2014 QCCQ 9623, 2014 QCCQ 9623

9163-0558 Québec inc. c. Lavoie 2014 QCCQ 9623 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-026660-132 DATE : 26 SEPTEMBRE 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9163-0558 QUÉBEC INC. Demanderesse/défenderesse reconventionnelle c.

ME PIERRE LAVOIE Défendeur/demandeur reconventionnel -et- ME ÉRIC MARTIN Appelé en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9163-0558 Québec inc. («9163») réclame 6 993,72 $ à Me Pierre Lavoie, notaire, en raison d'une faute professionnelle qu'aurait commise celui-ci dans le cadre d'une vente immobilière qu'il a instrumentée. [ 2 ] Me Lavoie réfute ces allégations et se porte demandeur reconventionnel pour la même somme de 6 993,72 $ qu'il réclame à 9163.

Il appelle en garantie Me Éric Martin, également notaire, sur qui il veut faire retomber la responsabilité, le cas échéant. [ 3 ] Dès le début de l'audience, 9163 réduit sa réclamation à la somme de 5 144,69 $, soit le montant que le notaire Lavoie aurait dû payer pour couvrir les arrérages de taxes municipales et scolaires dans le cadre d'une transaction de vente d'immeuble qu'il a instrumentée.

Le contexte [ 4 ] Au mois de décembre 2012, intervient un contrat pour services professionnels par lequel monsieur Steven Paradis mandate Aurora Gestion d'actifs afin de lui trouver du financement hypothécaire pour l'achat de l'immeuble sis au 16, rue du Boisé, à St- Hippolyte. [ 5 ] C'est ainsi qu'est contactée 9163, qui œuvre notamment dans le domaine du prêt hypothécaire, et qui accepte de prêter une somme de 200 000 $ moyennant une hypothèque de premier rang sur l'immeuble convoité. [ 6 ] Le 22 janvier 2013 intervient une convention de prêt par laquelle 9163 prête effectivement à Steven Paradis la somme de 200 000 $.

Le 8 février 2013, le notaire Éric Martin instrumente un acte d'hypothèque immobilière grevant l'immeuble sis au 16, rue du Boisé, à St-Hippolyte, en garantie du prêt de 200 000 $. [ 7 ] Dans le cadre de cette transaction, un mémoire des débours est signé le 11 février 2013. Ce document précise dans un premier temps le montant du financement obtenu par Steven Paradis. [ 8 ] À la

section des débours, on y voit que certains montants sont retenus par Me Martin, notamment pour la commission due par Steven Paradis à son courtier hypothécaire, pour une prime d'assurance, pour trois mois d'intérêts payable à l'avance au créancier 9163, pour le droit de mutation à venir, pour les frais du notaire ainsi qu'un montant de 4 952,16 $ à la ligne «Taxes municipales à payer – MUNICIPALITÉ DE ST-HIPPOLYTHE». [ 9 ] Le solde s'élève à 170 160,39 $, montant exact qui est transféré dans le compte en fidéicommis du notaire Lavoie, lequel est mandaté pour instrumenter l'acte de vente entre Mario Paquin et Steven Paradis le 27 mars 2013. Les faits pertinents à la solution du litige

En demande [10] Monsieur Ghislain Courtois est président de 9163. Il témoigne à l'audience et mentionne qu'il a dû payer les taxes qui auraientdû être payées à même le montant de 200 000 $ qu'il a consenti au prêteur. Il réclame donc le remboursement de la somme de 5 144,69 $dont il impute la responsabilité à Me Lavoie. [11] Le notaire Éric Martin témoigne à son tour et indique au Tribunal qu'il était de la responsabilité professionnelle du notaireinstrumentant la vente de s'informer des arrérages de taxes municipales et scolaires et de voir à conserver en fidéicommis les sommesnécessaires pour les acquitter.

Or, ce n'est pas ce qu'a fait Me Lavoie en l'espèce. Il ajoute qu'il y a eu plusieurs échanges decorrespondance entre lui et Me Lavoie, notamment par courriel, et qu'il était clair dans ces correspondances que Me Lavoie devaitconserver les sommes nécessaires et payer les arrérages de taxes. En défense [12] Me Lavoie prétend tout le contraire. Il affirme tout d'abord ne pas avoir eu assez d'argent pour payer toutes les dettes.

Parailleurs, il avait en sa possession le mémoire des débours de Me Martin et celui-ci confirmait qu'il avait conservé les sommes nécessairesau paiement des arrérages de taxes municipales. [13] Il fait également entendre madame Joanne Lavoie qui a agi à

titre d'intermédiaire dans les négociations des conditions du prêtentre Steven Paradis et 9163. Selon elle, il est clair que la responsabilité de conserver le montant d'arrérages de taxes appartenait à MeMartin et c'est lui qui devait les payer. [14] Tous les montants conservés par Me Martin ont été payés, dont la commission de 10 000 $, mais il n'a pas payé les arrérages detaxes municipales.

Elle prétend que toutes les parties au dossier avaient à bon droit conclu que Me Martin avait payé les arrérages detaxes municipales. [15] Essentiellement, Me Lavoie prétend que les sommes retenues par le notaire Martin devait servir à payer les arrérages de taxesmunicipales et scolaires alors que ce dernier prétend que les sommes qu'il a retenues à la rubrique «Taxes municipales» étaient plutôtpour garantir les taxes 2013 et futures.

Analyse et décision Le fardeau de preuve [16] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles duCode civil du Québec qui reçoivent ici application. [17]

L'article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [18] Cet

article impose au demandeur le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande et ce, par prépondérance depreuve. [19]

L'article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plusconvaincante. » [20] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si,effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. Application [21] Il n'existe aucun lien contractuel entre 9163 et le notaire Lavoie. Le vendeur et l'acheteur étaient ses clients, mais pas le prêteurhypothécaire, cet acte ayant été reçu devant le notaire Martin. Le Tribunal s'interroge d'ailleurs sur la pertinence de cette façon de fairequi risque de mener à des problèmes comme celui survenu en l'espèce. [22] C'est dans Vachon c.

Compagnie Trust Central Guaranty[1] en 1997 que la Cour d'appel du Québec décrit ainsi les devoirs etles obligations des notaires: Le notaire a envers son client, sauf exception, une obligation de diligence. Pas plus, pas moins (Roberge c. Bolduc (CSC), (C.S.C.), [1991] 1 R.C.S. 374). Il doit prendre les moyens raisonnables qu'utiliserait tout notaire de compétencemoyenne, placé dans des circonstances similaires, pour parvenir au résultat espéré.

Pour déterminer si le notaire s'est bien acquitté deson obligation, il faut donc s'en remettre, comme le souligne mon collègue le juge Baudouin, au standard de conduite qu'aurait eu, dansles mêmes circonstances, un notaire raisonnablement prudent et diligent. Il s'agit de comparer la conduite de ce notaire, non pas à celledu plus savant ou du plus perspicace de la profession, mais plutôt à celle du notaire de compétence moyenne, placé dans descirconstances similaires.

L'étendue de cette obligation est également, il faut le rappeler, entièrement liée au mandat qui a été confié aunotaire. [23] Les obligations incombant à un notaire instrumentant une vente d'immeuble ne sont pas ici contestées ou remises en cause. MeLavoie admet que ce notaire est responsable de s'assurer que les taxes municipales et scolaires touchant l'immeuble vendu sont payées,avant de libérer le reliquat du prix de vente.

[ 24 ] Il plaide cependant des faits propres au présent dossier qui ont fait en sorte qu'un collègue notaire devait s'occuper de cet aspect du dossier. Les témoignages à ce sujet étant contradictoires, que dit la preuve documentaire? [ 25 ] Dans l'acte hypothécaire reçu par Me Martin, on retrouve, au paragraphe 10

a) une déclaration de l'emprunteur à l'effet que: l'immeuble lui appartient en pleine et entière propriété et est libre de toute priorité, hypothèque, servitude et charge quelconque, SAUF: [ 26 ] Suit ce texte une énumération de trois hypothèques existantes et enfin, la mention suivante: Ces hypothèques seront remboursées et radiées sous peu par Me Pierre Lavoie, Notaire. [ 27 ] Voilà qui a le mérite d'être clair.

Plus loin à la même clause, on retrouve, au paragraphe 10 c): toutes les taxes, impositions ou cotisations municipales ou scolaires, imposées sur l'immeuble, ont été payées ou le seront à même le produit du présent financement ; Soulignés ajoutés [ 28 ] Dans ce cas, aucune mention de Me Lavoie. [ 29 ] Dans la même veine, est ensuite préparé par Me Martin et signé quelques jours plus tard un «Mémoire des débours» qui contient, à la

section des débours, la ligne suivante: Taxes municipales à payer MUNICIPALITÉ DE SAINT-HIPPOLYTHE 4 952,16 $ [ 30 ] Cette somme est déduite du montant du financement et n'est donc pas transmise à Me Lavoie. [ 31 ] Me Martin prétend à l'audience qu'il s'agit là d'une garantie prélevée par le prêteur et qui vise les taxes municipales futures. Or, non seulement le document ne contient aucune telle précision, mais en plus, on peut y constater que, lorsque la retenue vise une dette future, on le mentionne.

En effet, la ligne Droit de mutation dû par Steven Paradis porte aussi la mention (compte à venir). [ 32 ] Faut-il le rappeler, seuls Mario Paquin (vendeur) et Steven Paradis (acheteur) sont les clients de Me Lavoie.

L'acte notarié auquel ils sont parties mentionne que: Les parties déclarent avoir fait entre elles les répartitions d'usage en date de ce jour à la complète exonération du notaire instrumentant, le tout suivant les états de compte fournis ou à fournir. (…) [ 33 ] Par ailleurs, Me Martin prétend que, malgré l'absence de lien contractuel, il apparaît clair, aux courriels échangés entre lui et Me Lavoie, qu'il appartenait à ce dernier de payer les arrérages de taxes. [ 34 ] À un premier courriel adressé par Lorraine Rivard, adjointe juridique du cabinet de Me Martin, à Me Lavoie, le 22 janvier 2013 à 8h41, Me Lavoie répond: Naturellement, si je fais la transaction, je veillerai au paiement et à la radiation desdites hypothèques… [ 35 ] Pas un mot concernant les arrérages de taxes municipales.

Dans un second courriel expédié le 28 février 2013 à 11h00, madame Rivard écrit ceci à Me Lavoie: Aujourd'hui, nous transférerons dans votre compte en fiducie, la somme de 170 160,39 $ pour l'achat de la propriété mentionnée en objet par Steven Paradis. Comme dit précédemment, nous comprenons que vous vous occuperez d'avoir tous les fonds nécessaires à l'achat de ladite propriété avant de débourser ladite somme de 170 160,39 $.

Également, vous procéderez au remboursement de tous les créanciers hypothécaires et d'obtenir quittance et mettre à jour les taxes municipales et scolaires. [ 36 ] Bien que la dernière phrase de cette missive ne pèche pas par excès de clarté, Me Lavoie répond ceci 12 minutes plus tard: Bien reçu vos instructions, merci [ 37 ] Le Tribunal constate que les deux notaires impliqués dans ce dossier ont agi de façon à tout le moins imprudente. Sans jamais communiquer directement un avec l'autre, ils ont tous deux conclut que l'obligation de payer les arrérages de taxes incombait à l'autre.

Le Tribunal considère qu'ils ont tous les deux contribué à cet imbroglio. [ 38 ] Usant de la discrétion judiciaire dont il bénéficie, le Tribunal conclut que Me Lavoie doit assumer la moitié des dommages réclamés par 9163. [ 39 ] Finalement, son appel en garantie contre Me Martin doit par ailleurs échouer, ce dernier n'étant pas responsable envers lui. Quant à sa demande reconventionnelle, elle n'a fait l'objet d'aucune preuve et n'a aucun fondement juridique. [ 40 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 41 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 42 ] CONDAMNE Pierre Lavoie à payer à 9163-0558 Québec inc. la somme de 2 572,35 $ avec intérêts au taux légal, majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , le tout à compter du 18 octobre 2013, ainsi que les frais judiciaires de 218 $.

[ 43 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais; [ 44 ] REJETTE l'appel en garantie, sans frais. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 5 SEPTEMBRE 2014