2015 QCCQ 4466, 2015 QCCQ 4466

2150-2471 Québec inc. (Immeubles Girard et Fils inc.) c. Saguenay (Ville de) 2015 QCCQ 4466 JP 1405 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-32-009161-148 DATE : 19 mai 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE Micheline Paradis, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 2150-2471 QUÉBEC INC. , f.a.s.n. « Immeubles Girard et Fils inc. », Demanderesse c.

VILLE DE SAGUENAY , Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Suite à des ventes d’immeubles qui ont été annulées rétroactivement, la

partie demanderesse réclame le remboursement des sommes payées (4 011,94 $) en vertu de la

Loi sur les mutations immobilières . LES FAITS [ 2 ] André Girard , président de la compagnie demanderesse, témoigne de ce qui suit. [ 3 ] La compagnie demanderesse 2150-2471 Québec inc . (Immeubles Girard et Fils) travaille dans le domaine immobilier depuis 1984. [ 4 ] En 2012, il fut décidé de faire une séparation des immeubles possédés par la compagnie. [ 5 ] La séparation s’est faite avec une compagnie qui appartient aussi à André Girard, soit le Bar Terrasse Ste-Anne . [ 6 ] C’est ainsi que le 13 mars 2012 , la compagnie 2150-2471 Québec inc . a cédé deux immeubles à 141979 Canada Ltée (cessionnaire).

Les deux compagnies semblent appartenir aux deux mêmes personnes : André Girard et Gaétan Girard. [ 7 ] La compagnie cessionnaire s’obligeait : «

c) Payer le droit de mutation exigible en regard de la présente cession, le cas échéant, à la complète exonération du cédant, les parties exemptant par ailleurs le notaire soussigné de conserver la preuve de ce paiement . » ( pièce P-4, page 2 ) [ 8 ] Le contrat comporte les mentions exigées en vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (p. 6 et 7). [ 9 ] Les reçus émis le 31 mars 2014 concernant le paiement desdits droits de mutation s’élevaient à 1 660,75 $ ( pièce P-3 ) pour le 441 boul.Sainte-Geneviève Chicoutimi et 2 341,19 $ pour le 431-437 rue Sainte-Anne Chicoutimi ( pièce P-4 ).

[ 10 ] Le 22 octobre 2013 , le notaire Hubert Claveau fait un acte notarié annulant rétroactivement l’acte de cession du 13 mars 2012 : « 4. EN CONSÉQUENCE, les parties annulent rétroactivement au treize mars deux mille douze (2012/03/13) l’acte de cession précité reçu devant Me Hubert CLAVEAU, notaire, le treize mars deux mille douze (2012/03/13), sous le numéro 23,830 de ses minutes et publié à Chicoutimi, le lendemain (2012/03/14), sous le numéro 18 895 093. 5.

Les comparants requièrent l’officier de la publicité des droits de la circonscription foncière concernée de faire dans ses registres les inscriptions nécessaires afin que plein effet soit donné à la présente résolution . MENTIONS EXIGÉES EN VERTU DE LA LOI CONCERNANT LES DROITS SUR LES MUTATIONS IMMOBILIÈRES Le cédant et le cessionnaire aux présentes, dans le but de se conformer aux prescriptions de la loi ci-dessus relatée, établissent et reconnaissent les faits et mentions suivantes : A) (…) (...)

I) Le présent acte, ainsi que l’acte faisant l’objet de la présente résolution, vue (sic) l’effet rétroactif du présent acte, ne sont pas translatifs de propriété au sens de cette Loi et sont donc soustraits à l’imposition des droits de mutation.

J) Il n’y a pas de transfert à la fois d’un immeuble corporel et de meubles visés à l’article 1.0.1 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières. » [ 11 ] Le 4 juin 2014 , Immeuble Girard (2150-2471 Québec inc.) fait parvenir une lettre à Ville Saguenay ainsi formulée : « Madame, Monsieur, La présente est pour vous informer que nous vous réclamons la somme de 4 895,09 $ pour les raisons suivantes : Étant donné que les actes de vente ont été annulées, les droits de mutation ne s’appliquent pas, ni pour la vente, ni pour l’annulation de celles-ci.

Nous vous mettons donc en demeure de nous rembourser la somme de 4 895,09 $ dans un délai de 10 jours. Dans le cas contraire, une procédure judiciaire pourra être engagée contre vous sans autre avis ni délai. Veuillez agir en conséquence. (

s) André Girard Président » ( Pièce P-5 ) [sic] [ 12 ] Ville Saguenay répond le 19 juin 2014 : « La présente fait suite à la vôtre datée du 4 juin dernier en regard du dossier mentionné en titre. La Ville de Saguenay vous confirme qu’un montant de 4 895,09 $ était bel et bien payable car il y a eu deux transferts du droit de propriété en vertu de la loi concernant les droits sur les mutations immobilières qui ont donné naissance à l’imposition de deux droits de mutation. De ce fait, aucun remboursement ne sera accordé . » ( pièce P-6 ) [ 13 ] La

partie demanderesse invoque donc que la transaction a été annulée rétroactivement et que des droits de mutation furent chargés lors de l’annulation et elle demande en conséquence le remboursement des seconds frais de mutations payés. [ 14 ] Lors de l’audition, André Girard ne donne pas de raison ayant justifié le transfert, sauf qu’il s’agissait d’un conseil reçu probablement de leur comptable pour des raisons que l’on peut supposer d’ordre fiscal. [ 15 ] La Ville de Saguenay fait entendre Yves Darveau , assistant trésorier – division trésorerie / évaluation. [ 16 ] La première transaction date de mars 2012 et il s’agit d’un contrat valide, sans clause ni condition, et qui ne comporte pas d’irrégularité. [ 17 ] L’annulation rétroactive du mois d’octobre 2013 n’est pas opposable à Ville de Saguenay et ne comporte aucun défaut d’exécution. [ 18 ] Il n’est pas frappé de nullité ( art. 1416 C.c.Q. ).

Il n’y a pas non plus les conditions justifiant la résolution ou la résiliation du contrat ( art. 1604 C.c.Q.). [ 19 ] En conséquence, Ville de Saguenay avait le droit de réimposer des droits de mutation sur l’immeuble lors de la seconde

transaction. DÉCISION [ 20 ] Le Tribunal doit se référer à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières qui prévoit que ces droits sont payables sur chaque transfert d’immeuble (art. 4 de la Loi). [ 21 ] Il y a cependant des exonérations prévues par la Loi (art. 17 et suivants). [ 22 ] La présente situation ne fait pas

partie des exonérations : « [33] À l’opposé, lorsque les parties à un acte de vente décident d’annuler, sans qu’il y ait eu erreur, et signent en conséquence un acte d’annulation, ce dernier acte est considéré à juste

titre par la jurisprudence comme une seconde vente, assujettie à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières. Ainsi, le juge Harold Lande 83 déclarait qu’«il n’y a aucun doute dans [son] esprit que le soi- disant acte d’annulation n’est qu’une deuxième translation de propriété entre les parties, qui ne porte aucune rétroactivité». » [1] « [11] Un acte de vente peut être annulé pour toute cause prévue au Code civil du Québec telle l’erreur, le vice de consentement, etc. Il peut être annulé également en application d’une clause résolutoire qui le prévoit.

Tout acte d’annulation d’une vente sans effet rétroactif constitue, de l’avis du Tribunal, une deuxième vente pour laquelle le droit de mutation doit être perçu. [12] Il en est de même d’une convention d’annulation sans cause. » [2] [ 23 ] Dans ce dossier, l’annulation, qui se veut rétroactive, a été faite sans aucune des causes invocables prévues par la

Loi sur les mutations et/ou le Code civil du Québec ( art. 1416 et 1604 C.c.Q.). [ 24 ] Ville de Saguenay se devait légalement de percevoir les droits de mutation sur le premier et sur le second transfert. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] REJETTE la demande; [ 26 ] AVEC DÉPENS limités au coût du timbre judiciaire de la contestation, soit 175 $. __________________________________ M icheline Paradis, J.C.Q.