2018 QCCQ 8152, 2018 QCCQ 8152

Gobeil c. Pinet 2018 QCCQ 8152 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-80-008948-182 DATE : Le 9 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Normand Gobeil, APPELANT -intimé c.

Julie Pinet, ès qualités de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) INTIMÉE -Plaignante -et- René Dionne, ès qualités de secrétaire de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec (OACIQ) Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Monsieur Gobeil interjette appel d’une décision sur culpabilité du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (Comité) pour les chefs d’accusation 1a), 1b), 3, 4, 8 et 9, notamment : - d’avoir omis de consigner par écrit les modalités de l’entente de partenariat; - de ne pas avoir respecté son engagement de payer la moitié de la mise de fonds; - de ne pas avoir utilisé le formulaire obligatoire; - de ne pas avoir respecté son engagement de payer les honoraires d’un arpenteur-géomètre; - d’avoir perçu une rétribution de la banque alors qu’il était l’un des acheteurs dudit immeuble; - d’avoir commis un acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession; - d’avoir fait une fausse déclaration à la syndique adjointe. [ 2 ] Subsidiairement, monsieur Gobeil interjette appel de la décision sur sanction du Comité quant sanctions pour les chefs 1a), 1b), 3, 4, 5 et 8.

L’ensemble des sanctions totalisent une période de suspension de 90 jours et le paiement d’amende totalisant 5 000,00 $. [ 3 ] La mise en cause a préparé un mémoire et réclame les frais de justice s’élevant à la somme de 162,36 $ pour la confection du dossier. QUESTION EN LITIGE [ 4 ] À partir des questions en litiges proposées par les parties, le Tribunal reformule les questions de la façon suivante : Question 1 : QUELLE EST LA NORME DE CONTRÔLE APPLICABLE AUX QUESTIONS EN LITIGES ? Question 2 : LE COMITÉ A-T-IL COMMIS UNE ERREUR DÉRAISONNABLE EN REJETANT LA DEMANDE DE REJET

PRÉLIMINAIRE DE LA PLAINTE PRÉSENTÉE PAR MONSIEUR GOBEIL EN CONCLUANT À SA COMPÉTENCE? Question 3 : LE COMITÉ A-T-IL COMMIS UNE ERREUR DÉRAISONNABLE EN DÉCLARANT MONSIEUR GOBEIL COUPABLE DES CHEFS 1a), 1b), 3, 4, 8 ET 9 DE LA PLAINTE ? Question 4 : SUBSIDIAIREMENT, LE COMITÉ A-T-IL COMMIS UNE ERREUR DÉRAISONNABLE EN NE MOTIVANT PAS SUFFISAMMENT SA DÉCISION SUR SANCTION ? Question 5 : SUBSIDIAIREMENT, LE COMITÉ A-T-IL IMPOSÉ DES SANCTIONS DÉRAISONNABLES À MONSIEUR GOBEIL QUANT AUX CHEFS 1a), 1b), 3, 4, 5 ET 8 ?

CONTEXTE FACTUEL [ 5 ] Au moment des faits en litige, monsieur Gobeil est titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ depuis le 15 juin 2010. [ 6 ] Le 21 juillet 2013, madame Asselin, alors propriétaire de l’immeuble situé au [...], à Lévis, retient les services de courtages de monsieur Gobeil. [ 7 ] Il s’agit d’un immeuble de 4 logements. Le prix de vente est fixé à 479 000,00 $. Le lendemain, monsieur Gobeil présente à madame Asselin une promesse d’achat (PA 22483) de monsieur Robert. Cette offre est au montant de 465 000,00 $ et est conditionnelle à l’obtention du financement.

Par la même occasion, monsieur Gobeil informe madame Asselin que si monsieur Robert n’obtient pas son financement, il envisage d’acheter l’immeuble avec lui. [ 8 ] Le 18 août 2013, monsieur Gobeil met fin à son contrat de courtage. Le lendemain, il remet à madame Asselin l’avis de divulgation (P-8) et il lui présente une offre d’achat (P-9), dans laquelle il se porte acquéreur, avec monsieur Robert, pour le prix de 440 000,00 $.

Monsieur Gobeil s’engage à payer le certificat de localisation et retient les services de l’arpenteur-géomètre Poulin, qui lui remet un certificat de localisation le 28 août 2013 et la note d’honoraires s’élevant à la somme de 1 739,63 $. [ 9 ] Monsieur Gobeil n’acquitte pas la note d’honoraires de l’arpenteur-géomètre à court terme, prétextant des erreurs sans en informé madame Asselin et malgré qu’il ait signé l’acte de vente. Madame Asselin est informée que monsieur Gobeil n’a pas payé la note d’honoraires de monsieur Poulin.

Elle communique avec ce dernier, à quelques reprises, afin qu’il acquitte cette facture. Elle l’acquitte près d’une année après la date d’émission de cette facture, afin de préserver une bonne relation avec l’arpenteur-géomètre Poulin. Elle fait affaire en lui offrant ses services de graphiste. Finalement, monsieur Gobeil rembourse madame Asselin en 2 versements au mois de décembre 2014. [ 10 ] Monsieur Robert désire investir dans l’immobilier. Avant de faire une promesse d’achat pour l’immeuble situé sur la rue Caron, monsieur Gobeil lui présente 5 ou 6 propriétés.

Monsieur Robert visite l’immeuble et fait une promesse d’achat conditionnelle à l’obtention du financement qui est acceptée par madame Asselin. [ 11 ] Toutefois, sa demande de financement est refusée. Monsieur Robert demande à monsieur Gobeil s’il connaît quelqu’un de solide avec qui il pourrait investir dans l’immobilier. Monsieur Gobeil convainc monsieur Robert d’acheter l’immeuble avec lui.

Une entente intervient entre monsieur Gobeil et monsieur Robert, quant à l’achat de l’immeuble sur la rue Caron, qui est à l’effet : Les parties seront propriétaires chacun à 50%; Monsieur Gobeil s’occupera de la gestion de l’immeuble et des loyers; Monsieur Robert sera responsable de l’entretien et des réparations relatives à l’immeuble; La mise de fonds sera exécutée chacun pour moitié; Monsieur Robert versera sa mise de fonds au plus tard avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. [ 12 ] Monsieur Gobeil rédige l’offre d’achat (P-9) sur un formulaire autre que celui de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ( OACIQ).

Monsieur Gobeil représente monsieur Robert et lui-même. Il déclare à monsieur Robert qu’il aura sa mise de fonds sous peu, dès qu’il aura des commissions. [ 13 ] Monsieur Gobeil devait rédiger une convention écrite de copropriété, mais il ne l’a pas faite, faute de temps. [ 14 ] Quelques jours avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, monsieur Gobeil informe monsieur Robert qu’il n’a pas l’argent pour la mise de fonds, mais qu’il l’aura d’ici une semaine suite à la réception de commissions. Monsieur Robert décide de verser seul la mise de fonds qui s’élève à 43 350,15 $.

L’acte de vente est signé devant le notaire le 20 septembre 2013. Le notaire a inclus de lui-même, dans l’acte de vente, une convention de copropriété type entre les acquéreurs. Par la suite, un entrepreneur est engagé pour faire certains travaux à l’immeuble. Monsieur Robert remet à monsieur Gobeil environ la somme de 20 000,00 $ afin que ce dernier paie l’entrepreneur. [ 15 ] Le 27 juin 2014, monsieur Gobeil n’a pas remboursé sa part de mise de fonds et signe une reconnaissance de dette pour la somme de 21 678.83 $ en faveur de monsieur Robert. Le montant est exigible le 18 juillet 2014.

Monsieur Gobeil n’a jamais remboursé cette somme à monsieur Robert. [ 16 ] Par la suite, la relation entre eux se détériore. [ 17 ] Monsieur Gobeil veut mettre fin à l’indivision. Initialement, monsieur Gobeil est disposé à vendre sa part dans l’immeuble, à

monsieur Robert, pour la somme de 50,00 $. La situation se détériore davantage, monsieur Robert à recours aux services d’une avocate. [ 18 ] Le 25 novembre 2014, monsieur Gobeil reçoit à son bureau une visite inopinée de monsieur Robert. Monsieur Robert aperçoit sur le bureau de monsieur Gobeil une mise en demeure qui lui est adressée. Monsieur Gobeil lui remet. Il en prend connaissance et constate l’offre ci-haut mentionnée. Suite à la consultation avec l’avocate, une plainte est déposée contre monsieur Gobeil à l’OACIQ.

Finalement, monsieur Robert verse la somme de 7 000,00 $ pour acheter la paix et mettre fin à l’indivision. [ 19 ] L’immeuble était déficitaire à l’époque et le demeure toujours selon monsieur Robert. Aussi, monsieur Robert ajoute qu’il a payé les honoraires de l’huissier Veilleux relativement à un avis de reprise de possession. [ 20 ] Monsieur Robert affirme qu’il a rencontré monsieur Veilleux, qui l’a informé que monsieur Gobeil le «niaisait» quant au paiement de ses honoraires.

Monsieur Robert lui a remis un chèque au montant de 118,65 $ en paiement de ses honoraires. [ 21 ] Madame Pinet, syndique adjointe, a rencontré le 4 avril 2016, monsieur Gobeil.

Ce dernier lui a affirmé qu’il avait payé les honoraires de l’huissier Veilleux. [ 22 ] Monsieur Gobeil affirme qu’il a signé la reconnaissance de dette, à la demande de monsieur Robert qu’il lui exigeait avant de remettre les factures des dépenses de l’immeuble pour sa déclaration d’impôts. [ 23 ] Monsieur Gobeil précise qu’il avait acheté pour 7 000,00 $ de matériaux, pour les rénovations de l’immeuble et c’est pour cette raison qu’il a exigé que monsieur Robert lui remette cette somme pour mettre un terme à l’indivision. [ 24 ] Aussi, il admet qu’il a signé l’acte de vente, malgré qu’il ne fût pas satisfait du certificat de localisation. [ 25 ] Quant au paiement à monsieur Veilleux, monsieur Gobeil affirme à madame Pinet qu’il aurait fait un chèque sans provision à monsieur Veilleux et que par la suite, il était convaincu qu’il s’était présenté à son domicile pour lui rembourser le chèque sans provision en le payant en argent comptant. [ 26 ] Le 7 mars 2017, madame Pinet dépose une plainte disciplinaire contre monsieur Gobeil. [ 27 ] Le 17 septembre 2017, le Comité autorise madame Pinet a retiré les chefs 6 et 7 de la plainte. [ 28 ] Le 31 octobre 2017, le Comité rend sa décision sur culpabilité et déclare, coupable monsieur Gobeil des chefs 1a), 1b), 3, 4, 5, 8 et 9 de la plainte et l’acquitte sur le chef 2. [ 29 ] Le 20 février 2018, le Comité de discipline rend une décision sur sanction et ordonne les sanctions suivantes à monsieur Gobeil : [ 30 ] Chef 1a) : Suspension pour une période de 60 jours; [ 31 ] Chef 1b) : Suspension pour une période de 60 jours; [ 32 ] Chef 3 : Amende de 1 000,00 $; [ 33 ] Chef 4 : Amende de 1 000,00 $; [ 34 ] Chef 5 : Amende de 2 000,00 $; [ 35 ] Chef 8 : Amende de 1 000,00 $; [ 36 ] Chef 9 : Suspension pour une période de 30 jours; [ 37 ] De plus, le Comité de discipline ordonne que les périodes de suspension des chefs 1a) et 1b) soient purgées de façon concurrente entre elles, mais de façon consécutive à la suspension prévue au chef 9. [ 38 ] En conséquence, la suspension totale s’élève à 90 jours et les amendes totalisent la somme de 5 000,00 $. [ 39 ] Le 19 mars 2017, monsieur Gobeil se pourvoit l’appel des décisions sur culpabilité et sanction du Comité.

ANALYSE GÉNÉRALITÉ [ 40 ] En vertu de l’article 100 de la

Loi sur le courtage en immobilier [1] , il y a appel des décisions du Comité devant la Cour du Québec conformément à la sous-section V de la

section VII du

chapitre IV du Code des professions [2] . [ 41 ] En vertu de l’

article 175 du Code des professions , la Cour du Québec peut confirmer, modifier ou infirmer la décision du Comité. [ 42 ] Également, la Cour peut substituer à une sanction imposée par le Comité, toute autre sanction prévue à l’

article 156 du Code des professions . Question 1 : QUELLE EST LA NORME DE CONTRÔLE APPLICABLE AUX QUESTIONS DE LITIGES ?

[ 43 ] Monsieur Gobeil n’a pas traité de la norme de contrôle et s’il s’est limité à parler d’erreurs de droit quant à la décision sur culpabilité, de ne pas avoir suffisamment motivé et de ne pas avoir respecté les principes de proportionnalités d’harmonisation quant à la décision sur sanction. La syndique adjointe soutient que c’est la norme de la décision raisonnable qui doit s’appliquer. [ 44 ] Le Tribunal partage sa position qui est conforme aux enseignements de la décision de la Cour Suprême Dunsmuir c. Nouveau- Brunswick [3] et plus récemment, dans l’arrêt Newfoundland Labrador Nurses’ Union c.

Terre-Neuve-et-Labrador [4] . [ 45 ] Le Tribunal retient de ces décisions que lorsque la norme de la décision raisonnable s’applique, il doit faire le procès de la décision administrative et de déterminer avec déférence si les motifs permettent de comprendre le fondement de la décision et si la conclusion fait

partie des issues possibles et acceptables. [ 46 ] Dans l’arrêt Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct [5] la Cour Suprême constate que la Cour d’appel a toujours appliqué la norme de décision raisonnable aux décisions qui sont rendues sous le régime de la

Loi sur le courtage immobilier . Bien qu’il n’existe aucune clause privative, l’expertise du Comité dicte une norme de contrôle empreinte de déférence et que le législateur a voulu une justice par des pairs. [ 47 ] Lorsque l’appel concerne des décisions pour sanctions, la Cour d’appel a décidé dans l’arrêt Pigeon c.

Daigneault [6] que les Tribunaux en appels ne peuvent pas intervenir à moins qu’il ne soit démontré que la sanction est déraisonnable puisqu’elle : “ (…) est si sévère, aussi clémente, qu’elle est injuste ou inadéquate, eut égard à la gravité de l’infraction et à l’ensemble des circonstances, attenantes et aggravantes du dossier. [ 48 ] Également, dans cette même décision, la Cour d’appel précise que la sanction imposée par le Comité doit coller aux faits du dossier et que chaque cas est un cas d’espèce.

Aussi, elle déclare que la sanction finale doit permettre d’atteindre les objectifs suivants : 1 : La protection du public; 2 : La dissuasion du professionnel de récidive; 3 : L’exemplarité à l’égard des autres membres de la profession qui pourraient être tentés de poser des gestes semblables; 4 : Le droit par le professionnel visé d’exercer sa profession. [ 49 ] La Cour d’appel ajoute que le Comité doit tenir compte des facteurs objectifs et subjectifs propres au dossier et donne les exemples suivants : Facteurs objectifs: Il faut voir si le public est affecté par les gestes posés par le professionnel; Si l’infraction retenue contre le professionnel a un lien avec l’exercice de la profession; Si le geste posé constitue un acte isolé ou un geste répétitif.

Facteurs subjectifs : Il faut tenir compte de l’expérience, du passé disciplinaire, l’âge du professionnel, la volonté du professionnel de corriger son comportement. [ 50 ] Finalement, aussi, elle affirme que la sanction du Comité tient compte à la fois des principes applicables en matière de droit disciplinaire et de toute circonstance, aggravante et atténuante. [ 51 ] Dans l’arrêt Thibault c. Da Costa [7] , la Cour d’appel affirme que l’ancienne norme de la décision raisonnable simpliciter s’applique aux décisions du Comité selon l’arrêt Pigeon c.

Daigneault [8] qui doit être maintenant transposé à la norme de la décision raisonnable. [ 52 ] Finalement, le Tribunal rappelle que le fardeau de la preuve en matière disciplinaire exige que la preuve soit claire et convaincante pour satisfaire aux critères de la prépondérance des probabilités [9] . Question 2 : LE COMITÉ A-T-IL COMMIS UNE ERREUR DÉRAISONNABLE EN REJETANT LA DEMANDE DE REJET PRÉLIMINAIRE DE LA PLAINTE PRÉSENTÉE PAR MONSIEUR GOBEIL EN CONCLUANT À SA COMPÉTENCE?

POSITION DES PARTIES Normand Gobeil [ 53 ] Monsieur Gobeil soutient que le Comité aurait dû conclure à son absence de juridiction, parce que l’immeuble concerné contient 5 logements et plus; qu’il a agi pour lui-même et non à

titre de courtier; et qu’il n’a eu aucune rétribution.

[ 54 ] Selon lui, la Loi ne s’applique pas au présent dossier, car l’article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier prévoit que cette Loi s’applique à toute personne qui pour autrui et contre rétribution, se livre à des opérations de courtage notamment à l’achat et la vente d’un immeuble. [ 55 ] Également, durant l’audition monsieur Gobeil a ajouté des moyens qui sont à l’effet qu’il n’y a pas de lésion entre majeurs (1405 et 1406 du Code civil du Québec (C.c.Q)); qu’il y a eu une transaction entre les parties; qu’il s’agit de deux hommes d’affaires qui ont conclu un contrat entre eux et que l’un d’entre eux a désiré mettre fin à l’indivision.

Monsieur Robert et monsieur Gobeil ont réglé leur litige en concluant une transaction et qu’il n’est pas du devoir de l’OACQ de regarder les droits civils des parties prévues au C.c.Q. [ 56 ] quant au paiement de la facture de l’arpenteur-géomètre, par madame Asselin, il s’agit tout simplement d’un paiement prévu au C.c.Q. par un tiers et que ce tiers a été remboursé par monsieur Gobeil. Julie Pinet, syndique adjointe [ 57 ] Elle soutient que la mission première de l’OACIQ est la protection du public.

Également, elle affirme que la jurisprudence est claire à l’effet qu’un courtier agissant dans le cadre d’une transaction immobilière personnelle doit respecter ses obligations déontologiques et légales. Elle soutient que l’article 71 du Règlement codifie ce principe en précisant que le

chapitre concernant la déontologie s’applique aux courtiers et aux dirigeants d’agences, qu’ils soient ou non dans l’exercice de leurs fonctions. DÉCISION [ 58 ] Le Tribunal conclut que la décision du Comité, sur le moyen préliminaire, qui concerne la demande de rejet de la plainte, est intelligible en ce qu’elle explique clairement et détaille le résonnement qu’il a mené à rejeter cette demande.

De plus, elle constitue une issue possible et acceptable. [ 59 ] La preuve démontre que monsieur Gobeil fait signer une première offre d’achat à madame Asselin et monsieur Robert. [ 60 ] Le Tribunal constate bien qu’il y a eu divulgation de sa part et fin du contrat de courtage, il a continué à représenter monsieur Robert.

Aussi, le Tribunal constate que le prix de vente offert par monsieur Robert, initialement de 465 00,00 $, a été réduit à la somme 440 000,00 $, soit une diminution de 25 000,00 $ qui correspond à la commission qu’il aurait eue. [ 61 ] La preuve démontre que monsieur Gobeil a rédigé la deuxième offre d’achat sur un formulaire autre que celui de l’OACIQ. Finalement, la preuve démontre, malgré qu’il fût parti à cette transaction, il a reçu une rétribution de la part de l’institution financière pour la demande de financement. [ 62 ] Dans l’arrêt Rochefort c.

Pigeon [10] , la Cour d’appel a interprété l’article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier et a déclaré qu’elle ne restreint pas le pouvoir réglementaire de l’OACIQ uniquement lorsque ceux-ci exercent une activité énoncée à l’article 1 de la Loi, mais aussi lorsqu’ils posent des gestes qui peuvent être vus comme ci-rattachant, et ce notamment dans le but d’assurer la protection du public. [ 63 ] Finalement, le Règlement sur les conditions et l’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [11] (Règlement) stipule : 61. Le présent

chapitre s’applique aux courtiers et aux dirigeants d’agences, qu’ils soient ou non dans l’exercice de ces activités. [ 64 ]

Malgré l’avis de divulgation, monsieur Gobeil continuait d’agir comme courtier immobilier dans le cadre de cette transaction. [ 65 ] Le Tribunal conclut que cette

partie de la décision est raisonnable et rejette ce moyen. Question 3 : LE COMITÉ A-T-IL COMMIS UNE ERREUR DÉRAISONNABLE EN DÉCLARANT MONSIEUR GOBEIL COUPABLE DES CHEFS 1a), 1b), 3, 4, 8 ET 9 DE LA PLAINTE ? POSITION DES PARTIES Normand Gobeil [ 66 ] Monsieur Gobeil soutient que le Comité erre lorsqu’il conclut qu’aucun n’écrit concernant les modalités des ententes, entre lui et monsieur Robert, existe et qu’il est en défaut de payer la moitié de la mise de fonds.

Il ajoute que le Comité ignore les documents et les faits suivants : le contrat notarié entre madame Asselin, Robert et lui qui contient une convention copropriété; la reconnaissance de dette qui prévoit la modification des termes de la première entente; le contrat de cession; que monsieur Robert et lui ont modifié l’entente avant le dépôt de la plainte; ils ont réglé leur litige dans une entente pour le rachat de la part de monsieur Robert pour la somme de 7 000,00 $ et que cette entente a été ratifié dans un acte notarié (contrat de cession).

Finalement, le Comité erre dans ses conclusions quant à la crédibilité de monsieur Robert. Julie Pinet, syndique adjointe

[ 67 ] Elle soutient que par rapport aux chefs 1a) et 1b), que le Comité a retenu divers éléments du témoignage de monsieur Robert, notamment qu’une entente était intervenue préalablement à l’achat, voulant que monsieur Gobeil ait dû fournir la moitié de la mise de fonds et ait dû rédiger une convention de copropriété, mais il ne l’a pas fait, faute de temps. [ 68 ] De plus, elle souligne que monsieur Robert a versé la totalité de la mise de fonds contrairement à leur entente initiale et que monsieur Gobeil ne l’a jamais remboursée, malgré qu’il ait signé une reconnaissance de dette de la part de monsieur Gobeil pour la mise de fonds impayée presque une année après la vente. [ 69 ] Elle ajoute que le Comité était en droit de conclure que monsieur Gobeil devait préparer une convention de copropriété et qu’il ne l’a pas fait.

L’acte de vente ne permet pas de palier au défaut de respecter l’article 86 du Règlement. La preuve ne révèle pas que monsieur Gobeil a demandé au notaire instrumentant d’insérer des clauses d’indivision dans l’acte de vente. Pareillement, dans ces clauses insérées par le notaire, rien ne prévoit quant à la mise de fonds initiale uniquement par monsieur Robert et aux tâches qui devaient être exécutées par chacun d’eux.

Monsieur Gobeil n’a pas respecté son engagement de payer la moitié de la mise de fonds et le Comité n’a pas retenu la position de monsieur Gobeil que la mise de fonds a été en sorte remboursée lorsqu’il a signé l’acte de cession en faveur de monsieur Robert. [ 70 ] Quant au chef 3, la preuve démontre que monsieur Gobeil n’a pas utilisé le formulaire de l’OACIQ malgré qu’il agisse comme un courtier, contrairement à l’article 11 du règlement. [ 71 ] Monsieur Gobeil soutient que le comité a erré lorsqu’il conclut qu’il a fait défaut de respecter son engagement pris à l’égard de madame Asselin, puisque la plainte de défaut n’existait plus.

La syndique adjointe soutient que monsieur Gobeil n’a pas respecté son engagement de payer l’arpenteur-géomètre.

Il s’est limité à rembourser le vendeur plus d’un an après l’engagement. [ 72 ] Monsieur Gobeil prétend que le Comité erre en concluant qu’il a agi de façon abusive en exigeant d’être courtier responsable de la vente de cet immeuble pour une période de 15 ans, afin de mettre fin à l’indivision et que l’interprétation faite à l’article 62 du Règlement est contraire à l’article 72 du règlement. [ 73 ] La syndique adjointe soutient que le Comité avait raison de déclarer que monsieur Gobeil avait commis un acte dérogatoire à l’honneur et la dignité de la profession conformément à l’article 62 du Règlement et de prononcer un arrêt des procédures quant à l’article 72 du Règlement. [ 74 ] Quant au chef no. 9, monsieur Gobeil soutient que le Comité erre en concluant qu’il a tenté d’induire délibérément en erreur le syndic lors de l’enquête. [ 75 ] Monsieur Gobeil prétend qu’il n’avait pas l’intention de plaider coupable puisqu’il était convaincu d’avoir payé les frais de l’huissier en argent comptant. [ 76 ] La syndique adjointe prétend que la preuve retenue par le Comité démontre que monsieur Robert a payé lui-même les frais de l’huissier et que malgré la mise en garde de la syndique adjointe a fait à monsieur Gobeil, à l’effet que s’il ne connaissait pas la réponse à la question, de ne pas commettre l’erreur d’essayer de trouver une réponse, il a affirmé erronément qu’il avait payé cette facture comptant au domicile de l’huissier.

DÉCISION [ 77 ] Le Tribunal conclut que la décision sur culpabilité du Comité est intelligible, car elle explique clairement et elle détaille raisonnement qui a mené à déclarer monsieur Gobeil coupable des infractions. De plus, elle constitue une issue possible et acceptable. [ 78 ] Le Comité a appliqué le bon fardeau de preuve, soit celui d’une preuve claire et convaincante, satisfaisant le critère de la prépondérance des probabilités. [ 79 ] Quant au chef 1a) et 1b), la preuve démontre clairement que monsieur Gobeil n’a pas respecté les articles 85 et 86 du Règlement et la jurisprudence.

Monsieur Gobeil n’a pas porté à la connaissance de monsieur Robert tous les facteurs pouvant l’affecter défavorablement et il n’a pas veillé à ce que les droits et les obligations qu’ils avaient conclus verbalement entre eux soient consignés par écrit. [ 80 ] En effet, monsieur Robert cherchait un investisseur immobilier solide. Monsieur Gobeil a présenté à monsieur Robert qu’il était pour obtenir des commissions et qu’elle servirait à sa part de la mise de fonds.

Par la suite, la preuve révèle que monsieur Gobeil a informé monsieur Robert, quelques jours avant la signature de l’acte de vente, qu’il n’avait pas la mise de fonds requise et qu’il devrait avoir ses commissions la semaine suivante. Monsieur Robert a accepté d’assumer sa part de ladite mise de fonds. [ 81 ] La preuve révèle qu’il n’a jamais versé sa part de mise de fonds.

Il a plutôt signé une reconnaissance de dette (plusieurs mois après la vente) lorsque monsieur Robert a fait pression en refusant de lui remettre les factures des dépenses de l’immeuble nécessaire à la déclaration de revenu. [ 82 ] Également, la preuve révèle qu’il n’a jamais préparé de convention écrite prévoyant les modalités dans leur convention de copropriété ou d’indivision. Monsieur Gobeil ne peut pas se replier sur les dispositions types incluses par le notaire instrumentant dans l’acte de vente qu’il a mise sans obtenir de lui ni de monsieur Robert des instructions.

Cette convention est incomplète et ne reflète pas l’ensemble des droits et obligations qu’ils avaient convenus verbalement. Il n’y a rien de prévu quant à l’absence de la mise de fonds de monsieur Gobeil et de la prise en charge de cette mise de fonds par monsieur Robert ni quant au rôle de chacun concernant la gestion l’immeuble, de son entretien et sa rénovation.

La preuve retenue par le Comité démontre la commission de ces infractions qui satisfait le critère d’une preuve claire et convaincante, satisfaisant le critère de la prépondérance des probabilités. [ 83 ] Quant au chef 3, considérant que le Comité, en rejetant la demande de rejet préliminaire de la plainte, a conclu qu’elle avait

compétence pour entendre cette plainte et que l’article 61 du Règlement s’appliquait, il est évident que la promesse d’achat utilisée par monsieur Gobeil pour l’acquisition de l’immeuble entre madame Asselin, monsieur Robert et lui n’ont pas été faite sur le formulaire obligatoire de l’OACIQ, et contrevient ainsi à l’article 11 du Règlement sur les contrats et formulaires [12] . [ 84 ] Somme toute, ce n’est pas parce que monsieur Robert et lui ont convenu ou discuté de transformer l’immeuble de 4 logements en un immeuble de 5 logements qu’ils excluent cet immeuble de la compétence de l’OACIQ.

La documentation produite au dossier démontre clairement qu’il s’agit d’un immeuble de 4 logements. [ 85 ] Quant au chef 4, l’article 62 du Règlement prévoit que le courtier doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. [ 86 ] La preuve démontre que monsieur Gobeil s’était engagé envers madame Asselin et monsieur Poulin, arpenteur-géomètre, de payer les honoraires de ce dernier.

Malgré les demandes répétées de madame Asselin, monsieur Gobeil et ses promesses, il ne les a pas acquittés en prétextant une erreur sur le certificat de localisation sans même en informer cette dernière et allant même jusqu’à signer l’acte devant malgré les prétendues erreurs. Il n’y a pas de cohérence dans sa position.

Sa position a changé au cours du temps et lui a fait perdre sa crédibilité. [ 87 ] Un an après s’être engagé à payer, lors de la signature de l’offre d’achat, les honoraires de monsieur Poulin pour le certificat de localisation, le paiement n’était toujours pas fait. [ 88 ] En septembre 2014, madame Asselin était embarrassée de cette situation puisqu’elle qu'elle offrait ses services professionnels à monsieur Poulin. Elle a décidé d’acquitter la facture.

Ce n’est qu’en décembre 2014 que monsieur Gobeil décide de rembourser madame Asselin en 2 versements. [ 89 ] Quant au chef 8, concernant le litige entre monsieur Gobeil et monsieur Robert, qui a été occasionné par le non-respect de monsieur Gobeil de ses obligations envers monsieur Robert tout au long de leur relation, le fait d’exiger, pour céder sa part de l’immeuble à monsieur Robert, d’être responsable de la vente pour une période de 15 ans est abusif et insensé comme l’a souligné le Comité.

En effet, les parties décident de mettre fin à l’indivision, car ils ont des positions irréconciliables et monsieur Gobeil désire forcer monsieur Robert à continuer à faire affaire avec lui. [ 90 ] La décision du Comité de conclure qu’il s’agissait d’un acte dérogatoire à l’honneur et la dignité de la profession (article 62 du Règlement) faisait

partie des issues possibles et acceptables. [ 91 ] Quant au chef 9, la preuve démontre que monsieur Gobeil a fait une fausse déclaration à la syndique adjointe lors de son interrogatoire quant au paiement des honoraires de l’huissier Veilleux.

Malgré la mise en garde de la syndique adjointe, que s’il ne connaissait pas la réponse à la question, de ne pas commettre l’erreur d’essayer de trouver une réponse, il a déclaré avoir payé comptant cette facture de l’huissier en remboursement d’un chèque sans provision et qu’il a fait au domicile de monsieur Veilleux alors que c’est plutôt monsieur Robert l’avait acquittée. [ 92 ] Avec tous les faux détails contenus dans sa réponse à la syndique adjointe, qui a été inventée de toute pièce, le Comité pouvait conclure que sa crédibilité était affectée et de ne pas retenir sa version.

La preuve est claire et convaincante qu’il a induit en erreur la syndique adjointe. [ 93 ] Le Tribunal ne retient pas ce moyen. Question 4 : SUBSIDIAIREMENT, LE COMITÉ A-T’IL COMMIT UNE ERREUR DÉRAISONNABLE EN NE MOTIVANT PAS SUFFISAMMENT SA DÉCISION SUR SANCTION ? POSITION DES PARTIES Normand Gobeil [ 94 ] Monsieur Gobeil soutient que le Comité conclut que les sanctions proposées par la syndique adjointe sont plus appropriées que celles proposées par monsieur Gobeil et qu’il ne motive pas suffisamment son raisonnement sur son choix.

Aussi, il prétend qu'en ne motivant pas suffisamment sa décision sur sanction, le Comité atteint les règles de justices naturelles. [ 95 ] Également, il n’explique pas pourquoi il considère que le risque de récidive est plus élevé et pourquoi le public est affecté par ces actions. Il propose pour les chefs 1a), 1b) et 5, une réprimande et cours de formation et pour les chefs 4 et 8, des réprimandes. Il n’en appelle pas de la sanction sur le chef 9 qui est une suspension de 30 jours, car il s’agit d’une recommandation commune.

Julie Pinet, syndique adjointe [ 96 ] La syndique adjointe prétend que le Comité a rendu une décision étoffée et motivée. Elle prétend que l’analyse du Comité permet aisément de saisir que les infractions retenues contre monsieur Gobeil sont graves et qu’il n’a pas agi comme un professionnel de Courtage immobilier. [ 97 ] De plus, elle soutient que le Comité a expliqué pourquoi, il retient les recommandations de la syndique adjointe plutôt que celles de monsieur Gobeil. Aussi, le Comité a tenu compte de tous les facteurs pertinents.

Finalement, le Comité se fonde sur des précédents en pareille matière et la sanction doit dissuader monsieur Gobeil de récidiver considérant que le processus disciplinaire ne semble pas avoir porté fruit.

DÉCISION [ 98 ] Le Tribunal conclut que le Comité a suffisamment motivé sa décision pour les motifs suivants. Sa décision est intelligible et fait

partie des issues possibles et acceptables. [ 99 ] Le Tribunal constate que le Comité a relaté les représentations et suggestions sur sanctions des deux parties et il les a analysées. [ 100 ] Le Comité expose pourquoi il ne peut retenir la suggestion proposée par monsieur Gobeil d’imposer uniquement des réprimandes et des cours de formation pour les chefs d’accusation 1a), 1b), 3, 4, 5 et 8. Aussi, il distingue le présent dossier de l’affaire OACIQ c. L’Écuyer [13] . Cette dernière décision n’a pas de pertinence dans le présent dossier puisqu’il s’agit d’un cas ou le Comité a tempéré la sanction à cause de la violation du droit de la

partie intimée d’être jugé dans un délai raisonnable. [ 101 ] Le Comité expose que les sanctions suggérées par le syndic sont plus appropriées, toutes circonstances confondues. Le Comité énonce les critères pour établir une sanction appropriée. Il a tenu compte de chacun des objectifs de la sanction disciplinaire tout en les appliquant au cas particulier de monsieur Gobeil.

Il mentionne que malgré que monsieur Gobeil n’avait pas d’antécédents judiciaires et avait peu d’expérience à l’époque, il juge que le risque de récidive est relativement élevé puisque le processus disciplinaire engagé contre lui ne semble pas avoir porté fruit. Le Comité souligne que monsieur Gobeil a beaucoup de difficulté à reconnaitre ses torts et qu’il devrait se soumettre à une sérieuse introspection afin de comprendre qu’il doit toujours agir de façon professionnelle, peu importe les circonstances.

Également, il souligne qu’un courtier immobilier doit absolument avoir le sens des responsabilités, assumer les conséquences de ses décisions et tenir ses promesses et engagements. [ 102 ] Le Comité entérine la recommandation commune d’imposer une suspension de 30 jours sur le chef 9. [ 103 ] Le Tribunal constate que le Comité adhère à la suggestion de la syndique adjointe.

Son analyse porte sur les facteurs aggravants, soit la gravité objective des infractions et le risque de récidive élevé puisque monsieur Gobeil ne semble pas reconnaître sa culpabilité et les facteurs atténuants soit l’absence d’antécédents judiciaires et le peu d’expérience (3 ans). [ 104 ] La syndique adjointe a cité la décision Lebel c. Leung [14] où les faits s’apparentent au présent dossier. Dans ce dossier, monsieur Leung n’a pas respecté un engagement de débourser la somme de 23 000,00 $ au vendeur. Il a été déterminé que monsieur Leung agissait comme agent et

partie et il n’a pas honoré son engagement et/ou la transaction a avorté. La conduite de monsieur Leung s’apparentait à de la mauvaise foi puisqu’il savait ne pas être en mesure de remplir ses obligations. Le Comité l’a suspendu pendant 60 jours. [ 105 ] La syndique adjointe soumet au Comité de la jurisprudence correspondant à la situation de monsieur Gobeil, dont la décision Jacques c. Marie Flores [15] . Dans ce dossier, le syndic adjoint reprochait à madame Flores de ne pas avoir transposé dans une entente écrite, une entente verbale quant au montant de la rémunération s’élevant à 35 000,00 $.

Madame Flores n’avait pas d’antécédents disciplinaires. Le Comité est venu à la conclusion que madame Flores demandait plus à la venderesse que ce qui avait été convenu et qu’elle n’avait pas fait d’entente écrite contrairement à l’article 86 du Règlement. Également, le Comité avait souligné dans cette décision que madame Flores était de mauvaises fois. Elle n’a pas suivi le Règlement et persiste à nier l’évidence.

Finalement, le Comité lui a imposé une sentence totalisant 120 jours, plus une amende de 2 000$, la publication de l’avis et les frais de justice. [ 106 ] Dans la décision Société des services Ozanam Inc. c. Commission municipale du Québec et al. [16] la juge Grenier mentionne : L'obligation de motiver a deux fondements principaux. La motivation logique constitue pour le justiciable une garantie que la décision qui affecte ses droits n'est pas le résultat d'une appréciation arbitraire, mais qu'elle repose sur une réflexion dont les raisons sont suffisamment et intelligiblement explicitées dans la décision.

Vue ainsi, l'obligation de motiver est une composante des règles de la justice naturelle et elle permet au justiciable d'exercer pleinement les recours qui sont mis à sa disposition, que ce soit l'appel ou le recours en révision judiciaire. En corollaire, il faut bien admettre que l'absence ou l'insuffisance de motivation font échec à l'exercice du contrôle judiciaire. [ 107 ] Aussi, elle ajoute : Une décision doit donc traiter des faits pertinents et déterminants ; elle doit les qualifier afin d'éviter l'arbitraire.

La qualification des faits fait nécessairement intervenir les facultés cognitives, la compréhension, le raisonnement, le jugement. Le décideur applique donc le droit positif en s'inspirant de la logique. Sa décision doit être intelligible, c'est-à-dire qu'elle doit disposer des faits et du raisonnement de manière telle que le justiciable puise en comprendre le sens. Il ne s'agit certes pas de confondre l'absence de motivation avec la faiblesse du raisonnement. Ce n'est pas le fondement de la décision qui est en cause ; l'intervention judiciaire ne s'intéresse ici qu'à la formulation.

Tout système juridique doit viser la transparence. [ 108 ] Le Tribunal constate que la position de monsieur Gobeil se limite à extraire seulement une

partie de la décision sur sanction du Comité pour déterminer si la décision est motivée ou non. Le Tribunal croit que l’on doit plutôt regarder l’ensemble de la décision et se demander si elle est intelligible, logique et compréhensible. [ 109 ] Le Tribunal constate que le Comité a exposé clairement la position de chacune des parties qui est très étoffée. Quand elle arrive à l’analyse et décision, elle explique pourquoi il s’éloigne de la position de monsieur Gobeil.

Par la suite, il expose des sanctions suggérées, par le syndic, qui sont beaucoup plus appropriées, toutes circonstances confondues en les comparants avec la jurisprudence soumise. [ 110 ] Il adhère ainsi à la position du syndic, qu’il a exposé de long en large dans la position des parties. Le Tribunal estime que le Comité n’avait pas à répéter dans son analyse et sa décision tout ce que la syndique adjointe avait plaidé et qu’il réitérait sa position. Au paragraphe 34, le Comité conclut : D’autre part, nous ne croyons pas que l’imposition de plusieurs cours de formation serait adéquate.

Nous croyons que c’est l’objectif de

dissuasion qui prime davantage dans le cas sous étude. Notre message à l’intimé doit être clair et puissant afin d’assurer la protection du public. [ 111 ] Il est évident qu’en mentionnant qu’il désire assurer la protection du public, qu’il réfère à ce qu’il a dit préalablement concernant les risques de récidives qui sont élevés de monsieur Gobeil, parce qu’il a de la difficulté à reconnaître ses torts. [ 112 ] Le Tribunal rejette ce moyen. QUESTION 5 : SUBSIDIAIREMENT, LE COMITÉ A-T-IL IMPOSÉ DES SANCTIONS DÉRAISONNABLES À MONSIEUR GOBEIL QUANT AUX CHEFS 1a), 1b), 3, 4, 5 ET 8 ?

POSITION DES PARTIES Normand Gobeil [ 113 ] Monsieur Gobeil soutient que le Comité n’a pas tenu compte des principes de proportionnalité et d’harmonisation des sanctions ni de la gradation des sanctions. Également, il soulève que les actes posés par lui-même n’ont jamais fait intervenir l’ordre public, mais il s’agit plutôt d’acquisition entre deux initiés dans le domaine immobilier. Finalement, il prétend que les sanctions sont trop sévères et injustes. Julie Pinet, syndique adjointe [ 114 ] La syndique adjointe soulève que la sanction relève de la discrétion judiciaire du Comité.

Elle souligne que le Comité est un tribunal spécialisé, composé d’un avocat et de deux membres de la profession qui possèdent des connaissances particulières de la profession et des obligations déontologiques. [ 115 ] Elle souligne que la sanction doit être proportionnelle à l’infraction reprochée et correspond aux circonstances particulières du dossier. Finalement, elle souligne que le Comité est le plus à même apprécier la valeur probante et la crédibilité des témoignages délivrés devant lui.

DÉCISION [ 116 ] Le Tribunal conclu que la sanction disciplinaire imposée par le Comité pour les chefs 1a), 1b), 3, 4, 5 et 8 n’est pas déraisonnable puisqu’elle n’est pas si sévère ou si clémente, qu’elle est injuste ou inadéquate eut égard à la gravité de l’infraction et à l’ensemble des circonstances, attenantes et aggravantes du dossier. La décision du Comité est intelligible et fait

partie des issues possibles et acceptables. [ 117 ] Quant à l’harmonisation des sanctions, le Tribunal estime qu’elle est fondée sur la jurisprudence soumise par la syndique adjointe et correspond à la fourchette des sentences pour de telles infractions. [ 118 ] Aussi, la sanction imposée par le Comité vise à promouvoir l’objectif primordial de la protection du public.

Cet objectif ne doit pas céder priorité devant le droit aux professionnels de gagner sa vie [17] . [ 119 ] Le Tribunal constate que monsieur Gobeil revient avec la même notion de compétence qui a été rejetée par le Comité sur sa demande préliminaire et qui est à l’effet que les actes posés ne concernent pas l’ordre public, mais qu’il s’agit d’actes de litiges civils entre deux initiés du domaine immobilier.

Considérant que c’est à bon droit que le Comité soutient qu’elle est compétente pour entendre ce dossier et que le Comité avait raison de conclure que monsieur Gobeil devait respecter son Code de déontologie dans le présent dossier, le Comité n’avait pas à considérer cet élément comme un facteur atténuant. [ 120 ] Quant au principe de la proportionnalité, le Tribunal constate que monsieur Gobeil n’a pas démontré que la sanction n’est pas proportionnelle aux gestes posés, ni qu’elle elle si sévère qu’elle est injuste. [ 121 ] Le Comité a traité de la gravité objective et subjective des chefs et des facteurs aggravants et atténuants en plus de se fonder sur la jurisprudence pour s’assurer de la parité des sanctions pour sanctionner sur mesure monsieur Gobeil. [ 122 ] Ce moyen n’est pas retenu.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL [ 123 ] REJETTE l’appel de monsieur Gobeil; [ 124 ] CONDAMNE monsieur Gobeil aux frais de justice en appel tant pour l’intimé que la mise en cause.

__________________________________ Serge Laurin, J.C.Q. Me Louis-Thomas Deschênes Procureur de la

partie APPELANT -intimé Me Isabelle Martel Procureur de la

partie INTIMÉE -Plaignante Date d’audience : 12 septembre 2018