2017 QCCQ 8780, 2017 QCCQ 8780

Côté Conseil immobilier inc. c. Larochelle 2017 QCCQ 8780 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-065571-167 DATE : 9 août 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) CÔTÉ CONSEIL IMMOBILIER INC. 514-888, rue St-Jean, Québec (Québec) G1R 5H6

Partie demanderesse c. MICHEL LAROCHELLE […], Québec (Québec) […]

Partie défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Côté Conseil Immobilier inc. (Conseil inc.) réclame 2 127,04 $ à Michel Larochelle, en paiement d’honoraires professionnels pour des services d’évaluation quant à la valeur marchande d’un immeuble. [ 2 ] Le 27 septembre 2016, un jugement par défaut est rendu par la greffière spéciale, condamnant M. Larochelle à payer à Conseil inc. la somme de 2 127,04 $, avec intérêt au taux légal depuis l’assignation, l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec (C.c.Q.) et les frais de justice. [ 3 ] Le 29 novembre 2016, M. Larochelle dépose une demande en rétractation du jugement dont il a pris connaissance le 23 novembre 2016. Ce pourvoi en rétractation énonce les raisons qui la justifient et les motifs de contestation de la demande. [ 4 ] Ainsi, M. Larochelle soutient qu’il n’a jamais été avisé de la demande en justice de Conseil inc. puisqu’elle a été signifiée par avis public dans les journaux. [ 5 ] Comme motifs de contestation, il plaide que Conseil inc. n’a pas respecté les règles de l’art et a bâclé son travail.

Sa méthodologie était déficiente et inappropriée et le résultat obtenu bien loin de la valeur réelle de l’immeuble. [ 6 ] Le 5 décembre 2016, le juge Pierre Coderre ordonne au greffier de convoquer les parties pour procéder à une audience sur le pourvoi en rétractation et le fond du litige, comme le permet le deuxième alinéa de l’article 348 du Code de procédure civile (C.p.c.). 1. La rétractation de jugement [ 7 ] L’article 346 C.p.c. accorde le droit à M.

Larochelle, condamné par défaut faute d’avoir répondu à l’assignation, de demander que le jugement soit rétracté et la demande rejetée, en démontrant qu’il a été empêché de se défendre « par fraude, par surprise ou par une autre cause jugée suffisante ». [ 8 ] La preuve, notamment documentaire que l’on retrouve au dossier, démontre ceci : - en mai 2016, le greffe tente de notifier la demande en justice par la poste, à l’adresse que Conseil inc. lui fournit : le 105-555, rue de l’Aréna, à Lévis ;

- la lettre du greffe n’est pas réclamée et lui est retournée ; - la demande en justice est remise à un huissier, qui tente de la signifier à la même adresse le 6 juin 2016 ; - selon son procès-verbal, M. Larochelle est inconnu à cette adresse ; - le 4 juillet 2016, vu l’impossibilité de Conseil inc. de fournir la bonne adresse de M. Larochelle, le greffier autorise la notification par la voie des journaux ; - la publication s’effectue en juillet 2016, dans un journal distribué dans le district judiciaire de Québec ; - le 29 novembre 2016, au moment du dépôt de son pourvoi en rétractation, M.

Larochelle avise le greffe de son adresse, laquelle n’est pas à Lévis, mais à Québec . [ 9 ] Certes, la demande introductive d’instance a été valablement notifiée à M. Larochelle, conformément aux articles 135 et suivants C.p.c. [ 10 ] Mais M.

Larochelle déclare qu’il n’a pas eu connaissance de cet avis publié dans les journaux et que personne ne l’a contacté pour lui en faire part. [ 11 ] Aucune preuve n’établit qu’il aurait eu connaissance de l’existence de la demande de Conseil inc. lors de la publication ou par la suite parce qu’on l’aurait prévenu par courriel, par téléphone ou autrement. [ 12 ] Le pourvoi en rétractation d’un jugement met en cause deux principes fondamentaux que le juge, saisi d’une telle demande, doit tenter de concilier.

Le premier de ces principes est celui de l’irrévocabilité des jugements rendus par les tribunaux afin d’assurer la stabilité et la crédibilité du système judiciaire qui est un des piliers de notre système démocratique.

Le deuxième est celui du droit de toute personne à une défense pleine et entière [1] . [ 13 ] La jurisprudence nous enseigne que le droit à une défense pleine et entière est celui qui doit, en principe, prévaloir, si la personne qui demande la rétractation peut démontrer qu’elle est visée par une des situations prévues à l’article 346 C.p.c. et, en cas de doute, le bénéfice de celui-ci doit lui être accordé. [ 14 ] Dans l’affaire Gougeon c.

Morin [2] , la Cour supérieure mentionne à ce sujet : [27] E n matière de rétractation de jugement, il est généralement reconnu que deux principes s’opposent : la sécurité judiciaire découlant des jugements passés en force de chose jugée d’une part et l’équité relevant de la règle de l’ audi alteram partem d’autre part. [28] Toutefois, lorsqu’une

partie demande la rétractation pour cause de surprise ou autre cause jugée suffisante, la Cour d’appel, dans l’arrêt Groupe JSV inc . c. Goal Capital inc ., est venue tempérer le principe de la stabilité des jugements : « [50] Les rétractations de jugement, pour cause de surprise ou autre cause jugée suffisante, sont nombreuses et nécessaires et elles ne mettent pas en danger la stabilité des jugements que je sache. Ce principe, non menacé, doit, en cas de condamnation par défaut, céder priorité à celui, fondamental, selon l’article 2 du C.p.c., qui commande de corriger les erreurs s’il est possible de le faire sans nuire à la

partie adverse. » (références omises) [ 15 ] Dans cet arrêt [3] , la Cour d’appel enseigne ceci : [30] En matière de rétractation de jugement pour cause de « surprise ou autre cause jugée suffisante » ( C.p.c., art. 482), le rescindant (les « motifs qui justifient la rétractation ») et le rescisoire (« les moyens de défense à l’action ») sont des vases communicants.

Plus les moyens de défense sont sérieux, plus sont vraisemblables et recevables les motifs du défendeur pour expliquer que son défaut est dû à la surprise, à l’oubli, à l’inadvertance, à la méprise, à une erreur, peut-être même stupide, mais sincère. […] [52] En présence d’une manœuvre dilatoire ou d’un je-m’en-foutisme à l’égard du système judiciaire, souvent liés à une situation d’insolvabilité, il ne faut pas jouer le jeu. Mais c’est tout le contraire s’il s’agit d’une méprise, même si elle nous paraît plutôt stupide.

Personne n’est exempt de pareille erreur un jour ou l’autre. [53] Ici, l’erreur de l’Appelante peut être corrigée sans faire perdre de droit à la

partie adverse. [ 16 ] Dans les circonstances, l’affirmation de M. Larochelle à l’effet qu’il ignorait l’existence de la demande de Conseil inc. est crédible et explique le motif pour lequel il a été condamné par défaut. Il n’a jamais eu connaissance de l’avis publié dans les journaux ni de la demande en justice intentée contre lui. [ 17 ] Par ailleurs, ses motifs de contestation apparaissent sérieux et dès qu’il a connu l’existence du jugement, il a immédiatement déposé un pourvoi en rétractation. [ 18 ] Le Tribunal considère que le droit de M.

Larochelle à une défense pleine et entière doit prévaloir sur le principe de l’irrévocabilité des jugements. [ 19 ] De l’avis du Tribunal, M. Larochelle a démontré une cause suffisante pour que le jugement soit rétracté. 2. La réclamation de Conseil inc .

- Le contexte [ 20 ] À la fin du mois de mai 2014, M. Larochelle, courtier immobilier, retient les services de Conseil inc. pour évaluer la valeur marchande d’un immeuble dont il est propriétaire à Stoneham. [ 21 ] Il s’agit d’un immeuble commercial de 55,565 pieds carrés, avec un bâtiment d’un étage abritant une quincaillerie dont le bail se termine en juillet 2016 et que M.

Larochelle a acheté de la veuve du propriétaire, pour un montant de 280 000 $. [ 22 ] Les parties font affaires ensemble pour la première fois et conviennent d’un montant forfaitaire de 1 850 $ plus les taxes pour le travail à accomplir. [ 23 ] Le 27 juin 2014, Conseil inc. produit son rapport d’évaluation, indiquant une valeur marchande pour l’immeuble de 370 000 $, ainsi que sa facture au montant de 2 127,04 $ incluant les taxes. [ 24 ] Ce même jour, elle informe M. Larochelle par courriel que le rapport est disponible et peut être consulté sur son site et qu’elle est en attente du paiement.

On lui indique aussi comment accéder au site. [ 25 ] Toujours le 27 juin 2014, par courriel, M. Larochelle manifeste son désaccord à l’égard de l’évaluation et quant au paiement des honoraires réclamés. [ 26 ] Le représentant de Conseil inc., Christian-Pierre Côté, lui répond ceci par courriel : Je vous ai clairement dit que notre rapport était payable sur réception dès le départ. Encore une fois, nos honoraires ne sont pas conditionnels à ce que les résultats concorde avec votre opinion. Vous avez d’ailleurs signé le mandat à cet effet. Je connais aussi Claude Hurtubise.

Et je suis quasi certain qu’il arrivera aux mêmes conclusions que nous ainsi que tout bon Évaluateur Agréé. Conclusions que vous n’avez pas pris le temps de lire avant de les contredire en passant! Je vous suggère de lire le rapport et de s’en reparler lundi. Si vous avez des arguments que nous n’avons pris en compte, il nous fera plaisir de les considérer. (texte reproduit intégralement) [ 27 ] Le 14 août 2014, M. Larochelle obtient de Yvon Poulin et Associés inc., évaluateurs agréés (Poulin inc.), une évaluation de la valeur marchande pour la même propriété au montant de 605 000 $. [ 28 ] Le 3 juin 2016, M.

Larochelle accepte une promesse d’achat de la société 6129050 Canada inc. (la Société) pour l’immeuble au montant de 750 000 $, prévoyant la signature de l’acte de vente au 31 janvier 2017. Cette promesse est échue et la vente ne s’est pas concrétisée. [ 29 ] Pour M. Larochelle, l’immeuble, mais surtout le terrain, avec l’axe routier qui le longe, offre un grand potentiel commercial en raison notamment de la venue possible d’une grande chaîne d’épiceries dans la localité. - Les prétentions des parties [ 30 ] Conseil inc., par son représentant M.

Côté, soutient que les règles de l’art ont été respectées et qu’il n’a pas à faire des évaluations de complaisance ou sur la base de la spéculation. [ 31 ] M. Larochelle considère anormal l’écart entre l’évaluation de Conseil inc. et celle de Poulin inc. ainsi qu’à l’égard de l’offre d’achat qu’il a reçue de la Société et en conclut que le travail a été mal exécuté et qu’il n’a pas à payer la somme réclamée. - L’analyse et la décision [ 32 ] Le contrat intervenu entre les parties est un contrat de service selon l’

article 2098 C.c.Q. : 2098. Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer. [ 33 ] L’

article 2100 C.c.Q. prévoit ceci : 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art , et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. (le Tribunal souligne)

[ 34 ] L’évaluateur agréé a une obligation de moyens et non de résultat lorsqu’il prépare un rapport d’évaluation d’un bien à la demande de son client.

Pour satisfaire cette obligation contractuelle, il doit agir avec prudence et diligence mais surtout selon les règles de l’art, en employant les moyens raisonnables pour tenter d’obtenir le résultat escompté. [ 35 ] D’ailleurs, le Code de déontologie de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec [4] , adopté en vertu du Code des professions [5] , qui encadre la profession d’évaluateur agréé prévoit, à l’article 4, que l’évaluateur doit exercer sa profession en respectant les normes de pratique généralement reconnues et les règles de l’art. [ 36 ] En vertu de cet article, l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec a adopté des normes de pratique professionnelles qui peuvent servir de référence pour identifier un manquement aux règles de l’art, bien qu’elles n’aient pas de valeur juridique. [ 37 ] Ainsi, la norme 1 vise l’acte d’évaluation d’un bien immobilier, et notamment l’élément 4 quant aux méthodes et techniques d’évaluation d’immeubles.

La norme 2 concerne la communication de l’évaluation. Sa règle 2.3 prévoit le contenu des rapports écrits. [ 38 ] L’

article 2803 C.c.Q. énonce que celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention et celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint, doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. Cet

article impose à M. Larochelle le fardeau de prouver une faute de Conseil inc. en manquant à son obligation de respecter les règles de l’art. Il ne suffit pas d’affirmer un fait, il faut le prouver. [ 39 ] Cette preuve, que M. Larochelle doit présenter, doit être faite selon le critère de la prépondérance en vertu de l’

article 2804 C.c.Q. , lequel précise que la preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante. [ 40 ] Le Tribunal doit donc apprécier les témoignages de M. Côté et M. Larochelle ainsi que la documentation produite. [ 41 ] En l’espèce, la contestation de M. Larochelle ne peut réussir.

Il n’a pas démontré, de façon prépondérante, que Conseil inc. a commis une faute en ne respectant pas les règles de l’art lorsqu’elle a préparé son rapport d’évaluation daté du 27 juin 2014. [ 42 ] Certes, le rapport d’évaluation de Poulin inc. et la promesse d’achat de la Société indiquent des valeurs de loin supérieures à celle établie par Conseil inc.

Toutefois, ils ne peuvent démontrer, à eux seuls, que Conseil inc. a commis une faute, surtout si l’évaluation de Poulin inc. et l’offre d’achat à la Société s’inscrivent dans une opération spéculative, car rien ne permet de croire que le développement anticipé se réalisera. [ 43 ] M.

Larochelle n’a fait aucune preuve par expert démontrant que les méthodes d’évaluation de l’immeuble utilisées par Conseil inc. ont été appliquées de façon incorrecte. [ 44 ] Ensuite, il n’a soulevé aucune erreur au regard des données dont Conseil inc. s’est servie pour préparer son rapport d’évaluation ni aucun manquement au Code de déontologie ou aux normes de pratique professionnelle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. [ 45 ] Par ailleurs, M. Côté a décrit à l’audience les méthodes d’évaluation utilisées par Conseil inc. en les comparant à celles de Poulin inc.

Il a souligné les divergences entre les deux rapports en précisant les motifs de divergence. En somme, il a expliqué comment Conseil inc. en était venue à une valeur marchande de 370 000 $. Son témoignage est crédible et convaincant. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE le pourvoi en rétractation de jugement. RÉTRACTE le jugement rendu le 23 novembre 2016. ACCUEILLE la demande de la

partie demanderesse. CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 2 127,04 $ , avec en plus l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis l’assignation, ainsi que les frais de justice au montant de 150 $ . DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q .