2010 QCCQ 11929, 2010 QCCQ 11929

Francis International Trading (Canada) Inc. c. Meyer Sarfaty 2010 QCCQ 11929 COUR DU QUÉBEC Division pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-173825-103 DATE : Le 22 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANCIS INTERNATIONAL TRADING (CANADA) INC.

Partie demanderesse c. GUY MEYER SARFATY

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans le cadre d'un recours en recouvrement de loyer pour un local commercial et à l'occasion de la présentation de la requête introductive d'instance, Francis International Trading (Canada) Inc. (TRADING) demande l'émission d'une ordonnance de sauvegarde enjoignant au locataire Guy Meyer Sarfaty (SARFATY) de déposer au greffe de la Cour les arrérages de loyers dus depuis le mois d'avril 2010 et les loyers des mois d'octobre, novembre et décembre 2010. [ 2 ] SARFATY conteste la requête pour ordonnance de sauvegarde.

Il affirme ne plus occuper le local et avoir trouvé un sous- locataire qui occupe avec le consentement de TRADING. Le sous-locataire assume une

partie du loyer. Selon SARFATY, il n'y a pas de contexte d'urgence ni de préjudice grave et irréparable justifiant l'émission d'une telle ordonnance. [ 3 ] Par ailleurs, SARFATY demande la permission de produire une défense écrite et une demande reconventionnelle. Il soumet que la location de ce local était conditionnelle à ce que TRADING lui fournisse des modèles de vêtements servant à la création de sa nouvelle collection ce que TRADING a fait défaut de faire lui causant ainsi d'importants dommages.

LES FAITS [ 4 ] Conformément au bail intervenu entre les parties, le loyer mensuel auquel est tenu SARFATY est de 812,70 $. Il est en défaut depuis le mois d'avril 2010. [ 5 ] À partir du mois d'août 2010, SARFATY n'occupe plus le local l'ayant sous-loué.

Le nouveau locataire paye un loyer de 500 $ par mois depuis le mois d'août 2010. [ 6 ] Le bail vient à échéance le 31 décembre 2010. [ 7 ] La réclamation de TRADING se ventile donc comme suit : Arrérages de loyer Loyers courants Avril 2010 812,70 $ Mai 2010 812,70 $ Juin 2010 812,70 $ Juillet 2010 812,70 $ Août 2010 312,70 $ Septembre 2010 312,70 $ Octobre 2010 312,70 $ Novembre 2010 312,70 $ Décembre 2010 312,70 $ TOTAL 3 876,20 $ 938,10 $

QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] Le présent dossier soulève les questions en litige suivantes : 1- Y a-t-il lieu d'émettre une ordonnance de sauvegarde pour les arrérages de loyer? 2- Les conditions pour l'émission d'ordonnance de sauvegarde pour les loyers courants sont-elles remplies? 3- Doit-on permettre la défense écrite et la demande reconventionnelle? ANALYSE Les arrérages de loyer [ 9 ] L'ordonnance de sauvegarde est une mesure exceptionnelle. Son but est de rétablir l'équilibre entre les forces des parties à un litige et de maintenir pour ceux-ci un intérêt à le résoudre de façon diligente. L'ordonnance de sauvegarde n'a pas pour objectif de permettre à une

partie d'obtenir l'équivalent d'une saisie avant jugement du montant réclamé [1] . [ 10 ] Dans la présente affaire, SARFATY allègue avoir été incapable de payer son loyer en raison du défaut de TRADING d'honorer son engagement de fournir des échantillons. Vu l'effet de forclusion attaché au défaut de respecter une telle ordonnance de sauvegarde, forcer SARFATY à déposer l'ensemble des loyers arriérés alors qu'il en est financièrement incapable équivaut à l'empêcher de contester l'action de TRADING. Tel n'est ni l'objet ni le but d'une ordonnance de sauvegarde.

Les loyers courants [ 11 ] Pour obtenir une ordonnance pour les loyers courants, TRADING doit démontrer une apparence de droit, l'existence d'un préjudice grave ou irréparable, la balance des inconvénients en sa faveur et une situation d'urgence. [ 12 ] L'existence d'un préjudice et l'urgence de la situation se manifestent habituellement par le fait que le locataire occupe toujours le local, y exploite son commerce et en tire des revenus. Le locateur se trouve ainsi dans une situation précaire où il fournit toujours un local, en assume les frais sans en recueillir les bénéfices.

Une telle situation peut provoquer des contraintes financières au locateur et lui causer un grave préjudice si elle perdure. [ 13 ] Dans le cas à l'étude, TRADING n'a pas établi l'existence d'un préjudice grave ou irréparable ni une situation d'urgence. Le locataire n'occupe plus le local ayant été remplacé par un sous-locataire avec l'approbation de TRADING. Ce sous-locataire assume presque les deux tiers du loyer. TRADING aurait pu choisir de refuser le sous-locataire et mettre le local en location pour en tirer un revenu plus élevé.

En acceptant le sous-locataire, il doit également en accepter les conséquences financières. Enfin, le loyer restant n'est que de 312,70 $ par mois et est limité aux trois derniers mois du bail. Objectivement, cette somme est modeste et, à moins de circonstances exceptionnelles, peut difficilement provoquer un « grave préjudice » au sens de la jurisprudence. Le Tribunal n'a reçu aucune preuve de telles circonstances exceptionnelles.

La défense écrite et demande reconventionnelle [ 14 ] Bien qu'à première vue l'élément de connexité entre la demande reconventionnelle et l'action principale ne s'impose pas, il ne revient pas au Tribunal, à ce stade des procédures, de limiter les moyens de défense et d'empêcher SARFATY de loger une demande reconventionnelle dont le mérite doit être laissé à l'appréciation au juge du fond [2] . [ 15 ] Encore ici, le fait que le locataire n'occupe plus le local et que le bail soit presque arrivé à terme atténue sensiblement le préjudice que pourrait subir TRADING du fait que ce dossier prenne la voie procédurale d'une défense écrite.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête pour l'émission d'une ordonnance de sauvegarde. PERMET le dépôt d'une défense écrite et, le cas échéant, d'une demande reconventionnelle. ORDONNE aux parties de produire un échéancier dans les 10 jours des présentes. Frais à suivre. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Nadine AFIF TUTINO EDWARDS JOSEP H

Procureur de la

partie demanderesse Me Mélanie LAJOIEDE LOUYA MARKAKISProcureur de la

partie défenderesse Date d'audience : 2 novembre 2010 [1] Trizechahn Place Ville-Marie Inc. c 2959-6319 Québec Inc., (QC CS), REJB 1997-02627; [2] Voir à ce sujet Attilio Raffo Design inc. c. Delhi-Solac inc., 2005 QCCA 633;