2018 QCCQ 8519, 2018 QCCQ 8519

Marcoux c. Bieler 2018 QCCQ 8519 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-700793-176 DATE : 11 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAROLYN MARCOUX [...], Québec (Québec) [...] Demanderesse c.

JEAN-FRANÇOIS BIELER [...], Montréal (Québec) [...] ET JACINTHE CÔTÉ [...], Montréal (Québec) [...] Défendeurs et demandeurs reconventionnels ET CAROLE BIRSE [...], Westfield (NJ) [...] Et DARCY BIRSE [...], Westfield (NJ) [...] Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Marcoux réclame 15 000 $ de ses vendeurs Bieler et Côté suite à la découverte en décembre 2016 de vices de plomberie et des infiltrations d’eau au sous-sol de la propriété centenaire achetée en octobre 2010. [ 2 ] Les défendeurs plaident que ces vices n’étaient pas cachés, qu’ils ne leur ont pas été dénoncés en temps utile (

article 1739 du Code civil du Québec ) et au surplus que les réclamations sont grossièrement exagérées. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Ces questions sont les suivantes :

1) Les problèmes en cause sont-ils des vices cachés (article 1726 C.c.Q.)? 2) Dans l’affirmative, ont-ils été dénoncés en temps utile (article 1739 C.c.Q.)? 3) En tout état de cause, la demanderesse a-t-elle droit à compensations? LE CONTEXTE FACTUEL [ 4 ] Le 4 octobre 2010, madame Marcoux achète la propriété en litige pour la somme de 804 000 $ avec garantie légale. Il s’agit d’une maison centenaire (1908). [ 5 ] Le 22 décembre 2016, six années plus tard, un refoulement se produit dans la salle de lavage du sous-sol. [ 6 ] Madame Marcoux fait venir un plombier qui passe un fichoir dans le drain [1] .

Le jour suivant, le problème réapparaît et persiste. [ 7 ] Le 28 décembre, madame Marcoux fait alors appel à un expert plombier, monsieur Maxime Gamache, de Plomberie GAM, qui fait l’inspection de la plomberie avec une sonde et une caméra [2] .

Il conclut qu’il faut briser le plancher de béton dans le secteur du drain pour examiner ce qu’il en est. [ 8 ] Madame Marcoux témoigne qu’elle a tenté de rejoindre ses vendeurs par téléphone durant les Fêtes, mais le numéro qu’elle avait conservé n’était plus valide. [ 9 ] À compter du 3 janvier 2017, madame Marcoux et son conjoint commencent à briser le plancher de béton avec un marteau piqueur et ouvrir des sections de mur et de plancher pour dégager les conduites de plomberie [3] . [ 10 ] Par la suite, les travaux suivants se succèdent : - Du 5 au 9 janvier : travaux de plomberie totalisant 3 130,77 $ pour rendre la plomberie conforme aux normes [4] ; - 12 janvier : installation d’un drain intérieur par GARCO pour capter les infiltrations d’eau.

Le secteur en litige (20 pieds) représente 725 $ [5] ; - Début février 2017 : mixage du béton pour refermer le plancher du sous-sol [6] ; - Du 4 au 6 juin 2017 : imperméabilisation des murs de fondation par l’extérieur par GARCO pour 4 139,10 $ [7] ; - Automne 2017 : réaménagement du sous-sol par Concept Vog pour 9 139,59 $ [8] . [ 11 ] Le 15 février 2017, madame Marcoux transmet un avis de dénonciation aux défendeurs décrivant les problèmes relatés ci- dessus [9] . [ 12 ] Les défendeurs répliquent le 21 mars [10] en se plaignant de ne pas avoir été prévenus des problèmes invoqués lors de leur découverte, les empêchant d’en constater l’existence et le cas échéant, d’assumer la réalisation des travaux.

Ils concluent que ce manquement les dispense d’honorer leur garantie légale. [ 13 ] Concernant les infiltrations d’eau, ils demandent à obtenir le rapport d’expert mentionné dans l’avis de dénonciation (qu’ils ne recevront pas). [ 14 ] Madame Marcoux réplique le 27 mars [11] en expliquant que les travaux ont dû être faits en urgence pour ne pas compromettre la salubrité des lieux. Elle invite les défendeurs à venir sur place pour constater les dommages. [ 15 ] Le 28 avril, les défendeurs annoncent qu’ils entendent retenir les services d’un expert [12] .

Madame Marcoux leur accorde jusqu’au 15 mai pour agir [13] . [ 16 ] Dans l’intervalle, le 1 er mai, madame Marcoux transmet une mise en demeure réclamant 15 000 $, suivie de la poursuite à l’étude le 26 mai. [ 17 ] Les défendeurs renoncent finalement à envoyer un expert vu le dépôt des procédures judiciaires et le défaut d’obtenir le rapport demandé. [ 18 ] Madame Côté ira cependant sur place en juillet pour constater l’état des lieux.

ANALYSE ET DÉCISION 1) Les problèmes en cause sont-ils des vices cachés (article 1726 C.c.Q.)? [ 19 ] Il est indéniable que des problèmes de plomberie au sous-sol constituent des vices cachés au sens de la loi. [ 20 ] La preuve démontre que des propriétaires avant les défendeurs ont fait réaliser des travaux pour tenter de remédier à des problèmes survenus à l’époque. Il est impossible de dire si ces propriétaires étaient les appelés en garantie Birse car ceux-ci n’ont pas comparu; ils demeurent aux États-Unis.

[ 21 ] Les défendeurs ont habité la maison de 2005 à 2010 et n’ont constaté aucun des problèmes vécus par madame Marcoux, ce qui démontre leur nature « cachée ». 2) Dans l’affirmative, ont-ils été dénoncés en temps utile (article 1739 C.c.Q.)? [ 22 ] Suite à la réception de l’avis de dénonciation du 15 février, les défendeurs se plaignent que les problèmes ne leur aient pas été communiqués… « dès leur découverte et avant l’exécution des travaux. Ceci nous aurait permis, dans un premier temps, d’en constater l’existence et ensuite, dans un second temps, de faire exécuter les travaux de réparations à nos frais. », écrivent-ils dans leur réponse P- 9. [ 23 ] À cet égard, l’

article 1739 du Code civil du Québec prescrit ce qui suit : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 24 ] Établissons immédiatement que l’exception du second paragraphe de cet

article ne s’applique pas quand le Tribunal retient de la preuve que les défendeurs ne connaissaient pas les vices découverts en 2016, ce qui est le cas ici. [ 25 ] La règle établie par l’article 1739 est claire et a été appliquée constamment par les tribunaux; il s’agit d’une condition de fond obligatoire pour exercer un recours en garantie contre le vendeur.

Ainsi, plusieurs poursuites pour vices cachés ont été rejetées, faute par l’acheteur d’avoir transmis sa dénonciation dans un délai raisonnable et cela, peu importe le mérite de sa réclamation [14] [ 26 ] Cette dénonciation est essentielle pour permettre au vendeur de vérifier le bien-fondé des prétentions de l’acheteur et, le cas échéant, faire procéder aux travaux requis pour remédier aux vices constatés. [ 27 ] Comme toute règle, celle-ci comporte des exceptions. L’examen de la jurisprudence récente sur la question permet de regrouper ces exceptions par catégories : 1.

Lorsque le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice tel que prévu au second paragraphe de l’

article 1739 ; 2. En situation d’urgence présentant un danger nécessitant une intervention immédiate [15] ; 3. Lorsqu’une dénonciation verbale a été considérée suffisante ou qu’il y a absence de préjudice pour le vendeur; 4.

Lorsque, par son implication, le vendeur est présumé avoir renoncé à l’envoi d’une dénonciation écrite. [ 28 ] Dans la présente affaire, le Tribunal considère que la demanderesse aurait dû aviser les défendeurs dès le moment où les problèmes du sous-sol ont été constatés, soit dans la période des Fêtes 2016, et avant d’entreprendre les travaux correctifs, quitte à les retarder un peu. [ 29 ] Les infiltrations d’eau existaient depuis longtemps, si on en juge par l’état des lieux après démantèlement; les problèmes de plomberie également.

Même quelques jours de plus pour permettre d’aviser les défendeurs et leur permettre de venir sur place n’auraient pas été préjudiciables à la demanderesse. Il n’y avait pas d’urgence à ce point pour priver les défendeurs de leur droit à une dénonciation. [ 30 ] Les premiers travaux correctifs ont été réalisés par Plomberie GAM à compter du 5 janvier 2017. Il aurait fallu que les défendeurs puissent dépêcher un expert pour constater l’état de la plomberie avant que celle-ci ne soit remplacée.

Cela était essentiel pour qu’ils puissent évaluer leurs obligations en regard des vices constatés. [ 31 ] Cela est d’autant plus vrai qu’on est en présence d’une maison centenaire et que les normes de plomberie de l’époque n’étaient pas les mêmes qu’en 2016. Une opinion de l’expert choisi par les défendeurs sur les modifications qui auraient dû être assumées par eux devenait primordiale. 3) En tout état de cause, la demanderesse a-t-elle droit à compensations? [ 32 ] Ce défaut de dénonciation disqualifie la demanderesse de son droit à des compensations.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande avec les frais de contestation de 200 $ remboursables aux défendeurs et les frais de présence à la Cour des témoins suivants : - Monsieur Maxime Gamache 111,50 $ - Monsieur Jean-François Sirois 120,96 $ - Monsieur Réjean Guay 95,00 $; REJETTE l’appel en garantie, sans frais.

__________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 26 septembre 2018