2012 QCCA 826, 2012 QCCA 826

Canada (Procureur général) c. Caisse populaire St-Joseph-de-Bordeaux 2012 QCCA 826 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020259-099 (765-17-000712-085) DATE : 7 MAI 2012 CORAM : LES HONORABLES PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. PROCUREUR GÉNÉRAL DU CANADA APPELANT – requérant c. CAISSE POPULAIRE ST-JOSEPH-DE-BORDEAUX INTIMÉE – demanderesse et ÉTUDE J.F.

BOUCHARD Mise en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 23 novembre 2009 par la Cour supérieure, district de Richelieu (l’honorable Paul Mayer), qui a rejeté la requête du Procureur général du Canada en contestation d’un état de collocation préparé par la mise en cause Étude J. F. Bouchard; [ 2 ] Pour les motifs du juge Vézina, auxquels souscrivent les juges Dufresne et Kasirer; LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] ACCUEILLE en

partie la contestation de l’état de collocation; [ 5 ] CONDAMNE l’appelant à payer à l’intimée 3 702 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle depuis le 1 er février 2009; [ 6 ] Avec dépens des deux cours, en faveur de l’appelant. PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. Me Julie Mousseau Joyal Leblanc Pour l’appelant Me Pascal Larente Janson & Larente avocats Pour l’intimée Date d’audience : 7 décembre 2011

MOTIFS DU JUGE VÉZINA [ 7 ] À la suite de la vente sous contrôle de justice de la résidence de ses débiteurs, la Caisse intimée fait modifier l’état de collocation préparé par l’étude d’huissiers mise en cause (l’Huissier) pour y faire inscrire comme charges prioritaires la totalité des frais de recouvrement de sa créance, incluant ses frais de gestion interne et les honoraires extrajudiciaires de ses avocats. [ 8 ] Le ministre du Revenu national (le Ministre), représenté par l’appelant, lui-même créancier hypothécaire après la Caisse, conteste alors ces charges prioritaires. [ 9 ] Le juge de première instance (le Juge) confirme l’état de collocation modifié.

À mon avis, et soit dit avec égards, il y a là une erreur. Les faits [ 10 ] À l’été 2007, alors que la Caisse entreprend la prise en paiement de l’immeuble, le Ministre exige qu’elle procède plutôt par vente sous contrôle de justice, comme le permet le Code civil du Québec : DE LA PRISE EN PAIEMENT […] Art. 2779.

Les créanciers hypothécaires subséquents ou le débiteur peuvent, dans les délais impartis pour délaisser, exiger que le créancier abandonne la prise en paiement et procède lui-même à la vente du bien ou le fasse vendre sous contrôle de justice; ils doivent, au préalable, avoir inscrit un avis à cet effet, remboursé les frais engagés par le créancier et avancé les sommes nécessaires à la vente du bien. L'avis doit être signifié au créancier, au constituant ou au débiteur, ainsi qu'à celui contre qui le droit hypothécaire est exercé et son inscription est dénoncée, conformément au livre De la publicité des droits.

Les créanciers subséquents qui exigent que le créancier procède à la vente du bien doivent, en outre, lui donner caution que la vente se fera à un prix suffisamment élevé qu'il sera payé intégralement de sa créance. TAKING IN PAYMENT […] Art. 2779.

Subsequent hypothecary creditors or the debtor may, within the time allotted for surrender, require the creditor to abandon the taking in payment and sell the property himself or have it sold by judicial authority; they shall have registered a notice beforehand to that effect, reimbursed the creditor for the costs he has incurred and advanced the amounts needed for the sale of the property. The notice shall be served on the creditor, the grantor or the debtor and the person against whom the hypothecary right is exercised, and registration thereof is made in accordance with the Book on Publication of Rights.

Subsequent creditors who require the creditor to proceed with the sale shall also furnish him with a security guaranteeing that the property will be sold at a sufficiently high price to enable his claim to be paid in full. [ 11 ] Le Ministre inscrit l’avis à cet effet et le signifie à la Caisse. [ 12 ] Il n’a toutefois pas à rembourser les frais engagés par la Caisse, car comme celle-ci l’explique : « ils ont été remboursés par les débiteurs hypothécaires lors de leurs diverses tentatives de régulariser la situation ». [ 13 ] Il avance 5 000 $ à la Caisse comme « sommes nécessaires à la vente du bien ». [ 14 ] Enfin, le Ministre s’engage à ce « que la vente se fera à un prix suffisamment élevé » pour que la Caisse soit payée intégralement de sa créance. [ 15 ] Un an plus tard, en juin 2008, la Caisse s’adresse à la Cour supérieure [1] qui désigne l’Huissier pour vendre l’immeuble, fixe sa rémunération, l’autorise à retenir les services d’un courtier immobilier et d’un notaire, fixe une mise à prix, prévoit que les répartitions usuelles seront faites à la signature de l’acte de vente, etc. [ 16 ] En octobre, la Caisse constate que l’immeuble est délabré.

Elle le fait évaluer et sur la foi de cette évaluation, le tribunal [2] réduit la mise à prix. [ 17 ] En janvier 2009, l’immeuble est vendu 115 000 $ laissant, après les répartitions d’usage, un solde à distribuer de 100 800 $ [3] . [ 18 ] L’Huissier dresse alors l’état de collocation suivant les droits des parties, conformément aux dispositions du Code de procédure civile :

DES RÈGLES PARTICULIÈRES À LA VENTE SOUS CONTRÔLE DE JUSTICE 910.1. La personne désignée par le tribunal pour procéder à la vente sous contrôle de justice dresse l'état de collocation, conformément aux articles 712 à 723. […] SPECIAL RULES GOVERNING SALES UNDER JUDICIAL AUTHORITY 910.1.

The person designated by the court to proceed with a sale under judicial authority prepares a scheme of collocation in accordance with articles 712 to 723. […] [ 19 ] En mars, l’Huissier modifie l’état de collocation, à la demande de la Caisse, pour y inclure tous les frais de recouvrement de celle-ci comme charges prioritaires. [ 20 ] Voici les points pertinents selon l’état « amendé » et les justificatifs joints : Montant à distribuer.................................................................................. 100 800 $ A- « Frais de justice et dépenses faites dans l’intérêt commun » : 1 à l’Huissier, incluant les honoraires (7 000 $) du courtier immobilier ................. 2 aux avocats de la Caisse, pour leurs frais taxés .............................................................. 3 à la Caisse, pour l’évaluation de l’immeuble .................................................... 4 à la Caisse, pour les frais de gestion du dossier versés à la Direction des comptes spéciaux de la Fédération des caisses populaires...................................................... 5 à la Caisse, pour les honoraires extrajudiciaires de ses avocats.................. 15 600 $ 1 500 $ 700 $ 5 100 $ 4 500 $ total (27 400 $) B- À la Caisse, pour son hypothèque de premier rang...................... (73 400 $) Ø [ 21 ] Au jour de la vente, la créance de la Caisse en capital et intérêts [4] est de 91 700 $ [5] .

Elle réclame donc au Ministre 19 400 $, la différence entre sa créance de 91 700 $ et la somme colloquée de 73 400 $. [ 22 ] Le Ministre reconnaît devoir la différence, mais conteste ( C.p.c. , art. 910.2, al. 2) [6] les postes 4 et 5 de l’état de collocation qui, selon lui, doivent être biffés, ce qui donnerait : Montant à distribuer 100 800 $ A- Charges prioritaires non contestées (1, 2 et 3) ............................................................

B- À la Caisse, pour sa créance ......................... (17 800 $) (83 000 $) pour une différence de 8 700 $ (91 700 $ moins 83 000 $), de laquelle il faut soustraire l’avance de 5 000 $, pour un solde définitif dû à la Caisse de 3 700 $.

[21] Si on revient au poste 4 de l’état, « les frais de gestion du dossier versés à la Direction des comptes spéciaux de la Fédération des Caisses populaires (la Fédération) », la pièce justificative fait voir qu’il s’agit de frais pour suivre le dossier à l’interne et non de dépenses exigées pour « sécuriser l’immeuble… l’hiverniser au besoin… le déneiger, etc. » comme le laisse entendre la Caisse. [22] Le compte de la Fédération adressé à la Caisse comprend un premier poste, « facturation des honoraires professionnels », qui commence par : « Prise en charge initiale du dossier, gestion du dossier, correspondance », puis : « analyse des garanties, plan d’action », « mandat à l’avocat » et ainsi de suite tout au long du dossier.

Dans l’ensemble, ce sont principalement des appels téléphoniques et de la correspondance. [ 23 ] Le second poste est celui de la « facturation des autres frais » où l’on ne trouve que des « frais mensuels [de 25 $] pour les prêts aux particuliers ». [ 24 ] Les frais de gestion, pour une bonne partie, sont antérieurs à l’intervention du Ministre et on peut penser qu’ils ont été remboursés par les débiteurs de la Caisse, laquelle déclare dans son exposé : « les débiteurs se sont régulièrement mis à jour en payant les versements en retard, de même que les frais engagés ». [ 25 ] Ce qui nous amène à la question de savoir si les frais de gestion de l’appareil administratif du mouvement Desjardins, pour le suivi du dossier à l’interne, constituent une charge prioritaire au sens du Code civil . [ 26 ] Quant au poste 5, le second contesté, il ne requiert pas d’explication, ce sont les honoraires extrajudiciaires des avocats de la Caisse.

Encore là, constituent-ils une charge prioritaire? Le jugement attaqué [ 27 ] L’argumentation du Juge est centrée sur les modifications apportées en 2002 [7] par le législateur aux articles du Code civil ci- après cités, avec soulignement des ajouts : DE L'OBJET ET DE L'ÉTENDUE DE L'HYPOTHÈQUE […] 2667. L'hypothèque garantit, outre le capital, les intérêts qu'il produit et les frais, autres que les honoraires extrajudiciaires , légitimement engagés pour les recouvrer ou pour conserver le bien grevé. […] DES MESURES PRÉALABLES À L'EXERCICE DES DROITS HYPOTHÉCAIRES […] 2762.

Le créancier qui a donné un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire n'a le droit d'exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés. Nonobstant toute stipulation contraire, les frais engagés excluent les honoraires extrajudiciaires dus par le créancier pour des services professionnels qu'il a requis pour recouvrer le capital et les intérêts garantis par l'hypothèque ou pour conserver le bien grevé . OBJECT AND EXTENT OF HYPOTHECS […] 2667.

A hypothec secures the capital, the interest accrued thereon and the legitimate costs, other than extra-judicial professional fees , incurred for their recovery or for conserving the charged property. […] PRELIMINARY MEASURES […] 2762. A creditor having given prior notice of the exercise of a hypothecary right is not entitled to demand any indemnity from the debtor except interest owing and costs.

Notwithstanding any stipulation to the contrary, costs exclude extra-judicial professional fees payable by the creditor for services required by the creditor in order to recover the capital and interest secured by the hypothec or to conserve the charged property. [ 28 ] Le Juge souligne aussi que, à cette occasion, le législateur n’a pas modifié l’article 2779 déjà cité. [ 29 ] On peut aussi noter au passage que le

titre Des priorités n’a pas non plus été modifié par cette loi. La notion de créance prioritaire est demeurée la même qu’antérieurement, elle n’a pas non plus été modifiée avec le nouveau Code civil . [ 30 ] Le raisonnement du Juge comporte deux motifs. [ 31 ] Le premier en est un a contrario . En 2002, le législateur a voulu protéger le débiteur et non le créancier subséquent qui se prévaut de l’article 2779 pour une vente sous contrôle de justice. Il écrit et souligne : [16] Les [modifications apportées] en 2002 à l'

article 2762 C.c.Q. sont venus préciser que les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus par un créancier ne peuvent être [recouvrés] d'un débiteur suite à un préavis d'exercice hypothécaire.

[…] [18] En amendant l'article 2762 C.c.Q., le législateur a voulu spécifiquement protéger le débiteur d'un prêt hypothécaire.

Il est loin d'êtreévident qu'il a également voulu protéger les créanciers hypothécaires subséquents qui exigent que le créancier de premier rangabandonne son recours en prise en paiement. […] [21] Selon un raisonnement a contrario, si l'article 2762 C.c.Q. interdit aux créanciers hypothécaires de récupérer les honorairesextrajudiciaires de son débiteur, le silence de l'article 2779 C.c.Q. à cet égard confirme que le législateur n'a pas voulu prévoir unesemblable interdiction à l'égard de créanciers hypothécaires subséquents.

On peut donc présumer que le silence de la loi est voulu et quel'interdiction de l'article 2762 C.c.Q. ne leur est pas applicable. [32] Le second est que l’engagement pris par le créancier subséquent de « rembourser les frais engagés et d’avancer les sommesnécessaires à la vente du bien » l’oblige en équité à payer personnellement des sommes que le débiteur lui-même n’aurait pas eu àverser : [19] Néanmoins, tel que l'a souligné le juge Lacoursière dans l'arrêt de Caisse populaire Desjardins de Joliette c.

Stravoupolous2, ilexiste une distinction entre les « frais légitimement engagés » par le créancier hypothécaire qui sont garantis par l'article 2667 C.c.Q. ouqui ne peuvent être remboursés selon l'article 2762 C.c.Q. d'une part, et les sommes « nécessaires à la vente du bien » qui doivent êtreavancées par le créancier hypothécaire subséquent pour forcer le créancier hypothécaire de premier rang à abandonner la prise enpaiement au sens de l'article 2779 C.c.Q. _____ 2 (C.S.), paragr. 16. […] [25] N'eut été l'avis de changement de recours déposé par le PG Canada, la Caisse se serait prévalue de la prise en paiement.

Comptetenu du prix de vente de l'Immeuble, elle aurait ainsi été indemnisée de tous ses frais que ce soit les honoraires de gestion, judiciaires ouextrajudiciaires. Les honoraires de gestion et extrajudiciaires encourus par la Caisse pour la vente sous contrôle de justice ont été rendusnécessaires par l'avis de changement d'un recours entrepris par le PG Canada.

Il serait injuste que celui-ci ne les lui rembourse pasintégralement puisqu'il l'a forcé à abandonner son désir de prendre l'Immeuble en paiement. [Soulignement ajouté] [26] Par ailleurs, si le Ministère avait entamé des procédures lui-même, il aurait à la fois supporté les frais judiciaires nécessaires àl'obtention d'un jugement sur requête donnant ouverture à la vente sous contrôle de justice, mais également avancé et supporté tous lesfrais de vente. [33] Et il conclut que les frais de gestion et les honoraires extrajudiciaires constituent donc des créances prioritaires : [28] Le Tribunal détermine que les honoraires extrajudiciaires et les honoraires de gestion la Caisse ont été engendrés dans l'intérêtcommun.

Ils ont profité à tous les créanciers. Ce ne sont pas des dépenses encourues dans le seul intérêt de la Caisse, contrairement auxfrais extrajudiciaires payés pour la prise en paiement. Les moyens du Ministre [34] Le Ministre pose deux questions : Le créancier hypothécaire forcé d’abandonner la prise en paiement par un créancier hypothécaire subséquent peut-il exiger de ce dernier,en raison de l’article 2779 C.c.Q., le paiement des honoraires extrajudiciaires de ses procureurs ainsi que les frais de gestion derecouvrement de l’entité à laquelle il confie ce recouvrement?

Les honoraires extrajudiciaires et les frais de gestion de recouvrement prétendument encourus par un créancier hypothécaire forcéd’abandonner la prise en paiement peuvent-ils constituer une créance prioritaire en raison de l’article 2651 al. 1 C.c.Q.? [35] Le Ministre y répond par la négative en énonçant une dizaine de « propositions juridiques » avec lesquelles je suis plutôtd’accord et dont se dégagent deux idées maîtresses. [36] La première, l’engagement du Ministre selon 2779 ne modifie pas les règles ordinaires de collocation des créanciers. Il écrit :

a) La garantie donnée par l’appelant à l’intimée, voulant que cette dernière soit payée « intégralement » de sa créance, n’autorise pasl’intimée à exiger des honoraires et des intérêts pour lesquels elle n’aurait pas par ailleurs le droit d’être colloquée.

b) C’est l’article 2667 C.c.Q., tel que précisé par les articles 2761 et 2762 C.c.Q., qui détermine de manière stricte les seuls honorairespour lesquels l’intimée peut être colloquée, à savoir les honoraires judiciaires taxés.

c) L’article 2779 C.c.Q. n’est qu’un

article accessoire, qui ne permet pas au créancier hypothécaire d’exiger, ni du débiteurhypothécaire ni du créancier subséquent, des honoraires pour lesquels il ne pourrait être colloqué en vertu de l’article 2667. d) […]

e) L’article 2761 et le 2e alinéa de l’article 2762 s’appliquent de la même façon à l’égard de l’ « intéressé » qui veut remédier au

défaut qu’à l’égard du débiteur hypothécaire qui voudrait y remédier.

f) Ces dispositions interdisent clairement au créancier hypothécaire de réclamer des « honoraires extrajudiciaires… pour des services professionnels », et le créancier hypothécaire ne peut donc être colloqué pour ces honoraires en vertu de l’

article 2667 , que ce soit à l’encontre d’un créancier hypothécaire subséquent ou du débiteur. [ 37 ] La seconde idée est que les frais de gestion du créancier et les honoraires extrajudiciaires de ses avocats ne constituent pas des « dépenses dans l’intérêt commun » : h) […]

i) La priorité relative aux dépenses faites dans l’intérêt commun ne permet pas de contourner la prohibition d’ordre public de l’article 2762, et par conséquent de l’article 2667, en faisant ultimement assumer par le débiteur hypothécaire (sa 2 e dette hypothécaire n’étant pas réduite d’autant) des honoraires que le créancier hypothécaire ne peut réclamer de son débiteur.

j) Les honoraires extrajudiciaires, juridiques ou non, encourus par [l’intimée] ne constituent pas des « dépenses dans l’intérêt commun », comme pourraient l’être les [dépenses] assumées par [elle] pour la conservation même du bien hypothéqué.

k) Subsidiairement, la preuve des « frais de gestion » assumés par l’intimée est nettement insuffisante et ne permet pas de conclure qu’ils auraient été encourus en vue de la vente du bien, et a fortiori en vue d’en assurer la conservation. [ 38 ] Pour sa part, la Caisse, qui tente de récupérer la totalité de ses frais de recouvrement, nous laisse l’embarras du choix, de les qualifier de créances prioritaires hypothécaires ou en équité. Elle écrit : Ce sont donc principalement l’ article 2651 (1) C.c.Q. et, de façon secondaire, l’

article 2779 C.c.Q. qui régissent une telle situation et l’intimée soumet qu’ici, s’il doit être question d’équité…, il est aisé de conclure que celle-ci joue nettement en faveur du créancier de rang antérieur. […] En l’espèce si les honoraires extrajudiciaires ne peuvent plus être récupérés « hypothécairement » ou « prioritairement » comme le prétend l’appelant, l’intimée soumet qu’ils peuvent définitivement l’être « personnellement ».

Analyse Les modifications de 2002 et la protection du débiteur versus celle du créancier subséquent : l’argument a contrario [ 39 ] Il ne fait pas de doute que, depuis 2002, le créancier ne peut plus exiger de son débiteur le paiement des honoraires extrajudiciaires, ni lors des préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ( art. 2762 ) ni comme

partie de sa créance garantie par hypothèque (art. 2667). [ 40 ] Qu’en est-il du créancier subséquent? est-il protégé? le demeure-t-il s’il intervient en vertu de l’

article 2779 ? [ 41 ] À mon avis, en modifiant l’article 2667, le législateur a de fait protégé le créancier subséquent. [ 42 ] En effet, le créancier de rang antérieur n’a de préférence, par rapport au créancier subséquent, que pour la

partie de sa créance qui est garantie par hypothèque [8] .

Si l’hypothèque de la Caisse n’avait été que de 50 000 $ [9] alors que sa créance était de 91 700 $, l’Huissier ne l’aurait colloqué que pour 50 000 $ et le solde à distribuer, de 23 400 $, aurait été attribué au Ministre. [ 43 ] De la même manière, même si les honoraires extrajudiciaires étaient dus par le débiteur en vertu des conditions du prêt – ce dont je doute – la Caisse n’aurait tout de même pas eu droit d’être colloquée par préférence pour ces honoraires puisqu’ils sont exclus de la garantie hypothécaire. [ 44 ] L’essentiel de l’hypothèque est d’accorder au créancier antérieur le droit d’être préféré au subséquent dans l’état de collocation dressé après une vente forcée.

Force est de constater que la modification en 2002 de l’

article 2667 , qui restreint l’étendue de la garantie hypothécaire, bénéficie au créancier subséquent qui voit ainsi diminuée la somme garantie qui sera payée avant sa propre créance. [ 45 ] Il est vrai que l’

article 2779 n’a pas été modifié en même temps que l’

article 2667 .

À mon avis, cela n’était pas nécessaire. [ 46 ] Il est opportun de citer de nouveau le dernier alinéa de 2779 qui est la source de l’obligation du Ministre : 2779. […] Les créanciers subséquents qui exigent que le créancier procède à la vente du bien doivent, en outre, lui donner caution que la vente se fera à un prix suffisamment élevé qu'il sera payé intégralement de sa créance. 2779. […] Subsequent creditors who require the creditor to proceed with the sale shall also furnish him with a security guaranteeing that the property will be sold at a sufficiently high price to enable his claim to be paid in full. [ 47 ] Notons d’abord que le terme « caution » employé ici ne renvoie pas au cautionnement du Code civil [10] et ne fait pas du créancier subséquent la caution du débiteur de la Caisse.

Cornu précise ce second sens du mot caution [11] :

Caution • 1 […] • 2 Dans certaines expressions, engagement pris à

titre de garantie.

Ex. caution juratoire, engagement sous serment exigé de l’usufruitier qui ne peut fournir de caution véritable, s’il veut que certains meubles nécessaires à son usage lui soient laissés (c.civ. [français], a. 603). [ 48 ] On notera, dans la version anglaise, que l’équivalent de « lui donner caution » est « furnish him with security » alors que le « cautionnement » et la « caution » de l’article 2333 correspondent à des termes différents, soit « suretyship » et « surety ». [ 49 ] La distinction fait échec au moyen de la Caisse qui prétend : L’intimée soumet donc que même si les honoraires extrajudiciaires et les frais de gestion n’étaient pas couverts par les articles 2779 […] ils le sont en vertu du contrat de prêt et donc exigibles en vertu du cautionnement donné par [le Ministre]. [ 50 ] L’engagement du Ministre, au bénéfice de la Caisse, s’exécutera dans le cadre d’une vente forcée suivie d’un état de collocation. [ 51 ] Le Ministre devait s’assurer que la somme à distribuer après la vente soit suffisante pour que la créance de la Caisse, colloquée avant lui, soit entièrement payée. [ 52 ] Ainsi, le Ministre pouvait se porter acquéreur à un prix suffisamment élevé ou trouver un acheteur intéressé à ce prix.

S’il laissait procéder à la vente et que le prix était trop bas, il pouvait alors verser entre les mains de l’Huissier la différence pour augmenter en conséquence la somme à distribuer. [ 53 ] À mon avis, cette obligation concernant le prix de vente ne modifie en rien les règles de la collocation par la suite, ni le montant de la créance hypothécaire qui doit être colloquée par préférence à celle du créancier subséquent. [ 54 ] En somme, les modifications des articles 2667 et 2762 en 2002, et la non-modification de l’

article 2779 – l’argument a contrario – n’ont pas changé les droits du créancier subséquent qui se prévaut de ce dernier article. Si ce n’est qu’il bénéficie de la modification de la règle générale qui exclut de la garantie hypothécaire, et donc d’un rang préférentiel à l’état de collocation, les honoraires extrajudiciaires. [ 55 ] C’est peut-être là la raison pour laquelle la Caisse n’a pas réclamé ces honoraires extrajudiciaires comme

partie de sa créance hypothécaire mais comme créance prioritaire. [ 56 ] Ce qui nous ramène à la question de savoir si les honoraires extrajudiciaires et les frais de gestion de la Fédération constituent des créances prioritaires. Les créances prioritaires, art. 2651 (1) C.c.Q. [ 57 ] Le Code civil édicte : DES PRIORITÉS 2651. Les créances prioritaires sont les suivantes et, lorsqu'elles se rencontrent, elles sont, malgré toute convention contraire, colloquées dans cet ordre: 1° Les frais de justice et toutes les dépenses faites dans l'intérêt commun; 2° […] PRIOR CLAIMS 2651.

The following are the prior claims and, notwithstanding any agreement to the contrary, they are in all cases collocated in the order here set out: (1) legal costs and all expenses incurred in the common interest; (2) […] [ 58 ]

La définition était la même antérieurement, dans le Code civil du Bas-Canada : 2009. Les créances privilégiées sur les immeubles sont ci-après énumérées et prennent rang dans l’ordre qui suit : 1° Les frais de justice et ceux faits dans l’intérêt commun; 2° […] 2009. The privileged claims upon immoveables, are hereinafter enumerated and rank in the following order:

(1) Law costs and the expenses incurred for the common interest of the creditors; (2) […] Les frais de justice [ 59 ] Les frais de justice sont les mêmes qu’auparavant, d’ailleurs l’article 901.3 renvoie à l’article 714 du C.p.c. , qui n’a pas été

modifié depuis longtemps. [ 60 ] À l’époque, tous ces frais sont tarifés et doivent faire l’objet d’une vérification par le greffier, qui les « taxe », c’est-à-dire les déclare conformes au tarif et dûment appuyés de justificatifs pour les débours. [ 61 ] Les seuls frais de justice qui ne sont plus les mêmes sont ceux mentionnés à l’alinéa 6 de l’article 713, soit « les frais… nécessaires… à la vente des immeubles ». [ 62 ] Alors que le shérif présidait à la vente selon une procédure formelle et des frais tarifés, aujourd’hui, on a assoupli la procédure pour une liquidation plus avantageuse.

Dans une vente sous contrôle de justice, il n’y a plus de tarif pour les frais de vente, mais ils demeurent toutefois « sous contrôle » du tribunal. [ 63 ] Ainsi, avant le nouveau Code civil , seuls les frais taxés, incluant des honoraires judiciaires, sont colloqués à

titre de frais de justice. Les honoraires extrajudiciaires en sont toujours exclus, chaque

partie payant son avocat et non celui de l’autre, sauf pour les modestes honoraires dûment tarifés. [ 64 ] Le nouveau Code civil provoque la remise en question de cette règle en énonçant que : 2667. L’hypothèque garantit, outre le capital, les intérêts qu’il produit et les frais, autres que les honoraires extrajudiciaires légitimement engagés pour les recouvrer ou pour conserver le bien grevé. 2667.

A hypothec secures the capital, the interest accrued thereon and the legitimate costs, other than extra-judicial professional fees, incurred for their recovery or for conserving the charged property. [ 65 ] Comme tous les contrats de prêt avec garantie hypothécaire contiennent une clause qui met à la charge des emprunteurs les frais de recouvrement des institutions prêteuses, dont les honoraires extrajudiciaires de leurs avocats, celles-ci sur le conseil de ceux-là demandent d’être colloquées pour cet accessoire de leur créance, dès lors garanti à leur avis. [ 66 ] Cette nouvelle façon de faire provoque des abus et le législateur intervient en 2002. [ 67 ] Nul doute que l’objectif des modifications est la protection du débiteur, rendue nécessaire, selon le Ministre de l’époque, par suite de changements terminologiques dans le nouveau Code civil , comme il l’évoquait en commission parlementaire : En matière d’hypothèque, le projet de loi propose d’autres précisions qui témoignent du même souci de mettre un terme à une situation inéquitable découlant de l’interprétation jurisprudentielle des textes du Code afin qu’il soit clair que le créancier hypothécaire ne puisse réclamer de son débiteur en défaut au

titre des frais qu’il a engagés pour recouvrer ses créances les honoraires professionnels qu’il a dû débourser à cette fin… Je voudrais cependant vous rappeler que, sous l’empire du Code civil du Bas-Canada, les créanciers hypothécaires étaient autorisés à réclamer « tous les frais encourus » sans pourtant que ces frais aient été considérés comme couvrant les honoraires extrajudiciaires déboursés pour des services professionnels .

Mais la jurisprudence considère aujourd’hui que le créancier hypothécaire a droit à ces honoraires parce que le nouveau Code civil , plutôt que de maintenir l’anglicisme « frais encourus » de l’ancien Code, parle maintenant de « frais engagés » ou « de frais légitimement engagés ». […] [Soulignement ajouté] [ 68 ] L’avis des commentateurs va dans le même sens : - Louis PAYETTE [12] : L’exclusion des honoraires extrajudiciaires résulte des modifications apportées au Code civil le 13 juin 2002. Ce droit de réclamer les frais extrajudiciaires à

titre garanti avait fait l’objet de controverses que le législateur a tranchées dans un sens différent de celui de la jurisprudence majoritaire qui accordait au créancier le droit de les réclamer à

titre garanti. - Lucien LACHAPELLE [13] Vous verrez plus loin que des amendements aux articles du Code civil cités plus haut ont été apportés en 2002 afin de pallier à des abus de la part des avocats gourmands quant à leurs honoraires extrajudiciaires. Le législateur a voulu qu’ils en soient privés, sauf recours contre leurs clients. Il s’agit d’une défense d’ordre public. Avant ces amendements, certains avocats réclamaient des honoraires hors de proportion avec les montants en jeu et qui souvent n’avaient rien à avoir avec la valeur de leur travail. J’applaudis à cette intervention de l’État.

Il appartient maintenant aux créanciers hypothécaires de supporter ces frais extrajudiciaires qui s’ajoutent aux coûts reliés aux prêts hypothécaires au Québec. [ 69 ] Le nouveau Code a-t-il simplement corrigé l’anglicisme de « frais encourus » par « frais engagés » sans y substituer un contenu différent? On peut le croire. Sans élaborer, citons le dictionnaire Multi [14] : « Encourir : Anglicisme au sens de engager (une dépense) ».

Le texte anglais est d’ailleurs demeuré le même : cost « incurred » ( C.c.B.-C. , art. 2017). [ 70 ] Peu importe que certains y avaient vu un changement de fond, force est de constater que depuis 2002 la loi ne permet plus au créancier de se faire rembourser les honoraires extrajudiciaires de ses avocats ni à l’occasion d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ( C.c.Q. , art. 2762) ni comme accessoire de la dette garantie par hypothèque ( C.c.Q. , art. 2667). [ 71 ] Il est un peu ironique de voir les prêteurs, à qui il est maintenant interdit de réclamer les honoraires extrajudiciaires à

titre de « frais engagés », tenter dès lors de les qualifier de créances prioritaires, ce à quoi ils ne prétendaient pas avant la modification de 2002.

[ 72 ] Cet interdit ne saurait être contourné en qualifiant les honoraires extrajudiciaires de « dépenses faites dans l’intérêt commun » de manière à finir par les inclure dans les charges prioritaires pour les faire payer à même le produit de la vente des biens de leur débiteur. [ 73 ] Les frais de justice sont aujourd’hui ceux pour obtenir le délaissement et l’autorisation de vendre ainsi que les incidents judiciaires subséquents, s’il y en a, comme ici la demande pour une réduction de la mise à prix.

C’est le deuxième poste de l’état de collocation, soit les frais taxés de 1 500 $ des avocats de la Caisse. [ 74 ] On pourrait y inclure aussi l’item suivant, les 700 $ de frais dans l’évaluation de l’immeuble rendue nécessaire pour justifier la réduction de la mise à prix. [ 75 ] Puis ce sont tous les frais que le jugement autorise pour procéder à la vente : la rémunération de la personne désignée, les honoraires du courtier immobilier, les honoraires du notaire, les débours afférents, etc. [ 76 ] Les frais judiciaires en sont toujours exclus.

Les dépenses dans l’intérêt commun [ 77 ] Quelles sont les dépenses faites « dans l’intérêt commun »? [ 78 ] La Cour a défini l’intérêt commun dans ce contexte [15] : L’intérêt commun des créanciers est, soit d’accroître l’actif du débiteur en y faisant entrer le gage , soit de voir à en empêcher la diminution ou la perte, soit d’utiliser les moyens nécessaires à sa conversion en argent pour fins de distribution entre eux. [Italique dans le texte] Les dépenses faites dans cet intérêt seront considérées comme prioritaires au même

titre que les frais de justice si elles sont essentielles et nécessaires pour parvenir à l’atteinte de l’intérêt commun et si elles sont profitables à tous les créanciers. [Soulignement ajouté] [ 79 ] Les dépenses pour empêcher la diminution de valeur du bien ou prévenir sa perte ne posent pas problème; elles sont de nature conservatoire, elles visent à sauvegarder l’immeuble, comme le chauffage en hiver, une réparation d’urgence du toit, le gardiennage des lieux, ou à en sauvegarder la valeur, comme une assurance incendie.

Aucune dépense de cette nature n’est réclamée ici. [ 80 ] Les autres dépenses visées ont pour objet les moyens nécessaires à la liquidation du bien pour distribution entre les créanciers. [ 81 ] Dans l’affaire en question, la Cour a tranché que « la somme payée par un créancier pour exercer le droit de retrait d’un immeuble vendu pour taxes constitue une dépense faite dans l’intérêt commun au sens de l’

article 2651 C.c.Q. » en précisant que : La somme déboursée pour exercer le retrait est donc prioritaire au sens de l’

article 2651 paragraphe 1 C.c.Q. parce qu’elle a permis d’augmenter le patrimoine de la débitrice, gage commun de tous les créanciers.

Cette situation n’a pas eu pour effet d’enrichir l’intimée, mais uniquement de lui rembourser la somme investie pour ramener l’immeuble dans le patrimoine de sa débitrice. [ 82 ] Ces moyens pourraient peut-être inclure des honoraires extrajudiciaires, comme dans le cas d’une action oblique ou d’une action en inopposabilité ( C.c.Q. , art. 1627 à 1636 ), constituant une étape préalable et distincte de la procédure habituelle pour une vente du bien sous contrôle de justice. [ 83 ] Notons que l’exercice d’un droit de retrait tout comme l’action oblique ou en inopposabilité constituent des situations exceptionnelles alors que les honoraires extrajudiciaires sont chose courante, il y en a toujours lors d’une vente sous contrôle de justice, ce qui explique que la règle de leur exclusion ne date pas d’hier. [ 84 ] En perpétuant dans le nouveau Code la notion de créance prioritaire, le législateur a consacré la règle antérieure. [ 85 ] Même si, au sens ordinaire des mots, les honoraires extrajudiciaires sont engagés pour vendre l’immeuble au bénéfice de l’ensemble des créanciers et qu’ils pourraient de ce fait être considérés « dans l’intérêt commun », les inclure aujourd’hui dans les créances prioritaires constituerait un changement majeur qui nécessite l’intervention du législateur.

Mais ce n’est pas pour demain, les modifications votées en 2002 vont plutôt dans le sens contraire. [ 86 ] D’ailleurs, la Caisse ne semble pas contester cette règle générale. Elle laisse plutôt entendre que c’est l’intervention du Ministre en vertu de l’

article 2779 qui constituerait une exception et ferait de ces honoraires une créance prioritaire. [ 87 ] C’est la finalité de la dépense qui justifie sa qualification « dans l’intérêt commun ». La règle demeure la même peu importe que la vente résulte du choix du créancier antérieur ou qu’elle soit imposée par le débiteur en vertu de 2779 ou par un créancier subséquent en vertu du même article. Peu importe que les dépenses soient engagées par un créancier ordinaire ou hypothécaire, ou par la personne chargée de la vente. [ 88 ] À mon avis, les honoraires extrajudiciaires des avocats de la Caisse ne constituent pas une créance prioritaire à

titre de dépenses « dans l’intérêt commun ». [ 89 ] Quid des frais de gestion internes de la Fédération? [ 90 ] Ce ne sont pas des frais de sauvegarde du bien. [ 91 ] Ce ne sont pas non plus des frais équivalents à « des dépenses… essentielles et nécessaires pour parvenir à l’atteinte de l’intérêt commun » selon l’expression de la Cour dans l’arrêt ci-dessus cité [16] .

[ 92 ] Le défaut des débiteurs a obligé la Caisse comme le Ministre à consacrer des ressources internes pour suivre le dossier et tenter de recouvrer leurs créances respectives par l’exercice de leurs garanties. C’est un coût que tout créancier doit supporter à l’occasion. Il faut un lien plus direct entre la défense et la liquidation du bien pour prétendre qu’elle est faite dans l’intérêt commun. [ 93 ] Que le gérant de la Caisse passe par la Fédération plutôt que de contacter lui-même un avocat, c’est une question de régie interne. Y avait-il des cautions à informer?

Un assureur-prêt comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement à prévenir? Est-ce une question de relations avec les sociétaires des Caisses? Tout cela ne regarde que la Caisse et la Fédération. Mais le coût est étranger à l’intérêt commun. [ 94 ] Bien sûr, ces frais de gestion ont un certain lien avec la vente, mais il est trop ténu.

Si la Caisse considérait l’intervention de la Fédération comme « nécessaire » et voulait en inclure le coût dans les frais de vente, elle devait au départ en faire la démonstration au tribunal qui a autorisé la vente, lequel aurait, le cas échéant, fixé la rémunération de cette autre intervenante, en outre de celles de l’Huissier, du créancier et du notaire. [ 95 ] La vente est faite « sous contrôle de justice », ce qui implique d’identifier les intervenants et de préciser leur rémunération de manière à contrôler les coûts payables en priorité à même le produit de la vente, qui diminueront d’autant le solde consacré au paiement des dettes du débiteur. [ 96 ] À mon avis, les frais de gestion de la Fédération ne constituent pas une créance prioritaire.

L’équité [ 97 ] La Caisse invoque encore l’équité pour exiger paiement des frais de gestion et des honoraires extrajudiciaires. Il en va d’une simple question d’équité envers le créancier qui a exercé le recours de la prise en paiement, pour lequel il a normalement priorité d’exercice, et qui est contraint de ce fait, de faire face à des dépenses beaucoup plus onéreuses, tout en étant dénudé de l’ « équité » potentielle sur le bien hypothéqué. [ 98 ] Cet argument me laisse plutôt froid.

L’image est encore trop présente du débiteur qui, incapable de payer quelques centaines de dollars, perd son immeuble qui en vaut des milliers. [ 99 ] Ce n’est pas pour rien que le législateur est intervenu pour exiger un préavis de 60 jours ( C.c.Q. , art. 2758), interdire la clause traditionnelle de dation en paiement ( art. 1811 ), restreindre le droit de prise en paiement si le débiteur a déjà remboursé la moitié de sa dette ( art. 2778 ) et enfin permettre au débiteur d’exiger la vente sous contrôle de justice ( art. 2779 ). [ 100 ] Le Juge écrit : [25] N'eut été l'avis de changement de recours déposé par le PG Canada, la Caisse se serait prévalue de la prise en paiement.

Compte tenu du prix de vente de l'Immeuble, elle aurait ainsi été indemnisée de tous ses frais que ce soit les honoraires de gestion, judiciaires ou extrajudiciaires. […] [ 101 ] C’est un peu court. Il est certain que la Caisse, devenue propriétaire, aurait eu à liquider cet actif pour se rembourser. Elle aurait vraisemblablement retenu les services d’un courtier immobilier et engagé les dépenses afférentes.

Le travail additionnel de la Direction des comptes spéciaux aurait-il été moindre que celui de l’Huissier, à 100 $ l’heure? [ 102 ] D’autre part, la Caisse pouvait faire en sorte que le Ministre procède lui-même, tel que prévu à l’article suivant : Art. 2780. […] À défaut par le créancier d'agir, le tribunal peut permettre à celui qui a inscrit l'avis exigeant la vente, ou à toute autre personne qu'il désigne, d'y procéder. [ 103 ] Ce qui a peut-être faussé les choses ici est le délai de plus d’un an entre l’abandon de la prise en paiement à l’été 2007 et la vente sous contrôle de justice en janvier 2009.

La Caisse a possiblement accordé ce délai pour accommoder ses débiteurs qui tentaient de sauver leur résidence, ce qui est tout à son honneur. Mais, avec le temps, l’immeuble est devenu délabré et a perdu de sa valeur. [ 104 ] Si on se replace en juin 2008, on peut présumer que la Caisse et le Ministre estimaient avec justesse que l’immeuble avait une valeur plus élevée que la créance de la Caisse.

Aussi, l’équité était alors bien servie de procéder à sa vente pour que le débiteur voie l’excédent lui bénéficier en réduisant d’autant sa dette envers le Ministre. [ 105 ] Même si le débiteur s’est manifestement désintéressé de l’affaire compte tenu de l’hypothèque légale du Ministre, pour plus de 200 000 $, l’équité commandait que l’excédent serve à payer ce dernier partiellement plutôt que de profiter uniquement à la Caisse. [ 106 ] Il me semble que c’est bien là l’objectif poursuivi par le législateur.

Si la démarche s’est révélée décevante, on ne saurait en imputer la responsabilité à qui que ce soit, ni pénaliser le Ministre en lui faisant payer des frais au nom de l’équité. * * * Conclusion [ 107 ] En somme, l’Huissier avait raison en dressant son premier état de collocation et la Caisse a eu tort d’exiger l’inscription de prétendues charges prioritaires additionnelles.

[ 108 ] Une fois l’état de collocation corrigé, le supplément de prix payable par le Ministre pour satisfaire à son engagement selon l’

article 2779 est de 3 702 $ au dollar près. [ 109 ] Comme le Ministre a manqué à son obligation en ne remettant pas cette somme à l’Huissier au lendemain de la vente de l’immeuble, en janvier 2009, il devra payer les intérêts et l’indemnité additionnelle depuis le 1 er février 2009. [ 110 ] Pour ces motifs, je suis d’avis que la Cour rende l’arrêt suivant : • accueille l’appel; • condamne le Ministre appelant à payer à la Caisse intimée 3 702 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle depuis le 1 er février 2009; • avec dépens des deux cours. PAUL VÉZINA, J.C.A.