2011 QCCQ 6937, 2011 QCCQ 6937

Bell c. Smirnov 2011 QCCQ 6937 JL3918 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-026931-106 DATE : Le 8 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE LAPORTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NATHALIE BELL et MICHEL-ANDRÉ LAMARCHE

Partie demanderesse c. ALEXIS SMIRNOV et IRÈNE SUBTSOVA

Partie défenderesse ______________________________________________________________________

JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Nathalie Bell et Michel-André Lamarche réclament 7 000,00 $ à Alexis Smirnov et Irène Rubtsova à la suite de la découverte de vices cachés dans la propriété achetée de ces derniers. [ 2 ] Smirnov et Rubtsova plaident : "qu'il n'y a jamais eu de fuite d'eau avant la date de l'achat. Lors de l'inspection de toiture pré-achat, l'âge approximatif de la toiture a été établi de plus de 15 ans.

L'acheteur était bien informé de l'état de la propriété et il a négocié le rabais de 50 000,00 $ (plus les inclusions de 14 000,00 $) du prix initial de 495 000,00 $ motivé par les rénovations à faire". QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit décider si les vices dont se plaignent les demandeurs sont des vices cachés au sens de l'

article 1726 C.c.Q. et suivant. Dans l'affirmative il doit décider de la compensation à laquelle ont droit les demandeurs. LES FAITS [ 4 ] Après avoir visité la propriété des défendeurs à deux reprises Bell et Lamarche leur présentent une offre d'achat qui est acceptée. [ 5 ] La prise de possession est fixée au 1 er juin 2007 mais les demandeurs ont consenti à ce que les défendeurs restent dans la propriété jusqu'au 1 er août. [ 6 ] Les premiers problèmes ont débuté alors que les défendeurs occupaient toujours les lieux, soit le 20 juin 2007 : Lamarche est alors informé par Smirnov que la toiture coulait. [ 7 ] Les choses s'empirent quelques jours plus tard quand une

partie du plafond dans la salle à manger s'effondre. Bell et Lamarche sont alors en mesure de constater qu'il y a même de la rouille sur le plafonnier. [ 8 ] Les services de Jean Béliveau (Couvreur T.H.R et Fils) sont retenus plus tard, soit le 2 août, pour la réfection de la

partie droite de la toiture. Les demandeurs apprennent alors que la

partie gauche de la toiture avait été refaite par le même entrepreneur en 2004. Les nouveaux travaux de Béliveau se terminent le 11 août. [ 9 ] Outre les problèmes afférents à la toiture les demandeurs découvrent des problèmes de coulisses d'eau dans une des deux salles de bain du rez-de-chaussée. [ 10 ] Ils allèguent de plus que le système d'alarme qui faisait

partie des accessoires vendus avec la propriété était la propriété d'ADT ce qui les force à faire affaire avec cette dernière (ou à acheter un nouveau système). [ 11 ] Les demandeurs se plaignent également que le drain de la porte de garage n'était pas fonctionnel. [ 12 ] Au début d'août ils constatent que la douche d'une des salles de bain au rez-de-chaussée coulait dans la chambre à fournaise située au sous-sol.

Ce n'est qu'en septembre 2009, après de multiples tentatives pour découvrir la cause de ces infiltrations, que les demandeurs apprennent qu'elle est reliée à l'insuffisance de la toile imperméable située sous la douche. [ 13 ] Bell et Lamarche se plaignent également que l'écumoire de la piscine était "craqué" et qu'il a fallu le remplacer. [ 14 ] Ils se plaignent de plus du non-respect de certains engagements contractuels par les défendeurs concernant du filage se trouvant sur la toiture qui se rendait au cabanon situé à l'arrière de la propriété. [ 15 ] Ils réclament également le coût des réparations des portes coulissantes qui ont été installées par les défendeurs après l'achat et dont une

partie était pourrie. [ 16 ] Lorsque les demandeurs ont visité la propriété le tapis de la chambre des maîtres n'était pas taché : lorsqu'ils ont pris possession de la maison au début août il était taché et n'a pu être nettoyé adéquatement.

Les demandeurs prétendent ne pas avoir été en mesure de changer le tapis mais l'ont fait remplacer par du bois franc. [ 17 ] Les demandeurs se plaignent aussi que l'unité de climatisation murale chauffait de façon inadéquate. [ 18 ] Ils soutiennent que les gouttières ont dû être changées parce qu'elles n'étaient pas en bon état. [ 19 ] Les chapeaux de cheminée ont également dû être remplacés puisque brisés, tout comme le broyeur de la cuisine a dû être remplacé. Le lave-vaisselle n'était pas fonctionnel et a été réparé. [ 20 ] Selon Jean Béliveau, qui a remplacé la

partie droite de la toiture, cette dernière avait entre 12 et 15 ans et la durée de vie utile d'une toiture de ce genre devrait être de quelque 25 ans. [ 21 ] En défense Smirnov soutient qu'il n'a jamais expérimenté d'infiltrations en provenance de la toiture durant toute la période

où il a été propriétaire de la maison. [ 22 ] En ce qui a trait au système d'alarme il produit une facture démontrant qu'il avait bel et bien acheté le système d'ADT. [ 23 ] Quant au drain de la porte de garage il précise qu'il y avait déjà un drain dans le garage. Quant au drain extérieur, il devait être nettoyé souvent.

Selon lui le drain pouvait être inspecté par les demandeurs et, donc, il ne s'agit pas d'un vice caché. [ 24 ] Relativement aux problèmes de la salle de bain, Smirnov explique que la propriété a été inspectée à sa demande avant qu'ils n'achètent la propriété et que des cernes démontrant l'existence de coulisse d'eau pouvaient déjà être vus par les acheteurs, donc, que ce n'est pas un vice caché . [ 25 ] En ce qui concerne la piscine il soutient n'avoir jamais expérimenté de problème à cet égard. [ 26 ] Il est d'accord pour payer le montant réclamé par les demandeurs quant à la réclamation relative aux portes coulissantes. [ 27 ] L'unité de chauffage murale était très vieille selon lui : il se demande comment il se fait que les demandeurs ne s'en sont pas aperçus lors de leur visite, qui a eu lieu l'hiver. [ 28 ] Pour ce qui est des chapeaux de cheminée il soutient que les photos prises par son propre expert démontraient que celles-ci étaient fissurées : selon lui les demandeurs auraient dû le constater lors de l'examen des lieux. [ 29 ] En ce qui a trait au lave-vaisselle et au broyeur il soumet n'avoir jamais eu de problème avec ces appareils.

ANALYSE ET DÉCISION [ 30 ] L'action des demandeurs est fondée sur l'

article 1726 C.c.Q. : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 31 ] Pour réussir dans leur recours les demandeurs doivent prouver les éléments suivants : • Présence d'un vice au moment de l'achat de la propriété. • Le vice doit être caché. • Le vice doit être sérieux. • Dénonciation du vice dans un délai raisonnable. • Le vice doit rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine. [ 32 ] En ce qui a trait à la réclamation concernant la toiture le Tribunal estime que les demandeurs ont déchargé leur fardeau de preuve et qu'ils ont démontré qu'il s'agissait d'un vice caché : le fait que les défendeurs n'aient jamais expérimenté quelque problème que ce soit avant la vente n'est pas pertinent à la détermination que doit faire le Tribunal. [ 33 ] Le Tribunal doit cependant considérer le fait que la toiture qui a été changée n'était pas neuve et, en conséquence, il doit tenir compte d'une certaine dépréciation qu'il établit à 50 %, pour un montant net payable de 4 956.82$. [ 34 ] La réclamation concernant le système d'alarme ne sera pas maintenue considérant que la preuve démontre que le système d'alarme dont il est question appartenaient bel et bien aux défendeurs lorsqu'ils ont vendu leur propriété aux demandeurs. [ 35 ] La réclamation concernant le drain se trouvant en amont de la porte de garage sera également maintenue : le Tribunal ne voit pas comment les demandeurs auraient pu constater lors de leur visite des lieux le défaut de fonctionnement de ce drain.

En tenant compte de la dépréciation le montant alloué s'élève à 300,00 $. [ 36 ] La réclamation concernant la salle de bain sera également acceptée. Le Tribunal voit mal comment il pourrait faire reproche aux demandeurs de ne pas avoir vu quelques cernes d'eau (qui peuvent, de toute façon, s'expliquer par d'autres phénomènes) lors de leur visite pré-achat. La visite que doit faire un acheteur prudent et diligent n'a pas à être aussi minutieuse et approfondie que le suggèrent Smirnov et Subtsova.

Montant alloué : 3 070,79 $. [ 37 ] Le Tribunal fera aussi droit à la réclamation concernant l'écumoire de la piscine parce qu'il considère que toutes les conditions pour que le vice soit qualifié de "caché" se retrouvent. Montant alloué : 560,00 $. [ 38 ] La réclamation concernant l'unité murale qui a été remplacée n'est pas retenue compte tenu qu'il s'agit ici plus d'une question d'appréciation personnelle et de confort (terme sujet à beaucoup de subjectivité) que de "vice" à proprement parler.

De fait, l'unité murale fonctionnait et elle fonctionnait bien cependant que c'était insuffisant aux yeux des demandeurs : cela ne constitue pas, en soit, un "vice".

[ 39 ] Les réclamations pour les chapeaux de cheminée sont aussi accueillies, le Tribunal considérant que les demandeurs n'avaient pas à examiner les chapeaux de cheminée comme le suggère le défendeur. Le vice était bel et bien "caché".

Le montant alloué est établi à 250,00 $. [ 40 ] La réclamation pour le bris du lave-vaisselle sera également maintenue tout comme celui pour le broyeur . (Montant alloué, en tenant compte de la dépréciation : 300,00$). [ 41 ] Les demandeurs ont également le droit d'obtenir le remboursement d'une somme de 119,65 $ pour des travaux que Smirnov s'est engagé à payer, ce qu'il a d'ailleurs reconnu à l'audition. [ 42 ] Aucun montant ne sera alloué concernant le remplacement du tapis de la chambre des maîtres par du plancher de bois, ni pour les gouttières . [ 43 ] Un montant de 169,31 $ est alloué pour les travaux relatifs aux portes coulissantes . [ 44 ] Les montants prouvés dépassent le seuil de 7 000,00 $ mais les demandeurs ont accepté de réduire leur réclamation à cette somme.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] ACCUEILLE l'action des demandeurs. [ 46 ] CONDAMNE les défendeurs Alexis Smirnov et Irène Subtsova à payer aux demandeurs Nathalie Bell et Michel-André Lamarche la somme de 7 000,00 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec depuis le 8 avril 2010. [ 47 ] AVEC LES DÉPENS S'ÉLEVANT À 159,00 $. __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q.