2016 QCCQ 6759, 2016 QCCQ 6759

Grenier c. Pinsonneault 2016 QCCQ 6759 JL 4270 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-031629-149 DATE : 29 juin 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. MONIQUE GRENIER -et- MÉDÉRIC CRONIER Demandeurs c. ANNIE PINSONNEAULT -et- MARTIN DESCHAMPS Défendeurs / demandeurs en garantie -et- MARIE-CLAUDE LEGAULT -et- PATRICK GODIN Défendeurs en garantie JUGEMENT [ 1 ] Tous en conviennent, cette affaire soulève la question du caractère caché d’un vice pour un acheteur prudent et diligent au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [ 2 ] Le vice dont il est question affectait le mur de fondation arrière de l’immeuble en litige, un triplex jumelé destiné à la location.

Ce mur était tellement fissuré qu’il n’était pratiquement plus possible de le réparer, de sorte qu’il a dû être refait au complet, pour un prix d’un peu plus de 28 000 $. [ 3 ] Pour les demandeurs, s’il était visible à l’achat que la fondation de l’immeuble comportait certaines fissures, il n’était pas possible d’en déceler l’ampleur, notamment en raison du fait que la plupart d’entre elles étaient dissimulées sous une nouvelle couche de crépi. [ 4 ] Pour les défendeurs par contre, les réparations au crépi étaient tout aussi apparentes que les fissures qu’elles prétendaient dissimuler, en plus d’être elles-mêmes fissurées à nouveau.

Elles auraient de plus été dénoncées par l’inspection préachat demandée par les acheteurs. [ 5 ] Tout de même, par prudence, les défendeurs poursuivent en garantie leurs propres vendeurs, sur la base des mêmes faits et arguments que l’action principale. Les faits [ 6 ] À l’été 2012, la demanderesse et le demandeur, un représentant dans la vente de maisons neuves, sont à la recherche d’un immeuble à revenus pour des fins d’investissement. [ 7 ] À l’aide de leur fils, courtier immobilier, ils dénichent l’immeuble en litige qui répond à leur critère.

Il est bien situé, bien loué et a l’air en bon état. [ 8 ] Il y a bien certains travaux à réaliser pour l’améliorer, notamment la modification et l’agrandissement des logements du sous- sol, mais le demandeur Médéric Cronier, un homme habile de ses mains, a les connaissances et le temps requis pour y procéder lui- même. Il a même déjà effectué toutes les vérifications nécessaires à ce sujet auprès des autorités municipales lorsque la promesse d’achat

P-4 est signée en août 2012. [ 9 ] Tel que le prévoit ladite promesse, les demandeurs s’assurent les services d’un inspecteur préachat avant de finaliser la transaction.

Son rapport est déposé sous la cote P-2. [ 10 ] Forts de cette inspection, les demandeurs décident de continuer les démarches, non sans avoir négocié à la baisse le prix de l’immeuble concerné, notamment en raison d’une fissure en façade. [ 11 ] Le contrat notarié, P-1, est signé le 20 septembre 2012. [ 12 ] Peu après la prise de possession, le demandeur entreprend de démanteler les finitions intérieures du sous-sol en vue de procéder à la modification du logement s’y trouvant. [ 13 ] Dans le garage qu’il projette de condamner pour l’annexer audit logement, il découvre une infiltration d’eau dont il parvient à trouver l’origine après avoir complètement dégarni (« strippé ») le sous-sol. [ 14 ] Elle provient de l’une des fameuses fissures affectant le mur arrière de la fondation de l’immeuble, dont il découvre alors l’importance, ayant désormais accès à l’intérieur de ce mur. [ 15 ] Il y voit un véritable réseau de fissures, dont le nombre et l’ampleur sont sans commune mesure avec ce qu’il avait anticipé à l’examen de l’immeuble ou à la lecture du rapport préachat. [ 16 ] Il avait bien conscience de l’existence de certaines d’entre elles, mais il croyait qu’elles pouvaient être réparées et n’imaginait pas qu’elles laissaient entrer de l’eau dans le bâtiment. [ 17 ] En plus de dénoncer le problème aux défendeurs, les demandeurs requièrent la rédaction de deux expertises, P-4 et P-6, respectivement l’œuvre de monsieur Stéphane Bossus et de monsieur Alain Corbeil. [ 18 ] Les deux concluent à la perte du mur arrière de fondation et à la nécessité de le remplacer, tout comme la descente d’escalier en béton qui mène au sous-sol. [ 19 ] Les deux considèrent que, si les fissures sont maintenant très visibles de l’intérieur de la résidence, ce n’était pas le cas au moment de l’achat. [ 20 ] Quant à celles de l’extérieur, si leur présence est facilement détectable, surtout à la descente d’escalier, les experts pensent que des retouches locales au crépi en dissimulaient l’ampleur et laissaient croire qu’elles avaient été réparées. [ 21 ] Ils en déduisent que l’état réel de la situation n’était pas détectable et qu’il s’agit, en conséquence, d’un vice que l’on doit considérer caché. [ 22 ] Les experts en défense et en défense en garantie conviennent de l’importance des dégâts et de la nécessité de reprendre le mur de fondation et la descente extérieure. [ 23 ] Mais Ils sont en profond désaccord avec les experts en demande sur le caractère caché du vice.

Pour eux, il saute aux yeux. [ 24 ] Comme il s’agit précisément de la question qui doit être déterminée par le Tribunal, il y a maintenant lieu d’examiner la preuve plus avant, avant d’y appliquer les principes juridiques pertinents. La position des demandeurs [ 25 ] Les demandeurs alignent leur position sur celle de leurs experts. Pour eux, au moment de l’achat, il n’était pas possible de déterminer l’ampleur des dégâts.

Le rapiéçage du crépi dissimulait la situation réelle et laissait supposer que des réparations avaient été effectuées. [ 26 ] Ils vont même plus loin en accusant les défendeurs de dol, parce que ceux-ci n’ont dénoncé ni infiltration d’eau ni présence de quelque autre élément susceptible de diminuer la valeur de l’immeuble.

La position des défendeurs [ 27 ] Les défendeurs réfèrent au rapport préachat P-2 pour illustrer le fait que non seulement la situation était apparente, mais que les acheteurs en avaient été avisés [ 28 ] Ils attirent l’attention du Tribunal sur certains passages de ce rapport, qui traitent des fondations, de la cage d’escalier, du garage et du revêtement extérieur. [ 29 ] Ils estiment que les trouvailles de l’inspecteur étaient suffisantes pour susciter un questionnement et donner suite à ses recommandations, soit de consulter un spécialiste pour connaître les causes à l’origine des phénomènes observés. [ 30 ] De plus, ils mettent de l’avant leurs propres observations et déclarent que, si l’ampleur du problème n’était pas évidente, ses manifestations l’étaient.

Même un observateur profane était en mesure de suspecter un problème qui, à tout le moins, méritait d’être investigué. Eux-mêmes en étaient conscients depuis l’achat de leur immeuble le 30 mars 2010. [ 31 ] Enfin, ils attirent l’attention du Tribunal sur le fait qu’ils avaient bel et bien dénoncé l’existence de fissures à la fondation dans leur déclaration du vendeur P-3 : la case pertinente a été cochée et les mots « présence de fissures de fondation » encerclés.

[ 32 ] Bien qu’ils poursuivent leurs propres vendeurs par prudence, leur théorie de la cause est donc que l’action principale est mal fondée et qu’elle doit être rejetée. La position des défendeurs en garantie [ 33 ] Les défendeurs en garantie avancent pratiquement les mêmes arguments que les défendeurs principaux.

Pour eux, la présence de fissures à la fondation était tout aussi évidente au moment de la vente de 2010 qu’en 2012. [ 34 ] Ils ajoutent même que le prix de l’immeuble a été négocié en tenant compte de l’état du bâtiment, qui n’a guère évolué depuis leur propre achat en 1999. [ 35 ] Bref, pour eux, les fissures ont toujours été apparentes et l’action en garantie est aussi mal fondée que l’action principale. Le droit [ 36 ] Selon l’

article 1726 C.c.Q. , le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice apparent, défini comme étant celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, au moyen d’un examen

sommaire, mais attentif [1] . [ 37 ] Dans certains cas, les représentations rassurantes d’un vendeur peuvent contribuer à rendre caché un vice qui aurait autrement pu être considéré comme apparent [2] . [ 38 ] Toutefois, si la transparence est de mise, la garantie contre les vices cachés ne saurait constituer une police d’assurance pour un acheteur imprudent ou négligent [3] . [ 39 ] Aussi un acheteur devra-t-il être particulièrement vigilant lorsqu’il s’apprête à acquérir un bien relativement âgé ou usagé [4] .

Il en est de même lorsque des indices laissent deviner le mauvais état du bien vendu [5] . [ 40 ] S’il n’est pas toujours possible, en voyant ces indices, d’en déterminer l’ampleur, à tout le moins la jurisprudence exigera-t-elle de l’acheteur prudent et diligent qu’il pousse plus loin ses investigations et qu’il prenne les moyens pour connaître cette ampleur [6] .

Sinon, son omission pourra lui être reprochée [7] . [ 41 ] Ainsi la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu’il soit qualifié d’apparent, si des indices sérieux laissent entrevoir un potentiel de gravité tel qu’il aurait dû soulever un questionnement dans l’esprit de l’acheteur et l’inciter à pousser plus loin son investigation [8] . [ 42 ] À plus forte raison sera-t-on exigeant à l’égard de l’acheteur qui a été mis au courant de l’existence de tels indices, que ce soit par le vendeur ou par un inspecteur en bâtiment [9] . [ 43 ] Si l’acheteur ne suit pas les recommandations contenues au rapport de son inspecteur, il faudra déterminer si ces recommandations portaient sur de simples interventions d’entretien ou à être effectuées après l’achat, à l’égard de défaut de faible gravité [10] , ou s’il s’agissait de recommandations portant sur des interventions préalables à la décision d’acheter comme une collecte d’information, une inspection plus intrusive ou l’engagement d’un spécialiste [11] . [ 44 ] Quant au dol, il doit représenter un certain degré de gravité pour pouvoir être opposé au vendeur.

On ne lui reprochera pas les représentations raisonnables d’un vendeur désireux de vendre, que l’on qualifiait autrefois de « dolus bonus » [12] . Analyse et discussion

a) L’action principale 1- Les représentations des vendeurs [ 45 ] Le Tribunal a beau étudier la preuve, il ne peut y voir nulle trace de dol de la part des défendeurs. [ 46 ] Dans la déclaration du vendeur, ils ont clairement dénoncé la présence de fissures dans les fondations. [ 47 ] La preuve ne révèle pas qu’ils aient eu connaissance d’une infiltration d’eau dans cet immeuble qu’ils n’ont jamais habité. Aucune preuve ne démontre qu’un locataire ne s’en soit plaint. Le demandeur affirme qu’elle a eu lieu dans le garage, un endroit sombre et peu utilisé.

Il ne l’a lui-même découverte qu’au lendemain d’une forte pluie, alors qu’il s’apprêtait à effectuer des travaux de démantèlement. [ 48 ] Les vendeurs ont d’ailleurs très peu parlé aux acheteurs, qui étaient accompagnés d’un inspecteur en bâtiment et d’un courtier immobilier, leur fils. Les demandeurs n’ont posé à peu près aucune question aux défendeurs, qui n’auraient d’ailleurs pu les informer que de ce dont ils ont eu connaissance pendant les deux ans où ils ont été propriétaires.

Ils n’auraient que répété les informations apparaissant à la déclaration du vendeur : fissures à la fondation et absence d’infiltration d’eau. [ 49 ] Il n’y a donc pas de preuve de dol des défendeurs dans cette affaire, encore moins d’un dol tel qu’il aurait rendu caché un vice autrement apparent. 2- Les indices visibles [ 50 ] Quoique la façon de l’interpréter puisse varier d’une personne à l’autre, il est relativement facile de connaître l’information disponible aux demandeurs lorsqu’ils ont examiné l’immeuble avant d’en prendre possession. [ 51 ] Les photos de l’inspection préachat, celles des expertises postérieures et les témoignages de toutes les parties concordent sur

l’état des lieux, tant au moment de l’achat par les défendeurs en 2010 que lors de l’achat par les demandeurs en 2012. [ 52 ] Tout le monde le reconnaît, le muret de soutènement entourant la descente de l’escalier extérieur était visiblement en état de perte. Ses murs étaient désaxés, fissurés et même fracturés, avec des décrochés et des bombements qui ne laissaient place à aucun doute.

Toute l’installation devait être démolie et reconstruite. [ 53 ] C’est plutôt sur la visibilité et la gravité des fissures affectant le mur de fondation que la preuve diverge. [ 54 ] Pour le Tribunal, il ne fait aucun doute que de nombreuses fissures étaient perceptibles par un simple examen visuel. L’une d’elles, partant du haut d’une fenêtre percée à même le mur de fondation, montait en diagonale jusqu’au mur du bâtiment, où elle avait visiblement donné lieu à une fissure de cisaillement en escalier à même le parement de briques, au point d’en sectionner certaines en deux.

La fissure se termine au niveau de l’allège d’une fenêtre de l’étage supérieur, elle-même cassée en son milieu. [ 55 ] Une autre fissure entre la même fenêtre de sous-sol et la porte d’accès, tout juste au-dessus de la jonction du muret de la descente et du mur de fondation, démontrait un écartement considérable. [ 56 ] En haut de la même porte, une autre fissure comportait un décroché qui mettait en évidence une fracture dans le béton de la fondation. [ 57 ] Bien sûr, la plupart sinon toutes ces fissures étaient recouvertes d’un crépi qui pouvait rendre difficile l’évaluation de leur gravité.

Mais même là, certains indices étaient troublants. [ 58 ] Les réparations n’avaient pas été faites avec soin, mais plaquées grossièrement sur le crépi existant, par-dessus les fissures. À certains endroits, on devinait deux ou même trois resurfaçages successifs, perceptibles par des différences de coloration. [ 59 ] Loin de les dissimuler, ces interventions maladroites avaient pour effet d’attirer l’attention aux endroits mêmes que l’on a voulu recouvrir.

Dès lors, il devenait évident que ces réparations étaient elles-mêmes fissurées, laissant deviner des mouvements postérieurs à leur application. [ 60 ] Pour le Tribunal, ce rapiéçage grossier était davantage un révélateur qu’un masque de l’existence et du caractère actif de ces fissures. [ 61 ] Même l’expert des demandeurs le reconnaît, de telles fissures constituent sinon un indice de mouvement, à tout le moins une source de questionnement.

De gros doutes auraient dû germer dans l’esprit des demandeurs qui, désireux d’acheter, approbation municipale en poche, se sont plutôt contentés d’espérer que tout cela était réparable. [ 62 ] Mais il y a plus. 3- L’inspection préachat [ 63 ] Que les demandeurs aient ou non été alertés par ce qui était visible, ils en ont été informés par écrit. [ 64 ] L’inspecteur préachat qu’ils ont embauché n’a pas manqué grand-chose. À vrai dire, à peu près tous les éléments qui ont plus tard été relevés par les différents experts avaient été évoqués dans son rapport préachat. [ 65 ] Ainsi en est-il des éléments suivants :

a) Fissures à la fondation ( pièce P-2, page 11) « Béton, Importantes fissures de tassement observées. Possiblement causées par un soulèvement/poussées latérales dû au gel. Nous recommandons de déterminer la cause exacte et de corriger afin d’éviter des dommages supplémentaires et/ou de l’infiltration d‘eau. À cette fin, nous recommandons de consulter un ingénieur en structure/infrastructure et en stabilisation de sol. Voir

annexe photo # 3. […] Effritement du béton observé. Ceci pourrait occasionner une perte de la capacité portante de la fondation. Nous recommandons de consulter un ingénieur en structure afin d’évaluer et corriger cette situation. »

b) Perte de la descente du sous-sol (pièce P-2, page 21) « Béton. Fissures observées; possiblement causées par un soulèvement/poussées latérales dû au gel. Nous recommandons de déterminer la cause exacte et de corriger afin d’éviter des dommages supplémentaires. À cette fin, nous recommandons de consulter un entrepreneur licencié afin d’évaluer/corriger cette situation. Voir

annexe photo #16, #21. […] Considérant la détérioration avancée de ce balcon, un démantèlement et une reconstruction complète sont recommandés . »

c) Infiltration d’eau au garage (pièce P-2, page 23) « Béton. Certaines conditions observées (efflorescence) portent note inspecteur à croire qu’il y a des pressions hydrostatiques/infiltrations d’eau […] Nous recommandons de consulter un entrepreneur licencié afin de vérifier le drainage périmétrique à la fondation (semelle) et l’étanchéité de la fondation. […]

Signe d’humidité observé. Notre hygromètre nous indique un différentiel du taux d’humidité de plus de 5% entre deux endroits sondé sur la même composante, ce qui signifie qu’il y a présence d’humidité et la possibilité de formation de moisissures et/ou détérioration à cet endroit. Incapable de déterminer la provenance ou la source. Nous recommandons de démanteler, de déterminer la provenance, de corriger et de remplacer toutes les composantes affectées. Voir

annexe photo #45, #46, #47, #48, #49, #50. » [ 66 ] Bref, l’inspecteur avait dénoncé la nécessité de reprendre la descente d’escalier, détecté des fissures à la fondation, diagnostiqué correctement la cause de ces fissures, recommandé une consultation en structure ou stabilisation de sol et questionné la capacité portante de la fondation. [ 67 ] Même la question de possibles infiltrations d’eau, qui n’ont pas été dénoncées par les vendeurs et sur lesquelles les demandeurs ont fortement insisté, n’a pas échappé à l’inspecteur.

Il en a vu des indices par efflorescence et en a détecté les effets au moyen d’un hygromètre.

Madame Grenier aussi d’ailleurs, puisqu’elle admet que le garage était plus humide que le reste des pièces de la maison, ce qu’elle considérait comme normal. [ 68 ] Avec autant d’indications, les demandeurs ne peuvent légitimement se retrancher derrière la prétention que les indices existants étaient cachés ou camouflés par le crépi, ni qu’il était impossible d’en connaître l’ampleur. [ 69 ] Le crépi n’a pas incommodé leur inspecteur dans son examen préachat, et ses multiples recommandations les pressaient de consulter un spécialiste. [ 70 ] Ces recommandations étaient beaucoup plus que des déclarations génériques ou de simples conseils d’usage.

Elles faisaient suite à des observations spécifiques, bien identifiées et illustrées par de nombreuses photographies. [ 71 ] Seuls un aveuglement volontaire ou une pensée magique pouvaient conduire à croire que tout cela n’était que mineur ou facilement réparable. 4- Les expertises [ 72 ] On l’a vu, les différentes expertises s’entendent sur un certain nombre de choses. La nécessité évidente de reconstruire la descente d’escalier en est une, qui ne fait d’ailleurs plus l’objet de réclamation.

La perte du mur de fondation en est une autre. [ 73 ] À part Alain Corbeil, tous s’entendent sur la cause du problème : la conception défectueuse de la cage de l’escalier l’a rendue vulnérable au gel qui, par poussée latérale, a exercé sur celle-ci une forte pression transmise au mur de fondation, puis au parement de briques. [ 74 ] En fait, seul le caractère caché du vice fait l’objet d’opinions divergentes.

Comme c’est là l’apanage du Tribunal et non des experts, le Tribunal se contentera de référer à ses commentaires antérieurs pour retenir le témoignage des experts Guertin et Deslauriers, selon lesquels on voyait des fissures de « tout bord tout côté », qui ne pouvait faire autrement que de vous « sauter en pleine face », et dont la répartition à l’extérieur correspondait remarquablement à ce que l’on a découvert sous les parements intérieurs. [ 75 ] L’ « impossibilité » de voir les fissures selon l’expert Corbeil ou leur « masquage » aux yeux de l’inspecteur Bossus, manifestement démentis par l’inspection préachat, ne tiennent pas la route.

Le Tribunal considère ces passages des expertises en question comme peu crédibles, à la limite de la complaisance. Et cela, sans compter les nombreuses erreurs, omissions ou imprécisions du rapport de l’expert Corbeil, qui finissent de le discréditer aux yeux du Tribunal. [ 76 ] Dans les circonstances, il ne reste plus qu’à rejeter l’action des demandeurs;

b) La demande en garantie [ 77 ] Pour le Tribunal, la demande reconventionnelle est au moins aussi mal fondée que la demande principale. [ 78 ] La plupart des éléments mentionnés ci-dessus sont transposables à l’action en garantie, à l’exception de ceux révélés par l’inspection préachat P-2, qui n’existait pas en 2010. [ 79 ] En revanche, le demandeur en garantie Martin Deschamps a déclaré qu’on « voyait des craques partout » même à l’époque de son achat.

En réponse à certaines questions du Tribunal, il a affirmé que certaines fissures étaient très importantes, qu’il les a bien vues, et que cela lui laissait deviner que la fondation nécessitait d’importants travaux de réfection. À vrai dire, même s’il n’en mesurait pas toute l’ampleur à l’époque, il n’a pas été surpris d’entendre la preuve présentée à l’audience. [ 80 ] Dans les circonstances, surtout si, comme le prétendent les défendeurs en garantie, il a été question de ces problèmes lors de la négociation du prix d’achat, l’action des défendeurs doit tout autant être rejetée que celle des demandeurs.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 81 ] REJETTE la réclamation principale; [ 82 ] LE TOUT avec les frais de justice, incluant les frais d’expert des défendeurs; [ 83 ] REJETTE la demande en garantie; [ 84 ] LE TOUT avec les frais de justice, incluant les frais d’expert des défendeurs en garantie.

__________________________________ Denis Lapierre, J.C.Q. Me Rémi Bastarache Procureur des demandeurs Me Brian-Éric Lane Procureur des défendeurs / demandeurs en garantie Me François Michaël Verret Procureur des défendeurs en garantie Date d’audience : 1 er juin 2016, 2 juin 2016 et 13 juin 2016