2010 QCCQ 11748, 2010 QCCQ 11748

Boisés Gagnon inc. c. Sévigny 2010 QCCQ 11748 JC1573 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE FRONTENAC LOCALITÉ DE THETFORD MINES « Chambre civile » N° : 235-22-000089-090 DATE : 20 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE ANDRÉ CLOUTIER, J.C.Q. (JC 1573) ______________________________________________________________________ LES BOISÉS GAGNON INC. Demanderesse c.

CLÉMENT SÉVIGNY Défendeur -et- OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE THETFORD Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame l'annulation de la vente d'un immeuble intervenue le 18 décembre 2008 et portant sur une résidence située au […] à Disraéli. [ 2 ] À

titre de dommage et en vertu de son droit à la remise en état ( art. 1703 et 961 C.c.Q .), la demanderesse réclame au surplus d'être remboursée de l'ensemble des dépenses encourues et améliorations apportées à l'immeuble pour une valeur de 29 351,33 $, en plus du remboursement du prix de vente, de 39 000 $ (pièce P-1). [ 3 ] La preuve entendue à l'enquête révèle que les fondations de l'immeuble et sa structure sont affectées de vices graves qui en compromettent sérieusement l'usage et l'intégrité structurelle. [ 4 ] En effet, la maison est érigée sur des fondations qui paraissent avoir fait l'objet d'au moins deux coulées de béton, si bien, qu'elles comportent une fissure horizontale (photos 8-9-10 et 22) qui ceinture les murs de fondation à leur base en plus de comporter plusieurs fissures verticales (photos 7-11-12).

Ces fissures compromettent l'étanchéité desdites fondations. [ 5 ] Au surplus, le plancher du sous-sol est un plancher de bois construit sur la terre battue.

Or, comme les fondations présentent un problème de drainage, au printemps, l'eau monte sur ce plancher de terre et est visible en surface à plusieurs endroits, si bien que les assises du plancher ont pourri de même que la lisse du bas des murs et cloisons, y inclus celle d'un mur porteur dont la base ne repose plus sur le sol, mais demeure soulevée d'environ 5 centimètres au-dessus de celui-ci (photo 23). [ 6 ] La gravité de ces vices et l'importance des coûts estimés (P-3 et P-4) pour leur correction, qui égale et dépasse la valeur du bâtiment, justifient de faire droit à la demande d'annulation. [ 7 ] En contestation de cette demande, monsieur Veilleux allègue qu'en raison de l'âge du bâtiment, (érigé en 1956 selon la pièce D-1) la demanderesse se devait d'être particulièrement diligente lors des visites préachat et l'eut-elle été, elle aurait sans doute découvert les vices dont elle se plaint. [ 8 ] Selon la défenderesse, les vices allégués n'en sont pas, mais résultent de la vétusté du bâtiment qui, elle, est bien apparente. [ 9 ] Le soussigné ne peut souscrire à cette thèse de la défense puisqu'au moment de la vente, en décembre 2008, la preuve révèle que le défendeur venait tout juste de compléter la rénovation du sous-sol de la maison qui avait connu un important refoulement d'égout au mois de juin précédent. [ 10 ] Puisque le recouvrement des murs et une

partie importante du plancher du sous-sol venaient tout juste d'être refaits, les

défauts découverts par la demanderesse n'étaient pas perceptibles.

Ce n'est qu'au moment où elle a voulu aménager une salle de lavage dans la salle de bain du sous-sol, qu'elle a découvert que le plancher était pourri au pourtour du mur des fondations. [ 11 ] C'est alors que poussant plus loin son investigation, la demanderesse a découvert que le plancher était pourri à plusieurs endroits et que les lisses des cloisons et du mur porteur étaient également atteintes de pourriture. [ 12 ] D'ailleurs, l'entrepreneur Pierre Beaulieu témoigne avoir été sollicité par le défendeur Sévigny, au mois de juillet 2008, pour faire une estimation du coût de la rénovation du sous-sol de l'immeuble, à la suite du refoulement d'égout survenu au mois de juin. [ 13 ] Monsieur Beaulieu témoigne avoir alors visité l'immeuble et constaté que des puits d'aération avaient été pratiqués dans le plancher du sous-sol, afin de permettre d'en assécher les assises. [ 14 ] Par ces puits d'aération d'environ 14 à 16 pouces de côté, on pouvait voir que la base des murs et cloisons était pourrie. [ 15 ] Or, la preuve révèle que c'est le défendeur Sévigny lui-même avec le concours de monsieur Bertrand Lapointe qui a finalement procédé à rénover le sous-sol.

Pour ce faire, ils auraient défait environ 40 % du plancher de bois qui était pourri. [ 16 ] Le soussigné considère que le défendeur ne pouvait alors ignorer, que l'assise des murs et du plancher, au pourtour des fondations était pourrie. [ 17 ] Il ne pouvait non plus ignorer que ces fondations présentaient un problème de drainage puisqu'il a creusé, près de l'entrée du sous-sol, un puits pouvant accueillir une pompe submersible et que selon les témoignages entendus, l'eau a monté dans ce puits avant que cette

partie du plancher ne soit reconstruite en 2008. [ 18 ] Ainsi, au moment de la vente en décembre 2008, le défendeur Sévigny ne pouvait ignorer le défaut de drainage et d'imperméabilité des fondations de l'immeuble ( art. 1728 C.c.Q .). [ 19 ] Des photographies prises à l'époque des travaux du défendeur par l'entreprise Falica inc. montrent bien la fissure horizontale qui ceinture les fondations et l'humidité du béton au bas de celles-ci, à divers endroits. [ 20 ] À

titre de dommages et intérêts subis et en remboursement des améliorations faites à l'immeuble ( art. 1703 et 961 C.c.Q .) la demanderesse réclame 29 351,33 $ ; cependant à l'audience la demanderesse a opté pour reprendre une balayeuse centrale installée dans les lieux au coût de 450 $ et un lave-vaisselle au coût de 499 $. La réclamation monétaire est donc réduite à 28 352,33 $. [ 21 ] De ce montant on doit considérer que les dommages et intérêts prouvés s'élèvent à 2 025,45 $.

Ces dommages représentent les coûts assumés par la demanderesse en conséquence directe de la vente annulée. [ 22 ] Par ailleurs, les améliorations apportées à l'immeuble pour lesquelles la demanderesse a droit d'être remboursée ( art. 1703 et 961 C.c.Q .) s'élèvent à 26 229,06 $. [ 23 ] La réclamation sera donc maintenue pour autant.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ANNULE la vente du 18 décembre 2008 intervenue entre les parties et reçue par Me Louise Aubert sous le no. 15 365 de ses minutes, et concernant l'immeuble décret comme suit: DÉSIGNATION: Un terrain ou emplacement portant l'adresse civique numéro […], situé sur le territoire de la Municipalité de la Ville de Disraéli, Province de Québec, GON 1E0, composé d'une

partie de la subdivision SOIXANTE ET ONZE, du lot originaire numéro VINGT-NEUF (ptie 29-71), du rang SIX (rg 6), du cadastre officiel du "Canton de Garthby", dans la circonscription foncière de Thetford, et d'une

partie de la subdivision SOIXANTE-DOUZE du lot originaire numéro VINGT-NEUF (ptie 29-72), du rang SIX (rg 6), du cadastre officiel du "Canton de Garthby", dans la circonscription foncière de Thetford, mesurant soixante-cinq pieds (65') de largeur, plus ou moins, dans ses lignes nord et sud par quatre-vingt-huit pieds (88') de profondeur, plus ou moins, dans ses lignes est et ouest et étant borné comme suit: vers le nord par la rue Saint-Émile, telle qu'elle existe actuellement, vers l'ouest par une

partie de la subdivision SOIXANTE ET ONZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-71) desdits rang et cadastre appartenant à Adrien Allaire ou représentants, vers le sud par une

partie de la subdivision SOIXANTE ET ONZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-71) desdits rang et cadastre et une

partie de la subdivision SOIXANTE-DOUZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-72) desidts rang et cadastre appartenant à Henri Hébert ou représentants et vers l'est par une

partie de la subdivision SOIXANTE-DOUZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-72) desdits rang et cadastre appartenant à Léo Beaulieu ou représentants. Afin de se conformer à l'

article 2168 du Code civil , chacune des parties de lot peut être plus amplement décrite comme suit:

a) une

partie de la subdivision numéro SOIXANTE ET ONZE du lot originaire numéro VINGT-NEUF (Ptie 29-71) du cadastre officiel pour le rang Six du canton de Garthby, dans la circonscription foncière de Thetford, mesurant toute la largeur comprise entre la

partie de la subdivision SOIXANTE-DOUZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-72) desdits rang et cadastre et ci-après décrite au paragraphe b), à l'est et la

partie de la subdivision SOIXANTE ET ONZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-71) desdits rang et cadastre appartenant à Adrien Allaire ou représentants, à l'ouest par toute la profondeur comprise entre la

partie de la subdivision SOIXANTE ET ONZE du lot

VINGT-NEUF (Ptie 29-71) desdits rang et cadastre appartenant à Henri Hébert ou représentants, au sud et la rue Saint-Émile, au nord, et étant bornée comme suit: vers le nord par la rue Saint-Émile, telle qu'elle existe actuellement, vers l'est par la

partie de la subdivision SOIXANTE-DOUZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-72) desdits rang et cadastre et décrite ci-après au paragraphe b), vers le sud par la

partie de la subdivision SOIXANTE ET ONZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-71) desdits rang et cadastre appartenant à Henri Hébert ou représentants et vers l'ouest par la

partie de la subdivision SOIXANTE ET ONZE du lot VINGT-NEUF (PTIE 29-71) desdits rang et cadastre appartenant à Adrien Allaire ou représentants.

b) une

partie de la subdivision numéro SOIXANTE-DOUZE du lot originaire numéro VINGT-NEUF (Ptie 29-72) du cadastre officiel pour le Rang Six du Canton de Garthby, dans la circonscription foncière de Thetford, mesurant toute la largeur comprise entre la

partie de la subdivision SOIXANTE-DOUZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-72) desdits rang et cadastre, appartenant à Léo Beaulieu ou représentants, à l'est et la

partie de la subdivision SOIXANTE ET ONZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-71) desdits rang et cadastre et décrite ci-dessus au paragraphe a), à l'ouest par toute la profondeur comprise entre la rue Saint-Émile au nord et la

partie de la subdivision SOIXANTE-DOUZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-72) desdits rang et cadastre appartenant à Henri Hébert ou représentants au sud et étant bornée comme suit: vers le nord par la rue Saint-Émile, telle qu'elle existe actuellement, vers l'est par la

partie de la subdivision SOIXANTE-DOUZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-72) desdits rang et cadastre appartenant à Léo Beaulieu ou représentants, vers le sud par la

partie de la subdivision SOIXANTE-DOUZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-72) desdits rang et cadastre appartenant à Henri Hébert ou représentants et vers l'ouest par la

partie de la subdivision SOIXANTE ET ONZE du lot VINGT-NEUF (Ptie 29-71) desdits rang et cadastre décrite ci-dessus au paragraphe a). Avec les bâtisses dessus érigées, circonstances et dépendances. ci-après nommé: "l'immeuble". ET ORDONNANT LA MISE EN ÉTAT DES PARTIES: CONDAMNE Clément Sévigny à payer à Les Boisés Gagnon inc. la somme de 39 000 $ versée à

titre de prix de vente; CONDAMNE de plus Clément Sévigny à payer à les Boisés Gagnon inc. la somme de 2 025,45 $ à

titre de dommages et intérêts; CONDAMNE Clément Sévigny à payer à Les Boisés Gagnon inc. la somme de 26 226,06 $ à

titre de plus value apportée à l'immeuble; PERMET à Les Boisés Gagnon inc. de reprendre possession d'une balayeuse centrale et d'un lave-vaisselle installés dans l'immeuble ci- haut décrit; Les trois condamnations monétaires ci-haut énoncées portent intérêts au taux légal, sans indemnité additionnelle vu les taux d'intérêts ayant cours, et ce, à compter de la mise en demeure; CONDAMNE le défendeur aux dépens. ________________________________ ANDRÉ CLOUTIER, J.C.Q. Date d’audience : 10 novembre 2010