2021 QCCQ 8018, 2021 QCCQ 8018

Prévost c. Egner 2021 QCCQ 8018 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-035147-196 DATE : 29 JUILLET 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DIANE PRÉVOST Demanderesse c.

MICHAEL EGNER Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 15 000 $ du défendeur lui ayant vendu une résidence, le tout basé sur des allégations de vices cachés. LES FAITS [ 2 ] Le 28 août 2014, la demanderesse achète du défendeur une résidence construite au début des années 60, ayant appartenu à la grand-mère du défendeur et ayant fait l’objet d’un héritage en sa faveur.

Conséquemment, le défendeur a débuté l’occupation des lieux vers 1994. [ 3 ] Il s’agit d’une maison de type « bungalow » munie à l’époque d’un garage situé sur un des côtés de l’immeuble. Le solage d’origine ceinturait l’ensemble des composantes de l’immeuble. [ 4 ] Avant d’acheter, la demanderesse fait inspecter l’immeuble qui donne lieu à un rapport produit par le défendeur [1] . [ 5 ] La preuve révèle que dès 2015 la demanderesse transforme l’ancien garage en « bachelor » comprenant une salle de bains.

Deux ans plus tard, soit en 2017, la demanderesse réalise que de l’eau fuit à l’arrière du bec d’alimentation du bain. Cette pièce était située en face d’une cage d’escalier. [ 6 ] La demanderesse fait alors appel à son assureur qui autorise le démantèlement de la

partie du plancher à proximité du lieu où l’écoulement s’est produit. Plus tard, après le début du démantèlement, le chauffe-eau de la demanderesse connaît de graves ratés et l’eau se répand à certaines pièces situées dans l’ancienne

partie du sous-sol. [ 7 ] Il semble que les représentants de l’assureur n’ont pas voulu couvrir les dommages occasionnés à la

partie du plancher du sous- sol qui excédait l’environnement immédiat de la salle de bains d’où a fui le tuyau du bain. [ 8 ] Graduellement, la demanderesse croit déceler des indices selon que les planchers seraient affectés dans leur ensemble, puisque le plancher situé devant la chambre d’eau semblait ne comporter aucun support. [ 9 ] Le démantèlement a permis de constater, de fait, que certaines portions du plancher situé non pas dans l’ancien garage, mais dans l’ancienne

partie du sous-sol était affectées par la présence d’eau antérieure. Dès lors, la demanderesse décide de dénuder l’ensemble des murs pour isoler de nouveau l’ensemble du sous-sol. [ 10 ] La demanderesse prétend que l’ensemble des travaux lui a coûté plus de 40 000 $.

On ignore si de ce montant il faut soustraire la somme qu’elle a reçue de l’assureur pour les travaux effectués aux pourtours de la salle de bains du « bachelor ». [ 11 ] Néanmoins, elle réclame la somme de 15 000 $ qui constitue le montant maximal autorisé pour entreprendre un recours devant la Division des petites créances. [ 12 ] Fait inusité, la demanderesse n’a déposé en preuve qu’une seule pièce, soit la mise en demeure qu’elle a transmise au défendeur le 13 décembre 2017. Le jour de l’audience, le Tribunal l’autorise à déposer un ensemble de photos [2] , puisque le défendeur a eu

l’occasion de voir ce qui apparait sur celles-ci, s’étant déplacé à plus de quatre reprises suite à la demande de Mme Provost. [ 13 ] Outre ces documents, la demanderesse n’a déposé aucune soumission, aucun contrat, aucune estimation, non plus qu’aucune expertise démontrant sa théorie. [ 14 ] De son côté, le défendeur allègue que dans les mois qui ont précédé la vente, il a effectué, sous les conseils de son courtier immobilier, certains travaux de « home staging » qui comportaient entre autres le remplacement du plancher flottant dans la salle familiale du sous-sol. [ 15 ] Dans les faits, le défendeur aurait pris l’ancien revêtement de cette pièce pour le mettre dans une autre pièce, de sorte que s’il y avait eu quelques indices que ce soit pouvant montrer que le plancher était affecté, il aurait été en mesure d’effectuer les réparations et qu’il n’aurait jamais pris la chance de vendre si le sous-plancher était dans l’état tel que décrit par la demanderesse.

ANALYSE ET DÉCISION [ 16 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec prévoit que le bien vendu doit être exempt de vice caché et qu’une garantie légale existe à cet égard.

Pour que la garantie légale s’applique, un certain nombre de conditions existent, dont celle voulant qu’il ne s’agisse pas d’un vice apparent, c’est-à-dire pouvant être décelé par tout acheteur prudent et diligent et celle selon que le vice doit être antérieur à la vente. [ 17 ] En plus de ces conditions, la loi prévoit qu’il appartient à celui qui fait une demande de prouver par prépondérance de preuve la justesse de ses prétentions [3] . [ 18 ] Ces conditions existent pour qu’un acheteur qui fait face à des dépenses inattendues ait un recours contre ce vendeur seulement s’il fait la preuve de son droit.

Autrement, le vendeur serait contraint d’indemniser un acheteur pour des dépenses dont il n’est pas responsable. [ 19 ] Dès le départ, il est surprenant de constater que la demanderesse n’a pas cru utile de mettre en preuve les montants qu’elle a dû débourser ni les observations faites par les divers corps de métier venus réparer le problème dont elle se plaint. De plus, aucune expertise ne vient expliquer l’origine des problèmes faisant

partie des griefs. [ 20 ] La demanderesse a fait sa démonstration à l’aide des photos déposées le jour de l’audience (pièce P-2) ainsi qu’un plan pour aider le Tribunal à situer les foyers possibles d’infiltration d’eau.

Selon sa démonstration, il est possible que les foyers d’humidité du sous-sol proviennent : • D’un tuyau de l’ancienne fournaise non bouché; • D’un ancien réservoir d’eau chaude qui s’est vidé; • D’un robinet extérieur qui aurait fui dans les années antérieures à la vente; • Elle invoque également que ces observations l’ont amenée à penser que la pente vers le drain ne permettait pas à l’eau de se diriger correctement. [ 21 ] Toutes ces hypothèses ne sont appuyées d’aucune étude et ne peuvent constituer des présomptions de fait aux termes de l’

article 2849 du Code civil du Québec , c’est-à-dire celles qui sont graves, précises et concordantes. [ 22 ] En plus de l’absence de démonstration de la part de la demanderesse, le Tribunal considère que le défendeur a fait la démonstration à l’aide de témoignages [4] , selon que les travaux précédant la vente auraient permis de constater quelque défaillance que ce soit au niveau des planchers. [ 23 ] À cela, il faut ajouter qu’à partir du moment où le bec du bain de la salle d’eau du « bachelor » a été réparé, jamais la demanderesse ne s’est plainte de nouvelles infiltrations. [ 24 ] Enfin, point crucial, l’évaluateur ayant procédé à l’inspection de l’immeuble était muni d’un appareil détectant les taux d’humidité.

Comme on le constate à la page 21 du rapport, l’inspecteur note un taux d’humidité élevé dans la zone de l’ancien garage. Plus loin, soit près de la salle de lavage située dans l’ancienne

partie du sous-sol, aucune mention d’humidité n’est mentionnée [5] . [ 25 ] Certes, les murs du sous-sol étaient recouverts et ne permettaient pas de constater la présence d’efflorescence comme dans le garage. Il faut cependant retenir que l’ensemble du pourtour a été construit à la même époque et si l’inspecteur a pu constater des signes d’humidité dans le garage, on pouvait présumer que la situation était la même dans l’ensemble du sous-sol. [ 26 ] Ajoutons enfin que l’épouse du défendeur, Mme Martine Quévillon, indique dans son témoignage que la demanderesse lui a mentionné avoir connu des problèmes avec son assureur puisqu’une

partie du problème dénoncé à son assureur n’était pas considéré comme soudain et imprévu pour celui-ci. [ 27 ] Mme Quévilon indique également que la demanderesse a entrepris beaucoup de travaux de plomberie au sous-sol, sans que cette dernière puisse montrer les factures au défendeur, puisque de telles factures n’existaient pas, le travail ayant généralement été payé au noir par la demanderesse. [ 28 ] Il en découle, selon Mme Quévillon, des travaux possiblement improvisés et qui ont pu contribuer à la perte de la demanderesse.

Celle-ci s’en défend en répliquant que les travaux ont été effectués par un proche d’elle qui était plombier, mais qui n’émettait pas de facture. [ 29 ] Quoi qu’il en soit, l’ensemble de la preuve de la demanderesse est défaillant. Il faut conclure qu’il est plus probable qu’improbable que la source des problèmes dont se plaint la demanderesse provient soit de la fuite du bec du bain du bachelor pendant

une période de plus de 2 ans, soit d’une autre cause dont elle aurait pu suspecter l’existence suite aux avis contenus dans son rapport d’inspection préachat. Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande ; Condamne la demanderesse à rembourser au défendeur ses frais de justice au montant de 205 $. __________________________________ Georges Massol , j.c.q. Date d’audience : Saint-Jérôme, le 20 juillet 2021