfait ce critère [13] . Dans l’évaluation, il faut rechercher laquelle des deux parties subira le plus grand préjudice selon que l’injonction interlocutoire sera accordée ou refusée dans l’attente d’une décision sur le bien- fondé du dossier au mérite.

L’apparence de droit demeure pertinente puisque, lorsqu’elle est établie, elle peut faire pencher la prépondérance des inconvénients [14] ; - Ainsi, sauf circonstances exceptionnelles, les trois critères doivent être rencontrés [15] . Ils « ne doivent pas être considérés séparément, in abstracto , mais en regard les uns des autres » [16] ; ❖ Apparence de droit [ 16 ] CONSIDÉRANT qu’en matière de bail, la résiliation judiciaire est la règle, l’

article 1863 du Code civil du Québec « C.c.Q . » prévoyant qu’une

partie peut demander résiliation; [ 17 ] CONSIDÉRANT que les parties sont cependant libres de prévoir contractuellement des circonstances donnant ouverture à une résiliation du bail de plein droit et que la présence d’une telle clause signifie qu’elles conviennent de renoncer aux dispositions protectrices prévues au Code civil du Québec [17] ; [ 18 ] CONSIDÉRANT que la résiliation de plein droit, est la faculté qu'a l'une des parties de résilier le bail sans processus judiciaire, en cas de manquement à certaines obligations par l'autre partie.

Une fois acquise, cette résiliation extrajudiciaire produit son effet immédiatement et le lien contractuel entre les parties est immédiatement rompu. Le locataire occupe dès lors illégalement les lieux

loués [18] ; [ 19 ] CONSIDÉRANT que la Cour d’appel dans l'affaire 9051-5909 Québec inc. c. 9067-8665 Québec inc. [19] confirme qu'en présence d'une clause explicite de résiliation judiciaire, la résiliation extrajudiciaire est possible à la lumière de la règle énoncée à l'

article 1605 C.c.Q . ; [ 20 ] CONSIDÉRANT que le critère de la forte apparence de droit est satisfait en l’espèce notamment puisqu’il existe des arrérages de loyer, que les baux liant les parties prévoient la résiliation automatique extrajudiciaire en cas de défaut et que les demanderesses ont entrepris des procédures en éviction [20] : 23.1 En vertu des présentes, chaque fois qu’une des circonstances suivantes (ci-après appelées « cas de défaut ») se produit, le Locataire est en défaut et contrevient aux dispositions du présent bail, notamment : 23.1.1 S’il enfreint un accord ou convention stipulant le paiement du loyer y compris le loyer augmenté ou le loyer additionnel et que telle infraction persiste pendant cinq (5) jours; […] 23.2 Lorsque survient un tel « cas de défaut », le Locateur peut, s’il le désire, aviser par écrit le Locataire que le présent bail sera considéré comme étant résilié automatiquement de manière extrajudiciaire avec effet à midi le cinquième (5 ième ) jours suivant la date à laquelle ledit avis aura été donné, aussi définitivement et complètement que si ce jour était celui de la date fixée pour l’expiration du présent bail, le Locataire demeurant quand même responsable est tenu au paiement de tout montant ou dommages-intérêts alors dus ou qui le deviendraient, y compris tous dommages-intérêts liquidés dont il est fait mention ci-après.

S’il est ainsi mis fin au présent bail, le Locataire devra évacuer et remettre les Locaux au Locateur ou si ce dernier n’en a pas encore en possession, le Locataire ni ayant plus aucun droit, le Locateur, ses représentants et agents peuvent dès ce moment, pénétrer dans les Locaux et en évincer le locataire et en expulser toute ou toutes les personnes, ou faire enlever tous les biens s’y trouvant, soit en instituant des procédures

sommaires d’éviction ou tout autre action aux procédures légales appropriées ou par le moyen de la contrainte ou autrement, sans pour cela être passible de poursuites, réclamations ou dommages. [Nos soulignements] ❖ Préjudice sérieux [ 21 ] CONSIDÉRANT l’admission du défendeur, Michel Dupras, quant aux arrérages de loyer et à l’effet que la défenderesse, Cuisines Multi Design Inc., est dans une situation financière difficile et qu’elle ne peut acquitter les arrérages de loyers dus; [ 22 ] CONSIDÉRANT le préjudice sérieux que subissent les demanderesses en raison de la somme importante de loyers impayés et de l’impossibilité de relouer les locaux; ❖ Balance des inconvénients [ 23 ] CONSIDÉRANT la forte apparence de droit; [ 24 ] CONSIDÉRANT que les demanderesses subiront un plus grand préjudice si l’injonction interlocutoire est refusée dans l’attente d’une décision sur le bien-fondé du dossier au fond; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] ACCUEILLE la demande pour l’obtention d’une injonction interlocutoire; [ 26 ] AUTORISE les demanderesses à prendre possession et contrôle des locaux de la défenderesse, Cuisines Multi Design Inc., ci- après décrits à compter du présent jugement et, notamment, de changer les serrures desdits locaux : DÉSIGNATION

a) Locaux situés au 705, boulevard de la Carrière, à Gatineau, Unités B, C et D.

b) Local situé au 141, rue Jean-Proulx, à Gatineau. [ 27 ] ORDONNE aux défendeurs, leurs représentants et mandataires de cesser d’utiliser et d’occuper les locaux ci-haut décrits à compter du présent jugement; [ 28 ] ORDONNE qu’à défaut par les défendeurs à

titre de détenteurs des locaux ci-devant décrits, ou à tout autre possesseur actuel, de les délaisser, les défendeurs, leurs représentants, ou toute autre personne, y incluant tout occupant de ceux-ci, soient expulsés par voie de justice; [ 29 ] LE TOUT avec frais judiciaires.

Me Anthony Robert Procureur des demanderesses M. Michel Dupras Défendeur ANNE-FRANCE GAGNON , j.c.s.