2010 QCCQ 3073, 2010 QCCQ 3073

Garon c. Domaine de l'Orée des bois La Plaine inc. 2010 QCCQ 3073 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-018300-086 DATE : 22 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE SASSEVILLE J.C.Q. ______________________________________________________________________ HÉLÈNE GARON

Partie demanderesse c. DOMAINE DE L'ORÉE DES BOIS LA PLAINE INC. et DANIEL PROULX

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame aux défendeurs la somme de 56 437,50 $. [ 2 ] Elle a agi en qualité d'agent immobilier à la réquisition du défendeur Proulx pour la recherche de terrains vacants au Québec en vue de réaliser des acquisitions par Domaine de l'Orée des Bois La Plaine inc., la compagnie de ce dernier. [ 3 ] Aux termes d'un premier contrat (P-1) conclu le 12 février 2007 entre la demanderesse et les Immeubles les Associés inc. d'une part et Daniel Proulx d'autre part, il était stipulé que la rétribution serait calculée en fonction du nombre de pieds carrés de superficie des terrains qui seraient visés dans une promesse d'achat acceptée selon le barème préalable y figurant. [ 4 ] Ce contrat de courtage qui venait à échéance le 30 novembre 2007 a été prolongé jusqu'au 12 février 2008 suivant une entente verbale. [ 5 ] À cette même date du 12 février 2007, la demanderesse concluait avec le défendeur Proulx une entente qu'advenant le cas où aucune promesse d'achat n'était acceptée pendant la durée de son mandat, elle toucherait une somme de 50 000 $ en guise de dédommagement pour son travail (P-2). [ 6 ] C'est sur la base de ce contrat (P-2) que la demanderesse réclame aux défendeurs la somme de 50 000 $, plus les taxes applicables. [ 7 ] Ce contrat a été rédigé par la demanderesse en ces termes : « Identification des parties […] Objet Complément au contrat de courtage CCA 21639.

Advenant le cas où aucune promesse d'achat n'était acceptée pendant la durée du mandat, Hélène Garon touchera un montant de dédommagement de 50 000 $ pour son travail. Montant qui sera payable comme suit : 25 000 $ payé le 1 juillet 2007 et 25 000 $ payé le 1 décembre 2007. De même, si à la fin

du mandat le montant de rétribution total est inférieur à 50 000 $, Hélène Garon se verra payer la différence entre 50 000 $ et le montant de rétribution total. Le montant de rétribution total comprend la ou les rétributions payées par Daniel Proulx dans le cadre du contrat CCA 21639 et la ou les rétributions mentionnées en 6.3 de ce même contrat.

Le contrat CCA 21639 est révocable en tout temps et le montant de dédommagement sera calculé au prorata du nombre de mois où le contrat a été valide. » [ 8 ] La demanderesse allègue que malgré toutes les heures de travail qu'elle a consacrées à effectuer de la prospection de terrains au bénéfice des défendeurs, elle n'a rien reçu en contrepartie. [ 9 ] Elle dépose en preuve sa facturation datée du 12 février 2008 et copie des mises en demeure adressées aux défendeurs les 27 mars 2008 et 30 avril 2008. [ 10 ] Pour leur part, les défendeurs nient devoir quoi que ce soit à la demanderesse. [ 11 ] D'entrée de jeu, la défenderesse Domaine de l'Orée des Bois La Plaine inc. soulève l'absence de lien de droit entre elle et la demanderesse. [ 12 ] Outre cette question d'irrecevabilité, la

partie défenderesse fait valoir que la demanderesse n'a pas satisfait à ses obligations telles que stipulées au contrat de courtage et qu'elle s'est même placée en situation de conflit d'intérêts de sorte que son action devrait être rejetée. Les faits [ 13 ] À l'audience, la preuve a été circonscrite au témoignage de la demanderesse et à celui du défendeur Proulx. [ 14 ] Pour ce qui est de la preuve documentaire, elle a été produite sans contestation de part et d'autre.

Il en est de même de la déposition de la demanderesse recueillie lors d'un interrogatoire hors cour avant défense tenu le 28 août 2008. [ 15 ] Il s'infère de l'ensemble de cette preuve, les principaux éléments pertinents suivants. [ 16 ] À l'époque concernée, la demanderesse était titulaire d'un certificat d'agent immobilier et elle travaillait comme agent affilié pour le courtier Les Immeubles les Associés inc. [ 17 ] C'est le défendeur Proulx qui a sollicité ses services pour la prospection de terrains. [ 18 ] Bien qu'il n'y ait pas de formulaire obligatoire, les transactions immobilières envisagées étant l'achat de terrains commerciaux, la demanderesse a utilisé quand même, en guise de référence, le contrat type applicable au secteur résidentiel. [ 19 ] Il s'agit du contrat de courtage exclusif conclu le 12 février 2007 (P-1). [ 20 ] Comme la prestation de travail sollicitée par le défendeur requérait beaucoup de temps et d'énergie de sa part, en sus de ses occupations habituelles chez son courtier immobilier, elle prépara une entente aux fins de se ménager une compensation advenant le cas où aucune promesse d'achat ne soit acceptée pendant la durée de son mandat. [ 21 ] Architecte de profession, la demanderesse n'avait accumulé que quelques années d'expérience en tant qu'agent immobilier au moment des faits en litige. [ 22 ] Pour sa part, le défendeur Proulx faisait de la prospection de terrains et du développement, via la compagnie Domaine de l'Orée des Bois la Plaine inc. dont il est le président et le seul actionnaire, et ce, depuis de nombreuses années.

Il a transposé aussi ses activités en Alberta où il a séjourné brièvement avec la demanderesse dans le cadre de son travail durant l'année 2007. [ 23 ] La demanderesse déclare qu'elle a consacré de quinze à vingt heures par semaine pour ces activités de prospection et de démarchage pour lesquelles elle a dû engager aussi des frais importants de déplacement et de consultation. [ 24 ] Elle dépose et commente cinq promesses d'achat qu'elle a présentées à des tiers au nom de la défenderesse Domaine de l'Orée des Bois (en liasse, P-6). [ 25 ] Ces offres concernant des terrains vacants situés à Terrebonne et à Ste-Rose ont toutes été refusées en raison d'un prix d'achat insuffisant, à l'exception de la cinquième où la transaction a avorté à la suite des conditions nouvelles imposées par le défendeur Proulx lesquelles auraient eu pour effet d'indisposer l'acquéreur. [ 26 ] Il y a eu aussi des promesses d'achat présentées oralement, mais aucune transaction n'a été conclue sans toutefois qu'aucun manquement ne puisse être reproché à la demanderesse. [ 27 ] Le défendeur n'a d'ailleurs jamais formulé de plainte à l'égard de la prestation de travail fournie par la demanderesse avant l'introduction de la présente réclamation. [ 28 ] Au contraire, à l'expiration du contrat de courtage P-1 le 30 novembre 2007, le défendeur a convenu avec la demanderesse d'en prolonger les effets jusqu'au 12 février 2008. [ 29 ] Aux termes de sa contestation écrite et lors de son témoignage à l'audience, le défendeur Proulx lui adresse une série de reproches dont notamment une situation de conflit d'intérêts dans laquelle elle se serait placée en présentant deux promesses d'achat dont l'une émanait de lui et l'autre de tiers à l'égard d'un terrain sur lequel elle détenait un contrat de courtage exclusif du vendeur, la transaction ayant été conclue en faveur des tiers. [ 30 ] Ces motifs de reproche sont sans fondement.

Les agissements de la demanderesse ont été faits ouvertement dans le respect

des droits de toutes les parties, en exécution de son contrat de courtage qui avait été dénoncé au préalable. Aucune déloyauté de sa part n'a été démontrée. [ 31 ] Le défendeur déclare qu'il n'a jamais songé à mettre fin au contrat conclu avec la demanderesse même s'il était révocable en tout temps.

Il ajoute que c'est en janvier 2008 qu'il a décidé de ne pas verser la rétribution convenue en raison de la transaction qui a avorté relativement à un terrain appartenant à un dénommé Plouffe. [ 32 ] Sa liste de conditions imposée au promettant-vendeur après l'acceptation de la promesse d'achat avait indisposé ce dernier, à la suite de quoi, il avait requis de la demanderesse qu'elle présente une nouvelle offre au nom d'un ami cette fois, ce à quoi celle-ci avait refusé. La position des parties [ 33 ] L'avocat de la demanderesse soumet que la situation factuelle et juridique dans la présente cause est simple.

Il y a eu un accord de volonté entre les parties qui a été exprimé dans le contrat P-2. [ 34 ] Ce contrat n'avait pas à revêtir une forme obligatoire, n'étant pas visé par l'article 26 du Règlement d'application de la

Loi sur le courtage immobilier ( L.R.Q. c. C-7 3 .1). [ 35 ] Selon lui, cette entente se voulait un complément au contrat de courtage immobilier conclu en vue de l'acquisition de terrains vacants (P-1) et non d'une

annexe comme telle. [ 36 ] Il poursuit en faisant valoir qu'il s'infère du comportement du défendeur qu'il avait une volonté évidente de confirmer l'entente, car, non seulement il ne l'a pas révoquée comme la possibilité lui en était offerte aux termes du contrat, mais encore, il a requis sa prolongation à son échéance. [ 37 ] Pour sa part, l'avocat des défendeurs soulève plusieurs motifs d'irrecevabilité, dont l'absence de lien de droit entre la compagnie défenderesse et la demanderesse, l'absence d'intérêt suffisant de la part de la demanderesse à intenter le présent recours, compte tenu qu'elle n'a pas la qualité de courtier immobilier. [ 38 ] Selon lui, l'entente P-2 constitue une

annexe au contrat P-1 de sorte que le lien de droit n'existe qu'entre le courtier Les Immeubles Les Associés inc. et le codéfendeur Daniel Proulx. [ 39 ] Il fait valoir en outre que la condition d'exclusivité dans l'exploration de terrains n'étant pas respectée, il était justifié de refuser de payer. Discussion et conclusion [ 40 ] L'entente P-2 n'avait pas à respecter une forme obligatoire.

Elle a été convenue afin d'assurer une contrepartie en argent à la demanderesse pour sa prestation de travail. [ 41 ] Il s'agit d'un contrat de service au sens des articles 2098 et suivants du Code civil du Québec , intuitu personae , en ce qu'il a été conclu en considération des qualités personnelles de la demanderesse, de l'aveu même du défendeur. [ 42 ] Cette entente se voulait un complément au contrat de courtage immobilier P-1 et non son annexe. [ 43 ] Il prévoyait un « dédommagement » de 50 000 $ et non une commission en guise de rétribution. [ 44 ] Aucune norme n'a été transgressée et aucun manquement ne peut être reproché à la demanderesse. [ 45 ] Le défendeur Proulx, un homme d'affaires rompu aux affaires immobilières, avait le loisir de révoquer le contrat en tout temps.

Or, il ne l'a pas fait. [ 46 ] Il n'a jamais formulé de motifs de reproche à la demanderesse durant l'exécution de ses obligations contractuelles, ni au moment où elle lui a présenté sa facturation.

Il n'a même pas répondu à ses mises en demeure. [ 47 ] Il se déclare insatisfait désormais, mais il ne peut expliquer valablement les motifs l'ayant incité à prolonger l'entente de quelques mois si ce n'est qu'à son échéance, il avait des projets en cours dont elle s'occupait, dont la transaction impliquant le terrain d'un dénommé Plouffe. [ 48 ] Il va sans dire que si cette transaction avait réussi, le défendeur aurait pu mitiger le dédommagement prévu à l'entente en appliquant une ponction correspondant à la rétribution due en vertu du contrat de courtage. [ 49 ] La demanderesse avait une obligation de moyen qu'elle a assumée avec prudence et diligence.

Le défendeur n'a d'ailleurs pas mis en cause la qualité de son travail.

Il a soulevé une situation de conflit d'intérêts, mais il n'a pas été en mesure de le prouver. [ 50 ] Considérant que l'entente P-2 a été conclue entre le défendeur Proulx et la demanderesse, il va sans dire que celle-ci avait un intérêt juridique suffisant pour instituer le présent recours. [ 51 ] Pour ce qui est de la défenderesse Domaine de l'Orée des Bois La Plaine inc., le Tribunal en conclut aussi en la recevabilité de la demande à son endroit. [ 52 ] Le défendeur Proulx a utilisé indifféremment son adresse domiciliaire personnelle ou celle de sa compagnie lorsqu'il a traité avec la demanderesse.

[ 53 ] Les promesses d'achat P-6 qui ont été présentées à des tiers ont été faites au nom de la défenderesse Domaine de l'Orée des Bois La Plaine inc. et ce, à la réquisition du défendeur. [ 54 ] Cette compagnie était, somme toute, l'alter ego du défendeur Proulx qui en était le président et le seul administrateur. [ 55 ] Les engagements personnels souscrits par le défendeur Proulx l'ont été au profit de sa compagnie dont l'objet poursuivi est le développement immobilier. [ 56 ] La responsabilité solidaire du défendeur et de son entreprise pour le paiement du montant dû à la demanderesse est donc retenue.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 57 ] ACCUEILLE la requête introductive d'instance; [ 58 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer à la

partie demanderesse la somme de 56 437,50 $ , ce, portant intérêt au taux légal, depuis le 12 février 2008, majorée de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 12 février 2008, avec dépens. __________________________________ Micheline Sasseville J.C.Q. Me Michel Rocheleau Bélanger Sauvé s.e.n.c.r.l.

Partie demanderesse Me Rhéal E. Fortin Bissonnette & Fortin s.e.n.c.

Partie défenderesse Date d’audience : 9 avril 2010