2023 QCCQ 959, 2023 QCCQ 959

Lattouf-Estephan c. Markakis 2023 QCCQ 959 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-710471-196 DATE : 6 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-BAPTISTE LATTOUF-ESTEPHAN Demandeur c.

EKATERINI MARKAKIS Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur poursuit la défenderesse en dommages pour vice caché.

LES FAITS [ 2 ] Le demandeur s’intéresse à une maison unifamiliale sise au [...] à Ville St-Laurent qui appartient à la défenderesse. [ 3 ] Avant d’acheter, le demandeur fait inspecter le bâtiment, construit en 2002, par Seydou Cisse, inspecteur certifié en bâtiment (rapport d’inspection préachat, pièce P-2). [ 4 ] La vente notariée, avec garantie légale, a lieu le 31 juillet 2017. Le prix est de 1 525 000,00 $ (contrat de vente, pièce P-4). [ 5 ] Le 29 décembre 2018, il y a une infiltration d’eau importante au côté sud de l’immeuble au niveau du sous-sol.

Selon le demandeur, « Ceci résultait de l’accumulation d’eau dans la margelle bordant (une) fenêtre » (demande, paragraphe 6). [ 6 ] Le demandeur, qui décrit l’infiltration comme " Niagara Falls", "a huge flood" et "a flood deluge", avise son assureur La Capitale assurances générales inc. en conséquence, et effectue les travaux d’urgence décrits à la facture, pièce P-12, sans dénonciation préalable à la défenderesse. [ 7 ] À l’instruction, le demandeur déclare que "two main rooms were flooded", et que l’assureur a payé « pour tous les dommages à l’intérieur du bâtiment » (approximativement 60 000,00 $), mais non pas « pour la cause du sinistre ». [ 8 ] Le 8 janvier 2019, Diane Audy, experte en sinistre, écrit le courriel suivant au demandeur : Bonjour Monsieur Lattouf, Prendre note que sur réception de la facture de S.A.P. excavation, j’ai contacté le chargé de projet soit monsieur Andrew Poggy car il n’y avait aucune mention de la caues exacte de l’infiltration.

Bien qu’au départ, on me parlait d’un problème de drain de margelle, brisé ou gelé, j’ai vérifié et selon Andrew, le problème était plutôt, une absence de drain dans la margelle . Il va sans dire que dans cette situation, nous ne couvrons pas l’excavation et remplissage soit le montant de la facture de S.A.P. Contractuellement, lorsqu’il y a un dommage d’eau couvert, tel le vôtre, le contrat d’assurance couvre dans les garanties complémentaires l’accès au tuyau endommagé qui cause le dommage d’eau pour vous permettre de faire faire la réparation du tuyau.

Dans votre situation, il n’a a aucun tuyau donc c’est plutôt une correction d’un vice de construction et ceci n’étant pas couvert, et le tout est à vos frais. Par contre, puisque vous venez d’acquérir cette résidence, je vous suggère de mettre en demeure le propriétaire vendeur et ça pour Vice de construction. Tous les dommages résultants à l’intérieur seront tant qu’à eux, couverts sans problème.

Je vous remercie et n’hésitez pas à me contacter si de plus amples informations vous étaient nécessaire. (courriel, pièce P-9) (soulignement ajouté) [ 9 ] Subséquemment, le demandeur découvre que le même problème affecte d’autres fenêtres au sous-sol. Donc, au mois de février 2019, le demandeur appelle la défenderesse pour l’aviser de la situation et l’inviter à visiter les lieux, ce qu’elle refuse de faire. À l ’instruction elle déclare, "He called me. I didn’t go see. I didn’t believe it. The « margelles » are designed to hold rain water, drops of rain, moisture.

They are not designed to hold Niagara Falls". [ 10 ] Le 26 février 2019, Audy écrit le courriel suivant au demandeur : Bonjour Monsieur Lattouf Nous avons reçu de l’entrepreneur une mise à jour des travaux en cour dans votre sous-sol. Il nous a démontré les problématiques des bas de murs aux autres fenêtres. Tel notre conversation suite à ces constatations, il semble évident que les autres margelles aux fenêtres du sous-sol soient dans le même état que la margelle de fenêtre qui aura été en cause lors de l’événement du 29 décembre 2018. Il n’y a probablement aucun drain de margelle pour ces autres fenêtres .

Il est très important que vous y voyiez et ce avant la réfection de votre plancher du sous-sol car une évidence d’infiltration est à prévoir dans un avenir rapproché. Évidemment, je vous confirme que la correction de ce problème est non couverte et à vos frais. Je vous suggère d’en discuter avec l’entrepreneur sur place pour le plan d’action.

Merci (courriel, pièce P-11) (soulignement ajouté) [ 11 ] Le 4 mars 2019, le demandeur écrit ceci à Audy : Bonjour Mme Audi Yan Verdier l’entrepreneur qui répare mon sous-sol, évoque la nécessité d’ouvrir les murs dans les autre pièces pour règler le problème de moisissures Il me dit que c’est plus sécuritaire afin que le travail ne doivent être refait Il recommande de suspendre les travaux pour l’instant jusqu’à la fonte de neige, après quoi le tout pourrait être repris en connaissance de cause Je n’ai pas d’objection à la suspension temporaire des travaux Je tiens cependant à savoir si vous êtes d’accord ou s’il y a des frais que vous me chargerez De plus, vu que l’ouverture des murs occasionne des frais supplémentaires de 530$, je vous demande de les assumer Évidemment, tout ce qui est drain de margelles sur les autres fenêtres sera à mes frais.

Mais si j’ai bien compris, vous couvrez la réparation des dégâts causés par l’infiltration, donc l’ouverture des mur devrait être comprise. Merci de me laisser savoir le plut tôt possible. [ 12 ] Le jour même, Audy répond comme suit : Bonjour Monsieur Lattouf, En réponse à votre courriel, Je crois aussi qu’il est plus sage de suspendre les travaux et ce jusqu’à ce que vous ayez trouvé et réglé, votre problème d’humidité. Vous ne voulez surtout pas terminer vos travaux et que survienne un autre événement et que tout soit à recommancer dans un autre dossier.

En ce qui concerne l’ouverture et refermeture des murs où un problème d’humidité et moisissure a été détecté, malheureusement puisque ceci n’a aucun lien à l’événement de décembre (n’est pas la conséquence directe de l’infiltration d’eau de la fenêtre à ce moment), ces frais ne pourront être pris en charge à même ce dossier.

Je suis désolée de ne pouvoir vous assiter pour ceci. [ 13 ] Le 7 mai 2019, le demandeur notifie la mise en demeure suivante, par huissier, à la défenderesse : Ms Markakis, As per our conversation of the month of February 2019, you are aware that the property that we acquired from you on July 2017 underwent a major flood in the basement related to a defect in the drainage of the basement window edge on the southern wall of the property. Given the threat of additional flooding related to this defect in the month of January, we had to act fast and fix the drainage issue.

The professional we hired stated that the edge flooded because of the absence of a superficial drain. Our insurance company provided for the repairs of all damages to the basement but stated that they do not cover the cause of the flood, which they deem to be a hidden defect. They further require the placement of superficial drains to the basement window edges of the western wall of the property, which were not visibly affected by a flood, before they consider us eligible for coverage in case of future eventual floods.

Further, upon removing the wall bases to replace the floor under these windows (western wall), the contractor noticed humidity traces and recommended the wall be opened to make sure there was no infiltration. And indeed we noticed a pooling of water on the base of the wall from the inside in the basement as the snow melted outside. This defect was hidden to us upon the purchase of the property. Had we known, we would not have paid the price that we had finally agreed upon at the time of purchase. The contractors that we consulted stated that this job will cost anywhere from 10 000$ to 12 000$.

This will entail digging the window edges down to the French drain, placing an isolating membrane on the foundation wall, removing the window bases and cementing them, and finally placing superficial drains before replacing the rocks in the pits at the window edges. We hereby invite you to visit the premises in the ensuing 10 days following reception of this letter in order to assess the damages and provide a plan for a satisfactory repair using your funds. We also expect you to cover the cost of the repair that we entailed on the initial window, which adds up to 5700$.

Should you choose to forgo this invitation, please consider this letter as a notice for further legal action. Respectfully Jean-Baptiste Lattouf (mise en demeure, pièce P-7) [ 14 ] La défenderesse ne répond pas à la mise en demeure et ne se déplace pas pour prendre connaissance des travaux en cours.

À ce moment, les murs sont encore ouverts. [ 15 ] Par conséquent, le demandeur procède aux travaux suivants : • excavation et remblayage par HI-Tech Construction 8 701,77$ (facture du 22 juin 2019, pièce P-5); • maçonnerie par 9351-8462 Québec Inc. 735,84 $, à savoir 640 $ plus les taxes (facture du 10 juin 2019, pièce P-5); • application goudron et membrane, colmatage fissures et pose de drains de margelles par Goudrons-O-Bec Inc. 1 023,28 $ (facture du 11 juin 2019, pièce P-5); et • ouverture et fermeture des murs par Deltaplex 1 479,76 $ (facture du 12 juin 2019, pièce P-5). [ 16 ] Le demandeur réclame les montants ci-dessus et 531,18 $ pour « l’ouverture des murs ».

Il ne dépose pas de facture relativement à cette dépense. Le document émanant de Gestion PSC du 4 mars 2019 (pièce P-5) n’est qu’une soumission. [ 17 ] Le 28 octobre 2019, le demandeur dépose sa demande et réclame ces frais, ainsi qu’un montant de 2 623 $ pour « perte de temps et préjudice ». [ 18 ] Dans sa contestation, la défenderesse plaide ce qui suit : 1. The Defendant contests the following facts: Mr. Lattouf, purchased this property almost two years earlier and did two different inspections on the property, before making an offer.

This house was custom built by my husband 16 years before the sale and we were the only owners. We never had any water infiltration problems or any building defects as our insurance company physically inspected the house and made recommendations every three to four years. Plaintiff did not keep up with the proper maintenance of the property as I

noticed every time I went to pick up mail, or show them how something worked. The sprinkler System was never activated, hence the grass was dying, and the dead leaves and branches, weeds etc were never cleaned form Windows and flower beds. 2. The Defendant contests the claim for the following additional reasons: The application is not valid because they failed to maintain the property as needed. Two inspections were done prior to making an offer and both found no defect. In the years we lived there there was never any problem with water or mould ...

We have never made a claim with our insurance for anything structural or water damage in this property. We insured this property with a very high end insurance company that insected the house and made sure all was according to high end building standards before renewing our policy. 3. The Defendant contests the claim and would like it to be dismissed on the following grounds: I think is claim has no merit two years after purchasing this house. The property was not maintained as it should have been. ANALYSE ET DÉCISION [ 19 ] Le demandeur a le fardeau de la preuve.

Il doit prouver faute, dommage et lien causal, selon la prépondérance de la preuve ( articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ). [ 20 ] Quant à la garantie de qualité, l’

article 1726 C.c.Q. énonce ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 21 ] Afin de se prévaloir de la garantie de qualité, l’acheteur doit prouver qu’il y avait vice au sens de la garantie et, pour démontrer que le vice était caché, doit établir que le vice existait au moment de la vente, qu’il avait un caractère sérieux, qu’il était inconnu de l’acheteur et qu’il n’était pas apparent au moment de la vente. [ 22 ] De plus, selon l’

article 1739 C.c.Q. : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 23 ] Le demandeur a rempli son fardeau de preuve relativement aux critères ci-haut mentionnés. [ 24 ] À l’instruction, l’expert Cissé a confirmé que le vice, qui a causé le dégât d’eau, était l’absence d’un système de drainage dans la margelle, et que ce vice était bel et bien caché au moment de la vente.

Le même vice affectait d’autres fenêtres au sous-sol. [ 25 ] L’entrepreneur Andrew Poggi a corroboré le tout. [ 26 ] Quant au témoignage de l’inspectrice en bâtiment Tanya Manno, le Tribunal n’en tiendra pas compte, car Manno ne s’est même pas donné la peine de lire le rapport d’inspection P-2, ni de se rendre sur les lieux.

Qui plus est, elle s’est contredite sur les points essentiels de son témoignage à plus d’une reprise. [ 27 ] Il va de même du témoignage de l’inspecteur en bâtiment Pantelis Ambatzis, témoin de la défenderesse, car il n’a pas témoigné de façon convaincante (Ambatzis ne savait même pas que son rôle à la Cour était d’émettre des opinions). [ 28 ] Au niveau du quantum réclamé, le demandeur a prouvé avoir subi les dommages décrits au paragraphe 15 ci-dessus; cependant, le Tribunal doit tenir compte de la dépréciation, qu’il arbitre à 10 % représentant un montant de 1 194,07 $. [ 29 ] À ce sujet, la Cour d’appel a décidé comme suit dans l’affaire Rivard c.

Asselin [1] : [26] Il demeure que les intimés ont acquis une résidence de 46 ans, dont les composantes auraient dû, à plus ou moins long terme, faire l’objet de réparations et de remplacement. [27] Les travaux envisagés conféreront nécessairement une plus-value à la résidence. Par exemple, une fondation neuve et le filage électrique complètement changé apportent de la plus-value.

Or, l’acheteur ne doit pas s’enrichir indûment à l’occasion des réparations. [28] Afin de bien évaluer le montant des dommages accordés, la durée de vie prévisible de certains des éléments en place (fondation, charpente, électricité) aurait dû être tenue en compte. L’âge de la maison, de même que l’écoulement des eaux tout autour, font en sorte qu’inévitablement des travaux seront nécessaires pour conserver l’intégrité de la maison. [29] La juge évalue les travaux à être effectués à 47 500 $, avant taxes.

Compte tenu de l’âge de la maison, de son état apparent et de sa valeur, il y a lieu de retrancher 25 % de la somme de 47 500 $. [ 30 ] VU les nombreux témoignages rendus et les pièces P-1 à P-19 et D-1 à D-6;

[ 31 ] CONSIDÉRANT QU’ en vertu de l’ art. 1726 C.c.Q. , la défenderesse est redevable envers le demandeur du montant réclamé pour les réparations, moins une dépréciation de 10 %; [ 32 ] Quant aux dommages réclamés pour « perte de temps et préjudice », CONSIDÉRANT QUE le Tribunal les arbitre à 2 000,00 $; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande en partie; CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 12 746,58 $, avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 7 mai 2019 et les frais de justice de 205,00 $. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. Dates d’instruction : 22 août et 12 décembre 2022