2011 QCCQ 7709, 2011 QCCQ 7709

Québec (Office municipal d'habitation de) c. Ricard 2011 QCCQ 7709 JC2399 COUR DU QUÉBEC "Division administrative et d'appel" CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC Chambre civile N° : 200-80-004662-118 DATE : 3 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. (JC 2399) ______________________________________________________________________ OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE QUÉBEC Locateur-intimé c.

JEAN RICARD Locataire-appelant -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L'appelant, monsieur Jean Ricard (ci-après: monsieur Ricard) présente une requête pour permission d'appeler de la décision de la régisseure, Me Claire Courtemanche, rendue le 17 février 2011, dans le dossier 18 100203 010 P 101201, par laquelle elle résilie le bail intervenu entre l'appelant et l'intimé l'Office municipal d'habitation de Québec (ci-après: Office municipal) en raison du changement de la destination des lieux du logement occupé par l'appelant, le tout en vertu de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement (L.R.Q. c. R-8.1). LES FAITS [ 2 ] Monsieur Ricard occupe un logement à loyer modique dans un immeuble propriété de l'Office municipal situé sur la rue de la Forest, dans la ville de Québec par un bail d'une durée d'un an durant la période du 1 er septembre 2009 au 31 août 2010. [ 3 ] Ce bail est prolongé pour la même période en 2010-2011.

Le prix du loyer passe de 250 $ à 259 $. [ 4 ] L'Office municipal requiert que les services policiers de la ville de Québec fassent une enquête à l'égard de monsieur Ricard. [ 5 ] Un agent double se présente au logement de monsieur Ricard à six reprises. Cet agent obtient de l'alcool et des cigarettes en échange d'argent. [ 6 ] Les policiers font une perquisition et saisissent entre 25 et 30 caisses de 12 bouteilles de vin, 27 sacs de 200 cigarettes de contrebande et de l'équipement pour la fabrication de vin. Cela se trouve dans les deux espaces de rangement de monsieur Ricard ainsi que dans son logement.

[ 7 ] Lors de l'audience devant Me Courtemanche, à la Régie du logement le 16 décembre 2010, monsieur Ricard affirme qu'il fabriquait du vin de manière artisanale aimant boire une bouteille lors d'un repas. [ 8 ] À l'égard des cigarettes, il affirme qu'il a acheté une grande quantité de celles-ci afin d'éviter que certains locataires en manque.

Il dit revendre les cigarettes au même prix qu'il les paie. [ 9 ] Devant la Régie du logement, l'Office municipal requiert la résiliation du bail pour changement de destination des lieux. [ 10 ] Dans sa décision rendue le 17 février 2011, Me Courtemanche acquiesce à cette demande considérant "qu'il y a prépondérance de preuve en faveur du locateur à l'effet que le locataire s'est livré à une activité illégale au logement". [ 11 ] De plus, Me Courtemanche affirme: [24] Le locataire se décrit et est décrit par ses amis comme étant une personne très généreuse le Tribunal s'interroge cependant sérieusement quant à la capacité financière du locataire.

Pour pouvoir bénéficier d'un logement subventionné, ce fait implique des ressources financières non seulement limitées mais aussi modestes. De ce fait, le Tribunal considère que la version du locataire n'est pas crédible et par conséquent, le Tribunal ne retient pas sa version des faits. [ 12 ] C'est à la suite de cela que monsieur Ricard décide de faire appel de cette décision. Dans sa requête, il affirme que la Cour du Québec devra étudier les questions suivantes, si la permission d'appeler est accordée: 6. Il est dans l'intérêt de la justice que la Cour du Québec se prononce sur les questions suivantes:

a) Est-ce que la seule preuve qu'une activité illégale s'est tenue dans le logement est suffisante pour justifier la résiliation d'un bail de logement ?

b) Est-ce que le locateur se devait de prouver un préjudice sérieux pour obtenir la résiliation du bail du locataire-requérant, tel que le prévoit l'

article 1863 du Code civil du Québec ?

c) Est-ce que la décision du Tribunal de rejeter la version du locataire-appelant au seul motif que sa "générosité" semble incompatible avec sa situation financière est raisonnable compte tenu des faits qui ont été mis en preuve devant la Régie du Logement ? [ 13 ] Dans cette même requête, l'avocat de monsieur Ricard plaide: 8.

Les questions soumises ci-haut sont sérieuses, nouvelles et d'intérêt général, car elles mettent en cause le droit du locataire et par le fait même de tous les locataires au maintien dans les lieux sur la simple preuve qu'une activité illégale s'est tenue dans le logement sans avoir à prouver de préjudices sérieux; [ 14 ] L'avocat de l'Office municipal conteste cela, affirmant que la question relative à savoir s'il y a un préjudice sérieux lorsqu'une activité illégale est tenue dans un logement n'est pas nouvelle et d'intérêt général, car celle-ci a été traitée à de nombreuses reprises par la Cour du Québec dans le passé.

LA QUESTION EN LITIGE [ 15 ] La requête de l'appelant répond-elle aux critères établis par la loi et la jurisprudence pour accorder la permission d'appeler ? ANALYSE ET DÉCISION [ 16 ] La requête pour permission d'appeler est basée sur l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement : Art. 91 . [Appel sur permission] Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec.[Exception] Toutefois, il n'y a pas d'appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1° dont l’objet est la fixation de loyer la modification d’une autre condition du bail ou la révision de loyer; 2° dont le seul objet est le recouvrement d'une créance visée dans l'article 73; 3° visée dans la

section II du

chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10; 4° d'autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil du Québec (Lois du Québec (1991),

chapitre 64). [ 17 ] En matière de permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement, la jurisprudence a établi plusieurs critères qui doivent être respectés afin quelle soit accordée. [ 18 ] Dans l'affaire Pesant et Noël c.

Corbeil [1] , le juge Richard Landry, J.C.Q. écrit ceci: LES CRITÈRES APPLICABLES À LA PERMISSION D'EN APPELER [16] Le sens à donner aux mots "lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour" a fait l'objet d'une abondante jurisprudence. [17] L'analyse de la jurisprudence des dernières années démontre que certains juges adoptent une approche plus "restritcive" dans la détermination de ce qui constitue "une question en jeu…qui devrait être soumise à la Cour" alors que d'autres préconisent une attitude

plus "libérale". [18] Plusieurs critères sont pris en considération dans la détermination des questions qui peuvent donner ouverture à l'appel par opposition à celles qui ne le devraient pas: 1 0 le sérieux et l'importance des motifs d'appel allégués et l'impact de la décision attaquée sur le justiciable concerné : - 2636-5205 Québec inc . c. Beaudry 2 ; - Industries D. Grenier inc . c. Grenier 3 ; - Procureur Général du Québec c. Forages Garant et Frères inc . 4 ; - Ministère de la Justice c. Schulze 5 ; - Brault et Martineau c .

Montréal ( Communauté Urbaine de ) 6 ; - Société Québécoise d'Assainissement des Eaux c. Breton 7 . 2 0 le caractère nouveau ou controversé de la question soulevée ou l'intérêt général qu'elle soulève: - 2636-5205 Québec inc . c. Beaudry 8 ; - Lamarche, Mc Guinty Inc . c. Municipalité de Bristol 9 ; - Procureur Général du Québec c. 176050 Canada inc . 10 . 3 0 la faiblesse apparente de la décision attaquée, une atteinte aux règles de justice naturelle et/ou une erreur déterminante dans l'administration de la preuve: - Dinard c. Dinard 11 ; - Corporation de l'École des Hautes Études Commerciales de Montréal c.

Lacombe 12 ; - Forget et al . c. Ville de Terrebonne 13 . [19] Il m'apparaît qu'il existe une analogie entre l'

article 91 de la

Loi sur la régie du logement ("question en jeu… qui devrait être soumise à la Cour") et l'article 26.1 du Code de procédure civile qui, en matière d'appel sur permission devant la Cour d'appel, a été modifié pour y apporter les précisions suivantes: "Peuvent aussi faire l'objet d'une appel sur permission d'un juge de la cour d'appel, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la cour d'appel, ce qui est notamment le cas s'il est d'avis qu'une question de principe , une question nouvelle ou une question de droit faisant l'objet d'une jurisprudence contradictoire est en jeu …" [20] En précisant ainsi les critères dont doit s'inspirer la Cour d'appel en examinant les questions qui lui sont soumises, il est permis de croire que les mêmes critères doivent inspirer le juge de la Cour du Québec qui est saisi de telles questions dans l'exercice de sa discrétion.

La phraséologie utilisée à la base par le Législateur est la même (" question … qui devrait être à la Cour ") et elle devrait avoir le même sens dans les différentes lois où elle est utilisée 14 ( 'in pari materia "). [21] D'abondant, on doit à mon avis tenir compte des enseignements de la Cour suprême dans Barreau du Nouveau-Brunswick c. Ryan 15 et Dr. Q. c.

College of Physicians and Surgeons of British Columbia 16 pour refuser, au stade de la requête pour permission, les appels qui sont manifestement voués à l'échec 17 . [22] L'exercice de la discrétion conférée au juge qui doit décider de l'octroi d'une permission d'en appeler doit, comme l'a déjà écrit Monsieur le juge Lavergne dans Forage Garant 18 , être exercée " judicieusement ". (Références omises) [ 19 ] Dans ce même jugement, le juge Landry devait également analyser une activité illégale exercée dans un logement.

Il écrit à cet égard: [26] La Régie du logement a été appelée au cours des dernières années à se pencher sur des demandes de propriétaires qui requéraient la résiliation du bail de leurs locataires qui se livraient à des activités illégales touchant des questions de drogue dans les lieux loués. Certaines décisions ont été rapportées en jurisprudence 19 .

[27] Tel que relevé par Me Therrien, régisseur dans l'affaire sous étude, la Cour du Québec a également été appelée à le faire dans Corporation d'habitation Jeanne-Mance c. Gaudreault 20 . [28] Il ressort de l'analyse de ces décisions que la culture et le trafic de drogues dans des lieux loués sont des activités illégales qui constituent des " changements de destination " des lieux loués (

article 1856 C.c.Q. ) et une violation de l'obligation des locataires d'user du bien " avec prudence et diligence " (

article 1855 C.c.Q.) qui sont de nature à causer des préjudices sérieux aux locateurs et justifier la résiliation d'un bail (

article 1863 par. 1) . Ces articles se lisent comme suit: 1855 . «Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence.» 1856 . «Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué.» 1863 par.1 «L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent.

Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.» [29] Ainsi, dans Office Municipal d'Habitation de Port-Cartier c. Desroby 21 , le régisseur a prononcé la résiliation du bail du co- locataire qui cultivait 39 pots de marijuana à des fins personnelles dans une pièce du sous-sol de l'immeuble loué, culture interrompue par une intervention policière comme dans le présent cas. Le régisseur s'est exprimé comme suit: «L'

article 856 du Code civil du Québec interdit, tant au locateur qu'au locataire, de changer la forme ou la destination du logement en cours du bail. L'

article 1855 C.c.Q. oblige aussi le locataire, pendant toute la durée du bail, à user de son logement avec prudence et diligence. Le Tribunal ne peut partager l'opinion émise par la procureure de la locataire à l'effet qu'il n'y a pas eu changement à la destination du logement puisqu'une seule pièce a été utilisée pour la culture de marijuana.

Pour en venir à une telle conclusion, le Tribunal retient les propos de l'auteur Pierre-Gabriel Jobin, qui déclare: […] l'utilisation de la chose louée à des fins contraires à l'ordre public constituerait une violation de l'obligation de respecter la destination de la chose. À notre avis, il faut distinguer.

Parfois, le locataire, tout en respectant la lettre de son bail quant à la forme et la destination, procède à des aménagements ou se livre à des activités sans respecter les modalités exigées par un règlement ou une loi et de droit pénal ou administration: alors, c'est effectivement l'obligation générale d'utiliser la chose en personne prudente et raisonnable.

Il est très clair dans l'esprit du Tribunal qu'un logement ne peut servir à une activité illégale, et ce, même si une seule pièce est utilisée pour ce faire.» […] [33] Mes Denys-Claude Lamontagne et Bernard Larochelle, dans leur analyse sur le contrat de louage contenue dans Droit Spécialisé des Contrats 24 , s'expriment ainsi au sujet de l'obligation de ne pas changer la forme et la destination du bien (à la page 358): «Les tribunaux ont considéré que constitue un changement de destination le fait pour le locataire d'entreprendre une activité qui a pour effet de hausser les primes d'assurance incendie du locateur ou de nécessiter un circuit électrique spécial ou de s'adonner dans les lieux loués à des activités illégales.» [34] Au sujet de l'obligation de prudence et de diligence, ils écrivent (à la page 357): «La prudence est cette «attitude qui consiste à peser à l'avance tous ses actes, à apercevoir les dangers qu'ils comportent et à agir de manière à éviter tout danger, toute erreur, tout risque inutile» alors que la diligence fait référence à la promptitude et à l'empressement dans l'exécution.

Le locateur est en droit de se fier à son locataire quant au respect de son devoir de garder le bien loué avec prudence et diligence.» (Références omises) [ 20 ] À l'audience sur la requête pour permission d'appeler, l'avocat de monsieur Ricard soutient que les questions qu'il énonce dans sa requête sont sérieuses, nouvelles et d'intérêt général et en particulier, sur la question de savoir si le locateur doit prouver oui ou non un préjudice sérieux pour obtenir la résiliation d'un bail, tel celui en litige. [ 21 ] L'avocat de l'Office municipal plaide que cette question a été traitée à maintes reprises notamment dans le jugement rendu par le juge Richard Landry dans l'affaire Pesant et Noël citée plus haut ainsi que dans le jugement rendu par le juge Robert Hamel, J.C.Q. dans l'affaire Office municipal de Montréal c.

Ubald Chatelain et Régie du logement [2] . [ 22 ] Sur ce point le juge Hamel écrit: Vu l'objectif visé par la

Loi sur la société d'habitation du Québec, L-Q, chap. S-8, le Tribunal en vient à la conclusion qu'il serait pour le moins contraire aux bonnes mœurs que ce locataire continue de bénéficier d'un logement subventionné, alors qu'il sert de lieu pour le trafic de drogue. (…) Le Tribunal en vient dès lors à la conclusion que ce genre de commerce est en soi suffisant pour lui permettre de conclure que le locateur subit un préjudice sérieux par suite des faits et gestes de l'intimé Chatelain. [ 23 ] L'avocat de monsieur Ricard plaide aussi que la décision de Me Courtemanche ne serait pas suffisamment motivée.

[ 24 ] Le Tribunal n'est pas d'accord avec cela, car elle relate l'ensemble des faits au dossier ainsi que les témoignages rendus devant elle. Elle conclut que monsieur Ricard s'est livré à un commerce illégal et que de ce fait, il a changé la destination des lieux. [ 25 ] Dans un logement à loyer modique, le locataire paie un prix moindre pour son loyer en raison de son revenu.

Lorsqu'il se livre à un commerce illégal qui lui procure un revenu additionnel, il contrevient aux critères lui ayant permis d'occuper un logement à loyer modique. [ 26 ] De plus, en exerçant un tel commerce, il change la destination des lieux, tel que l'établit la jurisprudence énoncée plus haut. [ 27 ] Dans le jugement rendu par le juge Landry dans l'affaire Pesant et Noël , celui-ci conclut que l'appel sur les questions soulevées n'a pas de chance de succès et qu'il n'y a pas lieu de l'autoriser. Le Tribunal est du même avis relativement à la requête pour permission d'appeler de monsieur Ricard.

Celle-ci ne répond pas aux critères énoncés par la jurisprudence quant à la nécessité que les questions soumises soient sérieuses, nouvelles ou d'intérêt général. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la requête; LE TOUT avec dépens. __________________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. Me Mathieu Thériault (casier # 173) Proulx, Plamondon, Malouin, Bertrand & Gagnon Procureurs du Locateur-intimé Me Denis Gingras (casier # 67) Gingras, Vallerand, Barma, Laroche, Amyot avocats Procureurs du locateur-intimé Date d’audience : 27 mai 2011