2017 QCCQ 8452, 2017 QCCQ 8452

Seyer c. Savoie 2017 QCCQ 8452 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE DRUMMOND LOCALITÉ DE DRUMMONDVILLE « Chambre civile » N° : 405-32-007432-168 DATE : 18 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHARLES-DAVID SEYER -et- ÉLISE LAUZIÈRE NORMAND Demandeurs c.

FRANCINE SAVOIE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent leur venderesse, Mme Francine Savoie (« Mme Savoie »), pour les frais liés à la réfection des drains français de la résidence qu’ils ont acquise en avril 2012. [ 2 ] Mme Savoie conteste en invoquant l’absence de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux de correction, la fin de la vie utile du drain et le caractère exagéré des montants réclamés. QUESTIONS EN LITIGE : [ 3 ] 1.

Les problèmes constatés au drain français sont-ils couverts par la garantie légale contre les vices cachés? [ 4 ] 2. Si oui, quel est le montant dû aux demandeurs? ANALYSE LE DROIT [ 5 ] La garantie légale contre les vices cachés est prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 6 ] L’acheteur qui prétend que le bien vendu est affecté d’un vice caché a le fardeau de prouver, selon la balance des probabilités, le bien-fondé de sa demande [1] , i.e. que les quatre conditions suivantes sont rencontrées : 1.

Le bien vendu est affecté d’un vice grave, c’est-à-dire qui le rend « impropre à l’usage auquel il était destiné » ou « en diminue tellement l’utilité qu’il n’en aurait pas payé un si haut prix »; 2. Le vice existait au moment de la vente; 3. Le vice était caché, cette qualité devant s’évaluer objectivement; 4. Le vice était inconnu de l’acheteur, cette qualité devant s’évaluer subjectivement et dont la preuve appartient au vendeur [2] .

[ 7 ] La présence d’une fissure dans une fondation exposant un immeuble à une inondation constitue un vice grave [3] . [ 8 ] Est caché, le vice qu’un acheteur raisonnablement prudent et diligent n’aurait pas constaté sans avoir eu besoin de recourir à un expert. [ 9 ] En présence d’indices sérieux de vice potentiel pouvant nécessiter l’avis d’un expert, l’acheteur prudent et diligent doit tenter d’en trouver la cause [4] . [ 10 ] Bien qu’il n’ait pas à ouvrir les murs ou à creuser les fondations, en présence de signes annonciateurs, l’acheteur prudent et diligent doit pousser son étude en recourant à un expert [5] . [ 11 ] Il est à noter que la vétusté, l’usure normale, l’atteinte de la durée de vie utile ne constituent pas des vices cachés couverts par la garantie légale [6] . [ 12 ] La connaissance du vice par le vendeur n’est pas un critère essentiel à l’existence de la garantie pour vices cachés, mais elle doit être prouvée pour obtenir des dommages-intérêts [7] . [ 13 ] Outre les conditions prévues à l’

article 1726 C.c.Q. , la loi impose à l’acheteur l’obligation de dénoncer : « 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [ 14 ] Cette obligation de dénonciation avant d’exécuter des travaux est une condition de fond du recours [8] .

Toutefois, il existe trois exemptions à l’obligation de dénoncer avant le début des travaux : 1) cas d’urgence, 2) répudiation par le vendeur de sa responsabilité ou 3) renonciation à se prévaloir du défaut de préavis [9] . [ 15 ]

Malgré le texte de l’

article 1739 C.c.Q. , les tribunaux ont reconnu que l’absence de dénonciation écrite n’était pas nécessairement fatale au recours de l’acheteur [10] . Ce n’est que lorsque l’absence de dénonciation a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l’existence, la gravité du vice et de la réparer que ce dernier pourra se prévaloir de ce moyen de défense [11] .

CONTEXTE FACTUEL [ 16 ] L’immeuble en litige (l’ « Immeuble ») est une maison unifamiliale construite en 1959. [ 17 ] Le 30 janvier 2012, les parties signent une promesse d’achat conditionnelle notamment à l’inspection de l’Immeuble [12] . [ 18 ] À la même date, Mme Savoie signe, en présence des demandeurs, un document intitulé « Divulgation du propriétaire vendeur » (la « Divulgation ») [13] dans lequel elle fait plusieurs déclarations, dont celle à l’effet qu’il y aurait eu des infiltrations d’eau en 2009, 2010 et 2011, mais que des travaux de réparation auraient été effectués [14] . [ 19 ] Le 22 février, les demandeurs font inspecter l’Immeuble par M.

David Coupal de la firme Inspection Centre du Québec (« M. Coupal »). Son rapport, daté du lendemain, contient plusieurs observations et recommandations (le « Rapport ») [15] . Nous y reviendrons plus loin. [ 20 ] Le 25 avril, Mme Savoie vend l’Immeuble aux demandeurs pour une somme de 148 000$ avec la « garantie légale » [16] . [ 21 ] En 2015, les demandeurs constatent une infiltration d’eau au sous-sol en raison d’une fissure dans le solage à la hauteur de l’entrée de l’Immeuble [17] . [ 22 ] Il consulte alors un expert, M. Michel Nadeau (« M.

Nadeau »), qui leur conseille d’excaver le périmètre complet de l’Immeuble et de placer une membrane pour colmater toute fissure à venir. Les demandeurs n’avisent pas Mme Savoie de cet incident ni des recommandations de M. Nadeau. [ 23 ] L’année suivante, les demandeurs retiennent les services d’un entrepreneur, Mini-excavation FCR Côté (« Excavation »), pour réaliser les travaux. [ 24 ] Pendant l’exécution de ceux-ci, on constate que les drains français situés sur les côtés de l’Immeuble sont neufs, bouchés et qu’ils n’auraient probablement jamais fonctionnés.

De plus, il n’y a aucun drain à l’arrière de l’Immeuble. [ 25 ] Le 14 juin, les demandeurs contactent, par téléphone et courriel [18] , Mme Savoie pour l’informer de la situation et lui offrir de venir constater les vices le plus rapidement possible vu les travaux en cours. [ 26 ] Mme Savoie demande à son gendre d’aller vérifier, ce qu’il fait deux jours plus tard.

Il remarque alors que les travaux sont très avancés et qu’un drain neuf a été installé. [ 27 ] Le 18 juin, Mme Savoie écrit à la demanderesse, Mme Lauzière Normand, pour l’informer de la visite de son gendre et du fait que les travaux de remplacement étaient très avancés [19] . Mme Lauzière Normand confirme l’avancement des travaux et lui offre d’examiner un morceau du drain installé à l’avant et de lui envoyer des photos [20] .

[ 28 ] Aucune réponse n’est donnée par Mme Savoie avant le 8 juillet suivant, date à laquelle elle envoie une « mise en demeure » dans laquelle elle nie toute responsabilité en raison du défaut d’avoir eu un délai suffisant pour constater le problème [21] . [ 29 ] Le 29 août, les demandeurs transmettent une mise en demeure à Mme Savoie pour lui réclamer 18 258,03$ pour la réfection des drains français et l’aménagement paysager [22] . [ 30 ] Le 4 octobre suivant, la Demande est déposée.

LA PREUVE [ 31 ] La preuve présentée en demande ne permet pas de conclure que les conditions pour l’application de la garantie légale sont rencontrées. [ 32 ] En effet, le Rapport obtenu par les demandeurs avant la vente soulignait la présence d’efflorescences à certains endroits au sous-sol. M. Coupal faisait les remarques suivantes à ce sujet : « Avertissement Nous avons noté la présence d’efflorescence à certains endroits au sous-sol. L’efflorescence (dépôt de sels sur la surface) est un phénomène provoqué par un béton chargé d’eau, rejetant l’humidité dans l’air ambiant du sous-sol.

Cela peut contribuer à des excès d’humidité dommageables. L’efflorescence témoigne souvent d’un manque d’étanchéité de l’hydrofuge appliqué du côté extérieur des fondations ou d’une déficience du drainage des fondations (ex.: position incorrecte du drain perforé, obstruction partielle ou totale du conduit, etc.), ce qui occasionne une absorption anormale de l’eau souterraine par le béton.

L’inspecteur ne peut se prononcer avec exactitude sur cette condition, car seul un sondage du côté extérieur (excavation partielle) pourrait nous informer sur la qualité du drainage des fondations. » [ 33 ] Les demandeurs n’ont pas jugé opportun d’approfondir leurs recherches, préférant plutôt acheter l’Immeuble quand même. [ 34 ] À la lumière des principes déjà énoncés, le Tribunal conclut que les demandeurs ne se sont pas comportés comme des acheteurs prudents et diligents en n’investiguant pas davantage suite aux recommandations de leur expert, surtout que l’Immeuble avait alors plus de cinquante ans. [ 35 ] Par ailleurs, bien que les versions soient contradictoires quant aux représentations faites par Mme Savoie avant la vente, la Divulgation ne mentionne pas que tous les drains ont été changés. [ 36 ] En fait, Mme Savoie avait retenu les services d’un entrepreneur en 1996, année où elle a acquis l’Immeuble, pour remplacer l’égout pluvial sanitaire en raison d’un problème de blocage [23] .

Elle n’a jamais remplacé l’ensemble des drains. [ 37 ] Le Tribunal est d’avis que Mme Savoie n’a jamais représenté aux demandeurs que tous les drains avaient été remplacés. [ 38 ] De plus, le système de drainage avait atteint la fin de sa durée de vie utile (cinquante ans). [ 39 ] Enfin, le Tribunal considère que les demandeurs ont dénoncé tardivement l’existence du problème à Mme Savoie. [ 40 ] Le témoignage des demandeurs à l’effet qu’ils n’ont appris l’existence du problème avec le drain français qu’au moment des travaux en juin 2016 est incompatible avec le fait qu’ils ont obtenu des soumissions de M.

Nadeau le 31 mars [24] et d’Excavation le 7 avril 2016 [25] notamment pour la pose de drains. [ 41 ] La soumission du 31 mars de M. Nadeau précise la pose de 162 pieds de drains en PVC.

Cette quantité ne peut s’expliquer autrement que par le remplacement de l’ensemble du système de drainage. [ 42 ] Bien que la soumission d’Excavation du 7 avril ne précise pas la quantité de drains à poser, le Tribunal constate que la facture finale des travaux [26] est pour le même montant que celui de la soumission (11 500$ avant taxes). [ 43 ] Si le remplacement des drains français n’était pas prévu dans la soumission d’Excavation, comment expliquer que le coût des travaux n’ait pas été modifié à la hausse suite à la « découverte » du problème en juin?

Le Tribunal ne peut que conclure que la réponse à cette question est que les demandeurs entendaient déjà effectuer les travaux en raison des recommandations faites par M. Nadeau l’année précédente. [ 44 ] Dès lors, les demandeurs auraient dû aviser Mme Savoie avant le début des travaux de juin pour lui permettre de venir constater l’état des drains. [ 45 ] L’appel et le courriel du 18 juin ne donnaient pas suffisamment de temps à Mme Savoie pour lui permettre d’exercer ses droits de vérification et, le cas échéant, de correction des « vices cachés » affectant le drain français. [ 46 ] Ce défaut de respecter l’

article 1739 C.c.Q. est fatal au recours des demandeurs. [ 47 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] REJETTE la Demande; [ 49 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE en faveur de la défenderesse.

__________________________________ Martin Tétreault, J.C.Q.