2017 QCCA 2010, 2017 QCCA 2010

Greffier d’audience : David Champigny Salle : Antonio-Lamer Groupe Axxco inc. c. Immeubles FR inc. 2017 QCCA 2010 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026045-161 (500-17-063968-112) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 15 décembre 2017 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. APPELANTE AVOCAT GROUPE AXXCO INC. m e MARIO PROULX ( Gilbert Séguin Guilbault ) INTIMÉE AVOCAT LES IMMEUBLES F.R. INC. Me JASON MOSCOVICI ( Robic, S.E.N.C.R.L. ) En appel d'un jugement rendu le 21 mars 2016 par l'honorable Pepita G.

Capriolo de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Vente - Formation - Interprétation du contrat - Ambigüité.

AUDITION 9 h 30 Continuation de l’audience du 12 décembre 2017. La présence des parties n’est pas requise, ce matin. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience.

David Champigny Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement [1] rendu le 21 mars 2016 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Pepita Capriolo) qui ordonne au notaire instrumentant de libérer une retenue de 100 000 $ faite au moment de la signature de l’acte de vente par les parties et de verser cette somme, de même que les intérêts accumulés, à l’intimée, en condamnant par ailleurs l’appelante à payer à l’intimée les intérêts et l’indemnité additionnelle sur le montant de 100 000$ depuis le 30 septembre 2010.

Le jugement condamne également le notaire à verser des dommages de 30 500 $ à l’intimée. L’appel ne porte que sur la libération de la retenue, le notaire ne s’étant pas pourvu à l’encontre du jugement. [ 2 ] En 2008, l’intimée met en vente un immeuble. Une offre d’achat est présentée en septembre 2009 par l’entreprise Gestion DLI au montant de 825 000 $, moyennant le respect de certaines conditions, dont celle de se déclarer satisfaite d’une évaluation environnementale à être réalisée.

Le 17 septembre 2009. l’intimée répond par une contre-proposition de 900 000 $ acceptée par Gestion DLI. [ 3 ] Après avoir pris connaissance des coûts reliés à l’évaluation environnementale, le prix de vente est réduit à 825 000 $. L’offre d’achat du 3 février 2010 contient toutefois la mention suivante : « L’immeuble est vendu au risque et péril de l’acheteur sans garantie légale.

Toute décontamination est à la charge de l’acheteur. » [2] . [ 4 ] En mars 2010, Gestion DLI cède ses droits dans l’offre d’achat de l’immeuble à l’appelante, dont le représentant est Patrick Côté. ************ [ 5 ] Avant d’acquérir l’immeuble, l’appelante confie en mai 2010 un mandat à l’entreprise Fondasol pour la réalisation d’une étude géotechnique du sol du bâtiment. L’étude révèle que le sol est constitué d’une épaisse couche de remblai.

L’auteur de l’étude, Mohammad Hosseini écrit à ce sujet que « La présence de cette épaisse couche de remblai constitue un facteur défavorable en termes de construction contribuant ainsi à augmenter le coût des travaux de construction des fondations du bâtiment projeté ».

L’étude soulève également que : « le site à l’étude ne constitue pas un terrain de construction ordinaire et que des problèmes d’ordre géotechniques (sic) sont à prévoir sans une étude supplémentaire. » [3] . [ 6 ] L’existence de l’étude géotechnique n’est pas portée à la connaissance de l’intimée. [ 7 ] Au jour convenu de la transaction devant le notaire Daniel Lafond, le 5 juillet 2010, celui-ci lit à haute voix l’acte notarié.

Dès après avoir lu la disposition prévoyant que la vente est réalisée « sans garantie légale et aux risques et périls de l’acquéreur », le représentant de l’appelante, Patrick Côté, réagit. Il indique qu’il n’a jamais pris connaissance des offres d’achat avant ce jour, et ce, même s’il est en possession de l’offre d’achat depuis le 3 février 2010. Le notaire lui explique que la disposition ne peut être enlevée puisqu’elle fait

partie intégrante de l’offre d’achat. [ 8 ] Patrick Côté insiste pour protéger l’intimée au cas où des problèmes relatifs au permis de démolition et à la capacité portante de l’immeuble surgissaient. Il ne fait toutefois pas mention du fait qu’il est déjà au courant des difficultés géotechniques établies dans le rapport de Fondasol.

[ 9 ] À la demande de M. Côté, le notaire ajoute de façon manuscrite la disposition suivante au mémoire des répartitions : 2) La retenue de $ 100 000 sera remise au vendeur lorsque l’acheteur aura obtenu le permis de démolition et que le résultat pour la capacité portante du sol est suffisante pour la réalisation du projet, (au plus tard le 30/09/2010). Le notaire devra avoir une acceptation écrite du vendeur et de l’acheteur pour procéder à tout déboursé.

À défaut d’obtenir le permis de démolition pour le 30/09/2010, l’acheteur fera faire des tests de capacité portante le plus rapidement possible pour régler la retenue faite par le notaire. [4] [ 10 ] Le notaire retient donc la somme de 100 000 $ dans son compte en fidéicommis. [ 11 ] En septembre 2010, à la demande de l’appelante, Fondasol creuse dix puits d’exploration pour mesurer l’ampleur des matériaux de remblai présents.

Elle recommande l’accomplissement de travaux d’excavation et de compactage de remblai structural à plusieurs endroits avant d’amorcer toute construction. [ 12 ] L’appelante avise le notaire des problèmes de capacité portante du sol et lui demande de ne pas libérer la retenue, en s’appuyant sur le texte convenu entre les parties. [ 13 ] Le notaire refuse en conséquence de libérer la retenue de 100 000 $ et l’intimée dépose une demande introductive d’instance pour récupérer ce montant. [ 14 ] La juge conclut à l’ambiguïté de la disposition. À son avis, les parties et le notaire ne s’entendent pas sur sa portée.

Incapable de déceler la commune intention des parties, elle détermine que la disposition doit être interprétée contre la

partie l’ayant stipulée, en l’occurrence l’appelante. Elle statue que l’intimée a droit de récupérer la retenue de 100 000 $ après le 30 septembre 2010 et ordonne au notaire de libérer en conséquence le montant de la retenue détenu en fidéicommis et de le verser à l’intimée. [ 15 ] La norme de contrôle en matière d’interprétation des contrats est celle de l’erreur manifeste et déterminante. La Cour suprême, dans l’affaire récente Uniprix inc. c.

Gestion Gosselin et Bérubé inc. [5] rappelle la méthodologie à suivre pour interpréter un contrat et le rôle limité de la Cour d’appel à l’égard des conclusions découlant de cet exercice : [34] La première étape de l’exercice d’interprétation d’un contrat est de déterminer si ses termes sont clairs ou ambigus. Cette étape, que certains auteurs identifient comme la règle de l’acte clair, vise à empêcher le ou la juge de déroger, volontairement ou inopinément, à la volonté manifeste des parties. Bref, le contrat clair s’impose au juge.

Ainsi, cette étape « “joue le rôle de rempart” contre le risque d’une interprétation qui écarterait la volonté réelle des parties et bouleverserait l’économie de leur convention ». […] [36] Si les termes du contrat sont clairs, le rôle du tribunal se limite à les appliquer à la situation factuelle qui lui est soumise.

À l’inverse, si le tribunal décèle une ambiguïté, il doit la résoudre en procédant à la seconde étape de l’interprétation du contrat. […] [37] Le principe cardinal qui guide la seconde étape de l’exercice d’interprétation consiste à « rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés » ( art. 1425 C.c.Q. ).

Dans cet exercice, il faut tenir compte des éléments intrinsèques du contrat, tels que les termes de la disposition en cause et les autres clauses du contrat, afin de donner un effet utile à chacune d’entre elles et de les interpréter les unes par les autres [...].

L’interprétation du contrat doit également s’appuyer sur sa nature, de même que sur son contexte extrinsèque, qui inclut notamment les circonstances factuelles entourant sa conclusion, l’interprétation que les parties lui ont donnée et les usages [...]. [...] [41] L’interprétation des contrats implique en effet l’examen d’une multitude d’éléments factuels. Il s’agit d’une question mixte de fait et de droit à l’égard de laquelle les tribunaux d’appel ne peuvent intervenir qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante.

Il en est de même pour « [l]a détermination du caractère clair ou ambigu d’un contrat », qui « est un processus discrétionnaire » à l’égard duquel « une cour d’appel doit faire preuve de retenue et de déférence ». [Références omises] [ 16 ] L’appelante propose quatre moyens qui se résument essentiellement aux deux moyens suivants : 1) la juge a erré dans son interprétation de la « clause de retenue », en la déclarant ambiguë et en s'écartant des principes d'interprétation codifiés aux articles 1425 et 1426 du Code civil du Québec .

Elle a par ailleurs erré en reconnaissant la primauté de l'acte notarié sur la « clause de retenue ». L’interprétation de la « clause de retenue » [ 17 ] L’appelante plaide que la juge a conclu à l’ambiguïté de la disposition de retenue et qu’elle n’a pas suivi les critères prévus aux articles 1425 et 1426 du C.c.Q . [ 18 ] Nous ne sommes pas de cet avis. [ 19 ] La juge analyse le texte de la disposition et indique que l’échéance du terme (le 30 septembre 2010) est soumise à deux

conditions incompatibles. L’utilisation du mot « lorsque » dans le premier paragraphe de la disposition indique l’échéance d’un terme. Il faudrait en tirer comme conclusion que la somme retenue sera libérée à l’arrivée de ce terme. Or, souligne-t-elle, le deuxième paragraphe contredit le premier puisqu’il indique que si l’acheteur n’a pas obtenu le permis de démolition à l’échéance, il « fera faire des tests de capacité portante le plus rapidement possible pour régler la retenue faite par le notaire. »

Elle est également d’avis que la disposition ne prévoit aucune solution au problème de capacité portante et, qu’enfin, les parties elles-mêmes sont incapables de convenir de sa signification. [ 20 ] Cette détermination du caractère ambigu de la disposition ne laisse voir aucune erreur manifeste et déterminante. [ 21 ] Après avoir conclu à l’ambiguïté de la disposition, la juge tente de déterminer la commune intention des parties comme l’y invite l’

article 1425 du C.c.Q . Elle se dit incapable de la déceler puisque les parties et « le notaire rédacteur avaient tous une interprétation différente du sens de cette clause. » [ 22 ] Elle identifie ainsi les circonstances qui l’amènent à conclure à l’absence de commune intention des parties et à l’application du principe consacré à l’

article 1432 du C.c.Q. selon lequel, dans le doute, le contrat s’interprète contre celui qui a stipulé l’obligation : [71] Si on s’attarde sur les circonstances de sa signature, l’absence de candeur de la part de Monsieur Côté, la survie de la clause excluant toute garantie légale dans l’acte authentique malgré l’opposition de Monsieur Côté, l’historique des négociations qui ont mené au prix de 825 000 $ en échange de la renonciation à la garantie légale, l’absence de critères de déboursement dans la clause manuscrite, la référence à « l’obtention du permis de démolition » qui n’a de sens que dans la perspective proposée par le vendeur, mènent inéluctablement au rejet de la position de Axxco.

Étant donné l’impossibilité de reconstituer une volonté commune des parties, la clause doit être interprétée à l’encontre de celui qui l’a stipulée : [ 23 ] Cette interprétation de la juge de première instance respecte les règles d’interprétation des contrats décrits aux articles 1425 et 1426 du C.c.Q . et nous ne pouvons y déceler quelque erreur manifeste et déterminante. La primauté de l’acte notarié sur la « clause de retenue » [ 24 ] L’appelante plaide que la juge commet une erreur manifeste et déterminante en reconnaissant la primauté de l’acte notarié sur la « clause de retenue ».

Elle avance que les dispositions du mémoire de répartition sont tout aussi valables et opposables aux parties que si elles avaient été incluses dans l’acte de vente. [ 25 ] Contrairement à ce que plaide l’appelante, la juge de première instance ne se prononce pas sur la primauté de l’acte de vente sur le mémoire des répartitions ou la « clause de retenue » qu’elle contient. Elle détermine à bon droit que la disposition est ambiguë et doit être interprétée. Elle tente de cibler l’intention commune des parties et souligne que la disposition qui exclut toute garantie légale figure à l’acte de vente.

Or, en présence d’une telle disposition et de la « clause de retenue », elle conclut que les parties n’ont jamais eu l’intention commune que propose l’appelante et que cette dernière doit être interprétée à l’encontre de la

partie qui l’a stipulée. [ 26 ] En cela, elle ne commet aucune erreur manifeste et déterminante qui justifierait notre intervention. POUR CES MOTIFS , LA COUR : [ 27 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.