2017 QCCQ 8715, 2017 QCCQ 8715

Trahan c. Dauphinais 2017 QCCQ 8715 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-008633-150 DATE : Le 13 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC TRAHAN et SOPHIE VALIQUETTE Demandeurs c.

JOHANNE DAUPHINAIS et JEAN BOISCLAIR Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Marc Trahan et madame Sophie Valiquette réclament 14 463.29 $ à madame Johanne Dauphinais et monsieur Jean Boisclair, alléguant que l’immeuble acheté est affecté de vices cachés, principalement quant à la plomberie. [ 2 ] Monsieur Boisclair et madame Dauphinais nient que les vices sont des vices cachés et prétendent qu’une inspection préachat aurait pu révéler les problèmes de l’immeuble.

QUESTIONS EN LITIGE : [ 3 ] L’immeuble acheté par monsieur Trahan et madame Valiquette est-il affecté de vices cachés? [ 4 ] Tous les avis exigés par la loi ont-ils été envoyés? [ 5 ] À quel montant ont droit monsieur Trahan et madame Valiquette? CONTEXTE : [ 6 ] Le 11 décembre 2008, monsieur Trahan et madame Valiquette achètent la propriété de madame Dauphinais et monsieur Boisclair, sise au […] à Saint-Jean-sur-Richelieu.

Il est important de noter que l’immeuble n’était pas complètement étranger aux demandeurs puisque les parents de madame Valiquette en ont été propriétaires de 1980 à 1984. [ 7 ] Monsieur Trahan et madame Valiquette prennent possession de l’immeuble le 1 er juin 2009. Aucune inspection préachat n’est effectuée avant l’achat ou la prise de possession. [ 8 ] Dès l’année 2009, monsieur Trahan et madame Valiquette subissent un refoulement d’eau lors d’une importante pluie. À plusieurs occasions par la suite, monsieur Trahan et madame Valiquette subissent des refoulements d’égouts, et ce, jusqu’en 2015.

Le 18 janvier 2015, monsieur Trahan et madame Valiquette ne peuvent plus évacuer l’eau à l’extérieur de la propriété par le système d’égout et ils font alors appel à des experts pour, dans un premier temps, déboucher ce qui doit l’être et réparer les problèmes. [ 9 ] Au fil des semaines et des mois, les vérifications faites, notamment par monsieur Paul Émond, démontrent l’ampleur des problèmes, amenant les travaux de démolition de la salle de bains du sous-sol au grand complet ainsi que l’excavation à l’extérieur des tuyaux, où de nombreuses anomalies sont constatées. [ 10 ] Les travaux de correction sont finalement effectués au mois d’août 2015, pour un total de 14 463,29 $ (P-2).

ANALYSE :

[ 11 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 12 ] Il appartient donc à monsieur Trahan et madame Valiquette de démontrer que l’immeuble acheté de monsieur Boisclair et madame Dauphinais était affecté de vices cachés. [ 13 ] Il importe de qualifier dès maintenant ce qu’est un vice caché : il s’agit d’un vice d’une importance qui entraîne un déficit d’usage [1] existant au moment de la vente [2] , qui était non apparent à la suite de l’examen attentif fait par un acheteur prudent et diligent [3] et qui était inconnu de l’acheteur [4] . [ 14 ] Il appert de la preuve que le vice affectant la propriété de la 14 e Avenue est important et entraîne un déficit d’usage.

Qu’il suffise de regarder le document P-15 préparé par monsieur Émond pour y voir toutes les défectuosités, tels mauvais tuyau installé, adaptateur non installé, adaptateur non collé, clapet installé de la mauvaise façon, clapet installé au mauvais endroit, absence de colle entre des joints, et cetera . [ 15 ] Le vice existait au moment de la vente puisque monsieur Trahan et madame Valiquette n’ont pas fait de travaux après l’achat. [ 16 ] La troisième condition est également rencontrée puisque les vices étaient inconnus des acheteurs. [ 17 ] Il ne reste qu’une condition à analyser afin de savoir s’il s’agit d’un vice caché, et c’est le caractère occulte du vice. [ 18 ] Deux positions sur ce sujet s’affrontent.

Dans un premier cas, monsieur Guy Émond prétend que les vices étaient invisibles et que même une caméra n’aurait pu dévoiler les vices, sauf évidemment les racines encombrant les tuyaux. [ 19 ] De son côté, monsieur Yves Allard, ingénieur, prétend que le vice était visible.

Monsieur Allard soutient que si une visite préachat avait eu lieu, un expert aurait pu soupçonner certaines défectuosités et une caméra aurait pu être passée dans les tuyaux pour en voir l’état. [ 20 ] Le Tribunal doit souligner que monsieur Maxime Charrette, de Plomberie Greendale, a témoigné à l’effet qu’il avait dû enlever la toilette afin d’avoir un accès au tuyau pour passer une caméra. [ 21 ] Bien que la jurisprudence souligne que certains indices peuvent créer une obligation d’inspection plus poussée, allant même jusqu’à une inspection d’expert, encore faut-il qu’il y ait des indices. [ 22 ] Est-il nécessaire que les indices soient révélés par le passage d’une caméra dans les tuyaux?

Le Tribunal ne le croit pas. La Cour d’appel, dans la cause de Lahaie c. Lapierre [5] , rappelle que l’examen préachat de l’

article 1726 C.c.Q. impose à l’acheteur une norme de prudence et de diligence qui n’est pas une expertise. [ 23 ] Exiger des acheteurs qu’ils procèdent à chaque fois à l’aide de caméras pour voir l’état des tuyaux irait à l’encontre des dispositions du Code civil du Québec et de la jurisprudence. [ 24 ] Le Tribunal répond donc à cette dernière question concernant le facteur occulte des vices et en arrive à la conclusion que les vices découverts par les demandeurs étaient non apparents au moment de la vente. L’immeuble acheté par monsieur Trahan et madame Valiquette était donc affecté de vices cachés au sens de la loi. AVIS [ 25 ] L’

article 1739 C.c.Q. prévoit que l’acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 26 ] Le délai raisonnable se calcule à compter de la découverte du vice ou à compter du moment où l’acheteur aurait dû découvrir le vice.

[ 27 ] Le juge Jeffrey Edwards, dans son ouvrage sur « La garantie de qualité du vendeur » [6] , souligne ainsi le moment où le délai raisonnable débute : « … Le législateur a consacré cette règle à l’

article 1739 C.c.Q. , qui prévoit expressément que lorsque le vice « apparaît graduellement », le délai ne court que du « jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue », ce qui est appliqué par la jurisprudence. Cette précision confirme à la fois que le véritable élément déclencheur du délai est la connaissance du vice par l’acheteur et que celle-ci doit être évaluée de manière objective. Le délai court dès que l’acheteur « a pu » soupçonner l’existence du vice et non depuis la découverte ou la connaissance réelle de celui-ci.

Il court donc même si l’acheteur négligent omet de se rendre compte du vice. … » [ 28 ] La preuve démontre que dès 2009 et à plusieurs reprises entre 2009 et 2015, monsieur Trahan et madame Valiquette ont eu des problèmes de refoulement d’égout et d’eau, incidents qui auraient dû amener une dénonciation à madame Dauphinais et monsieur Boisclair. [ 29 ] Il faut attendre des mois et des années avant qu’un avis conforme à l’

article 1739 C.c.Q. ne soit envoyé, soit en 2015. [ 30 ] Rien dans la preuve ne permet de conclure que madame Dauphinais et monsieur Boisclair connaissaient ou ne pouvaient ignorer l’existence du vice, permettant ainsi de passer outre à l’

article 1739 C.c.Q. [ 31 ] Le Tribunal conclut que le délai est déraisonnable et, comme le dit l’honorable Suzanne Vadeboncoeur, dans la cause Desrochers-Favreau c. Laforest [7] : « Le non-respect de l’avis de dénonciation de l’

article 1739 C.c.Q. est fatal, et ce, bien que les quatre autres conditions pour que s’applique la garantie contre les vices cachés soient, elles, rencontrées (vices graves, cachés, inconnus de l’acheteur et antérieurs à la vente). … » POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] REJETTE la réclamation des demandeurs Marc Trahan et Sophie Valiquette; [ 33 ] CHAQUE

PARTIE assumant ses frais de justice. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 9 mai 2017