2024 QCCQ 183, 2024 QCCQ 183

Gindre c. Duval 2024 QCCQ 183 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE LACHUTE « Chambre civile » N° : 725-32-700241-206 DATE : 17 janvier 2024 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE MASSÉ, J.C.Q. CHLOÉ GINDRE Demanderesse c. JOSÉE DUVAL Défenderesse JUGEMENT APERÇU [ 1 ] En 2018, madame Chloé Gindre (« Acheteuse ») acquiert l’immeuble de madame Josée Duval (« Vendeuse »), situé à Saint- Sauveur.

Avant l’achat, l’Acheteuse mandate un inspecteur en bâtiment, qui lui fournit un rapport écrit, dont elle ne remet pas de copie à la Vendeuse. [ 2 ] Deux ans plus tard, l’Acheteuse constate la présence d’un amas de coccinelles et de sciures de bois sous le revêtement extérieur de type Canexel (« revêtement »), à l’arrière de l’immeuble. Après avoir retiré une

partie du revêtement, elle y découvre d’importantes infiltrations d’eau. Les matériaux derrière le revêtement sont sérieusement affectés par l’eau et l’humidité. [ 3 ] Elle dénonce rapidement la situation à la Vendeuse, qui se rend sur place et constate la situation. L’Acheteuse retient les services d’un expert, qui conclut que l’installation du revêtement de tout l’immeuble ne respecte pas les règles de l’art ni les instructions du fabricant. [ 4 ] Des pourparlers s’engagent entre les parties en vue d’en arriver à une solution négociée, mais aucune entente n’intervient.

Les travaux correctifs sont exécutés et s’ensuit la présente poursuite de l’Acheteuse contre la Vendeuse. Elle lui reproche la vente d’un immeuble affecté de vices cachés. Elle réclame 15 000 $ représentant le coût des travaux correctifs et les frais d’expertise. [ 5 ] La Vendeuse reconnaît que l’installation du revêtement est mal exécutée. Cependant, elle conteste la demande puisqu’il ne s’agit pas d’un vice caché. Elle soutient également que le prix des travaux est trop élevé. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Pour décider de l’issue du litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

a) L’installation du revêtement, contrairement aux règles de l’art et aux instructions du fabricant, constitue-t-elle un vice caché dont la Vendeuse doit être tenue responsable?

b) Le cas échéant, à quel montant de compensation a droit l’Acheteuse? [ 7 ] Le Tribunal conclut que l’immeuble n’est pas affecté d’un vice caché. En effet, le rapport d’inspection préachat comportait des indices et des mises en garde, qui auraient dû inciter l’Acheteuse à approfondir la condition du revêtement. Ne l’ayant pas fait, sa demande est rejetée. Voici pourquoi. ANALYSE

a) L’installation du revêtement, contrairement aux règles de l’art et aux instructions du fabricant, constitue-t-elle un vice caché dont la Vendeuse doit être tenue responsable? [ 8 ] Au soutien de sa demande, l’Acheteuse invoque la garantie légale de qualité. Elle allègue que le vice de construction affectant le revêtement constitue un vice caché, donnant ouverture à une réduction du prix de vente. [ 9 ] Étant la

partie en demande, l’Acheteuse a le fardeau d’établir les faits générateurs du droit qu’elle réclame, alors qu’à l’inverse, la Vendeuse doit prouver les faits qui l’annulent, les modifient ou l’éteignent [1] .

[ 10 ] Quant à l’appréciation de la preuve présentée, c’est par la prépondérance de la preuve que les causes sont décidées et c’est à la lumière des faits les plus probables que les responsabilités sont établies [2] . [ 11 ] Pour convaincre le Tribunal, une

partie doit présenter une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence, sauf si la loi prévoit autrement [3] . [ 12 ] Bref, si la preuve n’est pas suffisamment convaincante ou si elle est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, celui sur qui reposait l’obligation de convaincre le Tribunal du bien-fondé de sa réclamation perdra, en tout ou en

partie [4] . [ 13 ] La garantie légale de qualité impose au vendeur de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés, qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui en diminuent tellement l’utilité que l’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé un si haut prix s’il l’avait connu [5] . [ 14 ] Toutefois, le vendeur n’est pas tenu de garantir un vice connu de l’acheteur ni le vice apparent, étant entendu qu’un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert [6] . [ 15 ] Pour convaincre le Tribunal que l’immeuble est affecté d’un vice caché, l’Acheteuse doit établir l’existence de quatre conditions cumulatives : 1) le vice est antérieur à la vente; 2) le vice est caché; 3) le vice est inconnu de l’acheteur et le vice est grave [7] . [ 16 ] À cela s’ajoute l’obligation de l’acheteur de dénoncer le vice en temps utile afin de permettre au vendeur de faire sa propre évaluation et d’apporter, s’il le souhaite, les correctifs nécessaires pour honorer sa garantie [8] . [ 17 ] Ici, la preuve établit que quelques jours après la découverte de la problématique affectant le revêtement et les dommages aux matériaux derrière celui-ci, l’Acheteuse en dénonce l’existence à la Vendeuse [9] . [ 18 ] Après avoir visité les lieux avec son frère, qui s’y connaît en construction, la Vendeuse reconnaît qu’il s’agit d’un vice remontant à la construction.

Ce faisant, la condition d’antériorité du vice est remplie. [ 19 ] En ce qui concerne la gravité du vice, elle est établie par le rapport du technologue professionnel Corbeil, dont les services sont retenus par l’Acheteuse [10] . Il recommande d’enlever et de remplacer tout le revêtement de l‘immeuble. [ 20 ] Ce sont donc les deux autres conditions qu’il faut analyser pour déterminer s’il s’agit d’un vice « caché » dont l’Acheteuse « ignorait l’existence au moment de la vente ». [ 21 ] La preuve de l’Acheteuse s’appuie surtout sur le rapport du technologue Alain Corbeil.

Celui-ci constate un problème d’infiltration d’eau important sur le mur arrière de l’immeuble, problème qui apparaît à la suite de l’enlèvement du revêtement. Après le retrait d’une

partie du revêtement du mur latéral, il observe d’autres dommages par l’eau affectant le bois, l’isolant et le pare-vapeur. [ 22 ] Cet examen lui permet de conclure que le revêtement n’est pas installé correctement. Particulièrement, aucun solin n’est installé, contrairement aux règles de l’art et aux instructions du fabricant. [ 23 ] En revanche, il constate visuellement, sans rien retirer, un problème avec le revêtement à la hauteur de la toiture du garage. Il se rend compte de la présence de pourriture et l’absence d’un dégagement suffisant entre le revêtement du mur et celui de la toiture [11] .

Cette situation figure d’ailleurs au rapport d’inspection préachat comme étant à corriger, à moyen terme [12] . [ 24 ] Toujours dans le même secteur, M. Corbeil aperçoit une décoloration du revêtement. À la différence de l’inspecteur préachat, M. Corbeil il associe le dommage à l’humidité résultant d’un manque d’étanchéité (et non à un simple manque de peinture). [ 25 ] À la hauteur du toit, par un simple constat visuel, il remarque un manque dans le revêtement mural et l’absence de fascias.

Cette situation a aussi été notée par l’inspecteur préachat, qui écrit que les fascias sont mal fixés [13] . [ 26 ] À l’avant, il observe des traces noirâtres d’égouttement d’eau, entre le revêtement extérieur et le niveau du sol, ce qui le porte à conclure à l’existence d’infiltrations.

Dans le rapport d’inspection préachat, plusieurs dommages au revêtement sont notés et photographiés [14] . [ 27 ] Pour l’expert Corbeil, même si certains problèmes sont apparents à l’extérieur de la propriété au moment de l’inspection préachat, ces indices ne seraient pas suffisants pour permettre à l’inspecteur de conclure à l’existence d’un vice de construction affectant tout l’immeuble et de dommages résultant d’infiltrations d’eau derrière le revêtement. [ 28 ] Tel n’est toutefois pas l’avis de la Vendeuse.

Elle soutient que les indices contenus dans le rapport d’inspection préachat sont suffisamment nombreux et auraient dû pousser l’Acheteuse à investiguer davantage et à approfondir son examen. Plus particulièrement, au niveau du revêtement, l’inspecteur préachat identifie divers endroits problématiques où une investigation plus poussée serait de mise [15] . [ 29 ] Au moment d’analyser la preuve, le Tribunal doit apprécier objectivement le caractère caché du vice en examinant, notamment, le degré d'inspection du bien par l'acheteur, suivant les critères d'une personne prudente et diligente [16] .

Cette norme s’évalue de façon objective et consiste à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente [17] . [ 30 ] En effet, tout acheteur a l’obligation de constater le vice apparent et d’apporter une attention particulière à tout indice pouvant laisser présager un vice quelconque [18] . [ 31 ] Le test est celui de l’acheteur prudent et diligent et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une obligation de résultat [19] .

Par conséquent, en l’absence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs

ou creuser autour des fondations [20] . Inversement, s’il existe un signe annonciateur, l’acheteur ou l’inspecteur devra pousser son étude [21] . [ 32 ] Ici, le Tribunal partage l’avis de la Vendeuse et considère que le rapport d’inspection préachat comporte suffisamment d’indices pour convaincre un acheteur raisonnablement prudent et diligent à approfondir son examen de l’immeuble. [ 33 ] Plus spécialement, le rapport préachat comporte deux éléments pour lesquels l’inspecteur recommande une « attention immédiate » et une « action à court terme ».

Le code rouge est utilisé « lorsque l’inspecteur note des vices apparents qui peuvent ne pas sembler sérieux, mais qui pourraient indiquer la présence possible d’un vice caché plus sérieux et nécessiter l’intervention d’un expert en la matière [22] . » [ 34 ] Ainsi, en page 9 de son rapport, l’inspecteur note « revoir les jonctions entre le revêtement extérieur et la surface des balcons comportant un dégagement insuffisant et examine l'état des matériaux derrière ». [ 35 ] Sur ce sujet, l’inspecteur ajoute « nous considérons qu’une investigation plus approfondie est nécessaire.

Comme la recherche de causes dépasse les limites de ce mandat et le temps qui lui est attribué, nous vous recommandons de consulter un spécialiste en la matière ou contactez notre service technique pour une expertise visant à déterminer l’ampleur du problème et les interventions à apporter. » [ 36 ] Dans le même sens, dans la catégorie « action à accomplir prochainement » (à moyen terme), se trouve la correction du dégagement inadéquat du revêtement extérieur avec la toiture, où l’inspecteur recommande « de corriger la situation et de vérifier l’état de la structure sous le revêtement » ainsi que de « vérifier auprès d’un entrepreneur licencié spécialisé afin de s’assurer de l’intégrité des matériaux et de les remplacer au besoin [23] . » [ 37 ] De plus, en page 15, l’inspecteur préachat mentionne « réparer les dommages dans le revêtement mural extérieur ».

Il ajoute qu’il est recommandé de prévoir la réparation ou le remplacement des éléments affectés en s’assurant, entre autres, de vérifier l’état de matériaux derrière le revêtement, l’intégrité des systèmes pare-intempérie et d’utiliser les bons matériaux selon leur résistance et leur compatibilité. » [ 38 ] En commentant le rapport préachat, le rapport de M. Corbeil souligne que la

section «Réparer les dommages présents dans le revêtement mural extérieur » est un texte général et non spécifique puisqu’on retrouve le même texte dans tous les rapports de ce type. [ 39 ] Le Tribunal ne partage pas son avis. En effet, à la suite de sa recommandation, l’inspecteur prend la peine d’ajouter six photographies, qui montrent des problèmes liés à l’humidité. [ 40 ] À ces problèmes d’humidité, s’ajoute la recommandation de revoir l’étanchéité à l’eau de la

section située au-dessus des portes et fenêtres en raison d’une installation inadéquate [24] . De plus, il recommande de nettoyer les traces verdâtres présentes sur le revêtement extérieur et trouver la cause du problème si possible et, si nécessaire, vérifier auprès d’un entrepreneur licencié en revêtement extérieur afin d’identifier la source du problème et restaurer les matériaux pouvant avoir été affecté par l’humidité [25] . [ 41 ] Or, l’Acheteuse ne tient pas compte des nombreuses remarques de l’inspecteur préachat relativement au revêtement extérieur.

Le Tribunal est plutôt d’avis que ces remarques auraient dû soulever chez elle un doute sérieux quant à l’existence d’un vice pouvant affecter l’immeuble. Elle n’a pas demandé à la Vendeuse de remédier aux problèmes identifiés par l’inspecteur préachat, elle n’a effectué aucun suivi et elle n’a pas mandaté un entrepreneur spécialisé afin d’en savoir davantage.

Ce faisant, elle a sous-estimé les indices du vice affectant l’immeuble. [ 42 ] S’agissant d’un immeuble construit seulement dix ans auparavant, la prudence impose qu’une vérification des nombreux indices de la présence d’humidité affectant le revêtement extérieur soit menée.

D’ailleurs, si le mandat avait été confié au technologue Alain Corbeil avant la vente, comme le suggérait l’inspecteur préachat, le vice aurait rapidement été détecté. [ 43 ] Pour ces raisons, le Tribunal conclut que le vice affectant le revêtement extérieur était apparent au moment de la vente aux yeux d’un acheteur raisonnablement prudent et diligent [26] et rejette la demande de l’Acheteuse.

b) Le cas échéant, à quel montant de compensation a droit l’Acheteuse? [ 44 ] Étant donné la réponse donnée à la première question, il n’est pas nécessaire de répondre à la seconde. [ 45 ] Toutefois, étant donné les circonstances particulières de ce dossier, la demande sera rejetée sans frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] REJETTE la demande de la demanderesse Chloé Gindre contre la défenderesse Josée Duval; [ 47 ] LE TOUT , sans frais de justice. __________________________________CHANTALE MASSÉ, J.C.Q. Date d’audience : 26 septembre 2023

[4] DUCHARME, Léo, Précis de la preuve , 6 e édition, 2005, La collection bleue, Wilson & Lafleur, par. 146-147; Lemay c. Desjardins Sécurité financière , 2006 QCCQ 2483 .