2023 QCCQ 8690, 2023 QCCQ 8690

Chabot c. 2164-3572 Québec inc. 2023 QCCQ 8690 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-701169-210 DATE : 13 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS CHABOT Demandeur c. 2164-3572 QUÉBEC INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] François Chabot, propriétaire et 2164-3572 Québec inc., locataire (ci-après : Caroline Ducharme) sont liés par un bail commercial hérité de l’ancien propriétaire du local visé, un dénommé Denis Paquette. [ 2 ] Le bail d’origine, signé en avril 2012, prévoit un loyer mensuel de 2 700 $ pour les deux premières années et de 2 730 $ pour la troisième et dernière année [1] . [ 3 ] En avril 2015, après la vente de l’immeuble de Denis Paquette à François Chabot, les parties conviennent d’une reconduction de bail valable pour trois ans et une année d’option [2] .

À la demande de Caroline Ducharme, le loyer mensuel est réduit à 2 200 $ pour la première année (2015-2016), 2 300 $ pour la deuxième année (2016-2017) et 2 400 $ pour la troisième année (2017-2018). Quant à l’année d’option (2018-2019), son loyer est établi à 2 500 $ par mois. [ 4 ] Toutefois, les deux parties le reconnaissent, une entente postérieure est intervenue verbalement entre elles en mai 2016 pour une nouvelle réduction de loyer à compter de l’année 2016-2017.

Les affaires sont difficiles et François Chabot fait cette concession pour conserver sa locataire et lui permettre de passer au travers. [ 5 ] La seule question que doit trancher le Tribunal est celle de la durée de cette entente verbale. François Chabot affirme qu’elle était valable pour deux ans. Caroline Ducharme parle plutôt de trois ans. Qu’en est-il? La question en litige [ 6 ] 1- Quelle est la durée de l’entente intervenue entre les parties pour réduction de loyer?

Le droit [ 7 ] Le contrat de reconduction de bail P-3 est un contrat de louage à durée déterminée. [ 8 ] Comme il est constaté par écrit, il n’est théoriquement pas possible de le contredire par témoignage, à moins qu’il n’y ait un commencement de preuve [3] . Or, en l’instance, il existe un tel commencement de preuve : le témoignage concordant des deux parties. En fait, il ne s’agit pas de contredire le contrat P-3 mais bien de faire la preuve d’un acte subséquent qui, lui, se présente sous forme verbale. [ 9 ] Sauf que, le contrat étant verbal, il est plus difficile de faire la preuve de son contenu.

Pour y parvenir, le Tribunal pourra recourir aux règles encadrant la formation du contrat [4] , à celles relatives à son interprétation [5] et à celles régissant le fardeau de la preuve [6] . Analyse et décision [ 10 ] Un contrat se forme dès que survient un échange de consentement entre parties capables de contracter [7] . Il faut en effet se garder de confondre le contrat et l’écrit qui le constate.

Le premier peut très bien exister sans le second, qui n’est qu’un moyen de preuve de l’entente intervenue. [ 11 ] Mais tel que susdit, le problème n’est pas relié à l’existence d’une entente visant la réduction du loyer mensuel. C’est de sa durée qu’il s’agit. C’est le contenu obligationnel du contrat qui pose problème et non son existence. [ 12 ] Or la preuve est fortement contradictoire à l’égard de l’une des modalités du contrat intervenu entre les parties : sa durée.

[ 13 ] Les deux parties entendues à l’audience témoignent avec une crédibilité comparable. Dès lors, soit l’une d’elles ment très bien, soit elles ont sincèrement une compréhension ou un souvenir différents de l’entente de mai 2016. Comme la bonne foi se présume [8] et que la mauvaise foi doit être prouvée, le Tribunal préfère croire en la deuxième hypothèse. [ 14 ] Le contrat verbal a produit des effets pendant les années 2016 à 2018.

En effet, après l’entente de mai 2016, Caroline Ducharme a remis à François Chabot 24 chèques postdatés au montant réduit de 1 800 $ avant taxes (2 069,55 $ avec taxes) [9] pour couvrir les mois de septembre 2016 à août 2018. Tous ont été encaissés par François Chabot. [ 15 ] Ce n’est qu’au mois de mai 2018 que la situation se complique.

À cette époque, François Chabot requiert une nouvelle série de chèques pour l’année 2018-2019. [ 16 ] Lorsqu’il reçoit 12 nouveaux chèques au montant de 2 069,55 $, il signale à Caroline Ducharme que ses chèques ne sont pas au bon montant, que la réduction de loyer est terminée, et que la reconduction de bail P-3 doit recevoir application pour son année optionnelle à raison de 2 500 $ de loyer mensuel avant taxes (2 874,38 $ avec les taxes) [10] . [ 17 ] Caroline Ducharme lui rétorque que l’entente de réduction de loyer à 1 800 $ était valable pour trois ans et non deux, bien qu’elle ne lui ait remis jusque-là que 24 chèques postdatés, la raison en étant qu’elle n’avait pas assez de chèques en mai 2016 pour lui remettre séance tenante les 36 chèques représentant les trois années de la durée de l’entente. [ 18 ] Devant semblable situation, les tribunaux ont souvent eu tendance à solutionner le litige en recourant aux règles régissant le fardeau de preuve en matière civile [11] .

Comme le fardeau appartient à celui qui réclame un droit, généralement le demandeur, ce dernier devra succomber en cas d’égalité de deux versions contradictoires [12] . [ 19 ] Toutefois, avant de recourir à ce moyen, la Cour d’appel rappelle que: Lorsque la preuve offerte de part et d’autre est contradictoire, le juge ne doit pas s’empresser de faire succomber celui sur qui reposait la charge de la preuve mais il doit chercher d’abord à découvrir où se situe la vérité en passant au crible tous les éléments de conviction qui lui ont été fournis et c’est seulement lorsque cet examen s’avère infructueux qu’il doit décider en fonction de la charge de la preuve [13] . [ 20 ] En se prêtant à cet exercice, le Tribunal est d’avis que l’ensemble de la preuve tend à favoriser la thèse de François Chabot au détriment de celle de Caroline Ducharme.

Voici pourquoi. [ 21 ] La convention de reconduction de bail P-3 est d’une durée de trois ans. La quatrième année est optionnelle. L’entente verbale de mai 2016 intervient après une première année d’exécution pendant laquelle le loyer prévu de 2 200 $ a été payé. [ 22 ] Une réduction de 2 300 $ (pour l’année 2018-2019) à 1 800 $ par mois est considérable. Elle l’est encore plus pour l’année suivante, où le loyer prévu était de 2 400 $. Si l’idée était de permettre à Caroline Ducharme de traverser une mauvaise passe, une durée correspondant à la durée restante du bail apparaît logique.

Il serait étonnant que le locateur se soit dès lors engagé pour l’année optionnelle additionnelle, pour laquelle l’entente P-3 prévoyait un loyer de 2 500 $. [ 23 ] Bien que ne revêtant pas un caractère déterminant en raison des explications de Caroline Ducharme à cet égard, le fait que la série de chèques remise au locateur coïncide avec la durée restante au bail est un élément additionnel en faveur de la thèse de ce dernier. [ 24 ] Puis, il y a la série de messages textes P-1. [ 25 ] Le 24 mai 2018, lorsqu’il s’adresse à Caroline Ducharme, François Chabot réclame une nouvelle série de chèques « selon notre entente », sans préciser s’il fait allusion à l’entente verbale de mai 2016 ou à l’entente écrite P-3 d’avril 2015. [ 26 ] Caroline Ducharme se dit immédiatement prête à lui transmettre les chèques mais, entre ce moment et celui où François Chabot les reçoit, le 18 juin 2018, Caroline Ducharme cherche à obtenir une nouvelle réduction de loyer en lien avec des dégâts d’eau qu’elle a subis et le comportement d’un autre locataire. [ 27 ] Le Tribunal s’étonne du fait qu’après avoir bénéficié d’une réduction de loyer de 2 730 $ à 2 200 $, puis d’une autre à 1 800 $, madame Ducharme ait pu en réclamer une troisième pour l’année 2018-2019.

Il est plus probable que, ayant atteint la fin de l’entente à 1 800 $ par mois, elle ait tenté de contrer le retour à la normale au moyen d’une nouvelle demande de réduction basée sur d’autres motifs que ses difficultés financières. [ 28 ] Elle a d’ailleurs fait référence à ces nouvelles difficultés (dégâts d’eau et locataire difficile) au moment de l’instruction.

Le Tribunal lui ayant fait la remarque qu’elle pouvait difficilement affirmer que le loyer pour l’année 2018-2019 était réduit en raison de ces éléments nouveaux tout en soutenant que l’entente de mai 2016 était valable pour 3 ans, elle s’est ravisée et a abandonné cet argument pour se retrancher derrière sa position initiale d’une entente de trois ans. [ 29 ] La réaction de François Chabot à cette nouvelle demande de réduction de loyer est d’ailleurs révélatrice. Il répond : « non, désolé, tu dois respecter ton entente ».

Cela donne à penser que « l’entente » dont il a été question dans son message antérieur était bel et bien celle d’avril 2015 (P-3) et que, dès ce moment, il était d’avis que l’entente de mai 2016 n’était bonne que pour deux ans. [ 30 ] La suite de la discussion par messages textes concerne d’ailleurs une indemnisation forfaitaire basée sur des factures et non sur une diminution de loyer.

Ce n’est que lorsqu’il reçoit les chèques de Caroline Ducharme pour l’année 2018-2019, le 18 juin 2018, que François Chabot lui fait remarquer que les deux années de grâce qu’il lui avait consenties étaient terminées et que l’année à venir correspondait à l’année d’option de la reconduction de bail P-3, à raison de 2 500 $ par mois. La suite des messages textes P-1 n’est pas très utile, sinon pour confirmer que les deux parties se campent sur leurs positions respectives, celles qu’elles ont défendues devant le Tribunal.

[ 31 ] Finalement, pour le Tribunal, le fait de favoriser la prétention du demandeur de préférence à celle de la défenderesse est conforme à l’

article 1432 C.c.Q. en matière d’interprétation de contrat : dans le doute, le contrat s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation et contre celui qui l’a stipulée. En l’occurrence, c’est François Chabot qui a contracté l’obligation en mai 2016. C’est lui qui consentait à la diminution d’un loyer qui lui était garanti par un contrat écrit, la pièce P-3.

Dans ces circonstances, il est logique de lui faire bénéficier de l’interprétation la plus favorable, celle voulant que l’entente était pour une durée de deux ans correspondant à la durée restante du bail et non de trois ans correspondant à l’année d’option additionnelle. [ 32 ] Le fait qu’il ait encaissé les chèques que lui a remis Caroline Ducharme au montant de 2 069,55 $ ne saurait être interprété à l’encontre de François Chabot, même s’il ne l’a pas fait sous protêt.

En effet, les chèques ne comportaient pas de mention voulant qu’ils aient constitué un paiement final et sa protestation du 18 juin 2018 démontre qu’il n’était pas d’accord avec leur quotité. Le Tribunal ne saurait lui reprocher d’avoir diminué sa perte en préférant encaisser les chèques au montant réduit plutôt que d’aggraver sa perte en ne les encaissant pas. [ 33 ] En conclusion, François Chabot a droit à la différence entre les montants qu’il a encaissés (2069,55 $) et ceux qui étaient prévus par l’entente P-3 (2 874,38 $).

Toutefois, tel que reconnu par ce dernier, ce droit ne portera que sur les neuf premiers mois de l’année 2018-2019, les trois derniers ayant été encaissés par un créancier hypothécaire à la suite d’un retrait d’autorisation de perception des loyers, et ce au montant de 2 874,38 $. [ 34 ] Cette conclusion du Tribunal emporte solution à l’égard de la demande reconventionnelle de Caroline Ducharme, celle-ci étant basée sur le fait que la demande de François Chabot était abusive et manifestement mal fondée.

Comme ce n’est pas le cas, la demande reconventionnelle doit elle-même être rejetée. [ 35 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation; [ 37 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 7 243,47 $, le tout portant intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue par l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation; [ 38 ] CONDAMNE la défenderesse à rembourser au demandeur ses frais de justice établis à la somme de 195 $ de droits de greffe; [ 39 ] REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse, sans frais. __________________________________ DENIS LAPIERRE, J.C.Q. Date d’audience : 19 octobre 2023