2021 QCCQ 96, 2021 QCCQ 96

Gagnon c. 9228-8422 Québec inc. (Via Capitale Charlevoix) 2021 QCCQ 96 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHARLEVOIX LOCALITÉ DE LA MALBAIE « Chambre civile »

N° : 240-32-700143-188 DATE : 11 janvier 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOSEPH GAGNON [...] La Malbaie (Québec) [...] Demandeur c. 9228-8422 QUÉBEC INC. (VIA CAPITALE CHARLEVOIX) 101, rue de l’Église La Malbaie (Québec) G5A 1R4 Défenderesse et DENIS LAVOIE [...] La Malbaie (Québec) [...] et LOUISE BRASSARD [...] La Malbaie (Québec) [...] Codéfendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La défenderesse, 9228-8422 Québec inc. (Via Capitale Charlevoix) [1] (« Via Capitale »), est une agence immobilière.

Son représentant, monsieur Gilles Dufour, ainsi que les codéfendeurs Denis Lavoie et Louise Brassard sont tous les trois courtiers immobiliers. [ 2 ] Le demandeur, Joseph Gagnon, leur réclame le remboursement d’une somme de 13 797 $ qu’ils se sont partagés, à

titre de rétribution, à la suite de la vente de son immeuble à logements. Il soutient qu’ils n’avaient pas droit à cette rétribution aux termes du contrat de courtage conclu avec Via Capitale. I. QUESTION EN LITIGE [ 3 ] Les courtiers étaient-ils en droit de toucher une rétribution à la suite de la vente de l’immeuble de monsieur Gagnon? II. CONTEXTE [ 4 ] Le 15 novembre 2016, monsieur Gagnon signe un contrat de courtage exclusif avec Via Capitale.

Le contrat, d’une durée d’une année, porte les signatures des courtiers Dufour et Brassard. [2] [ 5 ] Le 8 janvier 2017, la société Gestion d’immeubles 2D s.e.n.c. présente une offre d’achat d’une valeur de 180 000 $ par l’intermédiaire du courtier Lavoie. [3] Il appert du document que monsieur Dany Fortin et madame Dominique Tremblay sont les représentants de cette société. [ 6 ] Monsieur Gagnon se trouve alors en Floride. [ 7 ] Le 9 janvier 2017, le courtier Dufour le contacte par courriel et lui demande de l’appeler afin de lui « expliquer la situation ». [4] [ 8 ] Le 10 janvier 2017, monsieur Gagnon refuse l’offre de Gestion d’immeubles 2D s.e.n.c. [ 9 ] Le 22 février 2017, une nouvelle offre, cette fois d’une valeur de 190 000 $, est transmise au courtier Dufour par Les habitations Bergeron inc.

Présentée à monsieur Gagnon par madame Brassard, cette offre connaît le même sort que la première. [5] [ 10 ] Monsieur Gagnon mentionne qu’il cherchait à obtenir autour de 220 000 $, 225 000 $ pour son quadruplex. [ 11 ] Le contrat de courtage expire le 15 novembre 2017 et n’est pas renouvelé.

[ 12 ] Au hasard d’une rencontre avec monsieur Fortin à la Caisse Desjardins quelques mois plus tard, monsieur Gagnon échange avec lui. Il n’est, dit-il, pas fait allusion de l’offre refusée en janvier 2017 : « Y’a jamais dit un mot », qualifiant monsieur Fortin de « plutôt écouteur » (sic). [ 13 ] Le 21 avril 2018, monsieur Fortin et madame Tremblay s’engagent, par promesse d’achat écrite, à acquérir l’immeuble pour la somme de 200 000 $ [6] , ce qu’accepte monsieur Gagnon. Il leur remet d’ailleurs les clés d’un logement de l’immeuble qui sera libre et à louer sous peu. [ 14 ] L’obtention d’un financement hypothécaire par les acheteurs connaît toutefois des retards. [ 15 ]

Malgré cela, vers le 19 mai 2018, ils s’affairent déjà à offrir le logement en location sur le site Les puces facebook de Charlevoix [7] et y intègre même des matériaux en prévision d’y effectuer des améliorations locatives. [ 16 ] Le procédé déplaît à monsieur Gagnon qui, offusqué, récupère ses clés le 26 mai 2018. À ses yeux, l’offre devient alors caduque. [ 17 ] C’est ainsi qu’il entreprend sans tarder des travaux visant à améliorer le logement qui se trouve sans occupant.

Il remet également son immeuble « à louer ou à vendre » et publicise la chose dans les annonces classées d’un hebdomadaire régional. [8] [ 18 ] Toutefois, le 28 mai 2018, monsieur Fortin et madame Tremblay obtiennent enfin leur financement hypothécaire. [9] [ 19 ] « J’ai resté en conversation avec Dominique », admet monsieur Gagnon, et celle-ci parvient à le convaincre de donner suite à la vente, malgré ses réticences. [ 20 ] Le notaire André Simard-Tremblay est alors mobilisé pour préparer l’acte de vente. [ 21 ] À cette période, le courtier Lavoie est informé que l’immeuble de monsieur Gagnon est vendu et il en fait part au courtier Dufour. [ 22 ] Le 11 juin 2018, messieurs Gagnon et Dufour se rencontrent.

Le courtier lui explique qu’il a droit à sa rétribution du fait que la vente s’est conclue à l’intérieur du délai de 180 jours suivant l’expiration du contrat de courtage exclusif. [ 23 ] Le 20 juin 2018, il transmet donc à M e Simard-Tremblay un avis de transaction immobilière et confirme qu’une somme de 13 797 $ est due à Via Capitale. [10] [ 24 ] Le 29 juin 2018, l’acte de vente est notarié. [11] L’état des recettes et débours préparé à l’intention du vendeur par le notaire indique une retenue de 13 797 $ destinée à l’agence immobilière. [12] [ 25 ] « C’est là que j’ai laissé faire, là », se désole monsieur Gagnon. [ 26 ] Le 23 août 2018, par l’intermédiaire de son avocat, il met l’agence en demeure de le rembourser intégralement au plus tard le 7 septembre 2018. [13] [ 27 ] Le 4 septembre 2018, le courtier Dufour maintient que Via Capitale « était en droit de réclamer et recevoir sa rétribution ». [14] [ 28 ] Le 25 octobre 2018, monsieur Gagnon forme sa demande en justice.

III.

ANALYSE [ 29 ] Il n’est pas contesté que le contrat de courtage exclusif était arrivé à son terme au moment où, en avril 2018, monsieur Fortin et madame Tremblay proposent à monsieur Gagnon d’acquérir son immeuble. [ 30 ] De fait, le contrat expirait le 15 novembre 2017. [15] [ 31 ] Toutefois, l’article 7.1 (3) de ce contrat prévoit que l’agence ou le courtier a droit à sa rétribution (ici équivalente à 6 % du prix de vente) : si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l’IMMEUBLE pendant la durée du contrat […] [ 32 ] Les tribunaux ont maintes fois été appelés à statuer sur une disposition contractuelle de cette nature dont la validité, incidemment, est reconnue expressément par la loi. [16] [ 33 ] Trois conditions doivent être satisfaites pour qu’elle soit effective [17] : […] le courtier immobilier qui entend réclamer une rétribution au vendeur alors que la vente s’est conclue après l’expiration de son contrat doit établir que :

i) il bénéficiait d’un contrat de courtage à

titre « exclusif »; ii) l’acheteur a été intéressé à l’immeuble vendu pendant la durée de ce contrat; iii) la vente s’est réalisée dans un délai maximal de 180 jours après la date d’expiration du contrat. [18] [ 34 ] L’application de ces conditions dans un cas donné est évidemment tributaire des faits propres à chaque affaire. [19] Voyons ce

qu’il en est en l’espèce. Le contrat de courtage exclusif [ 35 ] La première condition ne soulève aucune difficulté ici. En effet, nul ne remet en cause le fait que Via Capitale bénéficiait d’un contrat de courtage exclusif . Le

titre même du contrat est explicite à ce propos, de même que l’article 2.1 aux termes duquel « Le VENDEUR retient en exclusivité les services de l’ AGENCE ou du COURTIER pour mettre en marché l’immeuble […] en vue de réaliser une entente visant la vente de celui-ci » [20] .

L’intéressement de l’acheteur [ 36 ] La deuxième condition appelle à déterminer si le courtier, par son apport, a pu contribuer à intéresser l’acheteur à l’immeuble mis en vente. [ 37 ] Il est acquis que Via Capitale a satisfait les obligations souscrites sous la rubrique « Services de diffusion d’information » du contrat en diffusant les renseignements pertinents à l’immeuble sur « Les sites internet des courtiers inscripteurs » et au moyen de « Photos » et « Pancartes ». [21] [ 38 ] Ceci dit, la preuve révèle que le ou vers le 8 janvier 2017, le courtier Dufour reçoit une promesse d’achat de Gestion d’immeubles 2D s.e.n.c. par l’intermédiaire du courtier Lavoie.

Il s’agit là d’une intention évidente de transiger. [22] [ 39 ] Le formulaire reçu indique clairement les noms de Dany Fortin et Dominique Tremblay en leur qualité de « représentant » (sic) de la société. [ 40 ] Monsieur Gagnon témoigne avoir reçu, ce même jour, un appel de la courtière Brassard qui lui mentionne de qui provient l’offre. Il soutient qu’elle lui parle alors seulement de « Dany » et « Dominique », sans préciser leurs noms de famille. [ 41 ] Cela paraît peu vraisemblable.

Le vendeur raisonnable qui reçoit une offre est généralement avide de renseignements sur l’identité de l’éventuel acheteur avec lequel il pourrait être amené à transiger.

Ainsi, de deux choses l’une : ou bien la courtière a précisé les noms de famille et monsieur Gagnon n’y a pas prêté attention, ou bien elle s’est limitée à évoquer leurs seuls prénoms parce qu’elle savait qu’ils étaient connus de lui. [23] Dans un cas comme dans l’autre, il paraît clair que le vendeur était mis au fait de l’identité de ces personnes. [ 42 ] Quoi qu’il en soit, dès le lendemain, à 8h35, le courtier Dufour écrit un courriel à monsieur Gagnon, qui se trouve alors en Floride, et l’invite à l’appeler « dès que possible SVP ». [24] [ 43 ] Il affirme avoir ensuite parlé à monsieur Gagnon, ce que celui-ci nie. [ 44 ] Le Tribunal retient plutôt la version du courtier.

Tout indique qu’il a conseillé à monsieur Gagnon de refuser l’offre. D’ailleurs, il va travailler à faciliter la tâche de son client en lui acheminant, par courriel, « le papier à signer pour refuser » à 11h56. [25] [ 45 ] Le document lui revient le lendemain, 10 janvier 2017, à 10h52. Il s’empresse de le relayer ensuite, par courriel, au courtier Lavoie en lui indiquant : Salut, Voici le refus. Mon client n,a pas signé sur la bonne document.

Mais tu as la preuve de sa signature comme refus. [26] (Reproduction fidèle à l’original) [ 46 ] Puisque l’offre est refusée d’emblée et qu’elle ne donne pas même lieu à une contre-offre, cela explique pourquoi il n’y a pas eu à ce moment visite des lieux par les intéressés. [ 47 ] Néanmoins, de l’avis du Tribunal, la réception de la promesse d’achat de Gestion d’immeubles 2D s.e.n.c. – préparée par le courtier Lavoie – et les actions et conseils conséquents du courtier Dufour, avec le concours de sa collègue Brassard, ont pu contribuer en partie, même indirectement, à maintenir l’intérêt que monsieur Fortin et madame Tremblay portaient à l’immeuble et à favoriser leur mise en relation subséquente avec le vendeur. [27] [ 48 ] En clair, il ne fait pas de doute que monsieur Fortin et madame Tremblay étaient des personnes intéressées par l’immeuble pendant la durée du contrat de courtage exclusif. [28] Ces acheteurs ont été « présentés » à monsieur Gagnon pendant la durée du mandat confié à Via Capitale. [29] [ 49 ] Ainsi, l’action conjuguée des trois courtiers peut être considérée comme une « cause efficiente » [30] de la vente qui va intervenir au printemps 2018, à la suite d’une offre bonifiée de 20 000 $ par rapport à l’offre initiale. [ 50 ] Enfin, même si monsieur Gagnon soutient, devant le Tribunal, qu’il n’a « pas fait le lien » entre l’identité des personnes dont il a refusé l’offre, en janvier 2017, et ces mêmes personnes dont il a accepté l’offre bonifiée, le 21 avril 2018, cela ne change rien.

De fait, passant en revue les « cas où la rétribution a été accordée » au courtier, le Tribunal cite notamment en exemple le cas de l’« acheteur intéressé par le courtier pendant le contrat de courtage même si le vendeur ignorait l'intérêt de cet acheteur lors de la vente ». [31]

[ 51 ] La deuxième condition est donc satisfaite. La période supplémentaire de 180 jours [ 52 ] La période de 180 jours s’étendait jusqu’au 14 mai 2018. [ 53 ] Or, la vente survient le 21 avril 2018, c’est-à-dire au 157 e jour après l’expiration du contrat. [ 54 ] De toute évidence, il y a eu à ce moment « accord de volonté » [32] entre monsieur Gagnon, d’une part, et monsieur Fortin et madame Tremblay, d’autre part.

Même si une promesse acceptée n’équivaut pas à vente, l’« échange de consentement » [33] qui s’en dégage jette les bases du contrat de vente qui va se matérialiser, une fois que cette promesse est suivie d’une délivrance et d’une possession actuelle. [34] [ 55 ] La mésentente subséquente qui, de l’avis subjectif de monsieur Gagnon, va momentanément interrompre cette relation contractuelle est sans conséquence sur le droit de Via Capitale de toucher sa rétribution puisque les conditions de vente, convenues entre les parties à l’intérieur de la période supplémentaire de 180 jours, sont demeurées exactement les mêmes, une fois cette période expirée. [ 56 ] Que l’acte de vente soit conclu devant notaire après l’expiration de la période de 180 jours ne compromet donc pas le droit des courtiers de toucher leur rétribution : […] la jurisprudence n’exige pas qu’un acte de vente intervienne pendant la durée de cette période supplémentaire.

Même si l’acte de vente intervient après l’expiration de ce délai, la rétribution prévue au Contrat sera quand même due lorsque la promesse d’achat ayant précédé l’acte de vente est acceptée à l’intérieur de la période supplémentaire, comme c’est le cas en l’espèce. [35] [ 57 ] En somme, pour que la clause 7.1(3) s’applique, « l’important est [que l’acheteur] ait été intéressé à la propriété pendant le mandat de [l’agence] et qu’il l’ait acquise dans les 180 jours suivant la fin du mandat ». [36] [ 58 ] Cette disposition contractuelle est donc pleinement opposable à monsieur Gagnon, ce qui entraîne le rejet de sa demande.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 59 ] REJETTE la demande; [ 60 ] CONDAMNE le demandeur, Joseph Gagnon, à payer à :

i) la défenderesse, 9228-8422 Québec inc. (Via Capitale Charlevoix), les frais de justice de 302 $; ii) la co-défenderesse, Louise Brassard, les frais de justice de 209 $. __________________________________ CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. Date d’audience : 12 novembre 2020