2018 QCCQ 8210, 2018 QCCQ 8210

Demres inc. c. 8559317 Canada inc. (Spa Thérapie Matnik) 2018 QCCQ 8210 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-017983-170 DATE : 2 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DEMRES INC.

Demanderesse c. 8559317 CANADA INC. , personne morale faisant affaire sous la raison sociale de « SPA THÉRAPIE MATNIK » et FRANCIS CAMERON et ABELINA BASSIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ]

La société Demres inc. (ci-après appelée « Demres ») réclame des défendeurs 42 632,06 $ pour du loyer impayé et 17 000 $ à

titre d’honoraires extrajudiciaires. [ 2 ] À l’audition, les défenderesses 8559317 Canada inc. (ci-après appelée « Matnik ») et Abelina Bassin (ci-après appelée « Bassin ») ne nient pas les montants de loyers réclamés, seuls les frais extrajudiciaires sont contestés. [ 3 ] Quant au défendeur Francis Cameron (ci-après appelé « Cameron »), il nie être responsable des loyers impayés puisqu’il n’a pas signé les baux en litige (P-3A et P-10) ni autorisé sa conjointe à signer en son nom. [ 4 ] Pour ces motifs, il nie devoir un montant pour les honoraires extrajudiciaires de la demanderesse.

CONTEXTE [ 5 ] Demres opère une entreprise de location de bâtiments commerciaux et de logements résidentiels. Le représentant de l’entreprise est monsieur Sébastien Demers (ci-après appelé « Demers »). [ 6 ] Matnik exploite une entreprise de massage thérapeutique, soins corporels et esthétiques. Ses administrateurs et actionnaires sont les codéfendeurs Cameron et Bassin.

Ces derniers sont également conjoints. [ 7 ] Le 28 mai 2013, Cameron remplit le formulaire d’application pour louer le local au 92B, rue Laval dont le bail est signé le 1 er juin 2013 afin d’exploiter un spa pour la période du 1 er juillet 2013 au 30 juin 2015. [ 8 ] Ce document porte les signatures de Demers pour le locateur et Bassin et Cameron, à

titre de locataire. [ 9 ] Un second bail intervient pour le même local, pour la période du 1 er juillet 2015 au 30 juin 2018. [ 10 ] Ce document porte la signature de Demers pour le locateur. Quant à Bassin, elle signe sous son nom et également à l’endroit désigné pour Cameron. [ 11 ] Au printemps 2016, suite au départ des locataires du premier étage, les défendeurs (ce point étant en litige) décident de louer ce local, annulant le bail déjà en cours, tel qu’il appert plus spécifiquement de la clause 2.2 de P-3A. Ce bail est pour la période du 1 er juillet 2016 au 30 juin 2018. [ 12 ] Une nouvelle

partie apparaît comme locataire dans la désignation de ce nouveau bail, soit Spa Thérapie Matnik, bien que cette dernière n’apparaisse pas à la

section signature. [ 13 ] Les défendeurs sont en défaut de paiement et après discussion entre les procureurs, le bail est résilié conventionnellement, laissant un solde impayé de 42 632 $.

QUESTIONS EN LITIGE [ 14 ] Les questions en litige sont :

a) Est-ce que les défendeurs Cameron et Matnik sont responsables du solde impayé de 42 632 $?

b) Est-ce que les défendeurs sont responsables des honoraires extrajudiciaires de 17 000 $?

ANALYSE [ 15 ] La preuve démontre que vers la fin de l’année 2016, les défendeurs commencent à éprouver des problèmes financiers. [ 16 ] Le 16 novembre 2016, Bassin envoie un message texte à Demers demandant un délai pour le paiement du loyer. [ 17 ] Le dernier paiement de loyer est reçu en janvier 2017, par la suite, la demanderesse a reçu plusieurs chèques sans provision. [ 18 ] En décembre 2017, le bail est résilié de consentement, laissant un solde de 42 632 $. [ 19 ] Demres poursuit les défendeurs en paiement de loyer et pour les honoraires extrajudiciaires encourus. [ 20 ] Au départ, les défendeurs se sont opposés à la réclamation de Demres alléguant qu’ils n’avaient pas pu jouir des lieux loués en raison de divers problèmes affectant l’immeuble. [ 21 ] À l’audition, Bassin ne s’oppose plus à la réclamation du loyer réclamé et aux honoraires, laissant à Demres le soin d’en faire la preuve. [ 22 ] Quant à Cameron, il nie devoir quoi que ce soit puisqu’il n’a pas signé le bail et qu’il n’a pas donné le mandat à sa conjointe de signer le bail en son nom. [ 23 ] En plaidoirie, le procureur de Matnik soumet que cette dernière ne devrait pas être

partie au litige, puisque non seulement elle n’a pas signé le bail, mais il n’y avait aucune intention de la demanderesse de la lier, puisque son nom n’était pas indiqué aux signatures.

a) Est-ce que les défendeurs Cameron et Matnik sont responsables du solde impayé de 42 632 $? [ 24 ] La demanderesse a fait la preuve du montant de loyers impayés, qu’en est-il de la responsabilité des défendeurs Cameron et Matnik quant au bail conclu pour la période du 1 er juillet 2016 au 30 juin 2018? [ 25 ] Les différents baux intervenus depuis 2013 définissent le « Locataire » comme étant solidairement et collectivement les défendeurs Cameron et Bassin. Alors que le dernier bail ajoute Matnik à

titre de locataire. [ 26 ] À l’endroit prévu pour la désignation des parties on peut lire, Matnik, Bassin et Cameron et ces derniers sont désignés comme étant collectivement et solidairement le « Locataire » aux fins du bail : « Agissant de façon solidaire et indivisible aux fins des présentes et ci-après collectivement désignées le Locataire ». [ 27 ] À la page de signature, Bassin signe le bail pour le « Locataire ». [ 28 ] Par sa signature, a-t-elle engagé la responsabilité des autres parties désignées à

titre de locataire, le Tribunal conclut par l’affirmative. [ 29 ] Dans un premier temps, la défenderesse Bassin à

titre d’administratrice et actionnaire de Matnik avait le pouvoir de lier cette dernière. [ 30 ] De plus le bail commercial n’est soumis à aucune formalité quant à la forme, tel que relaté par l’auteur Jacques Deslauriers [1] : « 1106. Un bail peut être verbal, ou être contenu dans un document sans signature pourvu que l’on soit admis à prouver par témoin l’existence d’une entente entre les parties sur les éléments essentiels d’un contrat de bail : la description du bien ou des lieux concernés, le montant du loyer ou la façon de le déterminer, et la durée du bail. […] 1108.

Dans les autres cas, la preuve testimoniale ne sera admise que s’il existe un commencement de preuve. La preuve par témoin est alors admissible même si le loyer excède 1 500 $ ( art. 2862 C.c.Q. ). Pour déterminer si un bail verbal peut être prouvé par témoins, il faut examiner si le bail est fait en fonction d’un loyer annuel ou mensuel, car on doit décider de l’admissibilité de la preuve testimoniale non par le montant de la demande en justice, mais bien par le quantum ou le montant de l’intérêt résultant du fait juridique.

S’il y a occupation par simple tolérance du propriétaire ( art. 1853 , al. 2 C.c.Q.), l’occupation de fait de l’immeuble par une personne constitue en soi le commencement de preuve exigé par l’article 2862 C.c.Q. » [ 31 ] Conformément à l’enseignement de la doctrine, puisque les parties occupent les lieux, cela constitue un commencement de preuve, qui donne ouverture à la preuve testimoniale (

article 2862 Code civil du Québec ) afin de démontrer l’existence d’un bail entre les parties. [ 32 ] Puisque Cameron et Matnik n’ont pas signé le bail et qu’ils plaident maintenant ne pas en être partie, le Tribunal doit rechercher l’intention des parties, afin de déterminer si effectivement ces derniers entrent dans la désignation de « Locataire ». [ 33 ] Les articles du Code civil du Québec pertinents à cette recherche sont :

1425. Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés. 1426. On tient compte, dans l’interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu’il peut avoir reçue, ainsi que des usages. 2864.

La preuve par témoignage est admise lorsqu’il s’agit d’interpréter un écrit, de compléter un écrit manifestement incomplet ou d’attaquer la validité de l’acte juridique qu’il constate. [ 34 ] L’analyse des circonstances entourant les signatures des baux, les discussions antérieures et les comportements des parties avant et après la conclusion du bail du 1 er juillet 2016 démontrent sans équivoque que le bail a été conclu entre Demres et les trois défendeurs. [ 35 ] En juin 2013, les défendeurs, à l’exception de Matnik, ont signé le premier bail.

La preuve démontre clairement que Cameron est lié par ce premier bail et que telle était son intention, et ce, même si ce dernier ne travaille pas aux opérations quotidiennes du commerce. [ 36 ] Le second bail est signé le 11 mars 2016, le commerce opère donc de façon ininterrompue, entre juin 2013 et mars 2016. [ 37 ] Cameron est bien au fait de l’existence de ce second bail, de l’occupation des lieux et de la continuité du commerce à cet endroit, et malgré le fait qu’il prétend aujourd’hui ne pas avoir autorisé sa conjointe à signer ce document pour lui, il n’a manifesté auparavant aucun désaccord.

Ce qu’il aurait pu faire, sachant très bien que son intervention au bail était essentielle pour le locateur. [ 38 ] En avril 2016, par l’entremise de sa conjointe, les parties défenderesses manifestent leur intention de louer le local à l’étage. L’occupation du nouveau local débute. [ 39 ] Avant de prendre possession des lieux, Cameron, qui travaille dans le domaine de la construction, a fait effectuer des travaux. Il est bien au fait de l’existence de ces nouveaux locaux.

Il ne manifeste, encore une fois, aucune objection, ni mise en garde à l’égard du locateur. [ 40 ] Le bail est rédigé par la suite à la demande de l’institution financière. Alors que pour les parties, le bail écrit ne semble pas être une nécessité. [ 41 ] La copie du bail signé (P-3A) démontre que Bassin a effectué des modifications au bail en remplaçant l’ancienne adresse de Cameron par sa nouvelle.

Il aurait été facile, à cet instant, de rayer le nom de Cameron ou informer le locateur du fait que ce dernier ne participait plus au projet. [ 42 ] Le même raisonnement s’applique à Matnik, Bassin pouvait rayer son nom ou même soulever une objection à l’intervention de celle-ci dans ses obligations à

titre de locataire. Rien n’est soulevé à ce moment, pas plus que par la suite. [ 43 ] D’ailleurs, le contexte précédant la location des nouveaux locaux, avant la conclusion du 3 e bail, démontre l’implication de Cameron dans le projet. En effet, Bassin envoie un message texte à Demers lui demandant si les coiffeuses du logement de l’étage allaient quitter, puisque Cameron était sérieux dans ses intentions de prendre le salon. Ce qui démontre l’intention du défendeur et son implication dans le projet. [ 44 ] Le Tribunal n’accorde aucune crédibilité au témoignage de Bassin à l’audition qui tente de démontrer qu’elle a mentionné le nom de Cameron, mais que dans les faits, il n’était pas

partie aux négociations. [ 45 ] Toutes les conversations intervenues entre les parties, les comportements de ces dernières dans le cours des baux antérieurs, militent en faveur du maintien du statu quo, confirmant que Cameron est toujours

partie au bail qui lie les parties. [ 46 ] De plus, Bassin et Cameron sont les seuls actionnaires et administrateurs de la compagnie défenderesse, il est logique que Demers ait voulu que les défendeurs interviennent au bail personnellement, d’autant plus que la présence de Cameron est essentielle pour le locateur depuis le départ de l’aventure commune entre eux. [ 47 ] Quant à Matnik, puisqu’elle opère l’endroit loué, il va de soi qu’elle soit ajoutée comme locataire.

Le fait que le locateur ait omis d’indiquer un endroit pour qu’elle signe, est peu significatif puisque le bail peut être verbal. [ 48 ] La désignation au bail de « Locataire » réfère aux trois entités telles qu’il appert clairement à la page frontispice du bail. [ 49 ] De façon habile, le procureur en défense tente de convaincre le Tribunal qu’en rédigeant le dernier bail et en spécifiant qu’il annulait le bail antérieur qui couvrait la période du 1 er juin 2015 au 30 juin 2018, le locateur a mis fin aux obligations de Cameron qui pouvait découler de la signature par Bassin en son nom. [ 50 ] Le Tribunal ne retient pas cet argument.

Au contraire, ce deuxième bail est un indice de la capacité de Bassin d’engager Cameron, selon la théorie du mandat apparent. [ 51 ] Selon la preuve, plus particulièrement le témoignage de Demers, la participation de Cameron, à la transaction, a toujours été une condition essentielle puisque sa solvabilité n’était pas en doute. [ 52 ] D’ailleurs Cameron, bien qu’il n’opère pas le commerce, est omniprésent dans les décisions, par exemple, les rénovations. [ 53 ] La prépondérance de la preuve démontre sans équivoque l’engagement du défendeur Cameron dans le projet, plus particulièrement dans les différents baux intervenus entre les parties.

[ 54 ] Le témoignage du représentant de la demanderesse est crédible et appuyé par la preuve circonstancielle présentée. D’autant plus que les écrits, émanant de Bassin, confirment également cette situation. La preuve des conversations intervenues entre les parties, les agissements de Cameron, tant par les travaux qu’il a effectués que sa relation avec la demanderesse, supportent l’existence du bail liant les parties, y incluant le défendeur Cameron. [ 55 ] Tel que mentionné précédemment, la preuve de l’engagement de Cameron peut également découler de la théorie du mandat apparent. Cette théorie est codifiée à l’

article 2163 du Code civil du Québec , qui se lit ainsi : 2163. Celui qui a laissé croire qu’une personne était son mandataire est tenu, comme s’il y avait eu mandat, envers le tiers qui a contracté de bonne foi avec celle-ci, à moins qu’il n’ait pris des mesures appropriées pour prévenir l’erreur dans des circonstances qui la rendaient prévisible. [ 56 ] Dans l’affaire Deslauriers [2] , l’existence du mandat apparent est soumise à trois conditions. [ 57 ] Le mandataire, ici Bassin, ne doit pas avoir de mandat.

Si on se fie à Cameron, telle est la situation. [ 58 ] Le tiers qui transige avec le mandataire doit être de bonne foi. Dans un premier temps, la bonne foi se présume et qui plus est, avec les agissements de Cameron dans le projet, le fait que les parties sont des conjoints et seuls actionnaires et administrateurs de Matnik, Demers avait tous les motifs de croire que Bassin agissait pour Cameron. [ 59 ] Et finalement, la troisième condition est de laisser croire à l’autre

partie l’existence d’un mandat, ce que Bassin a fait à plusieurs reprises, entre autres, en mentionnant son nom dans un courriel ou en signant pour lui le bail numéro 2. [ 60 ] Considérant que deux baux avaient été signés préalablement et que la compagnie défenderesse dont Cameron est administrateur et actionnaire occupe les lieux loués, il est tout à fait probant que Bassin conclut un nouveau bail en leurs noms. [ 61 ] La preuve prépondérante démontre que Cameron, par ses comportements, a laissé croire qu’il était toujours

partie au projet. [ 62 ] Le Tribunal conclut de la preuve que les trois défendeurs sont locataires et solidairement responsables des loyers dus.

b) Est-ce que les défendeurs sont responsables des honoraires extrajudiciaires de 17 000 $? [ 63 ] La clause du bail sur laquelle la demanderesse base sa réclamation est la suivante : « 11- OBÉISSANCE À LA LOI ET INDEMNISATION 11.1 Le Locataire devra à ses frais exécuter promptement et se plier à toutes les lois, ordres, décrets, ordonnances et règlements émis par les autorités municipales, provinciales ou fédérales et par tout ministère ou service en faisant partie, et par toute autre autorité gouvernementale compétente quant aux Lieux Loués, leur occupation par le Locataire ou les affaires y étant exercées par ce dernier; 11.2 Le Locataire s’engage à indemniser, protéger et libérer le Locateur de tout dommage, frais, honoraires extra-judiciaires ou pénalité résultant de la violation de toute loi ou ordonnance par le Locataire ou reliée à ce dernier, et le locataire s’engage de plus à indemniser, protéger et libérer le Locateur de tous les dommages ou dépenses, y incluant les honoraires extra-judiciaires, découlant d’un quelconque accident ou de toute autre éventualité survenue dans les Lieux Loués ou aux alentours et ayant causé des blessures à toute personne ou des dommages à toute propriété et de tous et chacun des dommages et dépenses, y incluant les honoraires extra-judiciaires, résultant de tout défaut de la part du Locataire, de quelque nature qu’il soit, quant à l’accomplissement et au respect de toutes les exigences et dispositions de ce Bail. » [ 64 ] La dernière

partie de cette clause concerne les honoraires extrajudiciaires en cas de défaut de paiement du loyer. Selon la position en demande, même si le Tribunal en vient à la conclusion que la défense des défendeurs n’est pas abusive, elle a droit au remboursement de ses honoraires extrajudiciaires en vertu de celle-ci. [ 65 ] D’ailleurs, la validité d’une telle clause n’est plus contestée, plusieurs jugements sont venus le confirmer.

Par contre, comme il est mentionné dans l’affaire Groupe Van Houtte inc. [3] , la validité d’une telle clause n’enlève pas aux tribunaux leur pouvoir de contrôle quant au montant réclamé : « [124] Cela dit, il convient de rappeler, à l'instar de l'arrêt Compagnie Montréal Trust , que l'application des clauses contractuelles de ce genre doit se faire de manière raisonnable, sous le contrôle du tribunal, dans une perspective contextuelle.

En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. Les facteurs suivants peuvent notamment être considérés pour évaluer le caractère raisonnable de la réclamation : importance et difficulté du litige, temps qu'il était nécessaire d'y consacrer, mais aussi façon dont l'instance a été menée par la

partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires (y compris en rapport avec l'utilité ou la pertinence des procédures), ainsi que raisonnabilité intrinsèque du taux horaire de l'avocat de cette

partie ou du montant facturé, selon la formule convenue avec le client, pour assurer sa représentation dans l'instance. Il faut aussi, bien sûr, examiner la proportionnalité des honoraires réclamés au regard de la condamnation prononcée et l'ensemble du contexte. [125] Ce contrôle judiciaire doit être exercé de façon rigoureuse, il va sans dire, pour éviter la surenchère de services juridiques ou de procédures ou l'exagération dans la fixation du taux ou du montant de la facturation, surenchère ou exagération qui pourraient résulter de la perspective que les honoraires d'avocat d'une

partie soit payée par l'autre. Il va sans dire également que la

partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires doit s'attendre et consent implicitement à lever une

partie du secret professionnel qui l'unit à son avocat, dans la mesure nécessaire à la vérification du caractère raisonnable des honoraires en question. » [ 66 ] Le bail prévoit le remboursement des honoraires extrajudiciaires, la demanderesse a fait la preuve de ses honoraires pour un montant de 17 000 $.

[ 67 ] Par contre, le Tribunal, en vertu de sa discrétion judiciaire, croit que ce montant doit être arbitré à 50 % du montant réclamé. En effet, les moyens de défense présentés par le défendeur Cameron méritaient une attention particulière.

Le Tribunal ne croit pas approprié que ce dernier soit pénalisé en le condamnant aux honoraires extrajudiciaires. [ 68 ] Puisqu’il devient difficile de départager le temps consacré à une chose plutôt qu’à une autre, le Tribunal croit raisonnable dans les circonstances d’établir le pourcentage attribuable à la poursuite contre Cameron à 50 %. [ 69 ] Qui plus est, dans le cas des défenderesses Bassin et Matnik, le Tribunal peut certainement accorder un montant en raison du comportement abusif des défenderesses en ce qu’elles ont soutenu des moyens de défense sans aucune preuve, forçant la demanderesse à faire une expertise, pour finalement, quant à Bassin, renoncer à ces moyens de défense la veille de l’audition.

Ce n’est qu’à ce moment que cette défenderesse ne contestera pas le bail, laissant le soin à Demres de faire la preuve des montants dus. Le matin de l’audition, la défenderesse admet le montant réclamé à

titre de loyer, se contentant de discuter les honoraires extrajudiciaires. [ 70 ] Le bail prévoit le remboursement des honoraires extrajudiciaires, d’autant plus que les agissements de Bassin et Matnik sont abusifs, la demanderesse a fait la preuve de ses honoraires, que le Tribunal arbitre à 50 % du montant de 17 000 $ réclamé, soit 8 500 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 71 ] ACCUEILLE la demande; [ 72 ] PREND ACTE de la résiliation conventionnelle du bail, intervenue entre les parties; [ 73 ] CONDAMNE les défendeurs à payer solidairement à la demanderesse 42 632,06 $ à

titre de loyers impayés avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 juin 2017; [ 74 ] CONDAMNE les défenderesses 8559317 Canada inc. et Abelina Bassin à payer solidairement 8 500 $ à

titre d’honoraires extrajudiciaires, en plus des intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du jugement; [ 75 ] LE TOUT , avec frais de justice, incluant les frais d’expert de Solution Dair au montant de 758,84 $ . __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. M e Stéphane D. Tremblay Noël & Associés, s.e.n.c.r.l. Procureur de la demanderesse M e Anthony Robert Procureur des défendeurs Date d’audience : 24 mai 2018