2023 QCCQ 7100, 2023 QCCQ 7100

Tanguay c. Peyrow 2023 QCCQ 7100 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No : 500-80-044381-235 DATE : Le 13 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CÉLINE TANGUAY Demanderesse (locataire) c.

FARZAD PEYROW Défendeur (locateur) et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT (DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER) ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Madame Céline Tanguay demande la permission d’appeler de la décision du Tribunal administratif du logement (« TAL ») rendue le 24 août 2023 dans les dossiers portant les numéros 577669 31 202110629 G et 577670 31 20210629 G par Me Ross Robins, qui a accueilli la demande en dommages-intérêts de son locateur, M.

Farzad Peyrow. [ 2 ] La demande est contestée par M. Peyrow. Il soutient que la décision attaquée n’en est pas une qui justifie la permission d’appeler et partant, qu’elle devrait être rejetée. [ 3 ] Pour les motifs énoncés à l’analyse, le Tribunal rejette la demande de permission d’appeler de Mme Tanguay. Il convient cependant d’abord de brosser un portrait du contexte dans lequel elle s’inscrit. CONTEXTE [ 4 ] Mme Tanguay était liée à M.

Peyrow par deux baux résidentiels, soit un premier pour un logement situé [à l'adresse 1] (« Logement [1] ») et un second pour [l'adresse 2], à Montréal (« Logement [2] ). [ 5 ] Le 21 mai 2020, M. Peyrow dépose deux demandes devant le TAL, afin de réclamer de Mme Tanguay des arrérages de loyers concernant les deux logements et pour demander la résiliation des baux liant les parties. [ 6 ] Le 21 octobre 2020, une audience commune pour les deux dossiers se tient au TAL, qui est présidée par Me Claude Fournier. Les parties sont représentées par avocat.

À l’issue de l’audience, les affaires sont mises en délibéré et le 21 janvier 2021 Me Fournier rend ses décisions. [ 7 ] Il convient de préciser que dans les deux instances, à l’audience une objection est soulevée par l’avocat de Mme Tanguay mettant en cause la compétence du TAL pour entendre les demandes de M. Peyrow, au motif que les demandes ne sont pas relatives à des baux de logement. Mme Tanguay soutient alors qu’elle loue les logements au nom de sa société Student Housing MTL, qui elle- même les reloue à des étudiants étrangers et que le locateur était au courant de ses activités.

Après avoir entendu une preuve sur ce moyen et les arguments de part et d’autre, Me Fournier rejette cette objection et conclut que le TAL a compétence pour se saisir des demandes. [ 8 ] Statuant simultanément du fond des demandes, en ce qui concerne le Logement [1], soit le dossier 522810, Me Fournier condamne Mme Tanguay à payer à M. Peyrow un montant de 11 200 $ à

titre d’arrérages de loyers impayés pour les mois de juillet à octobre 2020, puis il résilie le bail. Quant au Logement [2], soit le dossier 522821, Me Fournier condamne Mme Tanguay à payer à M. Peyrow un montant de 8 800 $, ce qui représente aussi les arrérages de loyers impayés pour les mois de juillet à octobre 2020, puis il résilie le bail. Ces deux décisions ne sont pas portées en appel par la suite. [ 9 ] Le 29 juin 2021, M. Peyrow dépose deux autres demandes contre Mme Tanguay devant le TAL, une pour chacun des logements concernés.

Il cherche alors à être indemnisé des dommages qu’il allègue avoir subis en raison de la perte de loyers découlant de la résiliation prématurée des baux, mais aussi pour la période comprise entre la date d’audience devant le TAL le 21 octobre 2020 et la décision qui s’en est suivie le 21 janvier 2021.

[ 10 ] Ainsi, en ce qui concerne le Logement [1], il soutient que le bail devait se terminer le 30 avril 2021, si bien qu’il a été privé des loyers mensuels de 2 800 $ pour les mois de novembre 2020 jusqu’au mois d’avril 2021, pour un total de 16 800 $. [ 11 ] En ce qui concerne le Logement [2], il soutient que le bail devait se terminer le 30 juin 2021, si bien qu’il a été privé des loyers mensuels de 2 200 $ pour les mois de novembre 2020 jusqu’au mois d’avril 2021, pour un total de 17 600 $. [ 12 ] Les demandes sont ensuite instruites devant Me Ross Robins, qui rend une décision commune aux deux instances le 24 août 2023.

Il fait droit en totalité à la demande de M. Peyrow dans le dossier concernant le Logement [1] et condamne ainsi Mme Tanguay à lui payer 16 800 $. [ 13 ] Dans le dossier concernant le Logement [2], Me Robins accorde la demande en partie, concluant que le locateur aurait pu être en mesure de relouer le logement à compter du mois de mai 2021, si bien qu’il ne lui accorde pas de dommages pour la période du 1 er mai au 30 juin de cette année. Il condamne ainsi Mme Tanguay à payer un total de 13 200 $ à M. Peyrow. [ 14 ] C’est de cette décision que Mme Tanguay sollicite l’autorisation de faire appel.

LES MOTIFS D’APPEL [ 15 ] La demande de permission d’appeler de Mme Tanguay comprend essentiellement trois moyens. [ 16 ] Premièrement, elle fait grief à Me Robins de ne pas avoir tenu compte ou retenu la preuve tant testimoniale que documentaire qu’elle a présentée lors de l’instruction en ce qui concerne la coupure d’eau dans les deux logements. [ 17 ] À cet égard, Mme Tanguay énumère à sa demande une série de faits dont elle dit avoir témoignés à l’audience, mais qui ne sont pas repris dans la décision attaquée, tout comme certains écrits qui vont dans le même sens, en lien avec la coupure d’eau dans les logements, au cours du mois d’août 2020.

Elle soutient que ces éléments de preuve auraient dû conduire Me Robins à conclure à l’existence d’une présomption voulant que la coupure d’eau résultait effectivement d’un geste délibéré du locateur et que la version de M. Peyrow présentée devant le TAL n’était pas crédible. [ 18 ] Son second grief se rattache intimement au premier. Elle reproche au décideur du TAL de ne pas lui avoir fait bénéficier du droit conféré au locataire, suivant l’

article 1915 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), d’abandonner le logement devenu impropre à l’habitation, en raison de la coupure d’eau et qu’elle en avait dûment avisé M. Peyrow. [ 19 ] Enfin, Mme Tanguay soutient que la preuve présentée devant le TAL ne pouvait lui permettre de conclure que le locateur avait fait les efforts nécessaires pour mitiger ses dommages. L’ANALYSE [ 20 ] L’

article 91 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement [1] (« LTAL ») prévoit que les décisions du TAL peuvent faire l’objet d’un appel sur permission, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 21 ] Ce critère, qu’il incombe à Mme Tanguay de satisfaire afin que la permission d’appeler de la décision du TAL soit octroyée, a fait l’objet d’une jurisprudence abondante et constante. En substance, il y a lieu de conclure qu’il est rencontré lorsque la question soulevée se trouve dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

a) La question est sérieuse et méritoire

b) La question est nouvelle

c) La question est controversée

d) Il s’agit d’une question d’intérêt général [ 22 ] En outre, la jurisprudence reconnaît qu’une permission d’appeler peut également être accordée si la question soumise met en cause les intérêts supérieurs de la justice, par exemple en raison du refus du TAL d’exercer sa compétence ou lorsque la décision visée révèle une faiblesse apparente, une erreur de droit, ou une insuffisance de motifs ou alors, s’il y a démonstration du non-respect des règles de justice naturelle dans l’administration de la preuve et de la procédure qui y a conduit [2] . [ 23 ] Sur la base de ces enseignements, le Tribunal ne peut retenir les moyens soulevés par Mme Tanguay pour justifier d’autoriser sa demande de permission d’appeler. [ 24 ] Dans la décision attaquée, Me Robins énonce plusieurs motifs pour lesquels il ne retient pas la version de Mme Tanguay.

Tout d’abord, il constate que lors de l’audience tenue le 21 octobre 2020 devant Me Fournier - qui était pourtant saisi des demandes de recouvrement d’arrérages de loyers et de résiliation des baux - Mme Tanguay n’a présenté aucune preuve en lien avec quelque coupure d’eau qui serait survenue au mois d’août 2020 ou au mois de septembre suivant, ce qui aurait pourtant pu être fait pour faire échec aux demandes de M. Peyrow. [ 25 ] En soi, ce motif est presque dirimant.

Les explications de Mme Tanguay lors de l’instruction pour expliquer sa décision de ne pas avoir soulevé ces moyens de défense lors de l’audience des demandes initiales laissent songeur et Me Robins pouvait certes en tirer une inférence négative.

Avec raison, il s’en étonne et rappelle que les décisions qui s’en sont suivies le 21 janvier 2021 ne peuvent être remises en question et qu’elles ont acquis l’autorité de la chose jugée. [ 26 ] Tout en reconnaissant que Mme Tanguay n’est pas empêchée de soulever ce moyen de défense à l’encontre des demandes en dommages dirigées contre elle, s’attachant à analyser sa preuve, Me Robins conclut qu’elle n’est pas prépondérante et qu’elle ne peut

aucunement le conduire à conclure que le locateur a lui-même interrompu l’alimentation en eau dans les logements. [ 27 ] Il ajoute que Mme Tanguay ne prouve pas davantage la durée de l’interruption et finalement, il conclut qu’elle ne présente pas une preuve prépondérante suivant laquelle elle aurait dûment avisé M. Peyrow de son intention d’abandonner le logement, ni qu’elle lui en a de fait remis la possession et les clés, si bien qu’elle ne peut se prévaloir de l’

article 1915 C.c.Q. Même s’il ne dissèque pas chaque élément de preuve - ce que du reste il n’a pas à faire - sa décision permet facilement d’en comprendre les fondements [3] . [ 28 ] En somme, Mme Tanguay ne soulève aucune erreur de droit, ni même une erreur mixte de fait et de droit. Ses griefs mettent strictement en jeu l’appréciation de la preuve présentée en première instance. Or, cet exercice de discrétion commande un haut degré de retenue et restreint singulièrement le champ d’intervention d’une cour d’appel.

Pour qu’une telle intervention soit justifiée, il est nécessaire que soient démontrées des erreurs manifestes et déterminantes dans l’analyse de la décision attaquée. L’appel ne doit pas servir de deuxième chance pour une

partie en désaccord avec les conclusions de faits tirées par le décideur de première instance [4] . [ 29 ] Finalement, en ce qui concerne la question de la mitigation des dommages du locateur, le Tribunal note que Me Robins a aussi motivé, quoique succinctement il est vrai, sa décision pour justifier les montant accordés.

Puisque les baux ont été résiliés à compter du 21 janvier, il a jugé la preuve suffisante pour octroyer des dommages équivalent à trois mois de loyers après la résiliation pour chacun des logements, particulièrement en tenant compte de la difficulté inhérente à louer un logement en hiver. [ 30 ] Ainsi, Me Robins n’a pas accordé le plein montant des dommages réclamés pour le Logement [1], puisque M. Peyrow réclamait plutôt six mois de loyers à

titre de dommages, soit jusqu’au terme prévu du bail, le 30 juin 2021. Considérant la preuve présentée, il a plutôt conclu que le locateur aurait pu relouer le logement à compter du 1 er mai. [ 31 ] L’exercice de pondération auquel le décideur administratif s’est livré pour traiter des dommages, en s’appuyant sur la preuve, ne justifie pas davantage d’accorder la permission d’appeler sur cette question. Aussi, la demande de Mme Tanguay doit échouer.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] REJETTE la demande de permission d’appeler de Mme Céline Tanguay concernant la décision du 24 août 2023 du Tribunal administratif du logement dans les dossiers portant les numéros 577669 31 202110629 G et 577670 31 20210629 G ; [ 33 ] LE TOUT , sans frais de justice. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Mme Céline Tanguay Demanderesse Me Eric Choueke CHOUEKE HOLLANDER LLP Avocat du défendeur Farzar Peyrow Date d’audience : 4 octobre 2023