2018 QCCQ 8427, 2018 QCCQ 8427

Girard c. Hudon 2018 QCCQ 8427COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-700265-178 DATE : 13 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANE GIRARD et LYNE PARADIS Demandeurs c.

CARL HUDON Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Stéphane Girard et madame Lyne Paradis réclament 6 500 $ à monsieur Carl Hudon, lui reprochant que la vente de leur domicile faite par son intermédiaire a eu lieu plus tard que prévu et ils lui en attribuent la faute. [ 2 ] Monsieur Hudon conteste la réclamation des demandeurs, alléguant qu’il n’a commis aucune faute ayant pu causer un dommage à monsieur Girard et madame Paradis.

QUESTION EN LITIGE : [ 3 ] Les demandeurs ont-ils fait la preuve d’une faute du défendeur pouvant entraîner sa responsabilité? CONTEXTE : [ 4 ] Au printemps 2016, la propriété des demandeurs est en vente.

La vente est confiée à l’agence immobilière Robert Sicotte inc., pour qui le défendeur Hudon travaille (mandat de courtage D-1). [ 5 ] Au moment des événements en litige, les demandeurs sont séparés depuis 3 ans et leur propriété est en vente depuis ce moment. [ 6 ] Le 25 avril 2016, monsieur Girard et madame Paradis reçoivent une offre d’achat (pièce D-2), qui culminera sur une entente, après l’échange d’offre et de contre-offre, le 30 avril 2016. [ 7 ] La prise de possession par les acheteurs et la vente devant notaire sont prévues pour le 23 mai 2016. [ 8 ] En vertu de l’offre et de la contre-offre d’achat, les acheteurs doivent fournir une preuve de leur financement au plus tard le 14 mai 2016. [ 9 ] Bien que courtier des acheteurs ait verbalisé qu’il n’y avait aucun problème pour le financement de ses clients, le 11 mai 2016 le défendeur est informé que le financement des acheteurs rencontre des difficultés.

Dans les faits, bien que la vente de leur propriété ne soit pas une condition à l’achat de la propriété des demandeurs, les acheteurs ont un problème avec la vente de leur propre maison. [ 10 ] Dès qu’il est informé de cette situation, monsieur Hudon en informe monsieur Girard et madame Paradis.

Comme le délai de preuve de financement n’est pas encore expiré, tous doivent attendre le 14 mai 2016 avant de faire quoi que ce soit. [ 11 ] Finalement, ce n’est que le 1 er juin 2016 que la preuve du financement est transmise aux vendeurs, demandeurs en l’instance (voir pièce D-6), et la vente notariée a lieu le 21 juin 2016, un peu moins d’un mois après la date prévue pour la prise de possession initiale. [ 12 ] Monsieur Girard et madame Paradis ont vécu des stress et des inconvénients, en plus d’assumer les frais de conservation de leur maison suite aux péripéties entourant la preuve de financement des acheteurs de leur propriété et ils en tiennent monsieur Hudon responsable.

C’est dans ce contexte que la demande est instituée par les demandeurs. ANALYSE : [ 13 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

[ 14 ] Pour réussir dans leur réclamation, les demandeurs doivent prouver la responsabilité du défendeur Carl Hudon. C’est en vertu de l’

article 1458 C.c.Q. qu’une telle responsabilité peut être recherchée : 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés.

Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 15 ] L’obligation incombant au courtier immobilier en est une de moyens, comme le souligne l’auteur Claude Leduc dans son ouvrage sur le courtage immobilier [1] : Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier, les tribunaux doivent analyser le comportement du défendeur eu égard à une agence ou à un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances 354 .

Cette obligation en est une de « moyens », c’est-à- dire que le courtier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par la

partie à laquelle il est lié par contrat de courtage 355 . (…) (Références omises) [ 16 ] Comme le mentionne l’auteur Leduc dans son ouvrage, la solvabilité d’un acheteur ne semble pas être de la responsabilité d’un courtier [2] : Il semble se dégager de la jurisprudence que le contrat de courtage immobilier ne comporte pas la garantie de la solvabilité de l’acheteur 365 .

Il n’incomberait pas au courtier de faire la vérification de la solvabilité de l’acheteur 366 , (…) (Références omises) Évidemment, le courtier immobilier a un devoir de renseignement et d’information. [ 17 ] Dans les faits, le Tribunal constate que le manque d’information provient non pas de monsieur Hudon, mais bien du courtier représentant les acheteurs.

Tout d’abord, au moment où il indique qu’il n’y aura aucun problème de financement et, par la suite, lorsqu’il fuit les conversations avec monsieur Hudon. [ 18 ] Dès qu’il apprend ces difficultés, monsieur Hudon avise ses clients, bien que la période d’attente pour la preuve de financement ne soit pas encore expirée.

Les demandeurs prétendent que les recherches quant à la solvabilité des acheteurs auraient dû être effectuées par monsieur Hudon. [ 19 ] Dans un premier temps, le Tribunal ne croit pas que des vérifications supplémentaires auraient dû être effectuées. [ 20 ] De plus, la preuve révèle que monsieur Girard et madame Paradis auraient quand même vendu la propriété si le délai initial de vente avait été plus long. [ 21 ] Le Tribunal désire rappeler que les demandeurs étaient séparés depuis 3 ans au moment des événements et que la maison était à vendre depuis ce temps.

Le contexte a certainement pu créer des stress aux demandeurs, qui ont dû composer avec une prise de possession rapide dans une période peu propice pour madame Paradis, qui est enseignante. [ 22 ] Évidemment, après 3 ans d’attente pour vendre leur propriété, tout délai peut sembler inquiétant. [ 23 ] Le Tribunal ne peut, cependant, relier les inconvénients vécus par les demandeurs au comportement du défendeur Hudon. [ 24 ] Le Tribunal considère donc que les demandeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau et la réclamation est donc rejetée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] REJETTE la réclamation des demandeurs Stéphane Girard et Lyne Paradis; [ 26 ] FRAIS DE JUSTICE contre ces derniers. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : Le 25 octobre 2018