2018 QCCA 316, 2018 QCCA 316

Renaud c. 8061122 Canada inc. 2018 QCCA 316 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027197-177 (505-17-008786-164) DATE : 23 février 2018 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. SYLVAIN RENAUD APPELANT — Défendeur c. 8061122 CANADA INC. INTIMÉE — Demanderesse JUGEMENT [ 1 ] Je suis saisie d’une demande d’ordonnance de sauvegarde de la part de l’intimée, fondée sur l’article 379 C.p.c ., à laquelle se greffe une demande de cautionnement. [ 2 ] Les faits sont singuliers. [ 3 ] L’appelant est propriétaire d’un triplex sur le Plateau Mont-Royal depuis l’an 2000.

Il occupe un des logements alors que les deux autres ont besoin de travaux pour pouvoir être loués. [ 4 ] L’immeuble est hypothéqué à hauteur d’environ 468 000 $ et les taxes foncières s’élèvent à 6 300 $ annuellement. [ 5 ] Le 5 septembre 2015, l’appelant vend son immeuble à l’intimée pour 500 000 $. Celle-ci lui accorde toutefois un droit d’occupation lui permettant notamment de continuer à y résider pendant douze mois en échange d’un paiement mensuel de 5 000 $, le premier devant être effectué en octobre 2015. Il pourra, pendant ce temps, rénover et louer les deux logements et en conserver les revenus.

Il y a lieu de souligner que ni l’une ni l’autre des parties ne soutient qu’il s’agisse là d’un loyer. [ 6 ] Le prix d’achat doit être affecté d’abord au paiement de la dette hypothécaire de l’appelant et le solde de 32 000 $ ensuite mis à la disposition de l’appelant pour lui permettre d’exécuter les travaux de rénovation. L’entente stipule que cette somme lui sera remise en cinq versements au fur et à mesure que les travaux progresseront, sur présentation des pièces justificatives. [ 7 ] L’intimée accorde également à l’appelant le droit de racheter l’immeuble à l’échéance de son droit d’occupation.

Le prix de rachat, déterminé par une formule, permettra à l’intimée de réaliser un profit. Si l’appelant choisit de ne pas racheter l’immeuble, l’intimée en demeurera propriétaire et il devra le quitter. Il perdra son droit de rachat s’il est en défaut de respecter ses obligations et omet d’y remédier dans les cinq jours de la réception d’un avis à cet effet. [ 8 ] L’entente globale intervenue est reflétée dans deux documents distincts signés le même jour : l’un est intitulé acte de vente, et l’autre droit de rachat.

Seul l’acte de vente a toutefois été publié au bureau de la publicité des droits. [ 9 ] L’appelant occupe l’immeuble depuis ce temps. Il n’a toutefois rien versé à l’intimée et n’a pas exécuté les travaux qu’il entendait faire. [ 10 ] L’intimée l’avise de son défaut et le met en demeure d’y remédier par lettre, le 25 janvier 2016. Dès février 2016, elle introduit des procédures dans lesquelles elle revendique l’immeuble, réclame les mensualités impayées et demande qu’il soit expulsé de l’immeuble. [ 11 ] L’appelant produit une défense et une demande reconventionnelle.

Initialement, il soutient qu’un solde de prix de vente de 28 000 $ lui est dû, l’intimée n’ayant versé que 3 196,80 $ sur le solde de 32 000 $. Cette omission de l’intimée l’a privé, dit-il, de la possibilité de louer les deux logements pour en tirer des revenus. Il évalue la valeur locative de chacun d’eux à 1 400 $ mensuellement. [ 12 ] Pendant l’instance, l’intimée présente une demande d’ordonnance de sauvegarde afin qu’il soit ordonné à l’appelant de consigner le montant des loyers impayés et de payer une somme de 1 843,88 $ le 31 e jour de chaque mois.

Cette demande est rejetée le 20 juin 2016 par la Cour supérieure. Ce jugement ne fait pas l’objet d’un appel. [ 13 ] L’appelant modifie sa défense et sa demande reconventionnelle quelques jours avant l’audition et, invoquant lésion, recherche l’annulation de l’entente intervenue ainsi que des dommages moraux et punitifs au montant de 55 000 $. Il soutient que l’intimée a profité du fait qu’il était dans une situation de vulnérabilité et de faiblesse économique.

[ 14 ] Il n’offre toutefois pas de remettre le prix d’achat reçu. [ 15 ] L’audition au fond a lieu le 27 octobre 2017. L’amendement proposé lui est refusé, essentiellement au motif qu’il est tardif. [ 16 ] Le juge de première instance, à la suite d’une audition éclair, accueille alors l’action, condamne l’appelant à payer 60 000 $ et ordonne son expulsion. [ 17 ] Il dépose une déclaration d’appel le 30 novembre 2017 et dépose une requête pour permission d’appeler hors délai. L’intimée, quant à elle, présente une requête en rejet d’appel.

Les deux requêtes sont entendues en même temps par la Cour qui, après une audition, accorde la permission recherchée et rejette la requête en rejet d’appel. La date d’audition n’est toutefois pas encore fixée, les parties n’ayant pas encore déposé leurs exposés. [ 18 ] Alléguant avoir été invitée par la Cour à présenter une requête pour ordonnance de sauvegarde, l’intimée dépose la présente requête le 31 janvier 2018.

Celle-ci, dit-elle, est justifiée puisque l’appelant occupe maintenant l’immeuble depuis vingt-six mois sans payer de contrepartie et la prive d’accéder aux deux autres logements afin qu’elle exécute les travaux qui permettraient de les louer.

Ne pouvant plus faire face à ses propres obligations, elle souhaite que l’équilibre entre les parties soit rétabli pendant l’instance d’appel. [ 19 ] Elle dépose un avis de défaut reçu récemment de son créancier hypothécaire, une lettre du comité de gestion de la taxe scolaire l’avisant du non-paiement de celle-ci ainsi qu’une lettre d’Hydro-Québec l’avisant qu’elle n’a pas payé son dû. [ 20 ] L’appelant, qui a déposé une déclaration assermentée, soutient qu’il n’y a pas lieu d’émettre l’ordonnance de sauvegarde demandée puisque ce qui est recherché est le paiement d’une somme d’argent. [ 21 ] Confronté à son absence totale de paiement, il se limite à répondre qu’il n’a tout simplement pas les moyens de payer quoi que ce soit.

Il fait de même lorsqu’il lui est demandé pourquoi il n’offre pas de rembourser à l’intimée la somme payée par elle pour l’acquisition de l’immeuble alors même qu’il requiert l’annulation de cette vente. Il est conscient que le créancier hypothécaire risque d’exercer ses droits et de prendre l’immeuble en paiement, mais n’offre aucune solution. [ 22 ] La Cour a maintes fois rappelé, dans le contexte d’une relation locateur-locataire, que l’incapacité du locataire de payer son loyer ne constitue pas un obstacle à l’émission d’une ordonnance de sauvegarde [1] .

Ce principe s’applique tout autant en l’espèce malgré qu’il ne s’agisse pas d’une telle relation. [ 23 ] Elle a aussi établi que l’injonction n’est pas, en principe, la procédure appropriée pour obtenir le paiement d’une créance [2] . [ 24 ] Ceci étant, la situation est ici exceptionnelle compte tenu du défaut de l’appelant de payer quoi que ce soit, de la faiblesse de ses moyens de défense et du fait qu’il est inévitable qu’il doive ultimement payer quelque chose à l’intimée. [ 25 ] Ce circonstances exceptionnelles ne peuvent toutefois, à elles seules, justifier l’émission de l’ordonnance demandée.

Il faut pousser plus loin l’analyse et vérifier si les conditions nécessaires à l’octroi d’une ordonnance de la nature de celle qui est recherchée sont rencontrées. [ 26 ] Ces conditions, énoncées dans Metropolitan Stores [3] , sont initialement au nombre de trois : 1) il doit y avoir urgence à ce qu’une ordonnance soit prononcée, 2) le requérant doit démontrer qu’il a un droit clair ou à tout le moins un droit apparent à faire valoir et 3) il doit être susceptible de subir un préjudice sérieux ou irréparable si l’ordonnance requise n’est pas émise.

Dans la mesure où le droit ne serait qu’apparent, une quatrième condition s’ajoute puisque le requérant doit alors démontrer que la balance des inconvénients le favorise. [ 27 ] Ces conditions sont cumulatives et doivent être satisfaites pour que l’ordonnance demandée puisse être accordée. [ 28 ] Qu’en est-il en l’espèce? L’URGENCE [ 29 ] L’intimée indique ne plus être en mesure d’assumer les obligations financières reliées à l’immeuble. Elle dépose une mise en demeure de son prêteur et des lettres d’Hydro-Québec et du comité de gestion de la taxe scolaire.

Cette preuve n’est pas contredite. [ 30 ] Le dossier démontre aussi qu’elle a fait preuve de diligence et qu’on ne peut certes pas prétendre qu’elle est responsable de l’urgence qu’elle invoque maintenant. Elle a rapidement mis l’appelant en demeure après qu’il ait omis de payer les premières mensualités, a introduit des procédures judiciaires dans la foulée, a requis une première ordonnance de sauvegarde (qui lui a toutefois été refusée), a obtenu jugement et tenté d’obtenir le rejet de l’appel de celui-ci. Ces gestes démontrent qu’elle n’a eu de cesse de faire progresser les procédures judiciaires.

N’ayant toutefois pas réussi à les mener à terme assez rapidement pour éviter d’être elle-même en difficultés financières, elle requiert maintenant une ordonnance de sauvegarde pendant l’instance d’appel. [ 31 ] J’estime, au vu de la preuve, qu’il y a urgence et qu’ainsi la première condition est remplie. LE DROIT CLAIR OU APPARENT [ 32 ] Une entente a été conclue entre les parties permettant à l’appelant d’occuper l’immeuble pour douze mois en échange d’un versement mensuel de 5 000 $.

Cette somme qu’il s’est engagé à payer pour pouvoir occuper l’immeuble peut sembler élevée, mais elle est inférieure à ce qu’il lui en coûtait lorsqu’il était propriétaire de l’immeuble.

[ 33 ] L’appelant occupe l’immeuble depuis maintenant plus de deux ans sans payer quoi que ce soit. Il ne paie ni le droit d’occupation convenu ni les charges afférentes à l’immeuble. C’est l’intimée, jusqu’à maintenant, qui assume seule l’ensemble de ces frais. Elle se trouve ainsi à financer le logement de l’appelant. [ 34 ] Les raisons que celui-ci invoque pour justifier son défaut ne sont pas claires, mais surtout, ne permettent pas de conclure qu’il ne devra rien à l’intimée pour l’usage qu’il fait de l’immeuble depuis plus de deux ans.

Dans le meilleur des scénarios, pour lui, ses obligations seront peut-être réduites. Je ne vois toutefois pas comment elles pourraient être réduites à zéro. D’ailleurs, la somme réclamée à

titre de dommages dans les conclusions principales de sa demande reconventionnelle est inférieure à ce qu’il doit par ailleurs. [ 35 ] Cela en soi suffit pour conclure que l’intimée a un droit clair. [ 36 ] Sans me prononcer sur le fond, j’ajoute que les moyens de défense soulevés par l’appelant m’apparaissent également très faibles. Sauf en certaines circonstances, qui ne sont pas présentes ici, il n’existe pas de lésion entre majeurs.

De surcroît, l’annulation d’un acte juridique pour vice de consentement entraîne, règle générale, la remise en état des parties et donc la restitution des prestations reçues par chacun ( art.1422 et 1699 C.c.Q. ). Celui qui demande cette annulation doit donc offrir de restituer ce qu’il a reçu.

L’appelant ne le faisant pas, il est peu probable que sa demande d’annulation puisse être accueillie. [ 37 ] J’estime donc que la requérante a un droit clair à faire valoir et que la seconde condition est également remplie. [ 38 ] Le droit de l’intimée étant, il n’y a pas lieu de considérer la balance des inconvénients et il ne demeure qu’à déterminer s’il existe un risque de préjudice sérieux ou irréparable.

LE PRÉJUDICE SÉRIEUX OU IRRÉPARABLE [ 39 ] Il est vrai que le défaut de payer une somme d’argent n’est généralement pas considéré comme causant au créancier un préjudice suffisant pour justifier l’émission d’une ordonnance de sauvegarde. Il ne s’agit toutefois pas là d’une règle absolue. La Cour a ainsi reconnu qu’un bailleur peut obtenir une ordonnance de sauvegarde enjoignant au locataire de consigner le loyer pendant l’instance les opposant [4] .

Elle a également rejeté l’appel d’un jugement qui accordait une mesure de sauvegarde en ordonnant à une partie, pendant l’instance, de payer 30 % de chacune des factures émises par l’autre partie, selon les contrats [5] . [ 40 ] En l’espèce, l’appelant indique ne pas avoir les moyens de payer le montant convenu en contrepartie de son occupation et affirme ne gagner que 700 $ par mois.

Il est donc manifeste qu’il risque fort de ne jamais payer l’intimée qui, dans l’état actuel des choses, voit ses dépenses relatives à l’immeuble s’accumuler et sa créance face à l’appelant augmenter de mois en mois. [ 41 ] L’intimée risque également de perdre l’immeuble si elle continue de ne pas en tirer de revenu. Ses ressources financières semblent insuffisantes pour lui permettre de continuer à assumer les charges financières afférentes à l’immeuble et elle fait déjà l’objet d’une mise en demeure de la part de son prêteur.

Si rien n’est fait, celui-ci risque fort d’exercer ses droits et de prendre l’immeuble en paiement. [ 42 ] Le préjudice est donc sérieux et vraisemblablement irréparable vu les maigres ressources financières de l’appelant. [ 43 ] Les conditions requises pour qu’une ordonnance de sauvegarde puisse être émise sont donc toutes rencontrées.

Il faut toutefois déterminer la nature et l’étendue de l’ordonnance de sauvegarde appropriée dans les circonstances. [ 44 ] La première question est de déterminer si les sommes que l’appelant devra payer devraient être consignées au greffe ou si elles doivent être versées à l’intimée pour qu’elle puisse les utiliser. [ 45 ] Généralement, les ordonnances prononcées dans des circonstances semblables à celles de l’espèce prévoient que les sommes seront consignées au greffe de la Cour jusqu’à ce qu’un jugement intervienne [6] . [ 46 ] Ici, une telle ordonnance ne permettrait pas d’éviter le préjudice sérieux auquel s’expose l’intimée et serait inutile.

L’intimée doit pouvoir bénéficier des sommes nécessaires pour, à tout le moins, être en mesure de respecter ses propres obligations financières afférentes à l’immeuble. [ 47 ] La lettre de mise en demeure transmise par le prêteur hypothécaire fait état d’une somme impayée de 44 780,54 $. Celle-ci représente moins de douze mois de frais d’occupation. Dans la mesure où l’appelant occupe l’immeuble depuis maintenant près de trente mois et que j’ai conclu qu’il devra certainement devoir payer quelque chose pour cette occupation, je suis d’avis qu’il est raisonnable de lui ordonner de payer cette somme dès maintenant.

Il est vrai que le paiement de sommes dues est rarement accordé par le biais d’une ordonnance de sauvegarde, mais les circonstances ici sont exceptionnelles. [ 48 ] Il m’apparaît également raisonnable de lui ordonner de payer à l’intimée, le 5 e jour de chaque mois, une somme de 2 500 $ et cela à compter du 5 mars 2018, jusqu’à ce qu’un jugement final soit rendu par la Cour. [ 49 ] Finalement, il y a lieu d’ordonner à l’appelant de déposer au greffe de la Cour la somme de 10 000 $ à

titre de cautionnement et de prévoir que le défaut de déposer cette somme pourra entraîner le rejet de son appel. POUR CES MOTIFS, LA SOUSSIGNÉE : [ 50 ] ACCUEILLE en

partie la requête pour ordonnance de sauvegarde; [ 51 ] ORDONNE à l’appelant de payer à l’intimée, dans les trente jours du présent jugement, la somme de 44 780, 54 $;

[ 52 ] ORDONNE à l’appelant de payer à l’intimée, le 5 e jour de chaque mois à compter du mois de mars 2018 et jusqu’à ce que jugement final intervienne en l’instance, la somme de 2 500 $; [ 53 ] DÉCLARE que l’intimée pourra s’adresser à la Cour afin d’obtenir le rejet de l’appel, ou toute autre sanction que la Cour jugera appropriée, dans l’éventualité où l’appelant ne paie pas l’une ou l’autre des sommes mentionnées aux conclusions précédentes; [ 54 ] ORDONNE à l’appelant de consigner au greffe de la Cour, dans les soixante jours du présent jugement, la somme de 10 000 $ à

titre de cautionnement; [ 55 ] DÉCLARE que l’intimée pourra s’adresser à la Cour afin d’obtenir une déclaration de forclusion contre l’appelant, le rejet de son appel ou toute autre sanction que la Cour jugera appropriée dans l’éventualité où l’appelant ne dépose pas ce cautionnement; [ 56 ] LE TOUT avec les frais de justice contre l’appelant. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Me Vanessa Benoit AVOCATS JURIPOP INC. Pour l’appelant Me Philippe Brunelle FORTIER, D’AMOUR, GOYETTE Pour l’intimée Date d’audience : 5 février 2018