2011 QCCA 1205, 2011 QCCA 1205

T.L. c. Y.L. 2011 QCCA 1205 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-006751-090 (250-17-000345-053) DATE : 6 juin 2011 CORAM : LES HONORABLES LORNE GIROUX, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) T... L... APPELANT – défendeur c. Y... L...

INTIMÉ – demandeur et [Compagnie A] et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE A MIS EN CAUSE - mis en cause ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 16 juin 2009 par la Cour supérieure, district de Kamouraska (l'honorable Michel Caron), qui rectifie et complète le jugement prononcé le 4 juillet 2008 en y ajoutant certaines conclusions : [25] RECTIFIE le jugement prononcé le 4 juillet 2008 en ajoutant les paragraphes qui suivent : [26] ORDONNE que le présent jugement équivaille à la signature du vendeur T...

L... et ORDONNE sa publication et celle du contrat au registre foncier de la circonscription foncière A à toutes fins que de droit; […] [28] ORDONNE au défendeur de cesser d'entreposer son bois dans les champs en culture dans le cadre de l'exercice de son droit de coupe; [29] ORDONNE au défendeur de ne circuler dans les champs en culture qu'après la coupe de la récolte dans l'exercice de son droit de coupe; [30] ORDONNE au défendeur et à la mise en cause de placer les poteaux de la ligne électrique, illustrés à la photo P-18-P, dans la ligne séparative des lots 104 et 105, soit la ligne A-B sur I-1 accompagnant la transcription des notes sténographiques du défendeur; [31] ORDONNE au défendeur d'enlever tous ses effets et équipements situés dans les bâtiments autres que les résidences, illustrés sous les plans P-10 et P-11, à l'exception de ceux qui seront à l'intérieur du périmètre des deux résidences suivant la décision de la Cour, et ce dans les quatre-vingt-dix (90) jours du jugement à intervenir; [ 2 ] Le jugement du 4 juillet 2008 contenait les conclusions suivantes : [87] ORDONNE au défendeur de signer un acte translatif de propriété conforme à l'entente intervenue entre les parties le 15 décembre 2002 (P-3) dans les trente (30) jours du présent jugement, devant le notaire Gaétan Bouchard, 120, boul. de l'Hôtel-de-ville, bureau 201, Rivière-du-Loup, G5R 4S2. [88] CONDAMNE le défendeur à verser au demandeur la somme de cinq mille dollars (5 000 $) à

titre de réduction du prix de vente pour avoir vendu une

partie du lot 172 à l'encontre de la préférence d'achat figurant à P-3.

[89] CONDAMNE le défendeur à verser au demandeur à

titre de dommages-intérêts la somme de trois mille dollars (3 000 $). [90] Opérant compensation, ORDONNE au demandeur de verser au défendeur la somme de quarante-deux mille dollars (42 000 $) sur signature du contrat de vente. [91] ORDONNE que le

titre de propriété du demandeur ait un effet rétroactif au 1 er janvier 2005. [92] Se déclare disponible, pour une période de quatre-vingt-dix (90) jours à compter du moment où le présent jugement deviendra exécutoire, pour disposer des difficultés que pourrait soulever l'application de la présente décision. [Nos soulignements] Les faits [ 3 ] Le 15 octobre 2002, l'appelant et l'intimé, son neveu, signent un document, rédigé par l'appelant, intitulé « Location avec option d'achat » (P-3) relativement à des terres en culture (lots P-101, 102, 104, P-105, 174, P-175, P-172) et deux granges.

L'intimé verse un acompte de 20 000 $ (P-9) à la signature de l'entente et « l'option d'achat pour le terrain et les deux granges est fixé [sic] à 50 000 $ en janvier 2005 ». L'entente (P-3) contient plusieurs conditions qui sont en litige. [ 4 ] Vers le 15 novembre 2004, l'intimé cherche à conclure la transaction, mais les parties n'arrivent pas à s'entendre. Le 30 novembre 2004, l'appelant vend (P-8) à la mise en cause [la Compagnie A] les lots 105, 106 et P-172.

Puis, le 15 décembre 2004, il informe l'intimé qu'il ne veut plus lui vendre les terres en culture. [ 5 ] Le 23 décembre 2004, l'intimé met l'appelant en demeure (P-5) de « signer votre acceptation de la promesse d'achat et/ou à nous faire part de toute modification raisonnable sur les accessoires ».

Le 26 juillet 2005, l'intimé signe un acte de vente (P-6) rédigé par le notaire Gaétan Bouchard et, le même jour, intente contre l'appelant une requête introductive d'instance en passation de titre, en injonction mandatoire et en dommages-intérêts. [ 6 ] Le jugement du 4 juillet 2008 ordonne à l'appelant de signer un acte translatif de propriété conforme à l'entente (P-3), condamne l'appelant à payer à 5 000 $ à

titre de réduction du prix de vente et 3 000 $ à

titre de dommages-intérêts. Le juge se déclare disponible, pour une période de 90 jours à compter du moment où le jugement deviendra exécutoire, pour disposer des difficultés que pourrait soulever son application. [ 7 ] Le 31 juillet 2008, l'appelant inscrit en appel. La Cour rejette l'appel le 10 novembre 2008. Le 19 novembre 2008, l'avocat de l'intimé invite l'avocat de l'appelant à discuter des modalités d'un contrat.

Le 12 janvier 2009, l'avocat de l'appelant l'informe qu'il n'a pas le mandat de négocier. [ 8 ] Le 15 janvier 2009, l'intimé demande au juge de tenir une conférence de gestion; elle aura lieu le 12 mars 2009. Puis, le 16 juin 2009, le juge rend le jugement sous étude.

Les questions en litige [ 9 ] Les questions en litige sont les suivantes : 1) Le contrat notarié (P-6), proposé par l'intimé, est-il conforme à l'entente (P-3) intervenue le 15 octobre 2002 ? 2) Est-ce que l'entente (P-3) est un contrat de vente ou un contrat de location avec option d'achat ? 3) Selon la réponse à ces questions, la Cour doit-elle infirmer les jugements de la Cour supérieure rendus le 4 juillet 2008 et le 16 juin 2009 et rejeter la requête en passation de titre? [ 10 ] L'intimé plaide que le jugement du 4 juillet 2008 ne peut être remis en question puisqu'il y a chose jugée à la suite du jugement qui a rejeté l'appel de l'appelant le 10 novembre 2008. 1) Le contrat notarié (P-6) proposé par l'intimé est-il conforme à l'entente (P-3) intervenue entre les parties le 15 octobre 2002 ? [ 11 ] L'appelant soutient que l'acte notarié (P-6) n'est pas conforme à plusieurs égards à l'entente initiale (P-3) et que le juge de première instance commettait une erreur en ordonnant que son jugement du 16 juin 2009 équivaille à sa signature sur cet acte.

Il plaide que :

a) L'entente (P-3) n'établit pas les lignes séparatrices des terrains conservés par l'appelant alors que l'acte (P-6) le prévoit unilatéralement.

b) L'acte (P-6) ne mentionne pas les bâtiments spécifiquement conservés par l'appelant et énumérés dans l'entente (P-3), ni son droit d'usage des bâtiments de ferme vendus.

c) Le droit de passage personnel sur le lot 101 prévu dans l'entente (P-3) est transformé dans l'acte (P-6) en une servitude réelle et perpétuelle dont l'assiette n'est pas déterminée.

d) L'entente (P-3) prévoit qu'une bande de terrain de 300 pieds située sur les lots 101 et 102, le long de la [route B], demeure la propriété de l'appelant alors qu'elle est cédée à l'intimé dans l'acte (P-6), sous réserve que l'intimé remette à l'appelant l'indemnité versée par le ministère des Transports s'il y avait expropriation de son vivant.

e) Le lot P-105 dont il est question à l'entente (P-3), sous réserve de deux parties « à distraire », ne fait plus

partie de la transaction dans

l'acte (P-6), comme le lot P-172.

f) L'acte (P-6) présente d'autres divergences avec l'entente (P-3) concernant notamment le droit de coupe de bois, le prix de vente ainsique la garantie légale. [12] Le bénéficiaire d'une promesse de vente peut exercer un recours en passation de

titre et obtenir un jugement qui en tienne lieu(art. 1712 C.c.Q.). [13] La conformité de l'acte de vente avec la promesse de vente est l'une des conditions essentielles au recours en passation detitre : L'appelant devait conclure à ce que l'intimée fût condamnée à signer un acte de vente dûment préparé dont les termes auraient été clairs,complets et précis. L'acte de vente doit être au dossier; il doit être signé par le vendeur ou l'acheteur selon le cas, et les conclusionsdoivent être à l'effet que la

partie adverse soit tenue de signer cet acte à défaut de quoi, le jugement équivaudra à cette signature.[1] [14] Dans Richard c. Gilbert, la Cour soulignait que : L'une des conditions essentielles de la

partie qui entend s'en prévaloir est d'offrir à l'autre de signer un acte en tout point conforme àl'engagement original.

Ce n'est pas le rôle des tribunaux, et encore moins de la Cour d'appel, par interprétation, en cas de non-correspondance apparente de décider si, malgré certaines additions, soustractions ou nuances, l'acte proposé reflète bien l'intention desparties telle que formulée dans l'entente originale[2]. [Notre soulignement.] [15] Comme la Cour l'a souligné à plusieurs reprises, la non-conformité d'un projet d'acte de vente avec une promesse d'achat faitéchec au recours en passation de titre[3]. [16] Néanmoins, le juge Baudouin, dans Provenzano c. Babori[4], a apporté des nuances concernant l'application de ce principe.

Ils'exprime ainsi : Par contre, notre droit des contrats est soumis à un autre grand principe qui est le respect de la parole donnée et l'exécution de bonne foides engagements. Un contractant ne peut refuser de respecter ses obligations en invoquant un simple prétexte ou tenter de se soustraireaux conséquences d'un contrat valablement conclu par de simples arguties. Une recherche dans notre jurisprudence sur la question m'a révélé que les tribunaux se sont montrés souples et ont toujours refusé deprivilégier l'exigence de la stricte conformité de l'acte proposé aux dépens de l'équité et de la bonne foi.

La conformité de l'acte doit, à mon avis, s'entendre d'une conformité de substance. Le seul et unique fait que l'acte présenté poursignature ne soit pas rigoureusement conforme à la promesse acceptée ne saurait constituer, en soi et dans tous les cas, une fin de nonrecevoir à l'action. Dans le présent dossier d'ailleurs, l'honorable Jacques Vaillancourt l'a bien compris, lorsqu'il a rejeté une requête enirrecevabilité de l'appelant basée sur ce seul motif.

Nous n'en sommes plus au formalisme moyennageux où la procédure est la maîtressedu fond. […] Le pouvoir du tribunal, proprio motu, d'ordonner des modifications à l'acte pour en assurer la conformité n'est cependant pas absolu et nedoit surtout pas l'être. Ce n'est pas le rôle des tribunaux de se substituer aux parties et de décider pour elles ou à leur place. C'estcependant leur rôle de veiller à ce que les promesses soient tenues et exécutées de bonne foi. Ainsi, un tribunal qui constate unemésentente véritable ne peut pas opérer rectification (Richard c.

Gilbert, C.A.Q. no: (QC CA), 200-09-000130-895 du27 novembre 1990) ou ordonner une passation de

titre qui serait contraire aux conditions mêmes de la vente et à l'intention des parties(Roy c. Morin,

(1943) B.R. 591; Péloquin c. Genser, (1898) 14 C.S. 538 (Cour de Révision); Beaudin Ltée c. Tremblay, (1916) 22 R.L.n.s. 262 (C.A.); Baillargeon c. Pelchat, (1934) 56 B.R. 460). [Nos soulignements.] [17] La Cour a d'ailleurs réitéré cette obligation de bonne foi qui repose sur celui qui allègue la non-conformité d'un acte de vente àune promesse d'achat en s'opposant à une action en passation de

titre : […] une

partie ne peut prendre prétexte d'une non-conformité de forme, sans importance, pour échapper à son obligation de respecter, debonne foi, la parole qu'elle a donnée.[5]

a) La dimension des terrains résidentiels conservés par l'appelant [18] L'appelant plaide que, puisque la dimension des terrains dont il se réservait la propriété avec ses deux maisons n'a pas étéspécifiée dans l'entente (P-3), elle ne pouvait être déterminée unilatéralement par la suite dans l'acte de vente (P-6). [19] Il est vrai que l'entente (P-3) ne mentionne aucunement la dimension des terrains résidentiels devant être soustraits de la vente: « T... réserve ses 2 maisons avec terrain […] ». [20] Mais la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles[6] prévoit que les terrains en zone agricole ne peuvent êtrealiénés, lotis ou utilisés à des fins résidentielles que pour la superficie utilisée réellement à cette fin, et ce, pour un maximum d'un demi-hectare : 101. Une personne peut, sans l'autorisation de la commission, aliéner, lotir et utiliser à une fin autre que l'agriculture un lot situé dansune région agricole désignée, une aire retenue pour fins de contrôle ou une zone agricole, dans la mesure où ce lot était utilisé ou faisaitdéjà l'objet d'un permis d'utilisation à une fin autre que l'agriculture lorsque les dispositions de la présente loi visant à exiger une

autorisation de la commission ont été rendues applicables sur ce lot. Ce droit n'existe qu'à l'égard de la superficie du lot qui était utilisée à une fin autre que l'agriculture ou pour laquelle un permis d'utilisation à une fin autre que l'agriculture avait déjà été délivré lorsque les dispositions de la présente loi visant à exiger l'autorisation de la commission ont été rendues applicables à ce lot. […] 103. Une personne peut, sans l'autorisation de la commission, étendre la superficie sur laquelle porte un droit reconnu par l'article 101.

Cette superficie peut être portée à un demi-hectare si, au moment où les dispositions de la présente loi visant à exiger une autorisation de la commission y ont été rendues applicables, ce lot était utilisé ou faisait déjà l'objet d'un permis d'utilisation à des fins résidentielles. Elle peut être portée à un hectare s'il s'agissait d'une utilisation ou d'un permis d'utilisation à des fins commerciales, industrielles ou institutionnelles. [ 21 ] Le grief de l'appelant à l'égard du terrain situé au 1162, [rue A] n'est pas fondé.

En effet, ce terrain, selon l'acte de vente (P-6), possède déjà la superficie maximale autorisée par la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles . [ 22 ] Quant au terrain résidentiel situé au 1184, [rue A], sa superficie (32 292 pi 2 ) est inférieure à la superficie maximale prévue à la

Loi sur la protection du territoire agricole et des activités agricoles . Toutefois, les dimensions de ce terrain spécifiées dans l'acte (P-6) respectent les marques physiques existantes ainsi que l'usage agricole ou résidentiel qui en est fait. [ 23 ] Par ailleurs, l'appelant a refusé durant l'audition de dire ce qui serait, selon lui, une superficie convenable. Il prétendait que cela devait être négocié « dans l'avenir ». [ 24 ] Dans Fournelle c. Lamoureux [7] , la juge St-Pierre accueille une demande en passation de

titre bien que les dimensions du terrain soient imprécises dans la promesse de vente, puisque celles-ci étaient néanmoins connues des parties. [ 25 ] D'ailleurs, la Cour a déterminé que le refus injustifié de signer un acte de vente peut justifier certaines modifications entre la promesse de vente et celui-ci, notamment pour pallier à l'écoulement du temps : En l'espèce, les modifications proposées par l'appelant prennent en compte le refus injustifié des intimés de donner suite à la promesse. Le juge Trudel avait aussi noté la nécessité d'adapter le texte du projet de décembre 1989 pour tenir compte de l'écoulement du temps : En effet, l'acte nécessite des adaptations au

chapitre des conditions et des modalités de la vente pour l'actualiser. De toute évidence, ordonner, aujourd'hui, de signer l'acte de vente tel que rédigé correctement à l'époque et que, à défaut, le jugement en tienne lieu engendrerait l'injustice. Les intimés sont à l'origine du délai et ne sauraient bénéficier de leur propre turpitude . [8] [Notre soulignement.] [ 26 ] Même si l'entente (P-3) ne précise pas la superficie des terrains résidentiels devant être soustraits de la vente, le juge de première instance n'a pas commis d'erreur en concluant que l'acte de vente était conforme à cet égard.

D'ailleurs, l'opposition de l'appelant s'apparente plus à un prétexte pour éviter la vente qu'à un réel grief de non-conformité, puisqu'il refuse même d'indiquer en quoi les dimensions du terrain ne lui conviennent pas ou ne sont pas conformes à l'intention des parties. Il ne peut invoquer sa propre turpitude pour empêcher la réalisation de la vente.

b) Les bâtiments réservés par l'appelant et ceux dont il conserve le droit d'usage [ 27 ] Selon l'

article 900 C.c.Q ., les constructions et ouvrages à caractère permanent qui se trouvent sur des fonds de terre sont immeubles. Ainsi, l'appelant demeure propriétaire, selon l'acte de vente (P-6), de toutes les constructions et ouvrages à caractère permanent se trouvant sur les terrains qui sont distraits de la vente.

Le juge Caron n'a donc pas commis d'erreur. [ 28 ] D'autre part, en ce qui a trait au «droit de se servir des autres bâtiments de ferme» prévu dans l'entente (P-3), on ne le retrouve pas dans l'acte (P-6). [ 29 ] Selon l'intimé, la durée du droit d'usage des bâtiments de ferme par l'appelant était limitée à la durée du bail. D'ailleurs, il souligne qu'à l'automne 2004, en prévision de la vente, l'appelant a lui-même enlevé d'une grange des matériaux et de la machinerie lui appartenant.

Selon l'appelant, son droit d'usage de ces bâtiments de ferme n'était pas limité dans le temps et s'étendait au-delà de la conclusion de la vente. [ 30 ] Le comportement postérieur des parties peut, dans certaines circonstances, servir à interpréter un contrat : [93] Le comportement postérieur des parties, en ce qu'il illustre et incarne la compréhension qu'elles ont de leur contrat, est un outil d’interprétation important.

Il arrivera ainsi que les parties, après la conclusion du contrat, reconnaissent ou précisent explicitement leur intention, en faisant par exemple des déclarations verbales ou écrites, mais les choses relèvent le plus souvent de l'implicite. En pareil cas, on exige habituellement que le comportement soit sans équivoque, constant et répété.

Il n'est pas dit cependant qu'un acte unique ou une conduite de courte durée ne puisse jamais manifester l'intention véritable des parties ou permettre de résoudre l'ambiguïté d'une disposition contractuelle - tout est affaire d'espèce, en effet. [9] [ 31 ] Le juge de première instance était dans une position privilégiée pour apprécier les témoignages des parties et interpréter l'entente. Compte tenu de la norme d'intervention en appel lorsqu'il s'agit de déterminer l'intention des parties en matière contractuelle [10] , il n'y a pas lieu d'intervenir.

c) Le droit de passage [ 32 ] L'appelant plaide que l'acte (P-6) n'est pas conforme à l'entente (P-3) puisqu'il transforme le droit de passage personnel qu'il avait accordé en servitude réelle et perpétuelle : Entente P-3 Acte de vente notarié P-6 « 5A – La

partie qui longe le lac en bas de la [route B] sur le lot P101 n'est pas à vendre et devrait rester pour le libre accès au lac des générations futur et les propriétaires de la ferme, un droit de passage enregistré en 2005 » [reproduction intégrale] « De plus, il est entendu que la

partie du lot 101 située au Nord-Est de la [route B], ne fait pas

partie du présent contrat de vente, et restera la propriété du présent vendeur. Toutefois, celui-ci accorde une servitude réelle et perpétuelle et, à

titre gratuit, de passage en faveur du résidu du lot 101 afin de permettre au propriétaire de la ferme d'avoir libre accès au Lac Témiscouata dans le chemin existant.

Cette servitude fera l'objet d'un acte ultérieurement au présent contrat de vente, dès que la description technique sera disponible ». [ 33 ] Dans son ouvrage sur le droit des biens, le professeur Lafond distingue ainsi la servitude personnelle de la servitude réelle prévue aux articles 1177 C.c.Q . et s. : 1969 – La servitude personnelle impose elle aussi un droit réel sur un bien appartenant à autrui – meuble ou immeuble, à la différence de la servitude réelle strictement immobilière –, mais au bénéfice individuel et pour l'utilité d'une personne désignée et, selon le cas, de ses ayants cause.

La charge est bien réelle si on la considère par son objet, mais personnelle par son sujet. Trois conditions suffisent à établir une telle servitude sur un immeuble : un droit réel grevant un fonds, un bénéficiaire désigné indépendamment de sa qualité de propriétaire (le droit peut aussi être accordé en faveur d'un propriétaire désigné) et une durée limitée. Il existe bel et bien un fonds servant, mais pas de fonds dominant. […] Le fait que le

titre constitutif désigne nommément le bénéficiaire de la servitude constitue un indice probant de l'existence d'une servitude personnelle. […] 1970 – Il n'y a pas de servitude réelle mais une servitude personnelle lorsqu'un service est accordé à une personne pour son avantage propre, sans qu'il y ait de rapport avec le fonds dont cette personne est propriétaire, par exemple un droit de passage vers un lac assorti d'un droit de baignade.

Dans ce contexte, le service que procure le fonds pourrait être accordé à toute personne, qu'elle soit ou non propriétaire du fonds voisin. […] 1972 – En raison de leur caractère intuitu personae , ces servitudes du deuxième type ne peuvent être transmises au nouvel acquéreur du fonds. C'est d'ailleurs le principal intérêt de la distinction avec les servitudes réelles qui comportent un droit de suite intégral. Néanmoins, elles sont opposables au nouvel acquéreur du fonds servant, si les formalités de la publicité foncière ont été respectées.

Qui plus est, contrairement à ces dernières, elles se distinguent par leur nature temporaire; elles sont établies pour une période de temps défini ou, à défaut de terme, s'éteignent avec le décès du titulaire et ne passent pas à ses héritiers, sauf exception. […] Le caractère perpétuel d'une convention de servitude constitue un indice que le droit accordé est réel, une servitude personnelle ne pouvant être établie que pour une période limitée . [11] [Notre soulignement.] [Références omises.] [ 34 ] L'utilisation des expressions « pour les générations futur [sic] » et « les propriétaires de la ferme » plutôt que la seule mention du nom de l'intimé montre que l'intention des parties était de conférer un caractère perpétuel au droit de passage.

Ainsi, ce sont les propriétaires de la ferme qui jouissent de la servitude de passage et non seulement l'intimé. [ 35 ] Il suffit que l'acte constitutif de la servitude désigne le fonds de terre qui y est soumis pour qu'elle soit établie légalement : Pour qu'elle soit établie légalement, la servitude n'a pas besoin d'être décrite d'une manière complète dans le

titre qui la constitue; il suffit qu'elle y soit désignée par la dénomination spéciale qui lui convient, l'interprétation peut combler les lacunes qui s'y rencontrent. Le

titre qui crée la servitude doit cependant être suffisant pour en déterminer le caractère et le fonds qui y est soumis. [12] [ 36 ] Plus récemment, le juge Morin soulignait que lorsque l'acte constitutif d'une servitude ne précise pas son assiette, elle se confond avec le fonds servant [13] . [ 37 ] D'autre part, le professeur Lafond souligne que : Toutefois, avant de conclure en ce sens, le tribunal doit chercher l'intention des parties dans l'acte constitutif en favorisant une interprétation globale du contrat et en accord avec la configuration des lieux.

En cas de litige, la Cour d'appel est venue confirmer depuis longtemps la possibilité de fixer judiciairement l'assiette d'une servitude conventionnelle, en interprétant la volonté des parties. À cette occasion, le tribunal peut tenir compte de la finalité de la servitude, de la conduite des parties, de l'exercice constant de la servitude à un endroit précis et de la tolérance du propriétaire du fonds servant. Le même principe s'applique à la situation d'un droit de passage pour

fonds enclavé dont l'emplacement de l'assiette est désigné de manière imprécise ou dont l'assiette a été fixée par prescription. [14] [ 38 ] L'intimé soutient par ailleurs que l'assiette de la servitude avait déjà été déterminée par le juge Caron dans le jugement du 4 juillet 2008 : [56] Relativement à l'emplacement du droit de passage, la preuve démontre que le seul endroit où cette servitude pouvait se concrétiser reposait sur le chemin actuellement existant. [57] La voie suggérée par le défendeur aurait eu, à toutes fins pratiques, pour effet d'empêcher ce droit de passage. [ 39 ] Même si l'assiette de la servitude n'est pas spécifiquement déterminée dans les conclusions du jugement, la clause de l'acte (P- 6) respecte néanmoins cette appréciation du juge de première instance dont le jugement a, par ailleurs, force de chose jugée. [ 40 ] En conséquence, les reproches de l'appelant à l'égard de l'assiette du droit de passage ne sont pas fondés.

d) La bande de 300 pieds qui longe la [route B] sur les lots P-101 et 102 [ 41 ] L'appelant plaide aussi que l'acte (P-6) n'est pas conforme à l'entente (P-3) concernant l'indemnité susceptible d'être versée s'il y avait expropriation par le ministère des Transports d'une bande de terrain de 300 pieds située sur les lots P-101 et 102 et longeant la [route B] : Entente P-3 Acte de vente notarié P-6 « Une autre

partie à distraire de 300 pieds qui longe la [route B] sur le lot P-101-102 de mon vivant » [reproduction intégrale] « Également, le vendeur aura le droit, de son vivant, de percevoir ou de réclamer l'indemnité versée par le Ministère des Transports pour l'élargissement de la [route B], sur les lots 101 et 102 jusqu'à un maximum de trois cents pieds (300') à partir de la [route B] actuelle en direction Sud-Ouest ». [ 42 ] Dans le jugement du 4 juillet 2008, le juge de première instance s'exprime ainsi relativement aux raisons de l'appelant de vouloir conserver la bande de 300 pieds qui longe la [route B] : [47] En examinant la pièce P-3, on peut lire ce qui suit au paragraphe 5 : 5- Une autre

partie à distraire de 300 pieds qui longe la route [...] sur le lot P101-102 de mon vivant. [48] Relativement à la réserve de 300 pieds "à cause du tracé sur la route 4 voies" , la preuve démontre que le projet d'élargissement de la [route B] faisait l'objet de discussions publiques depuis de nombreuses années, ce dont était parfaitement au courant le défendeur, malgré ses prétentions à l'effet qu'il n'avait jamais reçu d'avis à ce sujet. [49] Il est évident que le défendeur voulait se protéger en vue d'une éventuelle indemnité devant être versée par les autorités gouvernementales. [ 43 ] Plus loin, le juge affirme que l'acte de vente (P-6) inclut la demande formulée par l'appelant concernant « la réserve de 300 pieds » : [71] Le demandeur soutient que le projet d'acte de vente à intervenir entre les parties (P-6) ne contient aucune obligation nouvelle ni différente en relation avec la pièce P-3. [72] Les demandes formulées par le défendeur telles que la récolte provenant de l'érablière et la réserve de 300 pieds sont incluses dans l'acte ci-dessus mentionné. [ 44 ] Ce n'est toutefois que dans le jugement dont appel qu'il ordonnera la signature de l'acte (P-6) en tant qu'acte de vente conforme à la promesse de vente (P-3). [ 45 ] Cette interprétation du juge de première instance ne comporte pas d'erreur.

Le fait que la clause de l'entente (P-3) indique que l'appelant se réserve la bande de 300 pieds « de son vivant » est révélateur de l'intention des parties. [ 46 ] À cet égard, l'explication donnée par l'appelant vient confirmer qu'il désirait modifier cette clause dans l'acte de vente éventuel, puisque l'entente (P-3), telle que rédigée, ne lui permettrait pas de léguer à sa succession cette bande de 300 pieds ou l'indemnité, en cas d'expropriation.

e) Le lot P-105 [ 47 ] L'appelant plaide aussi que la clause suivante de l'entente (P-3) ne se retrouve pas dans l'acte (P-6) : 3 –

Partie à distraire du lot 105 l'étang déjà creusé avec un contour de environ 20 pieds pour y avoir accès en tout temps. [Reproduction intégrale.] [ 48 ] Or, l'acte (P-6) ne pouvait inclure la vente à l'intimé du lot P-105 ni la réserve en faveur de l'appelant de certaines parties de ce lot, puisqu’il n'appartenait plus à l'appelant. Il l'avait déjà vendu le 30 novembre 2004 à la mise en cause [la Compagnie A]. L'intimé n'a d'ailleurs pas réclamé de compensation à ce sujet, comme il l'a fait pour lot P-172. [ 49 ] Dans l'affaire Hamakiotis c. Argyrakis [15] , une action en passation de

titre a été accueillie malgré certaines divergences

mineures entre les numéros de lots mentionnés dans un acte de vente et à la promesse de vente. [ 50 ] L'appelant, ayant vendu le lot P-105 avant la réalisation du contrat de vente avec l'intimé, ne peut invoquer sa propre turpitude pour se soustraire aux obligations contractuelles prévues à l'entente (P-3). [ 51 ] Ce reproche de l'appelant n'est donc pas fondé.

f) Les autres divergences entre l'entente P-3 et l'acte de vente P-6 [ 52 ] L'appelant prétend que la clause de l'acte (P-6) concernant le droit de coupe n'est pas conforme à l'entente (P-3) : Entente P-3 Acte de vente notarié P-6 « Les boisés restent la propriété de T... pour la récolte du bois sur une période de 5 à 10 ans tan que le Groupement [forestier] n'aura pas passé partout, après la récolte et que le Groupement aura passé partout les boisés redeviennent attaché à la ferme et personne y aura droit d'accès autre que Y...

L... » [reproduction intégrale] « SOUS RÉSERVE par le vendeur, le droit de coupe de bois, selon le plan d'exploitation du groupement forestier sur les parties boisées des terres présentement vendues, tant que le groupement forestier n'aura pas terminé, pour tout le boisé, sans toutefois dépasser la date du 15 octobre 2012, tel plan d'exploitation, soit dix (10) ans après la signature du contrat de location.

Ainsi, à compter de cette date, tout le bois restant appartiendra exclusivement à l'acheteur sans autre avis ni formalité quelconque. ». [ 53 ] Il souligne que l'entente (P-3) ne mentionne pas la date du début de la période de 5 à 10 ans qui lui était consentie pour la récolte du bois, de sorte que l'acte (P-6) ne pouvait prévoir un délai au 15 octobre 2012. [ 54 ] Toutefois, il ne précise pas, ni à l'audience ni dans son mémoire, à compter de quand, selon lui, le délai relatif au droit de coupe devait commencer à courir.

Comme dans l'affaire Bettan c. 146207 Canada inc. [16] , l'appelant utilise ici un prétexte pour échapper à ses obligations contractuelles. [ 55 ] L'appelant invoque aussi que la clause suivante de l'entente (P-3) n'apparaît pas à l'acte (P-6) : 6 – Pour la maison sur le lot P101 c'est le propriétaire de la ferme qui est le premier acheteur a un prix raisonnable. [Reproduction intégrale] [ 56 ] Pourtant, on retrouve cette clause au paragraphe 13 de l'acte (P-6) : Également, le présent vendeur accorde au présent acheteur sur le résidu du lot 101 réservé et ne faisant pas

partie de la présente vente une préférence d'achat et ce, aux mêmes prix et conditions que tout autre acheteur sérieux. Ainsi l'acheteur aura un délai de trente (30) jours à compter du moment où l'offre lui aura été signifiée pour manifester son intention d'acquérir ledit immeuble.

Passé ce délai, une absence de réponse de sa part équivaudra à un refus et le vendeur pourra alors en disposer sans autre avis ni formalité quelconque. [ 57 ] Il soulève aussi que le prix de vente apparaissant à l'acte notarié (P-6) n'est pas celui convenu par les parties lors de la signature de l'entente (P-3) : Entente P-3 Acte de vente notarié P-6 « L'option d'achat pour le terrain et les deux granges est fixé à $ 50,000 en janvier 2005 » [reproduction intégrale] « Le prix de vente a été fixé, par les parties, de la façon suivante :

a) Initialement, il a été fixé à SOIXANTE-DIX MILLE DOLLARS (70 000,00 $) ;

b) Comme le vendeur a vendu une

partie de ce qui avait fait l'objet de la promesse d'achat et promesse de vente, une réduction de CINQ MILLE DOLLARS (5 000,00 $), a été proposée par l'acheteur, ramenant la [sic] prix à SOIXANTE-CINQ MILLE DOLLARS (65 000,00 $) ;

c) Cette vente est faite pour le prix de SOIXANTE-CINQ MILLE DOLLARS (65 000,00 $) dont VINGT MILLE DOLLARS (20 000,00 $) a été payé avant ce jour et QUARANTE-CINQ MILLE DOLLARS (45 000,00 $) payé ce jour, que le vendeur reconnaît avoir reçu de l'acheteur, DONT QUITTANCE FINALEMENT ; […] ». [ 58 ] Il plaide qu'une somme de 20 000 $ payée par l'intimé «en acompte pour l'achat de la ferme avec la grange neuve» ne devait pas paraître «dans le contrat d'achat prévu pour l'année 2005 ni aux impôts» selon le reçu (P-9) signé par les parties le jour même de l'entente (P-3). [ 59 ] Or, le prix de vente convenu était réellement 70 000 $, même si l'appelant souhaitait que seulement un montant de 50 000 $

paraisse à l'acte de vente. [ 60 ] Quant à la réduction de 5 000 $ qui ramène le prix de vente à 65 000 $, elle découle d'une conclusion du jugement du 4 juillet 2008. [ 61 ] L'appelant soulève aussi que l'entente (P-3) ne prévoit pas que les bâtiments de ferme qu'il vend à l'intimé soient assujettis à la garantie légale, alors que l'acte (P-6) comprend une telle garantie. [ 62 ] Ce motif d'appel n'est pas fondé puisque la garantie légale s'applique à la vente, à moins d'une renonciation explicite , ce qu'on ne retrouve pas ici. 2) Le contrat (P-3) intervenu entre les parties, était-il un contrat de vente ou un contrat de location avec option d'achat ? [ 63 ] L'appelant soulève que l'entente (P-3) n'était pas assez précise pour constituer le contrat final devant lier les parties.

Selon lui, elle ne pouvait donc pas être considérée comme une promesse de vente. [ 64 ] Or, dans le jugement du 4 juillet 2008 qui a ordonné la passation de titre, le juge a qualifié l'entente (P-3) de promesse de vente : [4] Alors que le demandeur prétend que ce document est une promesse de vente, le défendeur considère qu'il s'agit plutôt d'un bail avec option d'achat. […] [59] Les termes contenus au contrat P-3 démontrent bel et bien que les parties avaient rédigé une promesse de vente et que la seule raison pour laquelle cette vente n'avait pas été conclue immédiatement résidait dans le fait que le défendeur voulait étaler le prix de vente sur une période de trois ans. [ 65 ] Ce jugement a acquis l'autorité de la chose jugée le 10 novembre 2008 à la suite du rejet de l'appel. [ 66 ] Le juge Caron avait décidé de demeurer saisi du dossier pour les raisons suivantes : [71] Le demandeur soutient que le projet d'acte de vente à intervenir entre les parties (P-6) ne contient aucune obligation nouvelle ni différente en relation avec la pièce P-3. [72] Les demandes formulées par le défendeur telles que la récolte provenant de l'érablière et la réserve de 300 pieds sont incluses dans l'acte ci-dessus mentionné. [73] Le demandeur a produit sous les cotes P-6 et P-6A un acte de vente signé par le demandeur. [74] Le défendeur se contente de réfuter globalement les clauses inscrites dans ces documents, puisque, selon lui, il y a eu location et non promesse de vente. [75] Le Juge soussigné demeurera, en conséquence, saisi du présent dossier dans l'éventualité où les parties ne s'entendraient pas sur le contenu des clauses devant donner plein effet à la promesse de vente intervenue entre les parties (P-3). [76] À défaut d'entente, le Tribunal statuera, en vue de rendre conforme aux termes du présent jugement, le contrat devant intervenir entre les parties, de même qu'il disposera, le cas échéant, de la demande d'injonction, laquelle est intimement reliée aux demandes formulées par monsieur Y...

L... relativement à l'assiette de droit de superficie sur laquelle portera le

titre de propriété. [ 67 ] D'ailleurs, en rejetant la requête pour rejet d'appel, la Cour a circonscrit la question en litige à la conformité de l'acte (P-6) à l'entente (P-3) : [4] Ce n'est donc que dans le second jugement, celui du 16 juin 2009, que monsieur le juge Caron se prononçait pour la première fois sur le contenu du contrat de vente. Au paragraphe 20, il écrit que : […] la lecture de l'acte de vente signé par le demandeur (P-6 et P-6A) […] est conforme à l'entente des parties. [5] L'appelant n'est pas d'accord avec cette conclusion.

Il continue à prétendre que le projet de contrat qu'on lui propose de signer n'est pas conforme à l'entente qui le lie à Y... L.... [6] Cette question n'a pas été tranchée par le jugement du 4 juillet 2008, jugement qui est passé en force de chose jugée depuis le rejet de l'appel formé à son encontre le 10 novembre 2008. [17] [ 68 ] Ce moyen d'appel n'est donc pas fondé. 3) Si une réponse positive à l'une ou l'autre des questions précédentes était donnée, la Cour d'appel doit-elle annuler l'un ou l'autre des deux jugements de la Cour supérieure et rejeter la passation de

titre ordonnée par le juge Caron ? [ 69 ] Le jugement du 4 juillet 2008 ne peut être annulé étant donné qu'il a force de chose jugée, ce qui a d'ailleurs été reconnu par la Cour [18] . [ 70 ] Quant au jugement du 16 juin 2009, bien qu'il comporte une conclusion visant à rectifier le jugement prononcé le 4 juillet 2008, il s'agit plutôt d'une forme de scission d'instance. Le juge s'est prononcé d'abord sur la qualification juridique de l'entente (P-3) dans le jugement du 4 juillet 2008 et, ensuite, dans le jugement du 16 juin 2009, sur la conformité de l'acte de vente (P-6) à cette

promesse de vente (P-3). POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 71 ] REJETTE l'appel avec dépens. LORNE GIROUX, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) T... L... Personnellement Me Clément Massé CAIN, LAMARRE Pour l'intimé Date d’audience : 5 avril 2011